Contestação à ação declaratória c/c repetição de
indébito de multa condominial, sob alegação de que a convenção de condomínio
proíbe animais no prédio.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
Condomínio ......., com sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., representado por sua síndica, residente no ap. ....., por
intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em
anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro
....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem
mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à ação declaratória c/c repetição de indébito interposta por ....., brasileiro
(a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º
..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º .....,
Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de fato e de direito a
seguir aduzidos.
DOS FATOS
Informa a Requerente que é proprietária do apartamento nº .... do Edifício ....,
bem como proprietária de uma cadela, da raça ...., chamada ...., com .... de
idade, que reside com ela e seus filhos.
Que a Convenção do Condomínio, que rege as atividades da Requerida e disciplina
as normas para a convivência no Edifício, proíbe enfaticamente a existência de
animais nos apartamentos, dispondo em seu art. ....)que é proibida a manutenção
de animais na respectiva unidade autônoma.
Que, entretanto, a Requerente mantém em sua unidade autônoma um animal e por
estas razões, foi compelida ao pagamento de multa condominial, que totaliza R$
....
E entende a Requerente que a interpretação dada ao texto da Convenção pelo
condomínio não se aplica ao seu caso. Ao final, requer seja declarado seu
direito de permanecer com o animal em sua residência que sejam repetidos os
valores pagos a título de multa.
A legitimidade da norma proibidora e sua violação
Inadmissível a alegação da Requerente. A interpretação dada ao texto da
convenção pelo Sr. Síndico é aplicável ao seu caso, uma vez que é condômina e a
convenção se aplica a todos os condôminos indistintamente, sob pena de se
privilegiar alguns em detrimento do direito de outros, que são maioria.
DO DIREITO
A Convenção de Condomínio estabelece que é proibido a permanência de qualquer
tipo de animal nas unidades habitacionais do edifício, como lei interna, deve
ser obedecida por todos os condôminos. É evidente que a interpretação apropriada
é a que não permite a existência de cães, independentemente da raça, cor e
tamanho.
O Condomínio aprovou a Convenção de Condomínio, cumprindo o disposto no art. 9º,
da Lei 4.591/64, in verbis:
" Art. 9º- Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades
autônomas, em edificações a serem construídas, em construção, ou já construídas,
elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por
contrato ou por deliberação, em assembléias, aprovar o Regimento Interno da
edificação ou conjunto de edificações.
§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades,
promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e
futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de
titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais
que compõem o condomínio."
Desta forma, foram estabelecidas as normas gerais para convivência e
administração do condomínio, amparadas no bom senso e na responsabilidade dos
condôminos.
A Convenção do Condomínio dispõe, no art....., "verbis":
"Art.... - São deveres dos condôminos:
não manter animais nas respectivas unidades autônomas; "
Ensina a Doutrina quanto à obrigatoriedade da Convenção:
"... Já o mesmo não se dá com a Convenção que desborda dos que participaram de
sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e
seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas
Dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm
sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o
edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente. Encarecendo a importância
do problema, ..." (Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínios e Incorporações. 3ª
edição. 1976. Rio de Janeiro. Ed. Forense, pg. 125)
"O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reconhecido. Sua
força obriga aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às
pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é
aceita sem relutâncias." (Ob. cit., pg. 129)
" Os atos jurídicos, lato sensu, abrangem, então, várias classes como sejam:
ato-regra, ato subjetivo, ato-condição, ato jurisdicional.
Nesta classificação encontra guarida a convenção do condomínio, como um
ato-regra, que se define como a manifestação de vontade dotada de força
obrigatória e apta a pautar um comportamento individual. No primeiro plano do
ato-regra está a lei, como expressão volitiva do grupo social." (Ob. cit. pg.
130)
"Outro ponto diferencial está em que a subordinação à lei independe da anuência
do subordinado, enquanto que as outras disciplinam o comportamento de quantos
voluntariamente integram aquele agrupamento ou eventualmente se acham na
situação peculiar de participação, ainda que momentânea, de uma dada situação.
