INDENIZAÇÃO - CONDOMÍNIO - ÁREA COMUM - DEFEITO DE CONSTRUÇÃO -
RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .... ESTADO DO
....
.... (qualificação), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CGC sob nº
...., com sede na travessa ...., nº .... - ....º andar, na Comarca de ....
Estado do ...., através de seus advogados (procuração e substabelecimento
inclusos), com escritório no endereço ao final indicado, inscritos na OAB/....,
sob nº .... e ...., vem perante V. Exa. apresentar
CONTESTAÇÃO
à Ação Ordinária de Indenização que perante este juízo lhe move ...., já
devidamente qualificada nos autos sob o nº ...., pelas razões a seguir aduzidas:
RAZÕES DA DEFESA
É natural e freqüente um edifício recém construído apresentar problemas
decorrentes de vários fatores. Para solução satisfatória dos mesmos, devem as
construtoras analisá-los e, dentro de sua responsabilidade, saná-los da maneira
mais técnica possível, sem ônus para os condôminos.
Mas os condomínios e condôminos necessitam, por igual, compreender os
esclarecimentos das construtoras, aceitando ou não tais esclarecimentos, sem
passionalidade, sob pena de pequenos problemas serem convertidos em grandes
problemas e até ações, quais a presente, serem instauradas por intransigência de
um lado ou de outro.
No caso vertente a animosidade gratuita desenvolvida contra a R. pela Síndica do
A. - Dra. .... - desencadeou a presente ação, assim como a igualmente
desnecessária antecedente ação de produção antecipada de provas (autos apensos);
A R., ao longo de um .... século de atividades na área da construção civil,
construiu vários edifícios de porte igual e bem superior ao Edifício ...., sendo
sempre sua preocupação manter o prestígio de boa construtora que granjeou, assim
como atender a todas as reivindicações apresentadas pelos condôminos, dentro da
normalidade, vale dizer, desde que as reivindicações não se caracterizem como
impertinências ou caprichos;
A R. terceirizou alguns serviços que não lhe convém diretamente executar, por
representarem pequena parcela do total da obra e implicariam em manter ociosa
durante a maior parte do tempo, mão de obra especializada. Assim, sob sua
responsabilidade, confiou à firma local ...., especializada na atividade, o
encargo de impermeabilizar as lajes do prédio. Confiou a ...., a elaboração e
execução do projeto da central de gás e sua distribuição. Confiou à firma .... a
instalações dos portões eletrônicos do Edifício;
O A. apresentou algumas reclamações que a R. atendeu, de pronto. Outras
reclamações foram objeto de estudos mais amplos, que incluíram consultas às
firmas terceirizadas. Sempre que solicitado, o titular da R. deu recibo dos
pedidos de providências que recebeu do A.
Como em dado momento a Sra. Sindica do Condomínio passasse a agir passionalmente
em seus contatos com a R., esta, não confiando em que suas respostas e propostas
fossem transmitidas com fidelidade aos condôminos do A., notificou-o
extrajudicialmente, através do ....º Oficio do Registro de Títulos e Documentos,
comprometendo-se e propondo-se a efetuar, sem qualquer custo para o A., os
reparos e modificações que lhe foram pedidos e considerados procedentes (doc.
....);
Aparentemente houve rompimento da manta de vedação do teto do subsolo, o que
teria causado infiltração na laje respectiva, de sorte que entre os serviços que
a R. se propunha a executar, inclui-se os reparos da manta e a eliminação da
umidade da parede do subsolo. A firma terceirizada, .... que instalou a manta
existente, confirmou que faria os reparos necessários sem custo para a A. (doc.
....). Os reparos propostos pela R. tiveram seu custo orçado pela perícia em R$
.... (fls. .... dos apensos autos).
A Sra. Síndica, no entanto, sem qualquer motivo, recusou o oferecimento (doc.
