Ação de rescisão de contrato de permuta de imóveis ante a detecção de vício oculto, requerendo-se a reintegração de posse de seu bem originário.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º
..... e do CPF n.º ..... e ....., brasileiro (a), profissional da área de .....,
portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., casados entre si, residentes
e domiciliados na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a)
(procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua .....,
nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e
intimações, vêm mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL CUMULADA COM PROTEÇÃO POSSESSÓRIA
em face de
....., brasileiro (a), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º
..... e do CPF n.º ..... e ....., brasileiro (a), profissional da área de .....,
portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., casados entre si, residentes
e domiciliados na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Os Requerentes são casados sob o regime de comunhão parcial de bens (doc. ....).
O casal era possuidor do imóvel na Rua .... n.º ...., na Comarca de ...., onde
residiram durante .... anos. Em ..../...., firmaram contrato de prestação de
serviços com a COHAB (doc. ....) . Este contrato tinha por finalidade exclusiva
a prestação de serviços pela contratada, visando ao assentamento e futura
regularização fundiária da área discriminada.
O contrato foi firmado pelo prazo de .... anos, para que nesse período fosse
arrecadado através de prestações o valor correspondente à área para pagamento
aos legítimos proprietários, de modo que então, os contratantes adquiririam a
propriedade da área.
Em .... de ...., os Requerentes contrataram verbalmente com os Requeridos a
troca do referido imóvel pela residência na Comarca de ...., onde até a presente
data residem. Nesta ocasião, entregaram aos Requeridos todos os recibos de
quitação fornecidos pela COHAB, que haviam pago regularmente até àquela data.
Receberam, além do imóvel, uma geladeira usada e a quantia de R$ .... (....).
Os Requerentes passaram então à construção de um muro no terreno trocado com os
Requeridos.
Os Requerentes são pessoas simples, ingênuas, de fácil persuasão, podendo
facilmente incorrer em erro em seus atos negociais. Desta feita, não tinham
conhecimento que a área objeto da troca adquirida não pertencia aos ora
Requeridos, sendo na realidade um centro de invasão.
O imóvel onde residem os Requerentes está ameaçando ruir, visto que ocorre
infiltração nas paredes de águas pluviais, ficando desta forma alagada por
ocasião de chuvas. Há ainda, uma fossa sob o piso do banheiro que exala forte
odor. Já o piso do quarto encontra-se quebrado. Estes defeitos atribuídos à
construção, à época do acordo, não foram por eles percebidos, vez que não
vistoriaram o imóvel em período de chuvas, sendo assim não se poderia perceber o
odor da fossa.
Ainda, como no interior da casa haviam móveis, e não poderiam imaginar que a
cama escondia o piso quebrado no quarto; de sorte que ilógico e até estranho
seria os Requerentes vistoriarem a referida área. Nestes casos, era de se
esperar que os Requeridos informassem tais situações, o que afastaria má-fé e o
abuso de confiança.
Sentindo-se prejudicados pela troca, passados .... meses, procuraram a parte
contrária para desfazer a permuta, a qual não foi aceita, em face da resistência
dos Requeridos em desocupar o imóvel.
Desde a época da troca, os Requeridos não efetuaram pagamento de nenhuma
prestação à COHAB (doc. ....), muito embora tenham consciência de tal obrigação,
primeiramente por tal feito ter sido acordado à época do contrato, segundo
porque ficaram em posse dos outros recibos anteriormente pagos, conforme
ressaltado no item 3.
DO DIREITO
Percebe-se que o referido acordo verbal constitui-se eivado de vício desde seu
início, uma vez que imaginavam os Requerentes que o terreno oferecido pelos
Requeridos estava em idêntica situação com a COHAB, isto é, em situação
equivalente, tanto financeira quanto contratual, havendo portanto uma
compensação integral.
Resta óbvio que os Requerentes não realizariam o negócio se tivessem ciência de
que o imóvel não pertencia aos Requeridos, fato que foi intencionalmente
ocultado pelos mesmos.