Estas normas são, pois, uma fonte formal de direito, têm força obrigatória, e o
direito que destarte se constitui é chamado de estatutário, ou corporativo."
(Ob. cit. pg. 130)
"Uma vez aprovada pelo quorum regular, a Convenção adquire força obrigatória.
Impõe-se, obviamente, aos seus signatários. Não há mister, neste passo, qualquer
esclarecimento. Quem assinar obriga-se com isto. Mas, e aqui se caracteriza bem
a sua natureza estatutária, desborda dos que deram sua aprovação e vai alcançar
os condôminos que assinaram, estendendo-se-lhes sua força cogente. Mais longe
ainda, impõe-se também aos que recusaram sua aprovação ou sua assinatura por
discordarem total ou parcialmente de sua preceituação. Se fosse possível a
qualquer condômino, por se ausentar ou pelo voto contrário, furtar-se ao
imperativo da normação convencional, esta seria nada. O titular de direitos
sobre uma unidade tem a faculdade de discordar, de votar contra, de fazer
discurso, de opor-se ao preceito, até o momento da aprovação. Uma vez obtida
esta, tollitur quaestio. A Convenção passa a ser a lei daquela comunidade, e
seus dispositivos obrigam a todo o condomínio." (Ob. cit. pg. 134)
Posteriormente, o Condomínio elaborou seu Regimento Interno, cópia anexa, a fim
de regulamentar as disposições da Convenção em seu caráter administrativo,
estabelecendo em seu art....:
"Art.... - Não é permitida a existência ou circulação de cães e outros animais
domésticos nas dependências do Edifício."
Esclarece o Profº. Hely Lopes Meirelles, em sua obra Direito de Construir, "in
verbis":
"A administração do condomínio de apartamentos é disciplinada contratualmente
pelo respectivo regulamento do edifício, aprovado pelos condôminos, em
assembléia geral, na forma prevista na convenção do condomínio. Enquanto a
convenção é ato institucional normativo da compropriedade formada pelos
condôminos, o regulamento é simples ato de administração do edifício,
disciplinador da conduta interna dos condôminos, locatários ou freqüentadores
dos apartamentos e escritórios. A convenção condominial deve estabelecer os
direitos e obrigações dos condôminos entre si e perante terceiros; o regulamento
do edifício deve impor simplesmente os deveres dos ocupantes e freqüentadores do
prédio, para possibilitar a coexistência harmônica dos que o habitam." (4ª
edição. Editora Revista dos Tribunais.1983. São Paulo. pg. 5)
"O Regulamento Interno, a rigor, serve para ordenar e explicitar o exercício de
direitos, o cumprimento de deveres, bem como disciplinar o uso de partes comuns,
tudo relativamente a aspectos da vida condominial." (Emb.Inf. nº 149.964-2 - São
Paulo - 18ª Câm. Cív. - j. 19/03/90)
"Na grande maioria dos casos, a Convenção e o Regimento Interno proíbem a
presença de animais nos edifícios, proibição essa que não tem sido bastante para
resolver o problema, não só porque alguns condôminos desrespeitam a norma, como,
também, porque decisões há fazendo distinções que, a rigor, a lei interna não
faz." (Ap. Cív. nº 207.477-2/2 - 11ª Câm. Cív. - TJSp - j. 20/05/93)
Entretanto, face às discussões propiciadas pelo assunto, foi elaborado abaixo
assinado objetivando a realização de Assembléia Extraordinária, documento anexo,
a fim de se votar a alteração na Convenção do Condomínio, no tocante ao referido
assunto.
Verifica-se que o abaixo assinado realizado não alcançou o "quorum" previsto
para alteração da Convenção, ou seja 2/3 dos proprietários, sendo vontade da
maioria que a mesma não fosse alterada, permanecendo a proibição da não
permanência de animais nas unidades autônomas.