....), dando início a discussões estéreis, que culminaram com a instauração da
produção antecipada de prova (autos apensos) e a própria presente ação
principal;
Em síntese: por via do expediente contido no anexo doc. ...., a R. muito embora
demonstrando acreditar que não estava mais obrigada ao atendimento de
reivindicações, para preservar o bom relacionamento com o A. e seus condôminos,
como costuma proceder relativamente aos demais proprietários do edifício que
construiu e constrói, propôs-se a fornecer o material e a mão de obra
necessários à execução dos serviços para satisfação do A., sem custo algum.
A Sra. Síndica, por via do expediente reproduzido no anexo doc. ...., que
corresponde ao de fls. .... dos autos apensos, recusou-se a aceitar o
oferecimento, dando a entender, pela pessoa do verbo utilizado, que ela, os
demais condôminos e o Condomínio - A. Recusavam a oferta, como adiante se vê:
Após análise de sua carta, de .... de .... de ...., chegamos à conclusão de que
não é compensável, para nós o que nos propõe nesta carta ...
A partir daí, foi proposta a ação de produção antecipada de provas, sob a falsa
alegação de que:
Apesar de inúmeros contatos verbais e notificações por escrito, a Construtora
não tomou nenhuma providência até a presente data, alegando que os danos não
provém da construção e que o direito dos condôminos já está prescrito. Assim,
diante da necessidade de uma solução, haja vista que o prédio corre o risco de
deteriorar-se dia a dia, causando danos aos condôminos moradores, faz-se
necessária a realização do exame pericial, para que fique demonstrado a causa e
a responsabilidade dos problemas existentes na construção do Edifício
Residencial ...., para que se possa adotar as medidas cabíveis. (Fls. .... dos
anexos autos de produção antecipada de prova).
Mais tarde, em ..../..../...., a Sra. Síndica encaminhou à R. o expediente de
fls. .... dos presentes autos, assinado conjuntamente com as Sras. .... e ....,
estas membros do Conselho Consultivo, dando a entender que somente naquela data
(..../..../....), o A. tomou ciência de que a R. estava disposta a fazer os
reparos gratuitamente ... Evidente que a Sra. Síndica nunca informou ao
Condomínio - A. que já em ..../..../..../, o mesmo fora notificado da intenção
manifestada pela R. de efetuar os reparos necessários sem qualquer ônus.
Tanto porque já não confiava mais na sinceridade da Sra. Síndica, como porque o
próprio expediente de fls. .... continha instruções de contato com os advogados
.... ou .... A. ...., pelo telefone ...., no horário comercial, optou o titular
da R. por esta via, informando à Dra. ...., telefonicamente, persistir a
intenção da firma em cumprir os termos da proposta formulada em ..../..../....
(doc. ....). Ressalvou, no entanto, que para certeza de que as tentativas seriam
levadas de forma fiel aos demais condôminos, somente manteria reunião e contatos
com a Sra. Síndica, se a mesma estivesse acompanhada por membros de alguma
comissão de condôminos ou pelos integrantes do Conselho Consultivo;
A despeito do esclarecido, recebeu a R. ainda o expediente de fls. ....,
mediante recibo, como já ocorrera com o de fls. ...., no qual o A. dava por
encerrada a fase de negociações.
A presente ação, portanto, foi proposta contra a R. sem motivo que o
justificasse, pois a R. nunca se recusou à prestação de serviços e fornecimento
de materiais propostos na notificação que instrui a presente como doc. .... E
não havendo recusa no comprimento de uma obrigação, inexiste objeto para ação
que busque compelir o devedor a fazê-lo ou a pagar por não tê-lo feito;
A r. sentença de fls. ...., dos apensos autos, prolatada no feito antecedente,
de produção antecipada de prova, limitou-se a dispor sobre a regularidade
daquele processo. O mais será objeto da presente ação principal.
Tanto o Perito como os Assistentes que atuaram naquele feito, limitaram-se a
descrever o estado de algumas partes do Edifício ...., sem sugerir medida alguma
para saneamento dos problemas constatados. Nem discordam da proposta contida na
notificação do A. que, naquele feito, está contida às fls. .... dos autos
próprios;
O A. (ou sua Síndica) resolveu pedir orçamentos de mão de obra e material,
incluindo nos mesmos a execução de serviços que não configuram reparos de
defeitos e não foram enfocados na produção antecipada de prova, tais como a
construção de uma guarita e a retirada de "parte da floreira que se encontra ao
lado da floreira", ao custo de R$ ....
