Contestação à ação de liberação de unidade residencial ao autor, objeto de contrato de mútuo celebrado com a ré.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante
procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito
à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe
notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa
Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à ação ordinária de obrigação de fazer que lhe ajuizou ......., em trâmite
perante este r. Juízo, objeto dos autos ........, pelos motivos de fato e de
direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Importante, Senhor Julgador, antes de adentrar aos fatos para poder justificar
para Vossa Excelência que a imposição da multa diária não trará benefícios para
o autor, mas, ao contrário, imporá a empresa ré sacrifícios maiores para
desonerar as unidades em questão, e que a imposição da multa, liminarmente, é
desnecessária, pois não se faz presente um dos pressupostos legais para a sua
concessão, qual seja, perigo eminente e, em decorrência, que torne ineficaz o
provimento final da presente ação.
Provará, pois, que em momento algum o negócio firmado com o autor está a sofrer
ameaças, haja vista que o firmado em ..... de ........ de ......, e,
principalmente, pela tradição da empresa e por estar garantido por fiança
pessoal do representante legal da empresa ré.
FINANCIAMENTO DO ......
Quando o autor adquiriu suas unidades (loft + garagem) ambas encontravam-se
hipotecadas em favor do Banco .........., conforme se vê pelo registro ......,
da matrícula ..............., acostada aos autos às fls. ...... Tal situação
constou, também, da escritura pública de compra e venda, acostada às fls.
......, anexada ao presente.
Importante frisar, Excelência, que ao firmar o contrato de Plano Empresarial -
Construção Civil, que deu origem ao registro ......, acima mencionado, a ora
empresa ré emprestou do Banco ............. a quantia de R$ ....................
e deu para ele garantia no valor de R$ .......... conforme se vê pela cópia em
anexo.
Em simples cálculos, temos que àquele agente financeiro foram constituídas
garantias em 130,29% a mais que o valor emprestado, ou se englobado o valor
financiado, temos que a garantia era igual a 230.29% do valor emprestado.
VMD (VALOR MÉDIO DE DESLIGAMENTO)
Enquanto o credor era o Banco ........., ora ré vinha liberando as unidades
vendidas sem maiores problemas, pois o VMD (Valor Médio de Desligamento) era
compatível com o valor da garantia ofertada.
Se Vossa Excelência observar a AV 50, da já citada matrícula imobiliária,
verificará que dela consta que a ora ré devia para aquele financeiro a quantia
de R$ .................., a título de saldo devedor do empréstimo que fizera,
isto em ..... de ............ de ......, averbado em ...... de ............. de
......
O Banco ............ foi vendido, ou comprado, pelo Banco ..........., que desde
então passou a administrar o contrato firmado com a ora ré.
No início do mês passado, mais precisamente no dia ... de ............ de .....,
foi retirado extrato da conta do financiamento do empreendimento em questão,
junto aquele agente financeiro, agora já Banco ................, e nele pode-se
observar que o saldo devedor naquela data era de R$ ...................., contra
os R$ ..........
Isto prova, Excelência, que a ora ré vem amortizando aquele empréstimo.
Continuando ... Com a venda do Banco .............................. para o Banco
..........., as condições de liberação das unidades tornaram extremamente
complicadas, pois houve significativa mudança no critério para se obter o VMD,
qual seja, qual o valor que deverá ser pago para remir as hipotecas incidentes
sobre o apartamento e a vaga de garagem.
Consta, também, que a garantia atual é de R$ .................. para garantir
saldo devedor de R$ .............., como acima demonstrado.
Assim, Excelência, o banco que inicialmente tinha garantia de 230.29% sobre o
valor emprestado, passou a 434.76% a mais, pois a garantia de pagamento de saldo
de R$ ...................., ou seja, tem garantia de R$ .......................,
que vem a ser o valor de avaliação das unidades não liberadas, dentre elas, as
do autor.
Importante estas informações, pois o VMD é obtido dividindo-se o valor de
garantia de cada unidade em relação ao saldo devedor.
Por esta alteração, estão a exigir excessiva garantia em comparação com o saldo
devedor e, consequentemente, excessivo fica o VMD, o que tem levado a empresa
negociar com aquele agente financeiro, diga-se, intransigente, e assim ter
retardadas as liberações das unidades do empreendimento.
Para demonstrar para Vossa Excelência a modificação no sistema de liberação de
unidade após a transferência do .......................... para o Banco
...................., estão demonstrar os seguintes e-mails:
No dia .... de ............... de .......... seriam necessários R$
............... para liberar o apartamento ...... e vaga ..........., sendo que
este apartamento tem ............... m2 enquanto que o apartamento ......., do
autor, tem ............... m2.
No dia .... de ............... de .......... seriam necessários R$
............... para liberar o apartamento ...... e vaga ..........., também de
área maior que a unidade do autor.
