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Petição - Imobiliário - Obrigação de pagamento de taxa condominial


 Total de: 15.244 modelos.

 

COBRANÇA - TAXA CONDOMINIAL - LEGITIMIDADE PASSIVA - SUB-ROGAÇÃO CONVENCIONAL - CESSÃO DE CRÉDITO - INEXISTÊNCIA - ART 1065 CC - ART 1078 CC - OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO - LEI 4591 64 - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO - ART 267 CPC, VI - ART 286 NCC - ART 298 NCC - LEI 10406 02


EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA .... VARA CÍVEL DA COMARCA DE .... - ....


...., devidamente qualificada nos autos de Ação Sumária de Cobrança, sob o nº ...., que perante este juízo move em face de ...., por intermédio de seus procuradores judiciais infra-assinados, inscritos na OAB/.... sob os nos ..... e ...., com escritório nesta Capital, na Rua ...., ...., conj. ...., vem muito respeitosamente perante Vossa Excelência, inconformada com a respeitável sentença de fls. ...., que julgou improcedente a ...., na forma do disposto nos artigos 513 e seguintes do Código de Processo Civil, vem interpor recurso de APELAÇÃO, requerendo, após os trâmites legais, sejam os autos remetidos ao Egrégio Tribunal de Alçada do Estado, para o seu conhecimento e provimento.

N. Termos,
P. Deferimento.
 

...., .... de .... de ....
 

..................
Advogada


EGRÉGIO TRIBUNAL DE ALÇADA DO ESTADO DO ....

Ação de Cobrança
Recorrente: ....
Recorrida: ....


Pela recorrente,


EMÉRITOS JULGADORES

Inconformado com a r. sentença de fls., data vênia, vem da mesma apelar, visto que, não obstante o brilhantismo com que costuma proferir suas sentenças, o juízo "a quo" não se houve com o habitual acerto, quando julgou extinto o processo sem julgamento de mérito, conforme adiante será exposto.

1 - SÍNTESE FÁTICA

Discute-se, no presente caso, questão exclusivamente de direito, qual seja, a legitimidade do Conjunto Residencial .... para propor ação de cobrança contra os condôminos .... e ....

A matéria envolve, em princípio, a análise dos institutos da sub-rogação e da cessão de crédito (artigos 985 a 990, e 1065 a 1078, do Código Civil). E, em um segundo momento, o sentido e alcance - frente à hipótese retratada nos autos - dos artigos 3º, 6º e 267, inciso VI, do Código de Processo Civil.

2 - DOS FATOS INCONTROVERSOS

Os apelados .... e .... são proprietários do apartamento nº ...., bloco ...., do Conjunto Residencial ...., situado na Rua .... nº ....., nesta Capital.

Por força do estatuído no artigo 12, da Lei 4.591/64, têm a obrigação de efetuar o pagamento das despesas de condomínio.

Todavia, não procederam ao pagamento das taxas relativas aos meses de .... de .... até .... de ....

Tendo em vista o inquestionável débito, o Conjunto Residencial .... propôs, perante o douto Juízo da .... Vara Cível desta Capital, Ação de Cobrança, com procedimento sumário.

3 - DA QUESTÃO JURÍDICA DEBATIDA

Frustrada a tentativa de conciliação, os réus ofereceram defesa, alegando que há muito "a empresa .... vem realizando com o Condomínio, ora Autor, operação denominada Cessão de Crédito, pela qual, com deságio, adquire os créditos dos condôminos em atraso, incumbindo à empresa citada a prestação do serviço de cobrança das taxas condominiais do Conjunto Autor"(fl. ....). Sob este prisma, arguíram a ilegitimidade ativa do Conjunto Residencial .... para propor a demanda ora em questão, posto que teria cedido seu crédito.

No mérito, contestaram o pedido inicial por "negativa geral"(fl. ....), impugnando especificamente apenas os valores relativos ao Fundo de Reserva e ao Fundo de Obras: o primeiro porque, embora previsto no artigo .... da Convenção do Condomínio, não corresponde ao disposto no artigo 9º, alínea "j", da lei 4.591/64; o segundo, porque não encontra qualquer respaldo legal, conforme se verifica do enunciado do parágrafo 4º, do artigo 12, da Lei 4.591/64.

