Pedido de declaração de ausência de dívida por parte de locatário, em decorrência de rescisão contratual aduzida a problemas ocultos no imóvel.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante
procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito
à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe
notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa
Excelência propor
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
A requerente firmou com o requerido contrato de locação de imóvel comercial, em
data de ../../...., conforme se vê pelo documento em anexo, onde a requerente em
data de ../../.... notificou ao requerido que não possuía mais intenção em
continuar com a referida locação, em face dos problemas que o imóvel
apresentava, tais como problemas hidráulicos, problemas nos telhados, e
problemas no piso do imóvel, sendo que a requerente, efetuou a entrega das
chaves ao procurador do requerido ................. em data de ../../...., em
face da impossibilidade de continuidade da locação do imóvel em face dos
problemas apresentados no referido imóvel, que eram de total conhecimento do
proprietário e seu procurador, e diante deste fato, tendo em vista que a locação
apenas não continuou pelos problemas existentes no imóvel,de ordem estrutural,
solicitou a requerente a não cobrança do valor da multa contratual.
Acontece que, em data de ../../...., a requerente, quando efetuou a entrega das
chaves do Imóvel ao requerido, através de seu procurador, este recebeu-as, porém
após ressalva no referido recibo de entrega informando que estava pendente o
pagamento do aluguel de ......./...., a multa contratual e a entrega das últimas
contas de água e luz do imóvel devidamente quitadas.
Esclarece assim a requerente que o aluguel de ......./.... será pago em data de
../../...., data do vencimento do mesmo, e as contas de água e luz estão
devidamente pagas, onde a multa contratual não é devida, eis que a rescisão do
contrato deu-se por culpa única e exclusiva do requerido, eis que locou à
requerente um imóvel aparentemente em bom estado, porém, quando esta instalou-se
naquele tocai começou a constatar os problemas existentes no imóvel, problemas
no piso (o qual começou a soltar-se por completo), problemas de infiltrações nas
paredes e de chuvas dentro do imóvel, face problemas no telhado, além de
problemas no encanamento e esgotos, onde após procurar informar-se o que estava
acontecendo e solicitar auxílio do requerido, foi informado que o imóvel em
questão havia pegado fogo alguns meses antes da locação à requerente, e que após
o rescaldo, houve a retirada dos entulhos, reparos nos telhados e paredes,
pintura para cobrir as marcas do fogo, e o imóvel foi novamente colocado para
locação, ou seja, o imóvel apresentava inúmeros problemas ocultos, e que somente
foram constatados pela requerente após a ocupação do imóvel, não podendo ser
atribuído a está a quebra do contrato.
Ademais, deve-se considerar que a locação é extremamente nova, ou seja,
iniciou-se em ...../..../...., e portanto os problemas apresentados no imóvel já
existiam antes da locação, eis que problemas de ordem estrutural, e que não
surgem de uma hora para outra.
Não bastassem os problemas de ordem estrutural no imóvel, a requerente foi
informada que é impossível obtenção de alvará para o funcionamento da empresa da
requerente (oficina mecânica) naquele local em face do tipo da construção e do
lugar, eis que naquele local não é possível a instalação deste ramo de
atividade, e o imóvel não seria aprovado na vistoria do Corpo de Bombeiros, eis
que não atende às normas de segurança, imóvel esta que inclusive foi tomado por
incêndio no ano de .............., e para que pudesse ser novamente locado para
atividade comercial, necessitaria de vistoria minuciosa do Corpo de Bombeiros,
para ter liberação para atividade comercial, o que não existe, fato este que era
totalmente desconhecido da requerente até o final do mês de ...../...., quando
então, houve por bem a requerente em pleitear a rescisão do contrato de locação
firmado entre as partes, procedendo a entrega das chaves ao requerido, através
de seu procurador, conforme documento em anexo.
Desta forma, constata-se que a culpa pela rescisão do contrato é exclusivamente
do requerido que descumpriu o previsto na cláusula sétima do contrato de
locação, eis que o imóvel dado em locação não estava em plenas condições de uso,
ante os problemas já acima mencionados, sendo assim o único causador da rescisão
do contrato em questão.
DO DIREITO
Estabelece o artigo 22 da Lei 8345/91:
"O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina;
..........................................................