Recentemente, em Assembléia Geral Ordinária, realizada em .../.../..., cópia
anexa, discutiu-se a respeito da presença de animais de pequeno porte no
Edifício e ratificou-se a proibição da presença de qualquer tipo de animal no
condomínio, in verbis:
"...alguns moradores fizeram um breve histórico à moradora (ao. ....), sobre o
que já foi passado por causa dos animais que antigamente existiam no Condomínio,
embora fosse proibido desde o início, com relação a doenças, infecções e outros
inconvenientes que qualquer animal, por menor ou mais bem tratado e "saudável"
que seja, causavam ao Condomínio. Ficou ratificada, então, a proibição de
qualquer tipo de animal no Condomínio, estando o infrator sujeito às multas
previstas na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno."
"Art.... , parág. ...: As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo
quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
Art...., parág. ú: Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser
modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos
que representem dois terços do total das frações ideais."
Ensina o Mestre Caio Mário da Silva Pereira, in verbis:
"E, então, é evidente o poder da Assembléia para votá-las. Não oferece interesse
doutrinário ou prático a primeira parte da questão, pois que dúvida não pode
haver que a Assembléia, como órgão máximo do condomínio, pela mesma razão que
reúne os poderes de votá-lo, tem-nos igualmente para alterar o estatuto do
edifício. É incontroverso. Mas, enquanto não foi alterada, a Convenção obriga,
sendo portanto, nula a deliberação tomada ao arrepio de suas disposições." (Ob.
cit. pg. 191)
"Uma vez tomada uma deliberação pela Assembléia, dentro das suas atribuições, e
observada a maioria ex ratione materiae, como visto acima, ela obriga a todos os
co-proprietários do edifício (art. 24, parág. 1º) ainda aos ausentes e aos que
na reunião votarem contra, e somente se invalidará pela mesma forma e pelos
mesmos motivos que geram a ineficiência dos negócios jurídicos em geral." (Ob.
cit. pg. 193)
A Convenção estabeleceu, em seu artigo, o pagamento de multa para o caso de
descumprimento das normas nela estabelecida. O entendimento jurisprudencial
assim entende:
"CONDOMÍNIO - Cães mantidos em apartamentos - Violação de norma condominial -
Procedência de cobrança de multa - Recurso provido - Voto vencido.
Procede ação de cobrança de multa por infração de norma expressa condominial que
proíbe sejam mantidos cães em apartamento." (RT 530/142)
O fato da Convenção vedar a permanência de animal na unidade autônoma não fere,
de nenhuma forma, o direito de propriedade da Requerente em relação à sua
unidade autônoma, tendo em vista que a Requerente reside num condomínio e a
Convenção - lei que rege a convivência harmônica no mesmo - é apenas expressão
da opinião da grande maioria dos condôminos, tendo intenção de preservar seus
interesses comuns.
Verificando o entendimento jurisprudencial
"CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS - PROIBIÇÃO DE MANTER ANIMAIS
IRRACIONAIS EM SUAS UNIDADES E PADRONIZAÇÃO DA COR DOS FORROS DAS CORTINAS DAS
JANELAS DA FACHADA. Não ultrapassa do direito de dispor, nem fere o direito de
propriedade as deliberações condominiais de edifício proibindo a permanência de
animais irracionais nos apartamentos, bem como padronizando a cor do forro das
cortinas das janelas da fachada." (Ap. Cív. 23082. - 3ª Câm. Cív. - j. 12/02/86
- Rel .Juiz Wilson Reback)
Os documentos de fls. ...., não são válidos, porque são declarações unilaterais
que contrariam a maioria expressiva do condomínio, que entendem justamente ao
contrário, ou seja, se sentem incomodados com a presença do cão, embora de porte
médio para pequeno. Tais moradores consideram-se perturbados com a presença do
animal, também acham anti-higiênico, já que o mesmo anda pelas partes comum do
prédio e elevadores, gerando com isso irritação e descontentamento.
O fato é que o animal vem causando descontentamento entre os condôminos que
majoritariamente são contra a presença dele e por isso mesmo as multas aplicadas
são legítimas.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer-se à Vossa Excelência, seja julgada improcedente a
ação, condenando a Requerente no pagamento de custas processuais e honorários
advocatícios no percentual de 20%.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]