CONTRATO DE MÚTUO - FINANCIAMENTO - SFH - REAJUSTE - PLANO DE EQUIVALÊNCIA
SALARIAL - REVISÃO CONTRATUAL - COMPENSAÇÃO - LEI 8070 90
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DA
COMARCA DE ....
.... (qualificação), portadora da CI/RG n.º ...., residente e domiciliada na
Rua .... n.º ...., na Comarca de ...., vem, muito respeitosamente, perante Vossa
Excelência, através de sua advogada (procuração em anexo), vinculada ao ...., na
Praça .... n.º ...., propor a presente:
AÇÃO DECLARATÓRIA
em face de ...., instituição financeira sob a forma de Empresa Pública, dotada
de personalidade jurídica de direito privado, regendo-se pelo estatuto aprovado
pelo Decreto n.º 97.547/89, devendo ser citada em sua superintendência regional
do ...., sito na Rua .... n.º ...., na Comarca de ....
...., pessoa jurídica de direito público interno, devendo ser citada na Rua ....
n.º ...., na Comarca de ....; pelos fundamentos de fato e direito que passa a
expor:
I - DOS FATOS
1. Em ..../..../...., .... adquiriu o imóvel situado na Rua .... n.º ...., na
Comarca de ...., conforme se observa da Certidão do Registro de Imóveis em
anexo.
2. O referido imóvel foi adquirido através do Sistema Financeiro da Habitação -
SFH, pela assinatura de instrumento particular de compra e venda, mútuo com
obrigações e quitação e constituição de hipoteca, sendo rubricado pelas partes
em ..../..../....
3. Em ..../..../.... foi averbado o cancelamento da referida hipoteca, conforme
consta no Registro em anexo.
4. Na mesma data, ..../..../...., a Requerente adquiriu o referido imóvel, no
valor de R$ .... (....), sendo R$ .... (....) pagos diretamente pela adquirente
à ...., e R$ .... (....), financiados pela ...., através de uma hipoteca,
firmada na .... da matrícula do Registro de Imóveis, a ser paga em ....
prestações mensais e sucessivas, com o primeiro vencimento no dia
..../..../...., no valor de R$ .... (....). Foi fixada a taxa anual de juros
nominal em ....% e Efetiva ....%. Em garantia, foi dado o mencionado imóvel,
avaliado em R$ .... (....). As demais condições foram fixadas no Contrato, do
qual foi arquivada uma via no Registro de Imóveis.
5. Em linhas gerais, o Contrato fixa que:
a) O plano de reajuste aplicável às parcelas do financiamento é o PES - Plano de
Equivalência Salarial por Categoria Profissional, ou seja, a prestação e os
acessórios serão reajustados em função da data base da categoria profissional da
Requerente, mediante a aplicação de taxa de remuneração básica aplicável aos
depósitos de poupança com aniversário na assinatura do contrato, correspondente
ao período a que se refere a negociação salarial da data base a categoria
profissional do devedor, acrescido do percentual relativo ao ganho real de
salário definido pelo Conselho Monetário Nacional (cláusula décima);
b) O vencimento do primeiro encargo foi estipulado para o dia ..../..../....;
c) O coeficiente de equiparação salarial foi fixado na proporção de ....;
d) O prazo de amortização corresponde a .... meses;
e) A taxa anual de juros ficou estabelecida conforme o disposto na Matrícula do
Imóvel;
f) O percentual de comprometimento de renda familiar foi fixado no equivalente a
....%.
6. Todavia, no transcorrer da vigência do aludido financiamento, a Requerente
verificou que os encargos, a cada mês, estão se tornando excessivamente
onerosos, não guardando qualquer relação de proporcionalidade com o
comprometimento inicial de renda (equilíbrio prestação/renda), tampouco, com a
correção de vencimentos concedida à sua faixa salarial, conforme planilha
demonstrativa da evolução do aludido financiamento inclusa.
7. Assim, vendo-se a Requerente na impossibilidade de continuar arcando com o
pagamento das prestações, por estarem sendo calculadas de maneira a comprometer
sua renda mensal em um patamar superior ao que ficou estabelecido no contrato,
vem propor a presente ação declaratória, para ver declarado seu direito a ter as
prestações calculadas de modo a não comprometer o seu rendimento em um
percentual acima do contratado, com o reconhecimento que a cláusula décima
primeira, do contrato de financiamento, vem sendo descumprida desde .... de ....
