CONTRA-RAZÕES DE APELAÇÃO - LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA
EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA M.M. ___ª VARA CÍVEL.
COMARCA DE _____________ - ___.
Processos nº
Contra-Razões de Apelação
SOCIEDADE _____________, já qualificada, por seu procurador ao fim assinado,
o qual tem endereço profissional a Rua _____________, ____, CEP _____________,
_____________, ___, Fone/Fax _____________, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO, feito
que tomou o nº _____________, movido contra _____________ LTDA, igualmente
qualificada, em atenção ao r. despacho de fls. ___, vem apresentar as inclusas
contra-razões, cuja juntada, ora se requer.
N. Termos,
P.E. Deferimento.
_____________, ___ de _____________ de 20__.
Pp. _____________
OAB/
EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO _____________
CONTRA-RAZÕES DE APELAÇÃO
Contra-razões de apelação oferecidas pela Apelada SOCIEDADE _____________, na
Ação de Despejo, processo nº _____________, e Ação Renovatória, processo nº
____________, movida contra a Apelante _____________ LTDA .
Eméritos Julgadores:
A r. sentença de fls. ___, proferida pela M.M. Juíza de Direito da ___ª Vara
Cível de _____________ - ___, envolvendo os processos nºs. _____________ e
_____________, não merece a reforma pretendida pelo Apelante, conforme adiante
se demonstrará:
1. O Apelante, nas razões de fls. ___, reprisa os frágeis argumentos já
deduzidos na contestação à ação de despejo e na réplica à contestação na ação
renovatória, trazendo, novamente, à baila, matéria já pacificada na doutrina e
jurisprudência.
2. Estabelece o art. 51 da Lei do Inquilinato que:
"Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato por igual prazo desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos".
3. Este mesmo artigo em seu parágrafo 5º assevera que:
"Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de
um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização
do prazo do contrato em vigor".
4. Para analisar a questão dos autos, devemos dissecar todos os mandamentos
contidos no artigo supra referido. Esta análise é necessária para sabermos se a
ação renovatória possui condições de procedibilidade, conforme preceitua o
disposto no art. 71 do mesmo diploma legal.
5. Quanto ao disposto no inciso I, verificamos, que realmente o contrato de
locação foi realizado por escrito e com prazo determinado (Fls. ___ da ação de
despejo), porém, convém ressaltar que o prazo era de um ano vigorando a partir
de ___ de agosto de 1991 e terminando em ___ de julho de 1992.
6. No tocante ao disposto no inciso II, verificamos somente existir um
contrato que foi renovado automaticamente por prazo indeterminado, nunca tendo
prazo determinado, portanto, não preenchendo este dispositivo legal.
7. Quanto ao disposto no inciso III, verificamos, que o locatário exerce suas
atividades por prazo superior a três anos.
8. Da análise acima realizada, concluímos que o locatário somente preenche um
dos requisitos que o habilitam para a propositura da renovatória que é o
disposto no inciso III do art. 51 da lei do inquilinato, não tendo, portanto,
condições para manejar tal demanda violando frontalmente o art. 71 do mesmo
diploma legal.
9. É de se ressaltar que o locatário somente escolheu o caminho da
renovatória após ser notificado (Fls. ___ da ação de despejo) pelo locador de
que este não tinha mais interesse em manter a locação.
10. Somente por estes fatos a demanda renovatória deve ser fulminada,
todavia, merece comentário o mandamento constante do parágrafo 5º do art. 51 da
lei em comento que de uma vez por todas sepulta qualquer pretensão do locatário.
11. No entendimento do mestre Sylvio Capanema de Souza, em sua magistral obra
Da Locação do Imóvel Urbano, Direito e Processo. Rio de Janeiro : Revista
Forense, 1999, página 328:
"Ficam desde logo afastadas do pálio protetor do art. 51 as locações
celebradas verbalmente ou por tempo indeterminado, por mais duradouras que
sejam. Vale lembrar que se o contrato foi inicialmente celebrado por escrito,
por prazo determinado, prorrogando-se, ao seu término, por tempo indeterminado,
perderá o locatário o direito à renovação compulsória, ainda que a locação se
estenda por muitos anos.
