Pedido de indenização em face de ex-locatário que deixou o imóvel em péssimo estado, além das dívidas referentes a alugueres e demais despesas atinentes.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
A Autora locou ao primeiro Réu imóvel de sua propriedade localizado na Av. ....
nº ...., conforme demonstra o contrato de locação (doc. nº ....), onde figurou
como fiador o segundo Réu, solidariamente co-obrigado em todas as obrigações
decorrentes do contrato locatício, de acordo com a cláusula ....ª.
Expirado o prazo da locação, esta passou a vigorar por tempo indeterminado,
tendo sido o primeiro Réu notificado para a desocupação do imóvel (doc. nº
....).
Diante da não desocupação do imóvel, a restou à Autora com Ação de Despejo, que
foi julgada procedente (docs. nºs .../...), imitindo-a infressou na posse do
imóvel (doc. nº ....).
Grande surpresa teve a Autora, quando da sua imissão na posse do referido
imóvel, ao ver os estragos feitos pelo ex-inquilino, como bem demonstra o "Auto
de Imissão de Posse", que traz, minuciosamente, descrito o péssimo estado no
qual ficou reduzida a coisa locada (doc. nº ....), restituindo-o em estado
diverso daquele que recebeu, como ainda bem demonstram as fotografias trazidas à
colação.
Quando da entrada do Réu no imóvel, foi feita uma vistoria prévia (doc. nº
....), que mostra as verdadeiras condições de uso e funcionamento do imóvel,
devidamente reconhecidas pelo locatário.
Quando saída do inquilino, nova vistoria foi realizada (doc. nº ....), que
resultaram no "Auto de Imissão de Posse" do Sr. Oficial de Justiça daquela r.
....ª Vara Cível.
Fazendo-se uma comparação entre a vistoria de entrada, a vistoria de saída, o
"Auto de Imissão de Posse", os orçamentos apresentados e as fotos que instruem a
inicial, vê-se que são muitos os reparos a serem efetuados no imóvel danificado
pelo primeiro Réu, que o recebeu em perfeitas condições de uso, gozo,
conservação e funcionamento.
Inúmeras tentativas foram feitas junto aos Réus, no sentido de providenciarem as
reparações dos estragos causados no imóvel, não logrando a Autora êxito. Não
restou a Autora outra alternativa senão a de se valer das vias judiciais.
Deve a Autora ser ressarcida dos prejuízos que foram ocasionados no imóvel de
sua propriedade, locado ao primeiro Réu, por ser medida de inteira justiça. Os
prejuízos estão especificados no Relatório de Vistoria de Saída do Imóvel (doc.
nº ....), dos orçamentos apresentados (docs. nºs .../...), no "Auto de Imissão
de Posse" (doc. nº ....) e, finalmente, nas contas de água e luz (docs. nºs
.../...).
DO DIREITO
O artigo 23 e seu inciso III, da Lei nº 8.245 de 18.10.91, prescrevem:
"Art. 23 - O locatário é obrigado a:
(...)
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu ..."
O Professor Carlyle Popp em sua obra "Comentários à Nova Lei do Inquilinato", 3ª
Edição, págs. 105 e 106, Editora Juruá, em comentário ao inciso supra, escreve:
"Contudo, em alguns casos, o uso pode ser normal e, mesmo assim, acarretar danos
ao locador suscetíveis de indenização. Isto pode acontecer quando, em virtude da
atividade desenvolvida no imóvel, seja pressuposto a destruição de algumas
coisas."
E acrescenta:
"Assim, não sendo normal a deterioração sofrida, deverá o locatário repor o bem
no estado em que foi recebido, indenizando o locador pecuniariamente ..."
Ainda, tecendo comentários à Nova Lei do Inquilinato, referente às obrigações do
fiador na locação, o ilustre Professor Carlyle Popp, fala:
"Promovida ação de cobrança pelo locador, desde que haja obrigação contratual
neste sentido, fiador e locatário são legitimados passivos para a demanda."
O artigo 186 do Código Civil reza:
"Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilícito."
E o artigo 402 do mesmo Codex completa o anterior ao afirmar que:
"Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao
credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou
de lucrar."
E o que a Autora deixou de lucrar foram aqueles alugueres que estaria-se
auferindo se o imóvel estivesse locado. Mas não está.
Para Samuel Monteiro:
"Toda culpa 'lato sensu', que acarreta dano, conduz o prejudicado a adquirir o
direito de ser indenizado; o culposo, assume a obrigação; o prejudicado adquire
o direito de acionar o responsável pela indenização." (Perdas e Danos, 1ª
Edição, 1980, pág. 15, Editora Cultural Paulista).
Não pode a Autora locar o imóvel desde a imissão em sua posse (.../.../...),
devido as péssimas condições em que se encontra.
Assim, nos termos dos artigos supra, devem os Réus serem condenados a reparar à
Autora todo o dano a que deram causa.
DOS PEDIDOS
"Ex positis", é a presente para requerer a citação dos Réus nos endereços
retro-declinados, para contestarem a ação, querendo, no prazo legal, sob pena de
revelia, julgando-a, a final, totalmente procedente, condenando ao no pagamento
do valor apurado em liquidação de sentença que deverá ser igual ao orçamento de
menor valor apresentado, devidamente corrigido, também, ao pagamento dos
alugueres a que estaria auferindo a Autora se o imóvel estivesse locado - como
lucro cessante - desde sua imissão na posse do imóvel, tomando-se por base o
aluguel estipulado entre as partes no contrato de locação, bem como ao pagamento
das custas e honorários advocatícios arbitrados em 20% (vinte por cento) do
valor dado à causa, corrigido monetariamente.
Requer sejam concedidas ao Sr. Oficial de Justiça as prerrogativas contidas no §
2º, do artigo 172 do CPC.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em Direito permitidos,
tais como: depoimento pessoal dos Réus, oitiva de testemunhas, juntada de
documentos e realização de perícias.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]