II - DO DIREITO
A) DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO E DO PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL
1. Com a instituição do Sistema Financeiro da Habitação, criado pela Lei n.º
4.380, de 21 de agosto de 1964, adotou-se o princípio de que o reajustamento das
prestações da casa própria deve ser de acordo com os índices equivalentes aos
adotados para a correção dos salários dos mutuários.
2. Utilizando-se de uma interpretação teleológica pode-se admitir que tal norma
busca promover e facilitar a aquisição da casa própria às classes de baixa
renda, resguardando condições aos mutuários de saldar o crédito habitacional
financiado, conforme relação de proporcionalidade com a correção nominal de seus
vencimentos, conforme preconiza o art. 5º e demais aplicáveis, da lei
supramencionada.
3. Posteriormente, foi editado o Decreto-lei n.º 19/66, que prevê, em seu art.
1º, a autorização para o reajustamento das prestações com base na variação do
salário mínimo, atendendo, assim, as necessidades das famílias de baixa renda,
em respeito às finalidades do Sistema Financeiro da Habitação.
4. Com o advento da Lei n.º 6.205, de 29 de abril de 1975, o salário-mínimo foi
excluído como coeficiente de correção monetária das prestações e, como diretriz
de correção das prestações da casa própria, foi eleito o fator de reajustamento
salarial do mutuário.
5. Destarte, o BNH, no item 1, de sua Resolução n.º 81/80, estabeleceu que no
plano de equivalência salarial, a prestação considerada seria multiplicada pelo
coeficiente de Equiparação Salarial em vigor na data da assinatura do contrato
de financiamento. Tal disposição foi repetida nas demais resoluções, tais como
as de n.º 157/82, 14/84 e 19/84.
6. Em .... de .... de ...., o Decreto n.º 88.371, em seu artigo 1º, define que o
reajustamento das prestações mensais devidas pelos mutuários do SFH não excederá
o percentual nominal dos limites superiores das respectivas taxas salariais dos
mesmos, dando novos contornos ao Plano de Equivalência Salarial.
7. Finalmente, em 19 de setembro de 1984, o BNH, (hoje sucedido pela ....),
instituiu o Decreto-lei n.º 2.164, adotando o Plano de Equivalência Salarial por
Categoria Profissional - PES/CP como critério de reajustamento das prestações do
SFH, como dispõe o seu art. 9º e seus parágrafos.
8. Ademais, destaca-se a regra disposta no art. 10º, § 1º, do Decreto-lei n.º
2.284/86, que veda qualquer outra sistemática senão a do PES/CP como fator de
reajuste dos encargos mensais, como se lê adiante:
"Art. 10º
(...)
§ 1º - Em nenhuma hipótese a prestação do Sistema Financeiro da Habitação será
superior à equivalência salarial da categoria profissional do mutuário."
9. Assim, fica estabelecido como único critério para o reajuste das prestações
do PES/CP o percentual nominal dos limites superiores das respectivas taxas
salariais, sendo este um indexador que reflete exatamente o percebimento dos
mutuários.
10. Consectário dessa estipulação, é o disposto no § 5º, do art. 9º, do
Decreto-lei n.º 2.164/84, com redação dada pelo art. 22, § 5º, da Lei nº
8.004/90, que instituiu a relação de proporcionalidade entre as prestações SFH e
os salários dos mutuários.
11. Do exposto, percebe-se que através do Plano de Equivalência Salarial por
Categoria Profissional o Sistema Financeiro da Habitação procura atender sua
principal finalidade: incentivar a população de baixa renda à aquisição da casa
própria, oferecendo condições de financiamento compatíveis com os rendimentos
dos mutuários. Aliás, o E. STJ já se manifestou sobre os objetivos do SFH, no
seguinte sentido:
"O objetivo maior da lei que criou e instituiu o Plano Nacional da Habitação foi
o da manutenção do equilíbrio contratual entre a renda do Mutuário e o valor da
prestação."