Em defesa, o Autor rebateu todos os argumentos, ressaltando que:

- "os requeridos não efetuaram o pagamento das taxas de condomínio enumeradas na inicial ....";

- a empresa .... somente antecipou os valores inerentes às taxas em atraso, o que não retira a legitimidade do Condomínio para propor a ação;

- "em face do inadimplemento" os requeridos "ficam obrigados a pagar o valor da taxa de condomínio com a multa estabelecida no art. .... do regimento interno, acrescido de correção monetária, juros de mora de 1% ao mês e honorários advocatícios" a serem fixados na sentença;

- o Fundo de Reserva e do Fundo de Obras, além de não serem vedados pela lei, foram regularmente aprovados em assembléias gerais.

Em sede de instrução, foram inquiridos o síndico do Condomínio Autor, ora Apelante, o réu, ora apelado, e a testemunha arrolada pelo Autor.

4 - DA EQUIVOCADA SENTENÇA

O MM. Juiz de Direito da .... Vara Cível desta Capital, apesar de reconhecer que a empresa ..... antecipou (palavra equivalente a adiantar, ou fazer
ocorrer antes do tempo marcado, previsto, oportuno) os valores referentes às taxas objeto de cobrança, concluiu ter ocorrido uma sub-rogação. Entendeu, ainda, "que essa sub-rogação foi convencional (art. 986 - inc. I, CC), vigorando o disposto quanto à cessão de créditos ( art. 987 e 1.065 a 1.078 do CC)".

Desta forma, extinguiu o processo com base no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Porém, o nobre magistrado não se houve com acerto, pois, conforme será demonstrado adiante, não se vislumbra, na hipótese dos autos, pagamento com sub-rogação, e tampouco cessão de crédito.

5 - DOS SERVIÇOS PRESTADOS PELA EMPRESA REFERIDA NA CONTESTAÇÃO

O "edifício de múltiplos andares veio, efetivamente, abrir uma frente nova no setor econômico e no jurídico. Criou, sem dúvida, um valor novo, possibilitou o progresso das cidades, propiciou crescimento de recursos que eram dos senhores de imóvel situado em zona de valorização rica e ofereceu oportunidade a todos, numa escala de fortuna altamente variada, para adquirir casa própria. Multiplicou a utilização imobiliária, e portanto, desdobrou economicamente a imaginação legislativa no sentido de normação dos preceitos de comportamento diante dos novos problemas criados" (cf. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporações, RJ, Forense, 1994, 8ª ed., p. 85/86).

O fato dos condôminos exercerem os direitos conjuntos sobre a coisa comum impõe-lhes uma série de deveres a serem observados, dos quais o mais importante é, sem dúvida, o de contribuir para as despesas de manutenção e reparações da coisa comum.

Relevante é registrar que o pagamento das despesas não se constitui apenas um dever jurídico, constitui-se - também e sobretudo - em "dever moral de cada um dos condôminos para com os demais, visto que tem por fim manter o edifício, que é moradia comum, em perfeitas condições. BIASI ANTONIO RUGGIERO demonstrou, em excelente editorial, que o atraso no pagamento das despesas constitui a causa principal do desequilíbrio econômico do condomínio. E realçou que esse fato repercute em cascata, porque gera a revolta dos condôminos pontuais quando têm de suprir a caixa comum, ocorrendo mesmo que muitos deles deixam, por sua vez, de pagar as suas cotas, impedindo o síndico de pagar empregados, contas de luz, conservação de elevadores etc., o que importa na desmoralização do edifício e até na interdição de seu uso pelos poderes públicos" (cf. J. NASCIMENTO FRANCO E NISSKE GONDO, Condomínio em Edifícios, SP, RT, 1988, 5ª ed., p.163).

Especialistas em direito imobiliário realmente vêm alertando para o crescimento do fenômeno que denominam "favelização do condomínio" : Sua causa primária está no déficit orçamentário do condomínio, que é resultado do inadimplemento dos condôminos, no rateio das despesas. A conseqüência traduz-se em edificações mal conservadas externa ou internamente, sem dinheiro para consertar ou repor bens indispensáveis, como elevadores, porteiros eletrônicos, e etc., mal organizadas em sua estrutura e funcionamento.

