Impugnação à contestação em ação renovatória de contrato de locação.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente, nos autos em que colide com ....., à presença de Vossa
Excelência apresentar
IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
PRELIMINARMENTE
1. QUANTO À FALTA DE REGULAR REPRESENTAÇÃO DO REQUERIDO
Inicialmente, é necessário apontar a falta de representação processual regular
do requerido, haja vista, que deixou de apresentar os estatutos sociais na forma
exigida pela lei processual.
Dispõe o artigo 12 do Código de Processo Civil, quanto à representação em juízo
das pessoas jurídicas:
"Art. 12. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
(...)
IV- as pessoas jurídicas, por quem os respectivos estatutos designarem, ou, não
os designando, por seus diretores."
Não é diferente o entendimento de J. M. CARVALHO SANTOS in Código Civil
Brasileiro interpretado (vol. I, 14ª edição, Editora Freitas Bastos, Rio de
Janeiro, páginas 377 e seguintes):
"Como uma verdadeira entidade ideológica privada de um corpo físico e, pois, de
vontade, sendo apenas realidade de direito e não realidade fisiopsíquica, na
precisa expressão de CLÓVIS, a pessoa jurídica não tem capacidade para agir,
justamente por não poder fazê-lo. Acontece, porém, que a pessoa jurídica tem
sempre uma finalidade, é destinada a realizar um determinado fim, que exige uma
atuação exterior, daí a designação de uma pessoa natural que atue em seu nome e
no seu interesse, órgão de seus sentimentos, da sua vontade nas relações da vida
social, enfim, que a represente.
(...)
A regra firmada no artigo é que o representante será designado nos estatutos. No
caso de omissão destes, todavia, os diretores é que serão os representantes,
acrescenta este artigo. Não apenas um deles, são todos, o que é preciso ficar
esclarecido. Mas, não havendo omissão, prevalece o que estiver disposto nos
estatutos."
Desta forma, o estatuto e alterações, se houver, devem ser anexados com a peça
contestatória, por serem documentos imprescindíveis à atuação no processo,
inclusive legitimando a parte.
Assim, considerando que o requerido não se encontra regularmente representado
nos autos, em virtude da ausência dos estatutos sociais, com as alterações
subsequentes, impõe-se seja aplicada ao mesmo a pena de revelia, na forma em que
prescreve o artigo 13, inciso II, do Código de Processo Civil.
2. QUANTO À ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA DO DIREITO À RENOVAÇÃO
Alega o requerido que a presente ação foi contaminada pela decadência,
entretanto, referido entendimento está equivocado, conforme a seguir restará
demonstrado.
Com efeito, o § 5º, do artigo 51, da Lei sob n.º 8.245/91, dispõe que a Ação
Renovatória deve ser ajuizada no prazo máximo de 1 (um) ano e mínimo de 6 (seis)
meses antes do término do contrato que se pretende renovar.
E, foi em estrita observância a referidos prazos que a requerente ajuizou a
presente demanda, pois o contrato de locação que se pretende renovar, caso
provido o recurso de apelação interposto pela requerente nos autos sob n.º
..../...., terá seu termo final em .... de ....
Assim, a presente demanda foi efetivamente ajuizada no .... mês anterior ao
término do prazo, ou seja, .... de ...., o que demonstra de plano que a
propositura da Renovatória está dentro do interregno temporal previsto pela
legislação aplicável ao caso concreto.
Diante do exposto, resta demonstrada a total improcedência da preliminar de
decadência argüida pelo requerido, o que descaracteriza a argüição do mesmo no
sentido de que a requerente funda seu pedido em direito inexistente.
3. QUANTO À ALEGADA FALTA DE DOCUMENTAÇÃO
Alega ainda o requerido, que a requerente deixou de comprovar o cumprimento dos
contratados em curso, posto que não instruiu a inicial com os documentos
elencados no artigo 71 da Lei de Locações.