Ainda, por ocasião de vistoriarem o imóvel, não puderam constatar os defeitos
atribuídos à construção, pois os fatores que os evidenciavam não estavam
presentes (chuvas e enxurradas). Os Requeridos novamente omitiram-se
intencionalmente em informar que existiam.
Ainda, caracteriza-se o dolo por parte dos Requeridos, visto que omitindo a
verdade induziram os Requerentes em erro, buscando assim proveito indevido
incorreram no preceito do art. 147 do Código Civil:
"Nos negócios jurídicos bilaterais o silêncio intencional de uma das partes a
respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão
dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado o contrato."
Assim:
"Os atos jurídicos são anuláveis por dolo, quando este for a sua causa." (Código
Civil, art. 145).
Na melhor das hipóteses, para os Requerentes, estar-se-ia frente a erro
substancial, por dizer respeito as qualidades essenciais que levaram a
realização do ato jurídico. Assim, a vontade manifestada originou-se
anormalmente pela crença de que algo correspondia à realidade, e tal vontade não
se teria formado caso fosse conhecida a verdade.
João Casillo, com muita propriedade em sua obra "O erro como vício da vontade",
São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1982, página 19, afirma que:
"O erro substancial, também denominado de erro essencial é o que se reveste de
tal significado, de tal importância, que se o agente soubesse que estava obrando
em erro, se soubesse realmente a verdade sobre os fatos, não teria externado sua
vontade daquela forma. É o erro de cuja consciência impediria o agente de
praticar o ato se o conhecesse."
A boa fé dos Requerentes levou-os a erro essencial, conforme supra demonstrado,
e excusável, por tratar-se de pessoas simples, ingênuas, facilmente persuadidas.
Assim:
"São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem
de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal,
em face das circunstâncias do negócio". (Código Civil, art. 138).
Tem-se ainda a presença do error in ipso negotio, onde a vontade não é perfeita
porque o agente ignora ou mal conhece o significado da natureza jurídica do
negócio que realiza, uma vez que desconhecia a necessidade do contrato escrito e
entendia que a transferência do imóvel não dependia de maiores formalidades, às
quais são imprescindíveis em se tratando de aquisição de imóveis.
Ora, já foi amiudamente comprovada a má-fé e abuso de confiança dos ora
Requeridos e o erro substancial que inquina o presente contrato. Afinal, é
princípio informador do direito contratual que os negócios devem se processar
num clima de boa fé. Como conseqüência dos fundamentos acima argüidos, aplica-se
o disposto no art. 47, caput e inciso II, do Código Civil:
"Art. 171. Além dos casos expressamente declarados em lei, é anulável o negócio
jurídico:
(...)
II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou
fraude contra credores".
Ainda, por ter-se acordado que aos Requeridos caberia a partir de então efetuar
o pagamento das prestações vincendas, o não cumprimento desta obrigação
constitui motivo para rescisão do contrato, visto que, se a permuta do imóvel
envolve a transferência do contrato firmado com a COHAB, a circunstância destes
não concretizarem-na, não pagando as prestações junto à Companhia Habitacional,
configura inadimplemento, passível de provocar a resolução do contrato.
À luz dos fatos narrados, percebe-se ainda o abuso de confiança dos Requeridos
ao induzirem os Requerentes em erro. Neste especial, existe entendimento
Doutrinário (Octávio Moreira Guimarães - Da posse e seus efeitos, Editora
Saraiva, 2ª edição, São Paulo, 1953, p. 54) e jurisprudencial caracterizando o
abuso de confiança como esbulho, possibilitando assim a reintegração de posse:
"A ação de reintegração ou de esbulho tem como finalidade a posse perdida
mediante meios ilícitos. A razão de reintegração é o esbulho violento ou oculto;
tais atos inadmissíveis na ordem jurídica se reparam pela restituição da coisa
ao seu estado anterior com os danos havidos. O autor terá que provar sua posse
jurídica e a perda ou por violência, ou por abuso de confiança." (Ap. nº 187.462
- Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo - 7ª Câmara - Relator - Juiz
Demóstenes Braga - julgado em 25.02.86 - in RJTJESP 60/121 - RT 190/804).
