Contrato de locação de imóvel residencial, com fiança.
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
CAMPO 01. LOCADOR: .................., brasileiro, casado, cirurgião-dentista,
portador da carteira de identidade RG nº ........., inscrito no CPF/MF sob o nº
............. residente em ...../....., na Al. ........, ......... Ap. .....
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CAMPO 02. LOCATÁRIO: ..........., brasileiro, divorciado, comerciante, portador
da carteira de identidade RG nº ........., inscrito no CPF/MF sob o nº
............., residente e domiciliado em ......./.........
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CAMPO 03. IMÓVEL: APARTAMENTO RESIDENCIAL situado na Rua .................. nº
....... - .....º andar - Ap. ..... - ........ - ....../.....
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CAMPO 04. NATUREZA DA LOCAÇÃO: RESIDENCIAL.
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CAMPO 05. PRAZO DA LOCAÇÃO: (01) UM ANO;
INÍCIO: ........ - TÉRMINO: ..........
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CAMPO 06. VALOR DO ALUGUEL MENSAL:R$ ..............); VENCIMENTO: CADA DIA .....
DO MÊS CALENDÁRIO.
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CAMPO 07. DESCONTO PONTUALIDADE: R$ ............
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CAMPO 08. REAJUSTE - REVISÃO DO ALUGUEL: ANUAL pela variação do INPC/FGV, ou
sucessivamente IPC/FGV, IGP/FGV.
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CAMPO 09. CONDIÇÕES GERAIS DA LOCAÇÃO: As que seguem.
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CAMPO 10. DAS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR: As que seguem.
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CAMPO 11. DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO: As que seguem.
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CAMPO 12. DAS GARANTIAS DA LOCAÇÃO: FIANÇA.
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CAMPO 12a. FIADOR: .........................., brasileiro, solteiro, maior,
comerciante, portador da carteira de identidade RG nº ........., inscrito no
CPF/MF sob nº ................, residente e domiciliado em ........... na Rua
..........., 407 - Ap. 51 - ........
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CAMPO 13. DA RESCISÃO/RESOLUÇÃO E CONDIÇÕES FINAIS: As que seguem.
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S/E/G/U/E
O designado LOCADOR - campo 01 -, por este instrumento, na melhor forma do
direito, dá em locação ao designado LOCATÁRIO - campo 02 -, o imóvel descrito -
campo 03 -, mediante cláusulas e condições especificadas adiante, as quais se
comprometem fielmente a observar e fazer cumprir.
04. NATUREZA DA LOCAÇÃO E DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel objeto da presente locação destina-se a uso exclusivamente RESIDENCIAL
- e só para esse fim será utilizado, sendo que o desvio dessa finalidade
constitui grave infração contratual, capaz de conduzir à sua rescisão, com as
cominações conseqüentes.
05. PRAZO DA LOCAÇÃO
A locação é contratada por prazo certo - campo 05 -, e findando o mesmo, o
imóvel será restituído incontinenti, independentemente de notificação, aviso
judicial ou extrajudicial.
06.DO ALUGUEL
6a O aluguel mensal será pago até o dia 10 do mês subseqüente ao vencido, na
residência do LOCADOR ou onde este indicar, mediante recibo, sendo apurado de
acordo com o valor vigente no dia do efetivo pagamento. Este aluguel é
rigorosamente líquido, sendo todos os encargos normais suportados pelo
LOCATÁRIO, conforme estipulado no campo 11 adiante, e pagos juntamente com o
aluguel, pelo sistema de reembolso.
6b Na hipótese de o aluguel e os encargos não serem pagos no prazo acima, além
de perder direito ao desconto de pontualidade - campo 07 -, ficará o LOCATÁRIO
sujeito ao pagamento da atualização/correção monetária que for autorizada e de
juros moratórios, na base de 1% (um por cento) ao mês, calculado sobre o valor
atualizado dos locativos e dos encargos em atraso.
6c Quando o atraso for superior de 30 (trinta) dias, os valores em débito serão
acrescidos de multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o seu montante
atualizado.
6d O eventual recebimento de aluguéis e encargos, com dispensa dos ônus supra,
não constituirá novação, mas direito futuro em prol do LOCATÁRIO.
07. DO DESCONTO DE PONTUALIDADE
7a O LOCATÁRIO somente fará jus ao desconto de pontualidade especificado no
campo 07, se pagar o aluguel e encargos até o dia aprazado, reduzindo-se nessa
proporção o aluguel líquido. O desconto perdurará por todo o prazo da locação.
Será automaticamente extinto tal benefício, se vencido o prazo contratual,
permaneça o LOCATÁRIO na posse do imóvel, mesmo que com a tolerância do LOCADOR.
