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Petição - Imobiliário - Sub-rogação de inadimplência de compra e venda de imóvel


 Total de: 15.244 modelos.

 

IMÓVEL - COMPRA E VENDA - SUB-ROGAÇÃO - INADIMPLÊNCIA - PERDAS E DANOS - ART 1056 CC - TUTELA ANTECIPADA - ART 273 CPC, I - ART 389 NCC - LEI 10406 02


EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE .........


............. e ..........., brasileiros, casados entre si, ele gerente financeiro, portador da Carteira de Identidade n.º .......... e inscrito no CPF/MF sob n.º ........., ela do comércio, portadora da Carteira de Identidade n.º .......... e inscrita no CPF/MF sob n.º .........., residentes e domiciliados na rua ........., n.º ...., ap. ...., ........., nesta Capital, por intermédio de seu procurador abaixo assinado, .............., brasileiro, casado, advogado regularmente inscrito na OAB-..... sob n.º ........, com escritório profissional na rua ..........., n.º ........, nesta Capital, onde recebe intimações e notificações, vem com o devido respeito e acatamento diante de V. Exa., com fundamento no artigo 273, inciso I do Código de Processo Civil, combinado com os artigos 1.092, parágrafo único e 1.056 do Código Civil, propor a presente
 

AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

contra ............., brasileira, solteira, do comércio, portadora da Carteira de Identidade n.º ............... e inscrita no CPF/MF sob n.º............., com endereço na Casa n.º ......., Bloco ...., do Conjunto Residencial .........., localizado na rua ........, n.º ...., Bairro ............, nesta Capital, passando, para tanto, a expender as seguintes razões de fato e de direito:

1. Dos Fatos:

1.1. As partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda com sub-rogação de ônus, em ..... de .......... de ....... (doc. ....), através do qual os Requerentes alienaram um imóvel hipotecado à Caixa Econômica Federal, constituído de uma casa sob n.º ......., tipo ...., do Bloco n.º ....., sito no Conjunto Residencial ............., com área do terreno de ............. m2, área construída de .........m2 e direito de uso exclusivo numa área não construída do terreno, equivalente a ..........m2, localizada de frente para a rua .........., n.º ........, com os demais dados constantes da matrícula n.º ......., do Cartório do Registro de Imóveis da ....ª Circunscrição desta Capital (doc. ...).

1.2. Quitado o preço combinado (doc. ....), a Requerida tomou posse do imóvel em ..... de ........ de ........, encontrando-se, desde então, obrigada ao pagamento das prestações junto ao Agente Financeiro, assim como das taxas de condomínio e do IPTU (Cláusula Décima Primeira), a fim de que, ao final dos pagamentos das parcelas, pudesse transferir o imóvel, em definitivo, para o seu nome.

1.3. Ocorre que a partir de ..... de ......... de ........., a Requerida deixou de efetuar os pagamentos junto ao Agente Financeiro, totalizando ....... prestações em atraso até .... de ........ último, correspondente a R$ ..........., valor este já corrigido e acrescido de juros moratórios (doc. ....).

1.4. No que concerne às taxas de condomínio, a Requerida também encontra-se inadimplente desde ....... de ......... de ........, totalizando ......... meses de atraso (até o mês de ........ último), correspondente a R$ .........., já acrescido de correção monetária e juros moratórios (doc. ....), além das custas processuais e honorários advocatícios devidos pelo ajuizamento de Ação de Cobrança pelo Condomínio contra os ora Requerentes, perante a ........ Vara Cível desta Capital (doc. ....).

1.4.1. Na verdade esta já é a segunda ação que o Condomínio promove tendo como objeto a cobrança de prestações inadimplidas pela Ré. A primeira encontra-se arquivada perante a ....ª Vara Cível desta Capital (Autos n.º .......), em razão de acordo celebrado com o primeiro Autor (doc. ...).

1.5. Em razão destes problemas, em .... de ......... último os Autores promoveram a notificação judicial da Ré, a fim de que pagasse os débitos, sob pena da aplicação das sanções previstas em lei (doc. ....). Tendo a mesma permanecido inerte, outra alternativa não restou aos Autores senão a propositura da presente ação.