12. Nesse passo, o ilustre doutrinador Francisco Carlos Rocha de Barros em
sua obra Comentários à Lei do Inquilinato, 2ª edição, São Paulo : Saraiva, 1997,
página 291, assevera que:
"O seu direito a renovação só existe durante aqueles seis meses. Não pode
ajuizar antes de faltar um ano nem poderá ajuizar quando faltar apenas seis
meses. Esse prazo é decadencial. Se o locatário não agir dentro dele, decairá do
direito à renovação do seu contrato".
13. Outro não é o entendimento da jurisprudência a respeito da questão,
claramente debatida nos acórdãos abaixo:
AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO RENOVADO. PRAZO INDETERMINADO.
CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CARÊNCIA DE AÇÃO: - NÃO CABE INVOCAR-SE
CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA, SE NÃO HÁ PROVA A SER PRODUZIDA EM AUDIÊNCIA E
SE A PARTE, INTIMADA PARA APRESENTAR O CONTRATO RENOVANDO, NÃO O FAZ. NÃO FAZ
JUS À RENOVATÓRIA O INQUILINO QUE DETÉM CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO
INDETERMINADO, SOB VIGÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO.
-RECURSO IMPROVIDO.
Decisão:
DESACOLHER A PRELIMINAR, NO MÉRITO NEGAR PROVIMENTO. TUDO À UNANIMIDADE.
(Apelação Cível nº APC 2868892/DF (61893), 2ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Jose
Hilário de Vasconcelos. j. 04.11.1992, Publ. DJU 10.02.1993 p. 3.180).
APELAÇÃO CÍVEL. Locação não residencial. Ação Renovatória e Despejo. Conexão.
Locação sucessiva e ininterrupta. Casos em que pode ser somada para efeito de
renovação. Carência de ação da renovatória. Despejo decretado. Pendência de
agravo de instrumento. Cerceamento de defesa inocorrente. Recurso desprovido.
A regra do art. 559 do Código de Processo Civil deve ser interpretada com
temperamento, inaplicando-se na hipótese do agravo ainda não ter sido remetido à
Instância Superior. Precedentes jurisprudenciais.
Ainda que proposta sob a égide da antiga Lei de Luvas, prevalece o direito
superveniente (CPC, art. 462), para reconhecer a possibilidade de renovação, se
a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos" (Lei
n. 8.245/91, art. 51, II), conforme, aliás construção jurisprudencial já
consolidada preteritamente.
Todavia, em tal hipótese, para autorizar a renovação, os contratos devem ter
sido celebrados por escrito e a prazo certo, sem qualquer interrupção. Se nas
locações sucessivas houver intermitência de período prorrogado por prazo
indeterminado ou por contrato oral, não terá o locatário direito à renovação.
Sendo o despejo aforado imediatamente ao termo do contrato, reunidos os
feitos para julgamento simultâneo, em face da conexidade das ações (CPC, art.
105), recusada a renovatória, por falta de uma das condições da ação, procede o
pedido de retomada, que tem amparo no art. 56 da Lei n. 8.245/91.
(Apelação cível nº 46.713, 2ª Câmara Civil do TJSC , Balneário Camboriú, Rel.
Des. Pedro Manoel Abreu, 08.11.94).
14. Como visto, outro rumo não poderia tomar a ação renovatória senão a
improcedência, possibilitando ao locador a retomada do imóvel.
DIANTE DO EXPOSTO, requer a Apelada:
a) a aplicação, de plano, do art. 557 do CPC, eis que o presente recurso
afronta a Lei nº 8.245/91, a doutrina e a jurisprudência dominante;
b) caso não seja este o entendimento de V. Exª, que ao final, processado e
julgado, seja negado provimento ao recurso da Apelante, mantendo-se
integralmente a r. sentença de fls. ___
N. T.
P. E. Deferimento.
_____________, ___ de _____________ de 20__.
Pp. _____________
OAB/