No entanto, no dia .... de ............... de .......... para liberar a unidade
...... e vaga ..........., também com maior área que a unidade do autor, o
agente financeiro simplesmente está pedindo R$ ............................., ou
seja, de um mês para o outro aumento VMD em R$ ....................., ou seja
48.27% a mais que o mês anterior.
Pelos cálculos da ora empresa ré, o saldo devedor da unidade atualizado em .....
de ................ p.p. é de R$ ......................, o que dá uma VMD de R$
..................., contra os R$ ..................., exigidos em .... de
............. de .......
Como, Excelência, liberar as unidades com tamanhas diferenças de pagamentos?
São por estes motivos, Senhor Juiz, principalmente pela venda do
.......................... para o .................... é que a empresa ré não
vem conseguindo liberar as unidades do autor, pois, demonstrado, o saldo devedor
do empreendimento, ou o empréstimo, como queira, vem sendo liquidado,
gradualmente, de tal forma a liberar todas as unidades. As liberações
extraordinárias, mediante o pagamento do VMD fugiram à realidade das
negociações.
Apesar de tudo, a ora empresa ré continua negociando com aquele agente
financeiro, sendo certo em breve as unidades do autor estarão liberadas.
Como demonstrado para Vossa Excelência, o saldo devedor do empreendimento é
pequeno em relação às unidades que estão a lhe dar garantia.
Inobstante, é de se observar que o contrato de mútuo então firmado como
.............., agora .......... é afiançado pelos sócios proprietários da ora
empresa ré, ..............., que garantirão uma eventual execução que,
seguramente, não ocorrerá.
Mesmo assim, como demonstrado, a ora empresa ré vem negociando com o banco para
liberar todas as unidades do empreendimento, e não só as do autor mas todas, mas
não tem conseguido haja vista a intransigência daquele agente financeiro e a
modificação no cálculo do VMD, o que implica em maiores pagamentos para liberar
cada uma das unidades.
Ainda que o direito do autor, demonstrado está que o saldo devedor do
empreendimento é pequeno em relação às unidades e que o VMD exigido pelo banco é
excessivo em relação às garantias; e isto, tão somente isto, é que vem
dificultando as liberações, pois não pode a ora empresa ré concordar com aquele
excessivo valor estará retirando capital de seu giro, necessário para outras
obras.
Demonstrado está que o saldo devedor daquele empréstimo vem sendo amortizado e
que unidades vêm sendo liberadas. Demonstrado, também, que aquele empréstimo de
mútuo tem garantia suplementar vez que afiançado pelos sócios proprietários da
ora empresa ré e que as unidades do autor não serão alcançadas por eventual
(inimaginável) execução do contrato.
A empresa ré, Senhores Julgadores, é empresa tradicional no ramo de construção
civil, com bases sólidas está construindo com recursos próprios o Edifício
..........., conforme se vê pela matrícula imobiliária ............., da .....
RI, desta Comarca.
O empreendimento encontra-se em fase de construção, conforme se vê pela xerox da
foto que ora se anexa.
Ainda, toma a liberdade de trazer a apreciação de Vossa Excelência fluxo de
numerários daquele empreendimento, para demonstrar a solides e segurança
econômica da empresa ré, demonstrando que não existe o menor risco de o contrato
do autor vir a ser executado.
A empresa ré, Senhor Julgador, não tem dúvidas que os gravames hipotecários que
gravam as unidades do autor serão liberadas em pouco tempo.
No entanto, a excessiva multa imposta, ou seja, R$ ...... por mês, imporá a
empresa ré excessivo ônus, pois onerará ainda mais o seu fluxo de caixa. Aliás,
a manutenção desta multa, seguramente, dificultará, ainda mais, a liberação e,
também, não garantirá para o autor, a curto prazo, que tais hipotecas venham a
ser liberadas, pois se a empresa aquiescer aos pedidos que o banco está a
exigir, perderá mais de ano de negociação que vem mantendo com aquele agente
financeiro.
A empresa, Senhor Juiz, está discutindo com aquele agente financeiro a melhor
forma de liberar tais gravames, ou seja, pelo pagamento justo para cada unidade,
e não pelos valores impostos por aquele banco, um tanto quanto fora da
realidade.
Importante frisar que a não liberação das hipotecas, ao contrário do que alega o
autor, nada lhe prejudica ou lhe traz de prejuízos, pois encontra-se na posse
dos imóveis e, também, já tem o título definitivo de suas aquisições.
Assim, ausente o "periculum in mora", pois o autor adquiriu suas unidades em
..... de ............. de ....... (escritura de fls. .......), concluiu seu
pagamento em ....../..../...... e já estamos em ............... de ......, sem
que nada, absolutamente nada! Tivesse acontecido com o contrato com ele firmado.