A ....., como está a indicar a sua própria denominação social, é uma empresa prestadora de serviços, que assegura aos condomínios que com ela contratam, o indispensável respaldo financeiro para suprir déficit orçamentário, causado pelos condôminos que deixam de cumprir com o seu dever (jurídico e moral) de contribuir no rateio das despesas, tal como ocorre, por exemplo, em relação aos apelados.

Como mera prestadora de serviços, não tem a intenção de solver à obrigação, pelo condômino devedor, tampouco a intenção de emprestar ao condômino devedor o montante necessário para solver a obrigação.

Apenas - repita-se, antecipa ao condomínio o valor da taxa.

Em outras palavras: o Condomínio contratante recebe da empresa, a título de antecipação, a quantia correspondente ao total de todas as taxas de condomínio do mês, excluídos os eventuais valores correspondentes a multas por infração à Convenção ou ao Regimento Interno do Condomínio. Assim, dispõe de numerário para honrar com suas obrigações (como, por exemplo, o pontual pagamento de salários de seus funcionários), bem como para efetuar todos os reparos, compras ou obras eventualmente necessárias. A empresa, por sua vez, providencia o recebimento das taxas e, no caso dos condôminos que não pagam no dia do vencimento, empenha todos os seus esforços na cobrança extrajudicial. Esgotadas as tentativas amigáveis de recebimento, encaminha os débitos para o seu departamento jurídico a fim de que os advogados, aos quais o Condomínio outorga o competente instrumento de mandato, ingressem com as medidas judiciais cabíveis.

O Condomínio contratante tem obrigações a cumprir junto à empresa, as quais têm por finalidade resguardar a organização, a legitimidade e a eficácia no sistema de cobrança.

Se não cumpridas tais obrigações, dando motivo à rescisão do contrato sem justa causa, fica obrigado a reembolsar à empresa os valores que recebeu antecipadamente.

Atente-se que, em seu depoimento, o Sr. ...., síndico do Conjunto Residencial .... confirmou que: o contrato é de prestação de serviços; a empresa apenas antecipa os valores relativos às taxas condominiais.

Nada ao contrário foi declarado pelo réu, ora apelado, em seu depoimento pessoal.

A Sr.ª ....., testemunha arrolada pelo autor, esclareceu: "... pelo contrato existe a possibilidade do condomínio ter que devolver tudo que lhe foi adiantado; (...) essa devolução importa na restituição de tudo inclusive com correção monetária, juros e honorários de advogado; (...)".

6 - DA INOCORRÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO E DE CESSÃO DE CRÉDITO

Na precisa definição de ANTUNES VARELA, in Direito das Obrigações, RJ, Forense, 1978, 1ª ed., vol. 2, p. 336:

"a sub-rogação (pessoal) consiste exatamente na substituição do credor, como titular do crédito, pelo terceiro que paga (cumpre) a prestação em lugar do devedor ou que financia, em certos termos, o pagamento. Se o terceiro que paga ou financia o pagamento se substitui ao credor, na titularidade do crédito, é porque há uma transmissão do crédito à pessoa do credor para o terceiro que paga ou financia o cumprimento, semelhante à que caracteriza a cessão de crédito".

Existem duas espécies de sub-rogação: a legal e a convencional.

A sentença impugnada entendeu ter ocorrido, no caso dos autos, sub-rogação convencional, mais precisamente a hipótese do inciso I, do artigo 986, que estabelece: "Quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os direitos".

Equivocou-se, porém, a decisão, pois "a sub-rogação resulta do acordo de vontades entre credor e o terceiro que paga sem ser interessado no sentido em que a palavra é empregada na teoria do pagamento" (cf. ORLANDO GOMES, Obrigações, RJ, Forense, 1998, 8º ed., 1º tir., p.141). A primeira variante da sub-rogação convencional abre-se, portanto, "quando o credor, ao receber a dívida paga por terceiro, expressamente lhe transfere todos os seus direitos"(cf. ORLANDO GOMES, ob. cit., p. 141 ).

O inciso I, do referido artigo 986, só se aplica quando ocorrer, com certeza, o seguinte requisito: "a transmissão do crédito tem de resultar de uma declaração direta do credor, não bastando que ela resulte indiretamente dos facta condudentia" (cf. ANTUNES VARELA, ob. cit., p. 343).