(REsp n.º 39.086-9 - ES, Rel. Antônio de Pádua Ribeiro, 2ª Turma do STJ,
julgamento em 24.11.93).
12. Destarte, os contratos firmados com base no Sistema Financeiro da Habitação,
mormente os que adotam o PES/CP, devem buscar os objetivos consagrados pela
legislação acima mencionada.
B) DO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELA REQUERIDA
1. Em análise ao contrato firmado no presente caso concreto, pode-se observar,
então a adoção dos princípios e normas do Sistema Financeiro da Habitação,
através da inclusão de cláusulas adotando o Plano de Equivalência Salarial por
Categoria Profissional.
2. Assim, deve-se considerar que o Contrato, enquanto instituto jurídico,
reflete as opções políticas de determinado momento histórico, conforme sustenta
Enzo Roppo:
"A disciplina jurídica do contrato corresponde instrumentalmente à realização de
objetivos e interesses valorados consoante as opções políticas e, por isso
mesmo, contingentes e historicamente mutáveis, daí resulta que o próprio modo de
ser e de se conformar do contrato como instituto jurídico, não pode deixar de
sofrer a influência decisiva do tipo de organização político-social a cada
momento firmada."
(ROPPO, Enzo. O Contrato. Coimbra: Almedina, 1988, p. 24).
3. Com efeito, é forçoso reconhecer que o presente contrato reflete a opção do
Estado em proporcionar um incentivo à população de baixa renda à aquisição da
casa própria.
4. Assim sendo, é imprescindível, para os objetivos almejados pelo Sistema
Financeiro da Habitação, que a instituição financeira cumpra todas as
disposições contratuais. Ademais, como se sabe, o contrato serve para conferir
segurança jurídica às partes que celebram um acordo de vontades. É o que se
depreende do chamado "Princípio da Força Obrigatória", definido por Orlando
Gomes como:
"A regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja, com
observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade,
deve ser executado pelas partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais
imperativos."
(GOMES, Orlando. Contratos. 12ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1987, p. 36.
Ainda no mesmo sentido, WALD, Arnold. Obrigações e contratos. 12ª edição, São
Paulo: RT, 1995, p. 161 e ss.).
Deste modo, fica uma vez mais ressaltada a importância do cumprimento, pelas
partes, de todas as disposições contratuais.
5. Todavia, desde .... de ....., a Requerida vêm procedendo de forma irregular,
ofendendo notadamente o PES/CP, em flagrante descumprimento do disposto no
Contrato.
6. Tal irregularidade pode ser constatada no que diz com o descumprimento da
Cláusula 11ª, que prevê:
"CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Aos DEVEDORES é assegurado que, na aplicação de
qualquer reajuste, a participação da prestação mensal na renda familiar atual
não excederá a relação prestação/renda familiar verificada na data da assinatura
deste contrato, cujo percentual consta na letra "C" deste instrumento, (...)."
7. Para demonstração do referido descumprimento contratual, cabe uma análise da
tabela demonstrativa:
MÊS SAL. BÁSICO SAL. LÍQUIDO SAL. BRUTO VALOR PREST. COMPROMETIM. * VAL. PAGO
MÁX. VAL. DEV. DIFERENÇAS
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
..../.... .... .... .... .... ..../.... .... .... ....
* Os valores consignados nesta coluna correspondem ao percentual de
comprometimento da renda da Requerente, sendo os primeiros referentes à renda
líquida e os seguintes à bruta.
8. Destarte, em análise à tabela demonstrativa, pode-se perceber que a
Requerida, durante os últimos .... meses, vem, constantemente, descumprindo as
cláusulas contratuais, já indicadas, que determinam que as prestações cobradas
não possam ultrapassar um percentual de ....% (.... por cento) da renda familiar
líquida da ora Requente.
9. Ademais, a única hipótese admissível de reajuste seria a que determina
aplicação da taxa básica de remuneração da poupança, incidindo nos valores das
prestações. Entretanto, analisando a tabela demonstrativa transparece que já no
primeiro mês (..../....) houve excesso no valor cobrado, vez que atingiu ....%
(.... por cento) da renda líquida da Requerente. Desse modo, mesmo que os
reajustes fossem aplicados contratualmente, ou seja, de acordo com a taxa da
poupança, o que efetivamente não ocorreu, jamais poderia haver reajuste, posto
que já ultrapassava o teto estabelecido.