7b Será prorrogado para o 1º dia útil imediato, o vencimento do aluguel e
encargos devidos, quando este recair em sábados, domingos ou feriados.
08. REAJUSTE DO ALUGUEL
8a O aluguel previsto no campo 06 será automaticamente reajustado ao término de
cada ano, como estipulado no campo 08, e sem prejuízo do disposto no campo 7.
8b Eventual não reajuste do aluguel no período previsto, não caracterizará
renúncia a essa faculdade contratual, ficando assegurado ao LOCADOR o direito ao
referido reajuste a cada ano de vigência da locação, salvo em relação aos
aluguéis já pagos.
8c A aplicação do índice de majoração do aluguel não impedirá o exercício da
retomada nos casos permitidos em lei, nem a revisão periódica dos locativos a
preços de mercado, obedecidas as condições legais para tal fim exigidas.
8d Na hipótese de vir a ser permitida a correção/atualização de valores do
aluguel em periodicidade menor que a ora prevista neste contrato, notadamente
face indesejável recrudescimento da espiral inflacionária, ajustam expressamente
as partes a adoção desta nova periodicidade, facultando-se ao LOCADOR aplicá-la
a cada menor período permitido, observando, no entanto, os índices e fatores
ajustados.
09. DAS CONDIÇÕES GERAIS DA LOCAÇÃO
9a O LOCATÁRIO neste ato declara que recebeu o imóvel em perfeitas condições de
conservação e uso - inclusive pintura, portas, fechaduras, vidros, piso e
quaisquer componentes -, assim se comprometendo a entregá-lo, finda ou
rescindida a locação, promovendo a pintura e os reparos necessários que forem
constatados na vistoria de entrega.
9b Caso o imóvel, por ocasião da entrega, não se encontre nas condições acima, o
LOCATÁRIO e/ou seu FIADOR terão que promover a sua imediata reparação, ainda que
restituídas provisoriamente as chaves do mesmo, respondendo solidariamente pelo
valor dos consertos, aluguéis e encargos incidentes até a conclusão dos reparos,
ocasião em que a entrega se tornará final e definitiva.
Não cumprida essa obrigação de reparar, serão os serviços feitos pelo LOCADOR,
cobrando-se o valor dispendido pela via amigável ou judicial.
Para fixação do valor dos reparos e extensão dos estragos, bastarão dois
orçamentos de profissionais idôneos.
Sobre o valor dos reparos incidirá a correção monetária legal e juros na ordem
de 1% ao mês ou fração, contados da data do desembolso pelo LOCADOR.
O LOCADOR faz a entrega do imóvel em condições a servir aos fins a que se
destina.
9c Para a restituição do imóvel o LOCATÁRIO se obriga:
9c -1) a promover a sua entrega provisória, mediante recibo, para a vistoria de
entrega;
9c -2) a acompanhar e assinar o termo de vistoria de entrega, para constatação
do real estado do imóvel e avaliação dos reparos que o mesmo eventualmente
necessitar, vinculando solidariamente seu FIADOR, seu mandante, de acordo com
procuração constante no campo 13;
9c -3) a fazer a entrega de todas as chaves do imóvel, quer externas, quer
internas;
9c -4) a dar aviso de saída com antecedência de 30 dias - salvo hipótese do
campo 5a - e, no ato desta, apresentar o comprovante de pagamento de luz, água,
condomínio, taxas e impostos, seguro e demais encargos de sua responsabilidade,
inclusive conta final de luz e certidão negativa de débito junto a Sanepar;
9c -5) a promover os reparos dos danos constatados na vistoria de entrega, ou
mesmo quanto a eventuais modificações que se façam nas paredes, pisos e
acessórios do imóvel, ainda que consentidas, utilizando materiais, tintas e
acessórios dos mesmos padrões e cores utilizados.
Obrigatoriamente será realizada a pintura das paredes do imóvel locado, a qual
deverá se dar em tinta latex-pva, com prévia preparação dos pontos a serem
pintados.
9c -6) Não fazendo tais reparos, serão eles feitos pelo LOCADOR, comprovados com
dois orçamentos de profissionais idôneos, para fixação das responsabilidades;
9c -7) a indicar seu novo endereço, e durante a vigência do presente contrato,
eventual mudança de seu fiador.
10.DAS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
Compete ao LOCADOR:
10a -entregar o imóvel locado em condições de servir ao uso a que se destina, e
assim o manter no curso da locação;
10b -garantir ao LOCATÁRIO o uso pacífico do imóvel, defendendo-o de eventuais
turbações de terceiros;
10c -manter durante a locação a forma e o destino do imóvel;
10d -fornecer ao LOCATÁRIO recibo das importâncias por este pagas, discriminando
aluguéis e encargos;
10e -promover os reparos que não forem de responsabilidade do LOCATÁRIO.
