IMÓVEL - COMPRA E VENDA - SUB-ROGAÇÃO - INADIMPLÊNCIA - PERDAS E DANOS -
ART 1056 CC - TUTELA ANTECIPADA - ART 273 CPC, I - ART 389 NCC - LEI 10406 02
EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE .........
............. e ..........., brasileiros, casados entre si, ele gerente
financeiro, portador da Carteira de Identidade n.º .......... e inscrito no
CPF/MF sob n.º ........., ela do comércio, portadora da Carteira de Identidade
n.º .......... e inscrita no CPF/MF sob n.º .........., residentes e
domiciliados na rua ........., n.º ...., ap. ...., ........., nesta Capital, por
intermédio de seu procurador abaixo assinado, .............., brasileiro,
casado, advogado regularmente inscrito na OAB-..... sob n.º ........, com
escritório profissional na rua ..........., n.º ........, nesta Capital, onde
recebe intimações e notificações, vem com o devido respeito e acatamento diante
de V. Exa., com fundamento no artigo 273, inciso I do Código de Processo Civil,
combinado com os artigos 1.092, parágrafo único e 1.056 do Código Civil, propor
a presente
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO DE
TUTELA ANTECIPADA
contra ............., brasileira, solteira, do comércio, portadora da Carteira
de Identidade n.º ............... e inscrita no CPF/MF sob n.º............., com
endereço na Casa n.º ......., Bloco ...., do Conjunto Residencial ..........,
localizado na rua ........, n.º ...., Bairro ............, nesta Capital,
passando, para tanto, a expender as seguintes razões de fato e de direito:
1. Dos Fatos:
1.1. As partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda
com sub-rogação de ônus, em ..... de .......... de ....... (doc. ....), através
do qual os Requerentes alienaram um imóvel hipotecado à Caixa Econômica Federal,
constituído de uma casa sob n.º ......., tipo ...., do Bloco n.º ....., sito no
Conjunto Residencial ............., com área do terreno de ............. m2,
área construída de .........m2 e direito de uso exclusivo numa área não
construída do terreno, equivalente a ..........m2, localizada de frente para a
rua .........., n.º ........, com os demais dados constantes da matrícula n.º
......., do Cartório do Registro de Imóveis da ....ª Circunscrição desta Capital
(doc. ...).
1.2. Quitado o preço combinado (doc. ....), a Requerida tomou posse do imóvel em
..... de ........ de ........, encontrando-se, desde então, obrigada ao
pagamento das prestações junto ao Agente Financeiro, assim como das taxas de
condomínio e do IPTU (Cláusula Décima Primeira), a fim de que, ao final dos
pagamentos das parcelas, pudesse transferir o imóvel, em definitivo, para o seu
nome.
1.3. Ocorre que a partir de ..... de ......... de ........., a Requerida
deixou de efetuar os pagamentos junto ao Agente Financeiro, totalizando .......
prestações em atraso até .... de ........ último, correspondente a R$
..........., valor este já corrigido e acrescido de juros moratórios (doc.
....).
1.4. No que concerne às taxas de condomínio, a Requerida também encontra-se
inadimplente desde ....... de ......... de ........, totalizando ......... meses
de atraso (até o mês de ........ último), correspondente a R$ .........., já
acrescido de correção monetária e juros moratórios (doc. ....), além das custas
processuais e honorários advocatícios devidos pelo ajuizamento de Ação de
Cobrança pelo Condomínio contra os ora Requerentes, perante a ........ Vara
Cível desta Capital (doc. ....).
1.4.1. Na verdade esta já é a segunda ação que o Condomínio promove tendo como
objeto a cobrança de prestações inadimplidas pela Ré. A primeira encontra-se
arquivada perante a ....ª Vara Cível desta Capital (Autos n.º .......), em razão
de acordo celebrado com o primeiro Autor (doc. ...).
1.5. Em razão destes problemas, em .... de ......... último os Autores
promoveram a notificação judicial da Ré, a fim de que pagasse os débitos, sob
pena da aplicação das sanções previstas em lei (doc. ....). Tendo a mesma
permanecido inerte, outra alternativa não restou aos Autores senão a propositura
da presente ação.
1.6. Como se vê, Exa., à medida que o tempo passa, a Requerida, pelo uso
indevido do imóvel, macula o bom nome e a reputação dos Autores junto ao Agente
Financeiro e ao Condomínio e, de conseqüência, junto aos órgãos de informação de
crédito.