1.6. Como se vê, Exa., à medida que o tempo passa, a Requerida, pelo uso indevido do imóvel, macula o bom nome e a reputação dos Autores junto ao Agente Financeiro e ao Condomínio e, de conseqüência, junto aos órgãos de informação de crédito.

2. Do Cabimento da Antecipação da Tutela (CPC - art. 273, I):

2.1. Expostos os fatos, sem o menor distanciamento da verdade, cabe esclarecer preliminarmente os fundamentos que sustentam o direito dos Autores à antecipação de parte dos efeitos da tutela jurisdicional invocada, ante a iminência de danos irreparáveis decorrentes da permanência da Requerida no imóvel já citado.

2.2. O artigo 273, inciso I, do Código de Processo Civil prescreve:
"Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação;"

2.3. À luz deste dispositivo, o pedido principal consiste em rescindir o contrato, cumulativamente com a imposição das perdas e danos à Ré pelos inadimplementos acima noticiados.

2.4. Tendo em conta que os efeitos da tutela pretendida no pedido principal podem ser antecipados total, ou parcialmente, invoca-se o artigo citado para requerer a desocupação do imóvel pela Requerida, até que seja examinado, no mérito, em ampla cognição, a sua culpa pelo descumprimento do contrato de compromisso compra e venda.

2.5. A tutela antecipada é o único instrumento do qual dispõem os Autores para fazer valer seu direito. A prova inequívoca a que faz referência o artigo 273, inciso I, do CPC, está cristalizada no noticiado instrumento particular de compra e venda, assim como nos extratos dos saldos devedores junto ao Agente Financeiro e ao Condomínio, além da notificação judicial acostada à presente.

2.6. O outro requisito exigido para a concessão da tutela antecipada - verossimilhança da alegação - encontra amparo nos demais documentos que acompanham a peça inicial, assim como no contrato celebrado, em sua Cláusula ........., que estabelece: "A falta de pagamento de 3 (três) prestações junto ao Agente Financeiro, antes de se ultimar a transferência definitiva para a ora compradora, é motivo de rescisão e de imediata execução do presente contrato, na forma da lei [...]".

2.7. Com relação ao fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, cumpre destacar que o indeferimento da antecipação parcial da tutela acarretará num crescente prejuízo aos Autores, pois a Ré encontra-se em estado de inadimplência desde o mês de ........... de ........, no que diz respeito às prestações devidas ao Agente Financeiro, sem ter tomado qualquer iniciativa de negociação do saldo devedor. O mesmo se diga em relação ao Condomínio que, como já dito, vem promovendo ações de cobrança contra os Autores.

2.8. Portanto, se icto oculi constata-se o inadimplemento das prestações devidas ao Agente Financeiro e ao Condomínio, assim como a previsão de rescisão contratual no caso de atraso na quitação de três parcelas, não há qualquer sentido lógico em se permitir que os Autores permaneçam nesta situação.

2.8.1. Máxime em se considerando que outro não será o desfecho desta pendência senão a decretação da rescisão do contrato. A propósito, "A tutela antecipatória do direito subjetivo material deve existir porque se alguém tem o direito de obter exatamente aquilo que tem direito de (CHIOVENDA), o processo há de fornecer-lhe meios para que a entrega do direito ocorra logo, de imediato. O meio processual - tutela antecipatória - tornará possível a pronta realização do direito que o autor afirma possuir". (SANTOS, Antônio J. da Silva, A Tutela Antecipada e a Execução Específica; São Paulo; 1995; Copola Editora, 1ª ed; p. 20)

2.9. O indeferimento da antecipação da tutela deixará os Autores reféns da tramitação, nem sempre célere, da ação ordinária de rescisão do contrato, enquanto a Ré utiliza o imóvel, gratuitamente, para o funcionamento de uma loja de ..........., conforme demonstram as fotografias em anexo (docs. ....).