Às fls. ...., no item ....ª Etapa, está orçada a retirada de parte da floreira
ao lado da escada e a execução de uma guarita com aproximadamente ....m, com
projeto a ser definido, no valor estimado, para a etapa, de R$ ....
Ora, nenhum quesito relativo à conveniência ou necessidade de retirar parte de
floreira ou edificar uma guarita foi formulado na perícia versada nos autos
apensos, de produção antecipada de prova.
O Condomínio, ou sua Síndica, resolveram não apenas alterar o projeto
arquitetônico da fachada do Edifício, mas também pretendem impor à R. o ônus de
pagar por essa modificação;
Às fls. ...., está orçada a construção de uma nova parede, ao custo de R$ ....
Por igual, não foi objeto da antecedente perícia a construção de novas paredes.
Às fls. ...., no item Objetivo ...., está orçada a impermeabilização e drenagem
da contenção frontal do prédio, conforme processo executivo a seguir:
.... .... Remoção de toda a terra do jardim até uma profundidade de
aproximadamente .... metros abaixo da viga de baldrame do prédio. Esta vala será
aberta com uma largura de aproximadamente .... metros e ancorada com uma
estrutura de madeira para que não haja risco de desabamento para maior segurança
das pessoas.
Às fls. ...., item Objetivo ...., contém proposta de impermeabilização da
contenção lateral, situada no terreno da ...., conforme procedimento abaixo;
.... .... Remoção de toda a terra do jardim até uma profundidade de
aproximadamente .... m abaixo da viga de baldrame do prédio. Esta vala será
aberta com uma largura de aproximadamente .... metros e ancorada com uma
estrutura de madeira para que não haja risco de desabamento para maior segurança
das pessoas.
Às fls. ...., Objeto .... e .... está proposto:
.... .... Demolição do revestimento do rodapé, a uma altura de aproximadamente
.... cm todo o perímetro da área e em outros pontos onde for necessário.
Da mesma forma que foi ponderado relativamente a outros itens de orçamentos, a
perícia que antecedeu a propositura da presente ação não contém consideração
alguma quanto à necessidade da prestação de tais serviços.
O A. (ou sua Síndica) encomendaram orçamentos, discriminando um ou ambos, os
serviços que desejam ver realizados, sem considerar a necessidade e sem
estabelecer a pertinência e a relação dos mesmos com a condição da R., de
construtora do prédio.
Na hipótese de procedência da ação, o que se admite apenas ad argumentantum
tantum, será indispensável nova perícia, para definir quais obras serão
efetivamente necessárias para sanar os problemas constatados pela anterior,
excluindo aquelas decorrentes de mero capricho ou interesse do A.
Diante do expedido, não havendo motivo para que outra construtora execute, às
expensas da R., os serviços que a mesma se propôs e propõe a fazer sem custo
algum para o A., requer se digne V. Exa. de:
a) Julgar inteiramente improcedente a ação, condenando o A. nos ônus da
sucumbência; ou,
b) Não sendo este o entendimento de V. Exa., se digne de autorizar a R. fornecer
o material necessário e a executar as obras que a perícia vier a caracterizar
como necessárias, sem ônus para o A., facultado a este a fiscalização da
execução de tais obras, por firma ou profissional a sua escolha mas às suas
expensas.
c) Na hipótese de acolhimento da alternativa contida na letra "b", requer que
cada parte suporte os honorários de seu patrono, imputando-se ao A. o pagamento
das custas e demais despesas de ambos os processos, inclusive honorários
periciais, tendo-se em conta a clara desnecessidade de propositura de ambas as
medidas judiciais, face a expressa e inequívoca intenção da R. em sanar os
defeitos sem ônus para o A.
Requer a produção de prova pericial, testemunhal e o depoimento pessoal da
Síndica do A., pena de confissão.
N. Termos,
P. Deferimento.
...., .... de .... de ....
...............................
Advogado