Não tem como prosperar o entendimento lançado pelo requerido, visto que os
presentes autos encontravam-se, inicialmente, apensados aos autos de Ação
Renovatória sob n.º ..../...., conforme certidão constante de fls. .... dos
autos, nos quais se encontravam fotocópias autenticadas de toda a documentação
comprobatória do exato cumprimento dos contratos locatícios, razão pela qual, em
estrita atenção ao princípio da economia processual, desnecessária era a nova
reprodução dos mesmos documentos.
Entretanto, a fim de se evitar futuras nulidades, a requerente anexa à presente
peça, fotocópias autenticadas dos documentos elencados no rol do artigo 71, da
Lei sob n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Destaque-se, que a própria legislação processual civil permite a juntada de
documentos após a inicial, em especial para contrapor fatos que por ventura
tenham sido articulados na contestação, senão vejamos o que dispõe o artigo 397
do Código de Processo Civil:
"Art. 397. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos
novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos
articulados, ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos."
O requerido afirma textualmente em sua peça contestatória, que a requerente "vem
há muito descumprindo os contratos", o que efetivamente não corresponde com a
realidade dos fatos (textual, fls. .... dos autos).
Assim é, que a requerente anexa à presente peça, cópia autenticada dos recibos
de aluguel, comprovante de quitação das taxas devidas à Sanepar, Copel, impostos
incidentes sobre o imóvel, e apólice do seguro efetuado, o que comprova, de
forma cabal, o fiel cumprimento das disposições contratuais à locação (docs.
.... a ....).
Importante se faz salientar, que tanto a doutrina quanto a jurisprudência
pátrias tem admitido a juntada posterior de documentos, desde que deles tome
ciência a parte contrária, preservando-se os princípios da lealdade processual e
estabilização da lide, senão vejamos os comentários tecidos por THEOTÔNIO NEGRÃO
in Código de Processo Civil e Legislação Processual em vigor (27ª ed., Editora
Saraiva, pág. 304) em relação ao artigo 397, citando, inclusive, julgados dos
Tribunais:
"O documento indispensável ('ad solemnitatem') deve ser produzido com a inicial
(v. art. 283) ou com a contestação. Os demais, embora a lei prefira que sejam
apresentados com tais peças processuais (v. tb. art. 396, RF 257/237, 1ª col.,
em.), podem ser juntos sem as restrições do art. 397 (SIMP - concl. XXXIII, em
RT 482/271; RT 479/124, 484/93, 497/53, 595/177, bem fundamentado, RJTJESP
45/89, 88/296, 90/375, JTA 61/20, 88/435, 96/260, 105/266, RF 258/251, RP 4/403,
em. 174, com citação de doutrina), desde que obedecidos os princípios da
lealdade processual (art. 14-II, v. RT 508/110, JTA 103/372, juntada de parecer,
RP 39/296, com comentário de Lia Justiniano dos Santos) e da estabilização da
lide (arts. 303, 462 e 517). Assim, no dia da audiência não pode ser juntado
documento (RT 666/107, RP 6/318, em. 123), porque já não permite à parte
contrária fazer a contraprova por meio de testemunhas."
Dessa forma, tem-se que nada obsta a juntada da documentação em anexo, a fim de
rebater as inverídicas alegações do requerido no sentido de que os contratos
locatícios celebrados entre as partes não estão sendo cumpridos.
DO MÉRITO
Uma vez demonstrada a total insubsistência das alegações preliminares
apresentadas pelo requerido, passa a requerente a apresentar as razões de
mérito, por meio das quais restará demonstrada a necessidade do julgamento pela
procedência do pedido inicialmente formulado.
Pretende o requerido que lhe seja deferida a retomada do imóvel para uso
próprio, conforme permissivo constante do art. 52, inciso II, da Lei de
Locações.
Ocorre, que referido dispositivo legal elenca condições que devem restar
preenchidas para não incidir a obrigação de renovação. E, o inciso no qual o
requerido fundamenta sua pretensão assim dispõe:
"Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
(...)
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para a transferência de
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo cônjuge, ascendente ou
descendente."
In casu porém, o requerido não comprovou que pretende utilizar o imóvel em
benefício de seus associados. Dessa forma, resta evidente a insinceridade do
pedido formulado na contestação.