10. Tendo em vista o exposto, transparece que houve abuso nos valores cobrados.
Desse modo, a Requerente, por diversas ocasiões, efetuou o pagamento do valor
exigido pela Requerida, e quando não o fez, ainda assim, pagou um valor acima do
justo. Assim, mister se faz salientar que a última coluna traz valores
referentes às diferenças entre os valores cobrados e os exigíveis. Portanto,
analisando a referida coluna, salta aos olhos os valores registrados em
descumprimento às cláusulas contratuais, porque os referidos valores demonstram
a existência de uma diferença em favor da Requerente de R$ .... (....).
11. Assim, pela ilegalidade das atitudes da Requerida, desrespeitando,
constantemente, o contrato firmado com a ora Requerente, cobrando valores
extremamente abusivos, é que deve ser efetuada a compensação dos valores pagos a
maior, atualizados pela correção monetária e acrescidos de juros de mora.
12. Ora, dos cálculos apresentados, fica evidente que as prestações vêm sendo
reajustadas de modo a comprometer os vencimentos da Requerente muito acima dos
....% previstos no Contrato.
13. Deve-se observar, ainda, que o referido percentual deve ser calculado sobre
o valor líquido de seus rendimentos. Tal interpretação se impõe de uma análise
teleológica do Plano de Equivalência Salarial.
14. Isto porque, como restou demonstrado, o referido PES/CP foi criado com o
objetivo de proporcionar à população de baixa renda condições efetivas de
obtenção da casa própria. Para tanto, estabelece, em relação ao financiamento,
um comprometimento máximo da renda familiar, o que deve ser respeitado pelo
órgão financiador.
15. Sendo assim, parece evidente que não se alcançam os objetivos do referido
PES/CP se forem tomados como padrão de referencial a remuneração bruta dos
mutuários.
16. Como se sabe, o valor líquido de remuneração é o que representa o efetivo
ganho salarial mensal do mutuário, valor sobre o qual se baseará seu orçamento.
O índice de comprometimento decorrente do financiamento de imóvel, para atender
os verdadeiros fins do Sistema Financeiro da Habitação, deve ser calculado com
base neste referencial.
17. Neste sentido, importantes são as colocações de Arnold Wald, em comentário
ao princípio da boa-fé:
"[este princípio] determina que a interpretação dos contratos se faça de acordo
com a inteligência simples e adequada, que for mais conforma à boa-fé e ao
verdadeiro espírito e natureza do contrato."
(WALD, Arnold, op. cit., p. 165).
18. Ora, é evidente que os objetivos do presente contrato condizem com os
objetivos do SFH, exaustivamente expostos nos itens anteriores, razão pela qual
se impõe a interpretação de que o comprometimento deve considerar a renda
líquida da Requerente.
19. Ademais, considerando-se que o presente contrato trata-se de um contrato de
consumo, conforme entendimento pacífico, a interpretação de que o
comprometimento da renda mensal deve ser calculada com base no valor líquido dos
vencimentos da Requerente se impõe, com base no art. 47, do Código de Defesa do
Consumidor.
20. O referido artigo prevê o seguinte:
"Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável
ao consumidor."
21. Segundo Carlos Alberto Bittar:
"Os princípios que regem o Código do Consumidor são de várias espécies e visam
consagrar a proteção ao consumidor, tendo em vista o reconhecimento da sua
vulnerabilidade, assim, assentam a tutela sob tríplice controle: o do Estado, o
do Consumidor e de suas entidades de representação."
(BITTAR, Carlos Alberto. Direitos do Consumidor, 2ª edição, Rio de Janeiro:
Forense Universitária Biblioteca Jurídica, 1990).
Como se vê, é neste sentido que se impõe a interpretação da regra
supramencionada da maneira como aqui se propõe.
22. Do exposto, não restam dúvidas sobre o fato de que o cálculo do
comprometimento da prestação de financiamento deve ser realizado de acordo com o
valor líquido dos vencimentos da Requerente, seja em atendimento aos fins do
Sistema Financeiro da Habitação e do Plano de Equivalência Salarial, seja em
função da aplicação do art. 47, do Código do Consumidor, Lei n.º 8.078/90.