Está portanto caracterizado o esbulho à posse dos Requerentes.
O Código Civil em seu art. 1210 e o Código de Processo Civil em seu art. 926,
dispõem que:
"Art. 1210/CC. "O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de
turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver
justo receio de ser molestado".
Em face do fundado receio ou temor justificado, demonstrado por circunstâncias
fáticas objetivas (fotografias em anexo), tendo em vista a situação precária em
que se encontra o imóvel trocado onde residem os Requerentes, inclusive com
perigo de desabamento em razão das fissuras nas paredes e pela falta de
alicerce, configurando dano irreparável ou de difícil reparação, pode-se
identificar o perigo na demora do provimento, o periculum in mora.
Já a existência do contrato de prestação de serviços firmado pelos Requerentes
com a COHAB, comprovam a posse jurídica do imóvel e evidenciam a aparência do
bom direito, o fumus boni iuris. Desta forma satisfaz-se plenamente os
pressupostos para a concessão de tutela antecipatória, conforme estabelece o
art. 273, inciso I, do CPC:
"Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou
parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que,
existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação."
"O art. 461, § 3º do CPC, reitera o acima exposto, ressaltando a possibilidade
de reversibilidade do provimento antecipado. Logo, não existe nenhum óbice à
concessão da tutela antecipatória de mérito no presente caso".
Ainda, conforme ensina o eminente processualista gaúcho Ovídio A. Batista da
Silva em sua obra "Curso de Processo Civil" volume III, Processo Cautelar. Porto
Alegre, 1993, págs. 11 e 13:
"A pretensão recuperatória da posse, de natureza executiva, pressupõe, sem
dúvida, a prévia declaração da existência do esbulho e as outras declarações
correlatas, como a que estabeleça a autoria do esbulho na pessoa do réu e a
condição de verdadeiro possuidor, alegada pelo autor. Mas enquanto a declaração
não poderá ser provisoriamente antecipada - como eficácia plena de declaração -
a eficácia executiva da restituição da posse, poderá realizar-se em forma de
provisional, concedendo-a o juiz sob prova sumária que lhe indique a existência
do esbulho, da condição de possuidor do autor da ação, e prova igualmente de
simples verossimilhança da condição de esbulhador atribuída ao demandado."
Continua Ovídio:
"O juiz, a conceder a reintegração liminar de posse, na ação de esbulho
possessório, trabalha com duas eficácias próprias da ação, eficácias que lhe
preenchem o conteúdo e que haverão de integrar a sentença final de procedência.
Apenas a eficácia declaratória não será antecipada em sua plenitude, cabendo à
futura sentença de procedência completá-la, acrescentando ao juízo de simples
verossimilhança que autoriza a concessão da liminar, a certeza própria das
sentenças definitivas. Mas a execução, embora provisória é inteira e
completamente execução e, como tal, realizadora do principal resultado buscado
pela demanda. O autor, sob a proteção da medida liminar de reintegração de
posse, desfrutará da posse do bem de que se afirme privado em virtude de
esbulho, do mesmo modo como o faria se essa reintegração lhe fosse concedida
pela sentença definitiva. A distinção entre as duas situações reside
exclusivamente na provisoriedade da posse concedida pelo provimento liminar,
medida pela provisoriedade da respectiva sentença liminar, sujeita a ser cassada
pela sentença final."
Informa-nos Francisco Barros Dias, Juiz Federal da 3ª Vara em Natal, RN,
discorrendo acerca da Tutela Antecipatória, na Revista da Associação dos Juizes
federais do Brasil, ano 13, n.º 46, julho de 1995, página 36 que:
"No nosso direito positivo encontramos exemplos em procedimentos especiais
esparsos que se coadunam perfeitamente com o instituto em estudo. Tais são as
hipóteses das ações possessórias, onde o juiz ao deferir a liminar solicitada
pelo autor, faz entrega do bem no todo ou em parte, conforme se trata de
reintegratória ou manutenção, passando o beneficiário a gozar dos efeitos até
final julgamento do feito."