2. Do Cabimento da Antecipação da Tutela (CPC - art. 273, I):
2.1. Expostos os fatos, sem o menor distanciamento da verdade, cabe esclarecer
preliminarmente os fundamentos que sustentam o direito dos Autores à antecipação
de parte dos efeitos da tutela jurisdicional invocada, ante a iminência de danos
irreparáveis decorrentes da permanência da Requerida no imóvel já citado.
2.2. O artigo 273, inciso I, do Código de Processo Civil prescreve:
"Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou
parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que,
existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação;"
2.3. À luz deste dispositivo, o pedido principal consiste em rescindir o
contrato, cumulativamente com a imposição das perdas e danos à Ré pelos
inadimplementos acima noticiados.
2.4. Tendo em conta que os efeitos da tutela pretendida no pedido principal
podem ser antecipados total, ou parcialmente, invoca-se o artigo citado para
requerer a desocupação do imóvel pela Requerida, até que seja examinado, no
mérito, em ampla cognição, a sua culpa pelo descumprimento do contrato de
compromisso compra e venda.
2.5. A tutela antecipada é o único instrumento do qual dispõem os Autores para
fazer valer seu direito. A prova inequívoca a que faz referência o artigo 273,
inciso I, do CPC, está cristalizada no noticiado instrumento particular de
compra e venda, assim como nos extratos dos saldos devedores junto ao Agente
Financeiro e ao Condomínio, além da notificação judicial acostada à presente.
2.6. O outro requisito exigido para a concessão da tutela antecipada -
verossimilhança da alegação - encontra amparo nos demais documentos que
acompanham a peça inicial, assim como no contrato celebrado, em sua Cláusula
........., que estabelece: "A falta de pagamento de 3 (três) prestações junto ao
Agente Financeiro, antes de se ultimar a transferência definitiva para a ora
compradora, é motivo de rescisão e de imediata execução do presente contrato, na
forma da lei [...]".
2.7. Com relação ao fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação,
cumpre destacar que o indeferimento da antecipação parcial da tutela acarretará
num crescente prejuízo aos Autores, pois a Ré encontra-se em estado de
inadimplência desde o mês de ........... de ........, no que diz respeito às
prestações devidas ao Agente Financeiro, sem ter tomado qualquer iniciativa de
negociação do saldo devedor. O mesmo se diga em relação ao Condomínio que, como
já dito, vem promovendo ações de cobrança contra os Autores.
2.8. Portanto, se icto oculi constata-se o inadimplemento das prestações
devidas ao Agente Financeiro e ao Condomínio, assim como a previsão de rescisão
contratual no caso de atraso na quitação de três parcelas, não há qualquer
sentido lógico em se permitir que os Autores permaneçam nesta situação.
2.8.1. Máxime em se considerando que outro não será o desfecho desta
pendência senão a decretação da rescisão do contrato. A propósito, "A tutela
antecipatória do direito subjetivo material deve existir porque se alguém tem o
direito de obter exatamente aquilo que tem direito de (CHIOVENDA), o processo há
de fornecer-lhe meios para que a entrega do direito ocorra logo, de imediato. O
meio processual - tutela antecipatória - tornará possível a pronta realização do
direito que o autor afirma possuir". (SANTOS, Antônio J. da Silva, A Tutela
Antecipada e a Execução Específica; São Paulo; 1995; Copola Editora, 1ª ed; p.
20)
2.9. O indeferimento da antecipação da tutela deixará os Autores reféns da
tramitação, nem sempre célere, da ação ordinária de rescisão do contrato,
enquanto a Ré utiliza o imóvel, gratuitamente, para o funcionamento de uma loja
de ..........., conforme demonstram as fotografias em anexo (docs. ....).
2.9.1. Nesse passo: "É certo que o 'tempo' despendido para a cognição da lide,
através de investigação probatória, é reflexo da própria existência do Estado e
da necessidade que o mesmo se impôs de, antes de tutelar situações concretas,
conhecer e reconhecer a existência do direito cuja titularidade se alega em
juízo [...] a necessidade de tutelas rápidas e imediatas apareceu, com certeza,
para remediar a ineficiência do procedimento ordinário e da própria
administração da justiça [...] ninguém pode negar que determinadas pretensões,
quando envolvidas em situações emergenciais, somente podem ser tuteladas com
efetividade através de liminares ou mediante execução antecipada". (MARINONI,
Luiz Guilherme; Efetividade do Processo e Tutela de Emergência; Sérgio Antônio
Fabris Editor; Porto Alegre; 1994; p. 65/66).