23. Nem argumente a Requerida que o contrato prevê a possibilidade de reajuste
conforme a taxa de remuneração básica da poupança e, sendo assim, os valores
cobrados nas prestações estariam corretos.
24. Ora, é bem verdade que existe a previsão contratual de reajustes conforme a
correção monetária. Contudo, em hipótese alguma pode ser afastada a cláusula
décima primeira, ou seja, ainda que sejam reajustadas as prestações, não se pode
admitir um comprometimento maior da renda familiar do que o previsto
contratualmente, no presente caso concreto, de ....%.
25. Ainda em relação ao descumprimento do contrato pela Requerida, deve-se
analisar que a cláusula décima segunda estabelece a possibilidade de inserção de
diferenças nas parcelas subseqüentes, em determinadas hipóteses, desde que
respeitado o índice máximo de comprometimento da renda familiar. Assim, prevê o
seguinte:
"CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - Na hipótese de ocorrer reajuste da prestação em
percentual inferior ao obtido pela aplicação do disposto no caput e Parágrafo
Primeiro e Segundo da Cláusula Décima, a diferença será incorporada em futuros
reajustes de prestações até o limite de que trata o caput da Cláusula Décima
Primeira."
26. Com efeito, ainda que a Requerida alegue que o valor das prestações, em
alguns meses, extrapolou o estabelecido no contrato, em função da possibilidade
da cláusula décima segunda, em nenhum momento pode ser afastada a cláusula
décima primeira, que estabelece, como já se demonstrou, o comprometimento da
renda líquida em um percentual máximo de ....%.
27. Assim, uma vez mais pode-se constatar a irregularidade da conduta da
Requerida.
28. Finalmente, pode-se ressaltar que a Requerida vêm descumprindo o art. 39,
XI, do Código do Consumidor, que prevê o seguinte:
"Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas
abusivas:
(...)
XI - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente
estabelecido."
29. Ora, em análise à planilha demonstrativa de cálculos, e aos demais
argumentos expostos, resta claro que a Requerida não cumpriu o contrato, em
flagrante descumprimento da norma acima mencionada, na medida em que vem
aplicando fórmula de reajuste diversa da previamente estabelecida.
30. Destarte, pode-se concluir que as imposições da Requerida tornam
impraticável a aquisição da casa própria, notadamente pela disparidade existente
entre a correção mensal aplicada sobre o valor das prestações e a falta de uma
diretriz que se coadune com os vencimentos da Requerida, característica que é
inerente dos objetivos sociais do SFH e condição exclusiva de sua existência.
31. Aliás, a jurisprudência tem analisado as questões relativas à matéria
discutida no presente caso concreto, decidindo que a existência de qualquer
afronta à modalidade de reajuste com base no PES/CP, como ocorre no caso em
tela, contraria o fim social atinente ao SFH, beneficiando exclusivamente os
interesses econômicos das instituições financeiras, acarretando injustamente aos
mutuários prejuízos de grande monta.
32. Neste sentido, decidiu o E. Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul, na
Apelação Cível n.º 12.076/94, julgada em 19.03.94, conforme o Boletim de
Jurisprudência da LBJ, 084/186:
"SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CASA PRÓPRIA. MÚTUO. CORREÇÃO MONETÁRIA.
Contrato que, contraditoriamente, insere cláusulas firmando a equivalência
salarial e ao mesmo tempo exigindo a correção das prestações por índices
diferentes da variação salarial.
Ofensa a princípios do Código de Defesa do Consumidor e ao Decreto-lei n.º
2.349/87, sendo que este último, ao permitir a satisfação do saldo devedor até
resíduo final, mesmo que através da prorrogação do contrato, não afastou a
equivalência das prestações à renda salarial.
Recurso Provido para dar pela procedência da ação."
33. Ainda sustentando o mesmo entendimento:
"CONTRATOS - SFH - REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES - PLANO DE ATUALIZAÇÃO MISTO - PAM -
INCONSTITUCIONALIDADE - AUTÔNOMOS.
(...)