DOS PEDIDOS
Em face do exposto, pleitea-se:
1. Tendo em vista a situação precária do imóvel trocado onde atualmente moram os
Requerentes, consoante os requisitos do art. 273 e 461, § 3º ambos do CPC, nesta
inicial demonstrados, seja concedida a tutela antecipada para desocupação do
imóvel pelos Requeridos e reintegração dos Requerentes no mesmo, para que a
situação volte ao seu status quo ante, em caráter de urgência;
2. Caso seja concedida a tutela pleiteada no item 1, seja arbitrada uma multa
diária para o caso de novo esbulho ou de não cumprimento da obrigação (CPC,
arts. 921, inc. II e 461, § 4º);
3. Com fulcro no art. 921, II, do CPC, a condenação dos Réus em perdas e danos
oriundos do esbulho praticado, a contar da data do esbulho até a data da
cessação deste;
4. Feita a reintegração liminar, sejam os Requeridos citados, para, querendo,
contestarem a presente ação, no prazo legal, sob pena de incidirem nos efeitos
da revelia;
5. Em remota hipótese de não concessão da tutela antecipada, como forma de
prevenir prejuízos, sejam intimados os Requeridos, para que fiquem proibidos de
realizarem qualquer espécie de benfeitorias no terreno, cessando as que
eventualmente estejam em andamento;
6. Da mesma forma, caso não se conceda a tutela antecipada, pleitea-se seja
expedido ofício à COHAB de modo a impedir os Requeridos de efetuarem a
transferência do contrato de prestação de serviços junto à mesma, até decisão
final do presente litígio;
7. Seja concedido o benefício da Justiça Gratuita, consoante a Lei n.º 1060/50,
uma vez serem os Requerentes pessoas pobres na acepção jurídica do termo, não
tendo condições econômicas de arcarem com as despesas processuais sem prejuízo
do sustento próprio e da família, conforme demonstra declaração econômica junta
(doc. ....);
8. Por constituir ato anulável, requer seja, ao final, o presente pedido julgado
procedente, rescindindo-se o contrato verbal de permuta dos imóveis acima
descritos;
9. Caso não seja este o entendimento deste Juízo, pede-se que seja julgado
procedente o pedido de resolução do presente contrato por inadimplência, a que
se refere a inicial em seu item 8;
10. Protesta-se pela produção de todas as provas em direito admitidas, inclusive
o depoimento pessoal dos réus, sob pena de confesso; prova documental e
testemunhal, as quais ficam desde já requeridas. Caso seja necessária, a
realização de perícia nos imóveis;
11. Requer a ouvida das testemunhas adiante arroladas, as quais deverão ser
intimadas pelo Correio, via A/R;
12. Seja ao final, e em caso de concedida a tutela antecipada, expedido mandado
de reintegração definitiva dos Requerentes na posse do imóvel na Rua .... n.º
...., na Comarca de ...., condenando-se os Requeridos nas custas processuais e
honorários advocatícios;
Dá-se à causa o valor de R$ .......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]
ROL DE TESTEMUNHAS:
1. ...., RG n.º ...., residente e domiciliada na Rua .... n.º ...., na Comarca
de ....;
2. ...., RG n.º ...., residente e domiciliada na Rua .... n.º ...., na Comarca
de ....;
3. ...., RG n.º ...., residente e domiciliado na Rua .... n.º ...., na Comarca
de ....;
4. ...., RG n.º ...., residente e domiciliado na Rua .... n.º ...., na Comarca
de ....;
5. ...., RG n.º ...., residente e domiciliado na Rua .... n.º ...., na Comarca
de ....;
OBS.: As testemunhas deverão ser intimadas pelo Correio, via A/R.