E nada acontecerá, com certeza!
Por isso, entende a empresa ré que tal medida deve ser suspensa por Vossa
Excelência, pois se mantida, nos próximos meses estará a empresa ré devendo para
o autor a quantia superior ao valor suficiente para liberar não só as suas
unidades, mas de outras unidades, também.
Ainda, se mantida, tal medida estará forçando a agravada a aceitar as imposições
daquele agente financeiro o que, seguramente, lhe ocasionará prejuízos, pois
estará pagando excessivos valores para liberar as unidades daquele gravame
hipotecário.
Em resumo, Senhor Julgador, está demonstrado que a empresa ré tem capacidade
financeira / econômica para não causar o menor prejuízo para o autor, sem as
liberações daquelas hipotecas é questão de negociação com o agente financeiro
que, como dito, estão em andamento.
Não existe nada que prova ou que demonstre a que o provimento final desta ação
se torne ineficaz; ao contrário, a empresa ré está a demonstrar que tem
capacidade financeira suficiente para quitar, oportunamente, o saldo devedor
daquele financiamento. Mas agora, neste momento processual e a curto prazo,
torna-se impossível remir tais hipotecas.
A multa imposta não fará com que a agravada libere, de imediato, as unidades do
autor, pois se isto fizer, estará aceitando as condições daquele agente
financeiro, desprezando negociações já mantidas desde que houve a venda do
................. para o banco ..............
Não considere Vossa Excelência que a empresa ré esteja afrontando, ou mesmo
desacatando determinação judicial deste MM Juízo. Ao contrário, está colocando a
real situação pela qual está passando, qual seja, esta negociando as liberações
com o banco, não aceitando as suas imposições e, seguramente, aquele saldo
devedor será pago e as unidades remanescentes serão liberadas.
DO DIREITO
Em que pese a legalidade, Excelência, a multa imposta para a ora ré é injusta,
pois a liberação das unidades é questão de tempo e a imposição daquela pena
cominatória onerará ainda mais os recursos que serão carreados para saldar
aquele empréstimo.
Veja que o autor recebeu e está nas posses das suas unidades, pendente o
recebimento dos seus domínios, mas já tem a escritura definitiva de suas
unidades.
É possível registrar sua escritura, receber os domínios de suas unidades, e,
permitir que a empresa ré libere os ônus de suas unidades mesmo após o registro
de sua escritura.
Para isso, necessário se faz que Vossa Excelência determine que o MD Oficial
registrador efetue o registro da escritura, mantendo as hipotecas em favor do
Banco ............, assumindo a ora ré, por termo nestes autos a sua obrigação e
responsabilidade de remir as hipotecas que estão a gravar referidas unidades.
Registradas a escritura e pago seu preço, permitiria que a ora ré tivesse pouco
mais de prazo para remir, de vez, aquele saldo devedor, que só não está remido
pelo excessivo valor do VMD exigido pelo agente financeiro.
Em resumo, Senhor Juiz, entende a ora ré que direito assiste ao autor em ter
seus imóveis livres de quaisquer ônus. Mas, diante das negociações que estão em
andamento como o agente financeiro, não é prudente aceitar o valor de
desligamento que ele esta impondo, sob de ser perdido tudo que até agora foi
discutido.
O autor, ao contrário do que afirma, a falta de liberação das unidades nada,
absolutamente nada! Está lhe trazendo ou ocasionando prejuízos, quer no
presente, que seja futuramente.
Exagera o autor quando afirma que "... não pode deduzir de suas rendas para fins
de imposto de renda, pois o bem não se encontra em seu nome", pois sabidamente,
de posse de sua escritura, acostada às fls. ......, pode o autor dela
utilizar-se para todos os fins legais, sendo desnecessária a prova de domínio.
Aliás, a propriedade em si não enseja nenhuma dedução de rendas junto ao fisco
federal.
Exagera, novamente, quando compara a ora ré com a empresa ..................,
pois são situações diametralmente opostas, pois o autor está na posse de suas
unidades, vez que entregues pronta e acabadas, faltando tão somente remir as
hipotecas já mencionadas.
DOS PEDIDOS
Pelo exposto, requer que Vossa Excelência acolha e entenda os argumentos da
empresa ré, suspendendo ou diminuindo a multa imposta e lhe conceda novo prazo
para remir referidas hipotecas, pois, como demonstrado, ao contrário do que
afirma o autor, a empresa ré tem sólida situação no mercado imobiliário de
................., o contrato encontra-se com garantia de contrato de fiança e,
principalmente, porque a falta de registro de sua escritura não acarreta nenhuma
prejuízo financeiro.
Requer-se, portanto, que Vossa Excelência designe audiência de conciliação entre
as partes, necessárias para solução deste pequeno impasse.
Requer pela produção de todas as provas em direito admitidas.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]