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
(grifos nossos)
Ora, no caso em desate, o imóvel locado possuía inúmeros problemas estruturais e
que inviabilizaram a, manutenção da locação, sendo assim a culpa pela rescisão
única e exclusiva do locador, o qual omitiu os problemas existentes no imóvel,
problema estes ocultos, e que apenas tornaram-se conhecidos da requerente após
este já estar com o contrato formalizado, e após já estar ocupando o imóvel.
Assim presta-se a presente ação para que seja declarada a rescisão do contrato
firmado entre as partes a partir de ........, data da entrega das chaves,
desobrigando a requerente do pagamento de qualquer valor a título de aluguel a
partir desta data, bem como isentando a requerente do pagamento da multa
contratual prevista na cláusula 16 do referido contrato, eis que a culpa pela
rescisão do contrato ocorreu exclusivamente por parte do locador, ora requerido,
o qual locou um imóvel que apresentava problemas ocultos, os quais inviabilizam
a manutenção da locação.
Em face da declaração da rescisão do contrato por culpa do requerido, condená-lo
ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 16 do contrato, no
equivalente a dois valores de aluguel.
Ainda, presta-se a presente ação para pleitear que seja o requerido impedido de
sacar contra a requerente letras de câmbio no valor da multa contratual, para
efetuar protesto do referido título, bem como para que o requerido abstenha-se
de efetuar o registro do nome da requerente no Serviço de Proteção ao Crédito,
conforme previsto na cláusula 20 do contrato, em face da referida multa, eis que
a mesma é indevida, conforme se vê através da presente.
No presente caso, encontram-se presentes todos os requisitos necessários ao
deferimento da antecipação de tutela, quais sejam a verossimilhança das
alegações e o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, na medida em
que a locação estava em dia até o momento da entrega das chaves, e a locação
apenas não pode continuar em face dos inúmeros problemas ocultos que existiam no
imóvel em questão, conforme narrado acima, e restrição cadastral que poderá ser
efetuada pelo requerido, estará somando prejuízos à requerente, a qual já teve
inúmeras despesas pois instalou-se no imóvel e após dois meses teve de
desocupá-lo em face dos inúmeros problemas existentes naquele imóvel e que lhe
eram desconhecidos na época da assinatura do contrato, e se houver a restrição
cadastral não conseguirá locar outro imóvel quer em seu nome quer no nome dos
fiadores, e conseqüentemente deixará de trabalhar, deixando assim de produzir; o
dano irreparável e de difícil reparação encontra-se consubstanciado no fato de
que, caso haja a restrição cadastral, a requerente perderá seu crédito e terá
dificuldades em locar novo imóvel para instalar-se, bem como para manter
contrato com seus fornecedores, e ao final, quando restar comprovada as
alegações acima e a decisão for procedente, caso não seja indeferida a liminar,
talvez a empresa requerente nem sequer exista mais, pois em face da restrição de
crédito acabará por prejudicar seus negócios, a ponto de sem conseguir crédito
com os fornecedores, fechará as portas, e a decisão, então, tornar-se-á inócua.
Desta forma, requer se digne V. Exa. deferir a antecipação de tutela,
determinando que o requerido se abstenha de emitir letra de câmbio no valor da
multa contratual, bem assim de inscrever o nome da requerente no cadastro de
proteção ao crédito até o deslinde da presente ação.
DOS PEDIDOS
Face ao exposto, requer se digne. Exa.:
a) deferir o pedido de antecipação de tutela, determinando que a requerida se
abstenha de emitir letra de câmbio no valor da multa contratual, bem assim de
inscrever o nome da requerente no cadastro de restrição de crédito;
b) após o deferimento do item a acima, determinar, a citação do requerido,
através de Correio com AR, para que conteste a presente ação, querendo, no prazo
legal, sob pena de revelia, para a final julgar totalmente procedente a presente
ação, declarando rescindido o contrato de locação firmado entre as partes por
culpa do requerido e isentando requerente do pagamento da multa contratual, bem
como condenando-o ao pagamento da mesma multa cominada na cláusula 16 do
referido contrato, e condenando o requerido no pagamento das custas e despesas
processuais e honorários advocatícios a serem arbitrados por V. Exa.
c) requer ainda a produção de todas as provas em direito admitidas, provas
documentais, periciais e testemunhais, bem assim o depoimento pessoal do
requerido, sob pena de confesso;
Dá-se à causa o valor de R$ ....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]