2.9.1. Nesse passo: "É certo que o 'tempo' despendido para a cognição da lide, através de investigação probatória, é reflexo da própria existência do Estado e da necessidade que o mesmo se impôs de, antes de tutelar situações concretas, conhecer e reconhecer a existência do direito cuja titularidade se alega em juízo [...] a necessidade de tutelas rápidas e imediatas apareceu, com certeza, para remediar a ineficiência do procedimento ordinário e da própria administração da justiça [...] ninguém pode negar que determinadas pretensões, quando envolvidas em situações emergenciais, somente podem ser tuteladas com efetividade através de liminares ou mediante execução antecipada". (MARINONI, Luiz Guilherme; Efetividade do Processo e Tutela de Emergência; Sérgio Antônio Fabris Editor; Porto Alegre; 1994; p. 65/66).
Este doutrinador paranaense faz uma feliz abordagem dos malefícios causados pela prestação jurisdicional morosa:

"....se o tempo é a dimensão fundamental na vida humana, no processo desempenha ele idêntico papel, não somente porque, como já dizia Carnelutti, processo é vida, mas também, porquanto, tendendo o processo a atingir o seu fim moral com a máxima presteza, a demora na sua conclusão é sempre detrimental, principalmente às partes mais pobres ou fracas, que constituem a imensa maioria da nossa população, para as quais a demora em receber a restituição de suas pequenas economias pode representar angústias psicológicas e econômicas, problemas familiares e, em não poucas vezes, fome e miséria". (ob cit. p. 66/7).

2.10. Impositivo, desta forma, um provimento judicial que resguarde o direito dos Autores, como têm proclamado nossos Tribunais:

"AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. TUTELA ANTECIPADA. CONCESSÃO PARCIAL. REQUISITOS. RECURSO IMPROVIDO.
Presentes na petição inicial os requisitos necessários previstos no artigo 273 e incisos I ou II, do Código de Processo Civil, e suficientemente indicados, de maneira clara e precisa as razões do convencimento do Juiz, e ainda, não emergindo perigo de irreversibilidade, poderá ser antecipada a tutela, total ou parcialmente." (TA/PR - 5ª CC - Ac. 6423 - Agravo de Instrumento n.º 103.301-6 - Rel. Juiz Convocado Tufi Maron Filho).

E ainda:

"RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL FINANCIADO - ACORDO CELEBRADO - OBRIGAÇÃO ALTERNATIVA TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO OU PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR NO PRAZO ESTIPULADO - ADEMAIS, PAGAMENTO DE PARCELAS PARA A APELADA SEM ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA - INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO - RECURSO IMPROVIDO.
Não cumprindo a compromissária compradora o acordo celebrado deixando de transferir o financiamento para o seu nome junto ao agente financeiro ou não efetuando o pagamento do saldo devedor, caracterizou-se o inadimplemento a ensejar a rescisão do contrato e a reintegração de posse da promitente vendedora." (TA/PR - 4ª CC - Ac. 6241 - Apelação Cível n.º 81.186-3 - Rel. Juiz Convocado Lauro Laertes de Oliveira).

2.11. Como visto nesta última decisão, o inadimplemento da promitente compradora motivou o deferimento do pedido de reintegração de posse da promitente vendedora no imóvel objeto do contrato. Ora, no caso em tela, a mora da Ré não pode levar a outra solução senão a desocupação imediata do imóvel que, como já dito, vem sendo utilizado para funcionamento de loja de confecções, enquanto os Autores experimentam um prejuízo cada vez maior perante o Agente Financeiro e o Condomínio.

3. Do Mérito:

3.1. No mérito cuida-se de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes por culpa da Ré, tendo em vista que a mesma descumpriu o estabelecido na cláusula décima primeira do instrumento. Nem mesmo diante da notificação judicial promovida pelos Autores, a Requerida quitou a dívida contraída, situação que a constituiu em mora.
3.2. Logo , não pode permanecer no imóvel, sem cumprir a contraprestação, qual seja, quitar pontualmente as prestações junto à Caixa Econômica Federal, bem como os encargos locatícios do imóvel junto ao Condomínio.
3.3. A jurisprudência não vacila ao enfrentar a matéria, como se vê da decisão abaixo:

"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - COHAB - FINANCIAMENTO - INADIMPLEMENTO - PROCEDÊNCIA - APELO DO RÉU IMPROVIDO.
Rescinde-se o contrato de compromisso de compra e venda, por falta de pagamento do saldo devedor, quando em seu corpo estiver contida a possibilidade para tal." (TJ/PR - 4ª CC - Ac. 8318 - Apelação Cível n.º 21362500 - Rel. Des. Wilson Reback).

3.4. Reconhecida a culpa da Ré pelo rompimento do contrato, impositiva a sua condenação nas perdas e danos daí resultantes.

