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Petição - Civil e processo civil - Contestação à ação de cobrança de arrendamento de imóvel


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Contestação à ação de cobrança de arrendamento de imóvel

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª (QUINTA) VARA CÍVEL DA COMARCA DE _________ .
____________, pessoa jurídica de direito privado, com sede em ________, inscrita no CNPJ/MF n° ____________, por seu procurador e Advogado - mandato ora incluso -, inscrito na OAB/PR sob o n° _____, com escritório profissional no endereço infra impresso, onde receberá as intimações neste expendidas, vem, respeitosamente, nos autos de AÇÃO DE COBRANÇA sob o n° _______, promovida por _________, qualificado na prefacial, no prazo e forma devidos, apresentar

C O N T E S T A Ç Ã O

aos termos e pedidos contra si formulados, o que faz pelos seguintes motivos de fato e de direito, a saber:

I - SÍNTESE DOS FATOS

Narra a Autora que seu finado esposo firmou instrumentos de arrendamento de imóvel com a Requerida, p último em data de 15/01/1983, com prazo de 5 anos, prorrogado tacitamente até janeiro de 2001.

Diz-se que além do aluguel mensal, comprometeu-se a Requerida pelo pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre a área de terreno arrendada, resultando que após agosto de 200al, a empresa Requerida passou a descumprir com suas obrigações contratuais (docs. em anexo), ....

Discrimina a ausência de pagamento de aluguel de Agosto/2001 a Janeiro de 2002, no valor de R$ 403,00 cada, assim como do IPTU do ano de 2000, relativo aos quatro lotes, e mesmo a inadimplência duas multas relativas a urbanismo, e à multa contratual, esta no valor de R$ 483,60.

Relata terem sido infrutíferas "as tentativas de composição amigável, razão pela qual em janeiro de 2001 a empresa Requerida desocupou o imóvel arrendado" (sic, fls. 03), mas que ainda assim deixou sobre o terreno grande quantidade de entulhos, bem como bombas, motores, tanques, combustível subterrâneo, materiais de construção, e diversos buracos, conforme exemplares fotográficos juntados.

Que assim, despendeu a importância de R$ 2.610,00 para deixar o imóvel nas condições recebidas pela Ré, da qual também quer ser ressarcida.

Assevera sua legitimidade em função dos documentos acostados, pugnando pela condenação da Ré na importância de R$ 14.714,80, acrescida de juros de 0,5% ao mês e correção monetária até o efetivo pagamento, assim como nas verbas da sucumbência.

Juntou fotos e documentos.

A ação foi proposta pelo rito ordinário, realizando-se a citação da parte por via postal, com juntada do AR (Aviso de Recebimento) em 13 de junho p. passado (fls. 98).

II - PRELIMINARMENTE

Induvidosa a tempestividade da presente resposta. O comprovante da citação, realizada por via postal, foi juntado aos autos em 13/06/02 (fl. 98-verso), quinta-feira, fazendo certo que seu vencimento apenas ocorrerá no próximo dia 28, sexta-feira.

III - INÉPCIA DA INICIAL

Com efeito, a inicial é algo confusa, comportando ainda graves contradições que lhe impedem a compreensão.

Num primeiro momento, diz que contrato de arrendamento do imóvel foi prorrogado tacitamente até janeiro de 2001, como também que o imóvel foi desocupado nessa data.

Contudo, requer-se o pagamento de aluguel e encargos dos meses de Agosto/2001 a Janeiro de 2002, ou seja: posteriormente ao término do contrato e desocupação do imóvel, confessados de modo expresso.

Resta maior a controvérsia quando se observa que no demonstrativo de atualização do suposto débito, contido nas fls. 08, se faz constar o período de incidência do aluguel a contar de Agosto de 2000 até Janeiro de 2001.

Assim, resulta inepta a petição inicial, pois dela não decorre uma conclusão lógica (artigo 295, § único inciso I, do CPC), impondo sua extinção nos termos do artigo 267, I, do mesmo Codex, responsabilizada a vencida pelos ônus sucumbenciais.

III - DO MÉRITO

Ainda que se possa superar a preliminar retro, o que não se espera, tem-se claro que a Requerida absolutamente poderá ser responsabilizada por quaisquer das importâncias cobradas, sendo notória a improcedência da ação, permissa venia.

Inexistem outras variantes quaisquer.

Conforme consta dos instrumentos de fls. 31-34, a Requerida locou junto ao finado marido da Autora uma área de terreno de 4.000,00m2, situada na Rua Itacolomi, Vila São Jorge, nesta Capital, cujo ajuste previa o direito de edificar benfeitorias e, ao término do contrato, o seu levantamento completo.

Destarte, a contrato inicial data de 15/09/1978, e durante todos os anos de sua vigência, a Requerida sempre cumpriu regularmente com suas obrigações legais e contratuais, inclusive para desocupação e entrega do imóvel.

A inicial altera a verdade dos fatos, buscando locupletamento indevido em favor da Autora, o que é inadmissível de ser aceito, máxime quando tudo deriva de atos realizados em comum pelas partes.