11.DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
Compete ao LOCATÁRIO, além das demais obrigações cometidas neste contrato e na
lei:
11a -servir-se do imóvel locado para uso convencionado, compatível com sua
natureza e com os fins a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado
como se fosse seu;
11b -pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação, no prazo e nas
condições ajustadas, sob pena de sofrer as cominações estipuladas;
11c -levar ao conhecimento do LOCADOR eventuais turbações de terceiros;
11d -restituir o imóvel, finda ou rescindida a locação, no estado em que o
recebeu, salvo as deteriorações de uso regular;
11e -pagar os encargos de limpeza, força, luz, água, saneamento, impostos,
taxas, despesas ordinárias de condomínio, seguro contra incêndio, conforme
apólice mandada emitir pelo LOCADOR;
11f -promover os reparos de sua responsabilidade; e pagar todos os encargos não
proibidos por lei, além das elevações que os mesmos sofrerem no curso da
locação;
11g -não ceder, transferir, emprestar, sublocar, total ou parcialmente o imóvel,
a não ser com autorização escrita do LOCADOR;
11h -pagar a cláusula penal de 10%, sobre o débito total, no caso de purgação de
mora, a qual ficará sempre sujeito;
11i -no caso de rescisão do contrato por culpa do LOCATÁRIO, pagar cláusula
penal compensatória de 20% sobre o valor anual do contrato (artigo 412 do Novo
Código Civil); corrigido monetariamente desde a data do descumprimento. A mesma
indenização pré-fixada será devida pelo LOCADOR caso seja culpado pela
resolução;
11j -acompanhar e assinar em seu nome e pelo mandante - FIADOR - colocando as
observações que entender necessárias -, a vistoria de entrega do imóvel, sendo a
sua recusa interpretada como reconhecimento dos danos apurados;
11k -entregar ao LOCADOR todas as intimações ou avisos de autoridade pública,
bem como guias de impostos ou taxas, dentro do prazo de vinte e quatro horas do
seu recebimento, sob pena de responder pelos acréscimos ou multas devidas ou
cobrados;
11l -pagar as multas e demais obrigações que forem conseqüência de atos danosos
seus, inclusive prepostos e familiares, ou de qualquer pessoa que esteja sob sua
responsabilidade, respeitando e fazendo respeitar as convenções legais e
inerentes ao prédio locado;
11m -não realizar quaisquer modificações, obras, benfeitorias ou demolições,
salvo com autorização sempre escrita do LOCADOR, ficando desde logo incorporadas
ao imóvel todas as benfeitorias acaso realizadas, mesmo ainda que com
autorização do LOCADOR, sem que o LOCATÁRIO possa pleitear qualquer indenização
ou direito de retenção.
12. DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS
O FIADOR - campo 12a - será solidariamente responsável pelo integral cumprimento
de todas as obrigações e cláusulas do presente contrato, até a real e efetiva
entrega das chaves, inclusive do dever de pintar o imóvel, ou nos caso da sua
reparação, se necessário for, outorgando poderes de representação para que o
LOCATÁRIO, seu afiançado, assine a vistoria de entrega do imóvel, vinculando o
FIADOR no que tange ao estado que for apurado, e aos termos de transação acaso
chegada, e mesmo a quaisquer acertos para elevação de aluguéis ou sua revisão a
níveis de mercado, majorações de taxas, impostos e outros encargos, seguro ou
cominações contratuais.
A fiança vigirá mesmo no caso de falecimento de qualquer das partes
contratantes, declarando o FIADOR que renuncia a faculdade de pedir sua
exoneração, mesmo na hipótese do artigo 835 do Novo Código Civil, porque deseja
responder até a real e efetiva entrega do imóvel, inclusive por qualquer
cláusula, condição ou obrigação adicional estipulada entre as partes, mesmo que
venha a agravar a situação da garantia fidejussória, estando aqui expressamente
autorizado o afiançado, devedor solidário, a fazer tais alterações no curso do
contrato, inclusive firmando o que for necessário, tudo nos termos do artigo 278
do Novo Código Civil.
Renuncia, também, o FIADOR, ao benefício do artigo 835 do Novo Código Civil. A
garantia fidejussória abrange inclusive os aumentos decorrentes de acordos
amigáveis, reajustes ou revisão de aluguéis, prevista no artigo 68 e seguintes
da Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1.991 ou em decorrência do arbitramento
previsto no artigo 575 do Novo Código Civil, como também de qualquer outro texto
legal que venha a instituir nova modalidade de revisão, mantendo ou alterando as
existentes, ou fixando aluguéis provisórios a vigorar no curso da respectiva
ação, até a fixação final.