Este doutrinador paranaense faz uma feliz abordagem dos malefícios causados pela
prestação jurisdicional morosa:
"....se o tempo é a dimensão fundamental na vida humana, no processo desempenha
ele idêntico papel, não somente porque, como já dizia Carnelutti, processo é
vida, mas também, porquanto, tendendo o processo a atingir o seu fim moral com a
máxima presteza, a demora na sua conclusão é sempre detrimental, principalmente
às partes mais pobres ou fracas, que constituem a imensa maioria da nossa
população, para as quais a demora em receber a restituição de suas pequenas
economias pode representar angústias psicológicas e econômicas, problemas
familiares e, em não poucas vezes, fome e miséria". (ob cit. p. 66/7).
2.10. Impositivo, desta forma, um provimento judicial que resguarde o direito
dos Autores, como têm proclamado nossos Tribunais:
"AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. TUTELA ANTECIPADA. CONCESSÃO PARCIAL.
REQUISITOS. RECURSO IMPROVIDO.
Presentes na petição inicial os requisitos necessários previstos no artigo 273 e
incisos I ou II, do Código de Processo Civil, e suficientemente indicados, de
maneira clara e precisa as razões do convencimento do Juiz, e ainda, não
emergindo perigo de irreversibilidade, poderá ser antecipada a tutela, total ou
parcialmente." (TA/PR - 5ª CC - Ac. 6423 - Agravo de Instrumento n.º 103.301-6 -
Rel. Juiz Convocado Tufi Maron Filho).
E ainda:
"RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL FINANCIADO - ACORDO
CELEBRADO - OBRIGAÇÃO ALTERNATIVA TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO OU PAGAMENTO DO
SALDO DEVEDOR NO PRAZO ESTIPULADO - ADEMAIS, PAGAMENTO DE PARCELAS PARA A
APELADA SEM ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA - INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO - RECURSO
IMPROVIDO.
Não cumprindo a compromissária compradora o acordo celebrado deixando de
transferir o financiamento para o seu nome junto ao agente financeiro ou não
efetuando o pagamento do saldo devedor, caracterizou-se o inadimplemento a
ensejar a rescisão do contrato e a reintegração de posse da promitente
vendedora." (TA/PR - 4ª CC - Ac. 6241 - Apelação Cível n.º 81.186-3 - Rel. Juiz
Convocado Lauro Laertes de Oliveira).
2.11. Como visto nesta última decisão, o inadimplemento da promitente compradora
motivou o deferimento do pedido de reintegração de posse da promitente vendedora
no imóvel objeto do contrato. Ora, no caso em tela, a mora da Ré não pode levar
a outra solução senão a desocupação imediata do imóvel que, como já dito, vem
sendo utilizado para funcionamento de loja de confecções, enquanto os Autores
experimentam um prejuízo cada vez maior perante o Agente Financeiro e o
Condomínio.
3. Do Mérito:
3.1. No mérito cuida-se de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda
firmado entre as partes por culpa da Ré, tendo em vista que a mesma descumpriu o
estabelecido na cláusula décima primeira do instrumento. Nem mesmo diante da
notificação judicial promovida pelos Autores, a Requerida quitou a dívida
contraída, situação que a constituiu em mora.
3.2. Logo , não pode permanecer no imóvel, sem cumprir a contraprestação, qual
seja, quitar pontualmente as prestações junto à Caixa Econômica Federal, bem
como os encargos locatícios do imóvel junto ao Condomínio.
3.3. A jurisprudência não vacila ao enfrentar a matéria, como se vê da decisão
abaixo:
"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E
DANOS - COHAB - FINANCIAMENTO - INADIMPLEMENTO - PROCEDÊNCIA - APELO DO RÉU
IMPROVIDO.
Rescinde-se o contrato de compromisso de compra e venda, por falta de pagamento
do saldo devedor, quando em seu corpo estiver contida a possibilidade para tal."
(TJ/PR - 4ª CC - Ac. 8318 - Apelação Cível n.º 21362500 - Rel. Des. Wilson
Reback).
3.4. Reconhecida a culpa da Ré pelo rompimento do contrato, impositiva a sua
condenação nas perdas e danos daí resultantes.
3.5. A respeito do tema o artigo 1.092, parágrafo único, do Código Civil pontua:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com
perdas e danos."