E, diga-se, que o momento oportuno para a produção da prova dos fatos alegados
pelo requerido era com a contestação, posto que assim dispõe o artigo 396, do
Código de Processo Civil:
"Art. 396. Compete à parte instruir a petição inicial (art. 283), ou a resposta
(art. 297), com os documentos destinados a provar-lhes as alegações."
Assim, resta demonstrado que caberia ao requerido não somente alegar que
pretende utilizar o imóvel em benefício de seus associados, mas sim, comprovar a
existência de projetos, arquivamento dos mesmos perante o órgão próprio, ou
ainda, ao menos da possibilidade de se instalar no imóvel um .... e realização
de reformas no prédio. Mas assim não o fez, a contrario sensu do que prescreve o
artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil.
Destaque-se, que não se admite, para fins de retomada de imóvel locado, que se
presuma a sinceridade do pedido formulado pelo locador, ora requerido. Nesse
sentido, bastante elucidativa é a lição de Carlos Celso Orcesi da Costa in
Locação de Imóvel Urbano (São Paulo, 1992, Editora Saraiva, pág. 286):
"O que se pretende é que o exercício do direito de retomada tenha credibilidade,
cabendo tanto ao proprietário provar sua sinceridade quanto ao locatário
desmerecê-lo. Como leciona o Prof. Alfredo Buzaid em sua clássica monografia,
'não há presunções legais em favor de uma ou outra parte'."
Ressalte-se ainda, que o entendimento dos Tribunais Pátrios não tem sido
diverso, conforme se infere da seguinte ementa:
"AÇÃO RENOVATÓRIA - PRESUNÇÃO RELATIVA DE SINCERIDADE NO PEDIDO DE RETOMADA
'HERDEIROS DO LOCADOR, FALECIDO NO CURSO DA LIDE, QUE NÃO DEMONSTRAM, COM
SEGURANÇA, A PRETENDIDA INSTALAÇÃO DE COMÉRCIO PRÓPRIO - RENOVATÓRIA PROCEDENTE
- SÚMULA 485 -STF.
Não basta o locador, ou seus herdeiros, pura e simplesmente pedirem o prédio
para instalação de comércio próprio, sem qualquer demonstração deste intento,
pois a presunção de sinceridade, neste caso, é relativa."
E, apenas para sedimentar de vez a questão, saliente-se que inclusive o Supremo
Tribunal Federal já se manifestou acerca da matéria por meio da Súmula 485:
"Nas locações regidas pelo Dec. N. 24.510, de 20 de abril de 1934, a presunção
de sinceridade do retomante é relativa, podendo ser ilidida pelo locatário."
Assim, tem-se que o requerido não poderia ter somente formulado pedido de
retomada, caberia ao mesmo fazer prova da sinceridade do mesmo.
E não se diga que o requerido pretenderia utilizar o imóvel para proveito de
seus associados, isto porque, não consta qualquer projeto aprovado ou pendente
de aprovação perante o órgão competente (doc. ....).
Importante se faz esclarecer, que o pedido do requerido de retomada para uso
próprio não tem qualquer fundamento. Tal assertiva prende-se ao fato de que: a
uma, o imóvel que se pretende a retomada se trata de imóvel tombado pelo
Patrimônio Histórico (doc. ....); a duas, não há possibilidade de instalação de
clube naquela localidade, e (doc. ....); a três, não há projetos nem a plantas a
serem aprovados junto aos órgãos competentes.
Diante de todo o exposto, resta demonstrado de forma cabal, a improcedência do
pedido de retomada do imóvel levado à efeito pelo requerido.
DOS PEDIDOS
Diante de todo o exposto, e considerando a insubsistência das alegações
formuladas pelo requerido, conforme amplamente demonstrado, requer-se à Vossa
Excelência, seja julgado procedente in totum o pedido formulado na inicial, com
a conseqüente improcedência do pedido de retomada levado à efeito pelo
requerido.
Finalmente, esclarece a requerente que a presente peça está sendo protocolada
nesta data em face do disposto no Decreto Judiciário sob n.º ...., de .... de
.... de ...., do Tribunal de Justiça do Estado do ...., cuja cópia segue em
anexo (doc. ....).
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]