3.5. A respeito do tema o artigo 1.092, parágrafo único, do Código Civil pontua:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos."

No mesmo sentido, o artigo 1.056 do mesmo Diploma Legal reza que "Não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos."

3.6. Analisando este dispositivo, CARVALHO SANTOS afirma "Para que possa a indenização ser exigida, em última análise, é essencial se verifiquem estas condições: 1º) que a obrigação esteja vencida, e, portanto, o devedor dela esteja em mora; 2º) que a inexecução seja imputável ao devedor moroso; 3º) que da inexecução tenha resultado um prejuízo." (SANTOS, João Manuel de Carvalho. Código Civil Brasileiro Interpretado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 10ª ed., vol. XIV, 1982, p. 177).

3.7. Como visto, todos os requisitos exigidos para a configuração do direito ao ressarcimento das perdas e danos encontram-se presentes.

3.8. Discorrendo sobre a indenização, ORLANDO GOMES, assevera que ela "deve ser completa, abrangendo o damnum emergens e o lucrum cessans. O credor tem direito a receber, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar." (GOMES, Orlando. Obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 5ª ed., 1978, p. 188).

3.9. As perdas e danos, portanto, deverão ter como base a importância desembolsada pelos Autores, devidamente corrigida e acrescida de juros moratórios, referente: a) às custas para o ajuizamento da Notificação Judicial, conforme recibos em anexo (docs. ...); b) aos honorários advocatícios contratados para a propositura da mencionada notificação (doc. ...); e, c) aos honorários advocatícios contratados para a apresentação de defesa nos autos n.º ........., em trâmite perante a .... Vara Cível desta Capital, referentes à Ação Sumaríssima de Cobrança proposta pelo Condomínio Residencial ......... contra o primeiro Autor (doc. ...).

3.9.1. Some-se, ainda, o período que a Ré permaneceu no imóvel gratuitamente, sendo impositiva a sua condenação em valor equivalente: a) aos alugueres dos meses compreendidos em tal interregno a serem apurados, oportunamente, em liquidação de sentença, tomando-se como base o valor da última parcela vencida perante o Agente Financeiro; e, b) aos condomínios vencidos e impagos, os quais estão sendo objeto de cobrança perante a .... Vara Cível desta Capital, nos autos já mencionados no item apropriado.

3.10. A propósito, o egrégio Tribunal de Justiça paranaense, assim tem decidido:


"RESCISÃO DE CONTRATO - PEDIDO CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - RÉUS QUE DEIXAM DE PAGAR OS VALORES COMPROMISSADOS - DEFESA FUNDADA EM PAGAMENTOS EFETUADOS - RECIBO ACOSTADO À CONTESTAÇÃO - DOCUMENTOS SUBMETIDOS A PROVA PERICIAL - ASSINATURAS FALSAS - DECISÃO JUDICIAL RECONHECENDO TAL FATO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - APELAÇÃO IMPROVIDA. (2) Não tendo os réus-apelantes honrado o pagamento a que se obrigaram na promessa de venda, sem qualquer motivo legítimo, a rescisão contratual era de rigor, sendo também lícita a condenação dos mesmos na indenização dos alienantes pelo período em que residiram no imóvel, sem pagar qualquer quantia a título de aluguel. Improvimento do recurso." (TJ/PR - 1ª CC - Ac. 9168 - Apelação Cível n.º 23836800 - Rel. Des. Oto Sponholz - grifos nossos).

3.11. Isto posto requer-se:

a) o deferimento, in limini litis, com fundamento no artigo 273, inciso I do Código de Processo Civil, da antecipação parcial dos efeitos da tutela, a fim de se determinar a expedição de mandado de desocupação do imóvel em face da Requerida até que se declare, em decisão definitiva, a rescisão do contrato firmado entre as partes;

b) a citação da Requerida para, querendo, contestar a presente ação, sob pena de revelia (CPC - art. 285);

c) a produção de todas as provas em direito admitidas;

d) seja, no mérito, julgada procedente a pretensão deduzida, decretando a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda sub judice, com a conseqüente condenação da Requerida nas perdas e danos daí resultantes, a ser apurada em regular liquidação de sentença;

e) a condenação da Requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Dá-se à causa o valor de R$ ..............

N. Termos,
P. Deferimento.


.........., ........ de ........ de .........


.................
Advogado


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