Explica ÁLVARO VILLAÇA AZEVEDO (Teoria Geral das Obrigações, SP, RT, 1997, 4ª ed., p. 162), que esta sub-rogação, "que deve ser expressa, como bem mostra o art. 987, é uma espécie de cessão de crédito, matéria tratada nos arts. 1.065 a 1.078 em nosso Código". Mas lembra: "a sub-rogação é um meio de extinção obrigacional e a cessão de crédito, embora com princípios, que se aplicam a esta forma de sub-rogação, é uma figura contratual autônoma, com peculiaridades próprias".

Ora, cotejando-se o que foi explicado no capítulo anterior (5) deste arrazoado, com os contornos jurídicos da sub-rogação convencional, pode-se concluir, com certeza, que não se configura a hipótese do inciso I, do artigo 986.

A empresa .... tem por objeto a prestação de serviços ao Condomínio. No contrato celebrado entre a mesma e o Condomínio, a intenção é antecipar, a este último, os valores das taxas, e não adimplir obrigação em nome do condômino devedor, ou por conta deles.

E isto ocorre porque o Condomínio fica sujeito a reembolsar a empresa valores que lhe foram antecipados.

No contrato de prestação de serviços ajustado está que a sub-rogação de todos os direitos, ações, privilégios e garantias do Condomínio em favor da empresa só ocorrerá nas hipótese de: - pagamento das taxas de condomínio pelos condôminos; - rescisão do contrato de prestação de serviços, por qualquer causa ou motivo.

Não tendo ocorrido nenhuma destas situações, não se pode admitir, como equivocadamente fez a r. sentença a quo, a existência de sub-rogação convencional, pois não há acordo de vontades entre a empresa e o Condomínio, neste sentido.

Em conseqüência, também não é possível vislumbrar a existência de uma cessão de crédito.

A "cessão de crédito é negócio jurídico bilateral, gratuito ou oneroso, de transmissão de crédito entre credores e outrem, vindo expressamente autorizada, pelos arts. 1065 e 1078 do CCB. Através dela o cedente transmite o crédito mesmo ao cessionário e não só seu exercício, não se opondo a natureza da obrigação, a lei ou convenção. Opera-se em virtude do negócio jurídico, lei ou decisão judicial; em qualquer caso, o cessionário torna-se titular do crédito cedido" (cf. MARIA IZOLINA SCHAURICH ALSTER, A Cessão de Crédito: Natureza Jurídica, Revista dos Tribunais número 662, p. 44).

O Conjunto Residencial ...., ora Apelante, não transmitiu, contratualmente, à empresa ...., o seu crédito, posto que referida empresa faz apenas uma antecipação, sujeita à devolução. Não há qualquer ratificação ao condômino devedor acerca da existência de uma cessão de crédito.

Melhor explicando: o interesse do Condomínio credor restringe-se na antecipação dos valores correspondentes às taxas, e não na transferência a terceiro (no caso, a empresa), de sua posição na relação obrigacional. A empresa, a seu turno, apenas toma as providências necessárias para a cobrança deste crédito, para o fim de ressarcir-se do montante que antecipou.

E mesmo que Vossas Excelências pudessem, apesar de tudo, cogitar da existência de uma cessão de crédito, esta só poderia ser tida como uma cessão qualitativa.

Segundo disserta MARIA IZOLINA SCHURICH ALSTER (ob. cit., p.47), "a doutrina nacional e estrangeira, através de seus maiores expoentes, aceita a chamada 'cessão qualitativa', em que se reservam ao cedente as ações e pretensões emergentes do crédito cedido. Se o direito admite que alguém administre ou disponha em nome próprio de bens alheios, nada impede que o cessionário autorize o cedente a, em nome próprio, cobrar o crédito cedido, não trazendo tal procedimento qualquer prejuízo ao devedor".

Nesta corrente situam-se, dentre outros, ARNOLD WALD, LELIO GANDIOTA DE CAMPOS, GALENO LACERDA e PONTES DE MIRANDA. Este último, em seu clássico "Tratado de Direito Privado" (Bolsoi, RJ, 1971, tomo XIII, 3ª ed., p. 273), já advertia:

"Discute-se se pode ser cedido o crédito, reservada a pretensão, ou a ação, e a resposta há de ser afirmativa (...). ...
Ao cessionário, então, cabe receber o crédito, não exigi-lo, nem demandar por ele (...).
Pode dar-se que se trate de cessão de crédito para encaixe (...), de modo que se cede para cobrança e depósito ou entrega (...), cessão fiduciária.