No caso de falecimento do FIADOR, responderá o Espólio até a afetiva
substituição. Nessa hipótese, terá o LOCATÁRIO prazo de 30 dias para indicar
substituto idôneo, que firmará nova fiança, nas condições acima, sob pena de
resolução do contrato e incidência das cominações conseqüentes.
13. DA RESCISÃO, RESOLUÇÃO E CONDIÇÕES FINAIS
13a A parte que der motivo à resolução do ajuste responderá pelas custas
judiciais, honorários de advogado no percentual de 20% sobre o valor anual do
contrato, cláusula penal fixada neste instrumento, bem como pelas perdas e danos
que se excederem à mesma, sendo tudo sujeito à correção monetária e juros
legais.
13c Poderá o LOCADOR, por si ou por seus procuradores, vistoriar o imóvel e
exigir a realização de reparos dos danos ocasionados pelo mau uso do mesmo.
Esses reparos serão feitos em obediência às normas legais e ao que se
convencionou no presente contrato.
O não consentimento do LOCATÁRIO caracteriza grave infração contratual, para
efeito de sua extinção.
13e Se no curso da locação ocorrer a desapropriação do imóvel, rescindir-se-á a
mesma, sem que tenha o LOCATÁRIO direito a qualquer indenização perante o
LOCADOR, ressalvado ao mesmo o direito de pleitear do Poder expropriante as
garantias legais pertinentes.
13f O LOCATÁRIO, neste ato, outorga poderes de representação, constituindo seu
mandatário em caráter irrevogável, nos moldes do artigo 683 do Novo Código
Civil, o FIADOR, de maneira solidária, a fim de que o mesmo receba em nome dele,
mandante LOCATÁRIO, todas e quaisquer citações, notificações ou outras medidas
judiciais que se apresentarem, em decorrência da presente relação contratual,
como também intimações de penhora e de atos expropriatórios.
13g Tanto o LOCATÁRIO quanto seu E>FIADOR renunciam expressamente a faculdade
contida no artigo 413 do Novo Código Civil, pois na hipótese de aplicação da
clausula penal deverá a mesma ser cumprida pelo seu total, independentemente de
qualquer cumprimento parcial da obrigação, não devendo em hipótese alguma ser
reduzida proporcionalmente. As benfeitorias feitas pelo LOCATÁRIO, com ou sem
consentimento do LOCADOR, sejam de que natureza forem, se incorporarão
automaticamente ao imóvel, não dando direito a indenização ou retenção.
13h No caso de venda do imóvel, terá o LOCATÁRIO preferência sobre o terceiro,
desde que manifeste seu interesse e cubra a oferta existente no prazo de trinta
dias, contados do conhecimento (artigo 27 e seguintes da Lei 8.245 de 18/10/91).
Essa preferência não se aplica aos casos de doação, permuta, incorporação do
imóvel em negócio qualquer e condições assemelhadas, como previsto em lei.
Somente no caso de sublocação expressamente consentida, terá o sublocatário
idêntico direito.
13i Se o imóvel for posto a venda, o LOCATÁRIO se compromete a facilitar visitas
de interessados, sendo delas avisado com antecedência mínima de doze horas para
marcar o horário das mesmas. A falta de atendimento a essa obrigação implica em
grave infração conduzindo a rescisão do presente ajuste.
13j Se o imóvel necessitar de reparos urgentes o LOCATÁRIO se obriga a
consenti-los. Se tais reparos deteriorarem ou impedirem o uso da coisa, poderá
pleitear a redução proporcional aluguel, bem como a rescisão do contrato,
conforme hipótese verificada e previsão da lei.
13l Para todo o qualquer procedimento judicial que derive da presente locação,
as partes signatárias, inclusive o FIADOR, convencionam expressamente a
possibilidade da utilização das modalidades previstas no artigo 58, IV, da Lei
8.245/91, para os atos de citação, intimação e notificação, atendidos seus
requisitos de validade.
13m Fica eleito o foro da Comarca de ......... para solução de qualquer questão
originada no presente contrato, renunciando as partes a qualquer outro, por mais
privilegiado que seja.
Estando assim justas e acertadas, foi lavrado este instrumento, em três vias de
igual teor e forma, obrigados os signatários e seus herdeiros e sucessores ao
seu fiel cumprimento, na forma legal.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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LOCADOR
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LOCATÁRIO
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: