Ação de prestação de contas cumulada com pedido de depósito em face de administradora de condomínio.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor:
PRESTAÇÃO DE CONTAS C/C PEDIDO DE DEPÓSITO
em face de
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir
aduzidos.
DOS FATOS
Por força de Escritura Pública de Constituição de Condomínio e Instituição da
Convenção de Condomínio, lavrada em .... de .... de ...., às fls. .... do Livro
n.º ...., junto ao .... Tabelionato de Notas, ...., entre outras cláusulas,
declarou que fez edificar um prédio em imóvel de sua propriedade, localizado na
Rua .... n.º .... esquina com Ruas .... n.º ...., em ...., neste Estado,
resolvendo, ainda, constituir um condomínio de referido prédio, esclarecendo que
tal empreendimento passaria a denominar-se .... (doc. em anexo).
Em tal documento, além da caracterização do próprio edifício, estabeleceu-se na
cláusula quinta, a convenção de condomínio, de forma provisória, que seria
regida por disposições ali constantes e em sua parte final indicou como síndico
do Condomínio ...., integrante do ...., a empresa ...., ora RÉ, com mandato de
02 (dois) anos a partir da inauguração do empreendimento, suprindo assim o que
fora definido no Capítulo IV- Da Administração e Conselho Consultivo, onde se
estabeleceu normas gerais de representação do Condomínio e onde ficou definido
que o síndico praticaria atos que são inerentes à função e atos constantes do
Regimento Interno que oportunamente fosse aprovado (art. 21, "d" - doc. anexo),
com remuneração a ser decidida em Assembléia de Condôminos.
Ficou previsto, também, em tal documento, a realização de Assembléias para
deliberação de assuntos atinentes à espécie, e no art. 21, "j" definiu-se que
seria de obrigação do síndico a elaboração de previsão orçamentária anual para
deliberação da Assembléia Geral.
Quando ficou pronta a edificação do "CONDOMÍNIO ...." e suas lojas
comercializadas, os futuros ocupantes das unidades autônomas e ora AUTORES, eram
forçados a assumir obrigações constantes do "INSTRUMENTO PARTICULAR DE NORMAS
GERAIS DE LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO, FUNCIONAMENTO E FISCALIZAÇÃO" (doc. anexo), ao
mesmo tempo em que firmavam o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
COMERCIAL E OUTROS PACTOS e o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITO DE
USO, que ora se junta apenas alguns exemplares completos, visto que todos são
redigidos de igual forma e teor, juntando-se, a primeira folha dos demais
contratos firmados com os AUTORES.
DO DIREITO
Pelo INSTRUMENTO PARTICULAR DE NORMAS GERAIS DE LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO,
FUNCIONAMENTO E FISCALIZAÇÃO, o Condomínio ...., representado pela RÉ, instituiu
a convenção a ser firmada com todas aquelas pessoas físicas ou jurídicas que
futuramente viessem a ocupar as unidades autônomas.
Neste documento deu-se amplos e gerais poderes a RÉ para administrar o
Condomínio ...., como lhe aprouvesse, e toma-se como exemplo o contido na item
3.10.1, e item 3.45 do Capítulo III. Capítulo este onde estão previstas várias
responsabilidades dos locadores, algumas até mesmo em excesso. Outros exemplos
pode-se tirar dos itens 7.3 até 7.6, do Capítulo VII.
Ficou estabelecido no item 7.7 de tal documento, o percentual de 10% (dez por
cento) incidente sobre todas as despesas a título de taxa de administração:
"Todas as despesas gerais, encargos, tributos e tarifas que incidem ou venham a
incidir sobre o Condomínio ...., em suas lojas e demais espaços comerciais,
serão acrescidos de taxa de administração de 10% (dez por cento)"
Vê-se que sobre todas e quaisquer despesas e até mesmo sobre tributos a serem
recolhidos aos cofres públicos, a RÉ teria direito a uma remuneração de 10% (dez
por cento) sobre respectivos valores.
O empreendimento Condomínio .... teve sua inauguração em .... e desde esta data
vem sendo administrado pela RÉ que o vem gerindo da forma que melhor lhe apraz,
embasada no INSTRUMENTO PARTICULAR DE NORMAS GERAIS DE LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO,
FUNCIONAMENTO E FISCALIZAÇÃO.
Como exemplo dessa gerência abusiva e demonstração de atividades que não foram
aprovadas pelos AUTORES em Assembléia, conforme previsto na Escritura Pública de
Constituição de Instituição do Condomínio, cita-se a contratação da locação de
um imóvel, localizado ao lado do edifício do Condomínio ...., com ...., para
fins de estacionamento, onde, além do valor locatício, todos encargos com a
manutenção do local recaem sobre os AUTORES, sem que este tenham sequer
participado de conversações e discussões para sua aprovação.
Outra demonstração de que a RÉ tudo pode reside na Contratação da empresa
"....", empresa essa que se responsabiliza pelo pagamento dos valores de
aluguel, taxas e demais despesas pertinentes ao Condomínio ...., porém
repassando o custo desse contrato equivalente a 5% (cinco por cento) para os
Locatários, ora AUTORES.
Se a RÉ busca segurança no recebimento dos valores devidos pelos locatários,
deve ela própria arcar com as despesas de sua contratação e não repassá-las aos
locatários que com isto são onerados ainda mais em suas obrigações, pois sobre o
valor correspondente ao percentual estabelecido como remuneração para a empresa
...., a RÉ faz incidir também a taxa de 10% a título de taxa de administração,
conforme demonstram as previsões de despesas condominiais em anexo.
Todos os pagamentos de taxas de condomínio, aluguel, fundo de promoções e outras
pertinentes eram pagas pelos AUTORES diretamente à RÉ até o mês de ...., como
demonstram os documentos anexos e a partir do mês de .... foram comunicados que
deveriam pagar diretamente esses valores para a empresa ...., através do envio
dos respectivos bloqueios para pagamento junto ao Banco .... (docs. anexos).
Em nenhum momento até a presente data a RÉ fez a prestação de contas de todos os
valores que recebeu, dos pagamentos que efetuou, das aplicações financeiras, não
esclareceu quais as despesas financeiras que são debitadas aos locatários, ora
AUTORES, quais os locatários-condôminos em atraso com os pagamentos visto que a
inadimplência é rateada entre todos, etc., enfim, nunca detalhou o uso do
dinheiro que lhe é entregue para atendimento das despesas condominiais.
Os fatos narrados até o momento, e outros mais que serão provados no decorrer do
presente feito, geraram grande expectativa entre os AUTORES e demais locatários
do Condomínio ...., levando alguns a solicitar à RÉ, verbalmente, que lhes fosse
entre a prestação de contas.
Buscando receber demonstrativos, ou seja, a prestação de contas a que está
obrigada a administradora e em que bases foi firmado o contrato com a empresa
...., a .... enviou correspondência (doc. anexo) para a RÉ solicitando tais
demonstrativos, que foram atendidas até o momento.
O mesmo procedimento foi adotado pela locatária ...., em .... de .... de ....,
que teve como resposta a correspondência que lhe foi enviada no dia ...., onde a
ré se comprometia a entregar a prestação de contas até o dia .... de .... de
.... e que a partir desse mês faria a prestação de contas relativas às despesas
no mês anterior. (docs. anexos).
Até o presente momento - .... de .... de ...., a RÉ não cumpriu o prometido nem
à ...., nem a .... e aos demais locatários-cessionáros.
Assim é a presente para compelir a RÉ a efetuar o demonstrativo dos valores
recebidos e valores pagos, enfim, compelia a prestar contas de sua administração
à frente do Condomínio ....
Tendo em vista o descontentamento dos AUTORES perante as atitudes abusivas e até
mesmo poderosas praticadas pela RÉ, pois são obrigados a pagar pontualmente os
valores que lhe são cobrados como taxa de condomínio, fundo de promoções,
aluguel, etc. e de nunca serem atendidos pela RÉ na entrega da prestação de
contas, e visando proteger seus interesses e direitos na esperança de coibir
desmandos por parte da RÉ até que o presente pedido seja atendido, os AUTORES
vêm, respeitosamente, requerer a Vossa Excelência, o depósito, em conta
vinculada ao Juízo de Direito que renda juros e correção monetária, dos valores
correspondentes à previsão de despesas para o mês de .... de ...., com
vencimento para o dia .... de .... de ...., conforme demonstrativo em anexo que
fica fazendo parte integrante desta, e que doravante os valores devidos para os
próximos meses sejam também depositados neste feito, evitando-se, assim, serem
constituídos em mora.
O pagamento de valores constantes da previsão das despesas de condomínio para o
mês de .... de .... foi dividido em 02 (duas) parcelas, sendo a primeira para o
dia .... de .... de .... e a segunda para o dia .... de .... de ...., recebendo
cada condômino-locatário, valores de acordo com a área de locação (C.R.D.).
Os AUTORES pretendem buscar no Poder Judiciário, através de medidas pertinentes
e legais a modificação das cláusulas do Instrumento Particular de Normas Gerais
de Locação, Administração, Funcionamento e Fiscalização e até mesmo a declaração
de sua nulidade.
DOS PEDIDOS
Por todo o exposto e pelo mais que será suprido pelo notável saber jurídico de
V. Exa., requerem, respeitosamente, a citação da RÉ, na pessoa de seu
representante legal, na Rua .... n.º ...., nesta ...., para que responda aos
termos da presente ação, acompanhando-a até final.
Requerem, também, a notificação dos litisconsortes ...., pessoa jurídica de
direito privado, inscrita no CGC/MF sob n.º ...., com sede na Rua ...., nesta
...., na pessoa de seu representante legal e da ...., pessoa jurídica de direito
privado, na Rua ...., nesta ...., para, querendo, acompanharem a presente até
final.
Finalmente, requerem a procedência da presente ação, para condenar a RÉ a
prestar contas de todos os valores recebidos, valores pagos, resultados de
aplicações financeiras, a apresentar a relação de condôminos inadimplentes, e de
outras atividades atinentes e relativas ao Condomínio ...., condenando-a, ainda,
no pagamento de custas processuais, honorários advocatícios à base de 20% sobre
o valor atualizado da ação e demais encargos que vier a dar causa.
Protestam pela produção de todo o gênero de provas em direito admitidas e que no
interesse da causa possam convir, especialmente, depoimento pessoal da RÉ, sob
pena de confesso, oitiva de testemunhas cujo rol será oportunamente apresentado,
perícia, juntada de novos documentos, etc.
Requerem, por fim, a concessão de prazo para a regularização da representação
dos AUTORES, bem como para juntada de fotocópias autenticadas dos documentos que
ora são juntados em fotocópias simples e em fac-simille.
Dá-se à causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]