No mesmo sentido, o artigo 1.056 do mesmo Diploma Legal reza que "Não cumprindo
a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos, responde o
devedor por perdas e danos."
3.6. Analisando este dispositivo, CARVALHO SANTOS afirma "Para que possa a
indenização ser exigida, em última análise, é essencial se verifiquem estas
condições: 1º) que a obrigação esteja vencida, e, portanto, o devedor dela
esteja em mora; 2º) que a inexecução seja imputável ao devedor moroso; 3º) que
da inexecução tenha resultado um prejuízo." (SANTOS, João Manuel de Carvalho.
Código Civil Brasileiro Interpretado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 10ª ed.,
vol. XIV, 1982, p. 177).
3.7. Como visto, todos os requisitos exigidos para a configuração do direito ao
ressarcimento das perdas e danos encontram-se presentes.
3.8. Discorrendo sobre a indenização, ORLANDO GOMES, assevera que ela "deve ser
completa, abrangendo o damnum emergens e o lucrum cessans. O credor tem direito
a receber, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de
lucrar." (GOMES, Orlando. Obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 5ª ed., 1978, p.
188).
3.9. As perdas e danos, portanto, deverão ter como base a importância
desembolsada pelos Autores, devidamente corrigida e acrescida de juros
moratórios, referente: a) às custas para o ajuizamento da Notificação Judicial,
conforme recibos em anexo (docs. ...); b) aos honorários advocatícios
contratados para a propositura da mencionada notificação (doc. ...); e, c) aos
honorários advocatícios contratados para a apresentação de defesa nos autos n.º
........., em trâmite perante a .... Vara Cível desta Capital, referentes à Ação
Sumaríssima de Cobrança proposta pelo Condomínio Residencial ......... contra o
primeiro Autor (doc. ...).
3.9.1. Some-se, ainda, o período que a Ré permaneceu no imóvel gratuitamente,
sendo impositiva a sua condenação em valor equivalente: a) aos alugueres dos
meses compreendidos em tal interregno a serem apurados, oportunamente, em
liquidação de sentença, tomando-se como base o valor da última parcela vencida
perante o Agente Financeiro; e, b) aos condomínios vencidos e impagos, os quais
estão sendo objeto de cobrança perante a .... Vara Cível desta Capital, nos
autos já mencionados no item apropriado.
3.10. A propósito, o egrégio Tribunal de Justiça paranaense, assim tem
decidido:
"RESCISÃO DE CONTRATO - PEDIDO CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO
POR PERDAS E DANOS - RÉUS QUE DEIXAM DE PAGAR OS VALORES COMPROMISSADOS - DEFESA
FUNDADA EM PAGAMENTOS EFETUADOS - RECIBO ACOSTADO À CONTESTAÇÃO - DOCUMENTOS
SUBMETIDOS A PROVA PERICIAL - ASSINATURAS FALSAS - DECISÃO JUDICIAL RECONHECENDO
TAL FATO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO -
APELAÇÃO IMPROVIDA. (2) Não tendo os réus-apelantes honrado o pagamento a que se
obrigaram na promessa de venda, sem qualquer motivo legítimo, a rescisão
contratual era de rigor, sendo também lícita a condenação dos mesmos na
indenização dos alienantes pelo período em que residiram no imóvel, sem pagar
qualquer quantia a título de aluguel. Improvimento do recurso." (TJ/PR - 1ª CC -
Ac. 9168 - Apelação Cível n.º 23836800 - Rel. Des. Oto Sponholz - grifos
nossos).
3.11. Isto posto requer-se:
a) o deferimento, in limini litis, com fundamento no artigo 273, inciso I do
Código de Processo Civil, da antecipação parcial dos efeitos da tutela, a fim de
se determinar a expedição de mandado de desocupação do imóvel em face da
Requerida até que se declare, em decisão definitiva, a rescisão do contrato
firmado entre as partes;
b) a citação da Requerida para, querendo, contestar a presente ação, sob pena de
revelia (CPC - art. 285);
c) a produção de todas as provas em direito admitidas;
d) seja, no mérito, julgada procedente a pretensão deduzida, decretando a
rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda sub judice, com a
conseqüente condenação da Requerida nas perdas e danos daí resultantes, a ser
apurada em regular liquidação de sentença;
e) a condenação da Requerida no pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios.
Dá-se à causa o valor de R$ ..............
N. Termos,
P. Deferimento.
.........., ........ de ........ de .........
.................
Advogado