2. Plano de Equivalência Salarial da Lei n.º 4.380/64 a ser observado em todos
os contratos do SFH, consubstanciado na proporcionalidade do aumento das
prestações com o salário auferido pelo mutuário."
(Ap. Cível n.º 94.01.129993-2/BA, unanimidade da 4ª Turma do TRF da 1ª Região,
29.03.95, in DJ de 17.04.95).
"DIREITO ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA,
SUBORDINADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.
A prestação do Sistema Financeiro da Habitação manterá sempre a equivalência
salarial como referência à categoria profissional do mutuário, em conformidade
com o que preceitua o Decreto-lei n.º 2.284/86, art. 10º, parágrafo primeiro,
independentemente do indexador que venha a ser escolhido."
(Acórdão unânime da 2ª Turma do TRF da 3ª Região, AMS 92.03.1987-9/SP, in IOB
3/7762).
"ADMINISTRATIVO - MÚTUO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - REAJUSTE DAS
PRESTAÇÕES.
(...)
4. A correlação entre o valor da prestação e o valor da capacidade do
contribuinte do mutuário é imprescindível para a manutenção do contrato. Não
obedecida a equivalência prestação-salário, inviabilizada está a aquisição da
casa própria. A capacidade de pagamento não pode ficar comprometida com um
reajuste exorbitante que leve o mutuário a uma situação aflitiva ou que lhe
venha a acarretar a perda do imóvel."
(Ap. Cível nº 92.0104498-4/BA, Rel. Juiz Tourinho Neto, TRF 1ª Região, 3ª Turma,
in DJ nº 61, 30.03.96, p. 7.334).
34. Aliás, ratificando o posicionamento dos tribunais acima mencionados, o E.
STJ vem sustentando o seguinte:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REAJUSTAMENTO. PLANO DE
EQUIVALÊNCIA SALARIAL.
1. O reajustamento das prestações dos contratos de financiamento pelo Sistema
Financeiro da Habitação deve obedecer à equação econômico-financeira dos
contratos celebrados."
(Resp. n.º 16.409-0 - DF - Relator: Min. Peçanha Martins, 2ª Turma do STJ).
35. No mesmo sentido, decidiu o E. STJ nos seguintes julgados: Recurso Especial
n.º 3.108 - BA, Relator o Ministro Vicente Cernicchiaro, em julgamento realizado
em 06.06.90; Recurso Especial n.º 39.086-9 - ES, Relator o Ministro Antônio de
Pádua Ribeiro, em julgamento realizado em 24.11.93; Recurso Especial n.º
29.028-8 - RS, Relator o Ministro José de Jesus Filho, julgamento em 02.12.92.
36. Como se vê, o índice de majoração das prestações habitacionais superou, em
muito, a equivalência salarial estabelecida no contrato celebrado no âmbito do
SFH, vislumbrando-se o rompimento da comutatividade contratual, razão pela qual
se justifica a presente Ação de Consignação em Pagamento.
37. Esta situação, como já mencionado, tem causado uma situação insuportável
para a Requerente, motivo pelo qual requer-se, deste d. juízo, seja o presente
pedido declaratório julgado procedente, para que a Requerente tenha o direito de
ver declarado que as prestações de financiamento de seu imóvel devem ser
calculadas com base no comprometimento máximo de sua renda familiar, no
percentual de ....%, tudo em cumprimento ao Contrato.
C) DA IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DOS ÍNDICES UTILIZADOS PARA A CORREÇÃO DAS
PARCELAS
1. Ocorre, ainda, que a Requerente, tendo em vista os valores aleatórios das
prestações, não tem condições de verificar se o reajuste vem respeitando os
índices previstos contratualmente.
2. Sendo assim, requer-se, deste douto juízo, que solicite das requeridas uma
apresentação detalhada do cálculo utilizado para a fixação das parcelas de
financiamento, tudo em respeito à cláusula décima primeira do contrato.
3. Ademais, requer-se, desde já, que em sendo superiores as taxas de juros
aplicadas, em descumprimento das cláusulas contratuais, sejam os valores pagos a
maior compensados no saldo devedor, como já solicitado anteriormente.
III - DO LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO
1. Como se viu, a pretensão deduzida na presente medida tem relação íntima com
as obrigações resultantes do contrato firmado entre a Requerente e o Agente
Financeiro.