A cessão de crédito com reserva da pretensão, ou só da ação, é dita cessão qualitativa (...).
A cessão restrita ou qualitativa é classe, de que a cessão de encaixe (...), a cessão de segurança e outras formas são subespécies...".

No mesmo sentido é a tese do respeitado GALENO DE LACERDA, quando diz:

"Em especial quanto à cessão, classificável globalmente em três espécies: cessão de contrato, cessão de crédito e assunção de dívida, apenas na primeira há transferência completa da relação contratual e, por isso, apenas nela se exige a anuência do cedido, sob pena de nulidade do negócio trilateral. Nas demais espécies, essa anuência não é reclamada para a eficácia do negócio, e permanecem, em regra, vínculos da relação complexa entre cedente e cedido, chegando-se, até a existência de solidariedade ou da dupla titularidade de Direito Material entre cedente e cessionário em face do cedido" (ob. cit., p. 22/23).

Assim, de qualquer ângulo que se examine a hipótese dos autos, não se pode concluir nem pela ocorrência de sub-rogação convencional, nem pela ocorrência de cessão de crédito, pois bem claro está que a antecipação dos valores, feita ao Condomínio, não interfere na relação jurídica (quer na esfera do direito material, quer na esfera do direito processual) existente entre ele (condomínio) e o condômino.

O contrato celebrado entre o apelante e a empresa - denominado "Contrato de Garantia de Taxas de Condomínio" - classifica-se como um contrato atípico.

A respeito, oportuno é transcrever a lição do saudoso ORLANDO GOMES (Contratos, RJ, Forense, 1979, 7ª ed., p. 116/118):

"No Direito moderno, é facultado criar, mediante vínculo contratual, quaisquer obrigações. O conteúdo dos contratos pode ser estruturado livremente. As pessoas que querem obrigar-se não estão adstritas a usar as espécies contratuais definidas na lei. Desfrutam, numa palavra, a liberdade de contratar ou obrigar-se.

As relações econômicas travam-se, corretamente, sob formas jurídicas que, por sua freqüência, adquirem tipicidade. As espécies mais comuns são objeto de regulamentação legal, configurando-se por traços inconfundíveis e individualizando-se por denominação privativa. É compreensível que a cada forma de estrutura econômica da sociedade correspondam espécies contratuais que satisfaçam às necessidades mais instantes da vida social. Em razão dessa correspondência, determinados tipos de contratos, preponderam em cada fase da evolução econômica, mas outros se impõe em qualquer regime, embora sem a mesma importância. Esses tipos esquematizados por lei chamam-se contratos nominados ou típicos. Os que se formas à margem dos paradigmas estabelecidos - como fruto de liberdade de obrigar-se - denominam-se contratos inominados ou atípicos.
...
Os contratos atípicos formam-se de elementos originais ou que resultam da fusão de elementos próprios de outros contratos. ... Ordenados a atender interesses não disciplinados especificamente na lei, os contratos atípicos caracterizam-se pela originalidade, constituindo-se, não raro, pela modificação de elemento característico de contrato típico, sob forma que o desfigura dando lugar a um tipo novo".

Pelas peculiaridades que apresentam, os contratos atípicos requerem uma análise mais cuidadosa quanto aos efeitos das relações obrigacionais que deles derivam e, justamente, a este estudo mais aprofundado não se dedicou a r. sentença.

Em vista de tudo o que foi exposto, verifica-se que o Conjunto Residencial .... é parte manifestamente legítima para propor a ação de cobrança.

A sentença, ao extinguir o processo sem julgamento do mérito, contrariou os seguintes artigos: 986, inciso I e 1065 a 1078, do Código Civil; 3º, 6º e 1267, inciso VI, do Código de Processo Civil.

ISTO POSTO, requer-se a Vossas Excelências se dignem conhecer o presente recurso de apelação e, ao final, dar-lhe provimento, reformando a r. sentença, a fim de que fique reconhecida a legitimidade ativa "ad causam" do ora recorrente, determinando-se que outra decisão seja proferida, com a apreciação do mérito da causa.

N. Termos,
P. Deferimento.


...., .... de .... de .....


................
Advogada


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