2. É inquestionável que a decisão da causa importará, nesta razão, conseqüências
diretas sobre o contrato. Deste modo, faz-se necessário, à relação processual, a
presença da ...., como entidade financiadora, e a ...., como legítima sucessora
do extinto BNH, sendo esta a posição unânime dos nossos E. Tribunais, valendo
ressaltar, como suficiente, os seguintes julgados:
"PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. BNH.
FIXAÇÃO DE CRITÉRIO PARA CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PRESTAÇÕES. LITISCONSORTE
NECESSÁRIO. (CPC, ART. 47, PARÁGRAFO ÚNICO).
I. O mandado de segurança impetrado contra o BNH, objetivando adoção de
critérios para correção monetária das prestações de equivalência salarial.
Necessidade de ser citado o agente financeiro, com o qual foi realizado o
contrato de mútuo como litisconsorte necessário (CPC, Art. 47, Parágrafo único).
II. Recurso provido, em parte para o fim de ser anulada a sentença."
(TRF, 6ª Turma, AMS 109.661 - RS, julgado em 24.06.87. Rel. Ministro Carlos
Velloso, publicado no DJU de 20.08.87).
"MÓVEL - MUTUÁRIO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO - PARTE - UNIÃO - COMPETÊNCIA - JUSTIÇA
FEDERAL.
Tratando-se de ação ajuizada após vigência do Decreto-lei n.º 2.291, de 21 de
novembro de 1986, o sucessor do BNH é a CMN (Conselho Monetário Nacional), cuja
presença é obrigatória nas ações que envolvam recursos do SFH. Competência da
Justiça Federal, onde deverá ser citada a União. Recurso provido."
(STJ - 1ª Turma, Rec. Esp. N.º 37.278-0 - GO, Rel. Ministro Garcia Vieira, J.
15.09.93, V.U., DJU, 11.10.93, p. 21-289, seção I, ementa).
Diante do exposto, requer a Vossa Excelência, que julgue procedente a presente
Ação Declaratória, em todos os seus termos, com o fito de rever e adequar
corretamente os valores dos encargos mensais, afastando-se os indexadores
extorsivos e expurgadores do respectivo contrato de mútuo hipotecário atrelado
às normas do Sistema Financeiro da Habitação, para tanto, requerendo:
a) Declarar que o reajuste das prestações referentes ao financiamento da casa
própria da Requerente deve ser estabelecido de acordo com o percentual fixado
como o referencial máximo de comprometimento da renda familiar da Requerente, ou
seja, no percentual de ....% sobre seus vencimentos salariais líquidos;
b) Sucessivamente, não sendo este o entendimento de Vossa Excelência, pelo
princípio da eventualidade, pede seja declarado que o reajuste das prestações da
casa própria da Requerente deve ser estabelecido de acordo com o percentual
fixado como o referencial máximo de comprometimento de sua renda familiar, ou
seja, no percentual de ....% sobre seus vencimentos salariais brutos;
c) Solicitar à .... que apresente uma planilha demonstrativa dos índices de
reajustes utilizado para a correção das prestações;
d) Compensar os valores pagos a maior, procedendo à revisão do saldo devedor, se
com a demonstração dos cálculos da .... restar comprovados reajustes indevidos;
e) Requer, ainda, seja determinada a citação da .... e da ...., nas pessoas de
seus representantes legais, nos endereços inicialmente declinados, para
querendo, procederem à defesa das argumentações dispendidas na presente, sob
pena dos efeitos da revelia;
f) A produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente
pela prova documental, que fica desde já Requerida, e as demais imprescindíveis
para a instrução da causa;
g) A intimação do ilustre órgão do Ministério Público Federal, para se
manifestar no presente feito;
h) Requer a condenação das Requeridas aos consectários legais da sucumbência;
i) A concessão do benefício da justiça gratuita para a Requerente, que é pobre
na acepção jurídica do termo, não tendo condições de arcar com as custas
judiciais e honorários advocatícios sem prejuízo de seu sustento, conforme
declaração de situação econômica em anexo.
Dá-se à causa o valor de R$ .... (....).
N. Termos,
P. Deferimento.
...., .... de .... de ....
................
Advogada