Para se tanto se concluir basta ver que, na verdade, a desocupação completa do imóvel ocorreu em junho de 2000, passando Requerida a ocupar a sua atual sede, em Araucária/PR, conforme demonstra o instrumento lá firmado.

Aliás, essa ocupação precede à própria assinatura deste contrato; desde meados de abril/2000 a Requerida já estava providenciando sua mudança para Araucária.

Registre-se que todos os aluguéis e encargos, inclusive de IPTU, relativos ao imóvel de Curitiba, foram quitados até a data de desocupação do imóvel, e ao demitir-se da sua posse foi ele aceito pela Requerente no estado adequado aos fins de que seria a partir daí destinado.

Justifica-se. No maior das vezes, os assuntos inerentes à locação não eram tratados diretamente pela Autora, sendo comum intervir seus filhos e genros, em especial _____, ______, _____ e ____, dentre outros.

Assim não foi diferente quando da desocupação. Aproximadamente uns seis meses antes desta se consumar, a Autora e seus filhos solicitaram a desocupação da área arrendada, afirmando sua necessidade de vende-lo em parte, e de edificar moradia noutra parte.

Compreendendo as razões apresentadas, a Requerida concordou, e ficou ajustado que desocupação ocorreria no prazo máximo de um ano.

Mas, já nos primeiros meses a Autora e seus parentes e agregados, o genro Ademir em especial, passou a insistir na desocupação imediata, dizendo estarem perdendo negócios muito lucrativos, e atrasando projeto de construção.

A insistência foi tanta que a Requerida se viu compelida a antecipar sua saída. Aliás, duas circunstâncias são relevantes de ser ressaltadas.

A primeira diz respeito que absolutamente é verdadeira a afirmativa de que o imóvel foi deixado em condições precárias, com entulhos, bombas, motores, tanques, combustível subterrâneo, materiais de construção e buracos.

Foi ajustado que deveriam ser demolidas as edificações introduzidas pela Ré, pois não teriam serventia à Autora e seus parentes, diante do que pretendiam em relação à área.

Após a demolição, a Autora e seus parentes, em especial seu genro _______, solicitou que os materiais resultantes permanecessem no terreno, pois para nele ser construída uma casa haveria necessidade de se fazer um aterro, com utilização da caliça.

Ainda, alertado quando a existência de um velho tanque subterrâneo, no qual apenas continha água (nenhum combustível), também não se viu necessária sua remoção, pois situava-se onde haveria a construção, e quando do aterro haveria sua retirada.

Não foram deixados motores ou materiais que não pudessem ser utilizados no aterro, inclusive vendo-se que o recebimento do imóvel fez-se sem qualquer ressalva. Velhos pedaços de madeira em decomposição também foram aceitos, para a eventualidade de serem utilizados na construção que se faria.

Inclusive, num primeiro momento, até mesmo uma velha peça metálica, componente de um torno foi aceita, dizendo-se que seria oferecida ao ferro velho, com algum lucro.

Posteriormente, a própria Requerida se encarregou da retirada, isto fazendo por nova solicitação da Autora e seu genro, que encontraram dificuldades ou não buscaram sua venda a terceiros.

Registre-se que não se deixou combustível subterrâneo no imóvel. Destarte, com a retirada do tanque (que há muitos anos só continua água em seu interior), é lógico que no local ficou uma vala, e nela se depositou a água existente no tanque que foi dilacerado quando da remoção.

As fotos correspondentes não demonstram, ao contrário do que se possa supor, que o material ali presente é combustível. Na verdade é apenas água impregnada com o resultado da oxidação do tanque (ferrugem), trazendo um aspecto escuro à substância.

Segundo se apurou, a vala foi imediatamente preenchida com o material deixado, sem quaisquer inconvenientes à Autora ou aos seus projetos.

Inclusive, é preciso ver que a Autora não ficou privada em nenhum momento em realizar obras no imóvel, o que de fato ocorreu imediatamente à sua desocupação.

Os trabalhos com máquinas de terraplanagem que se evidenciam nas fotos juntadas referem-se a realização do aterro que foi feito, dando-se início à construção de uma bela casa residencial, que ora aparecem nas fotos juntadas.

Atente-se das diversas fotos ora trazidas que é notória a realização do aterro onde edificada a residência, bem como que no mais o imóvel permanece nas mesmas condições que foi entregue pela Requerida, justamente as ideais.

Tal consideração deve nortear a análise dos fatos. Imediatamente foi edificada obra, e no mais o imóvel permanece desocupado, à venda, sem que nele se mostrem quaisquer embaraços ou presença de entulhos.

Portanto, nenhum direito remanesce em favor da Autora, seja pela ausência de infração contratual ou legal por da Requerida, seja pela inocorrência dos fatos nos moldes relatados na inicial.

Assim, nenhuma importância é devida à contraparte, que age com evidente má-fé.

Com essa afirmação deve-se ter em mente que há abuso de direito, e a litigância nestas condições gera o dever de indenizar nos termos dos artigos 17 do CPC e 1531 do Código Civil.

Afirma-se que remanescem impagos os aluguéis do período de Agosto/2001 (ou mesmo 2000) a Janeiro 2002 (ou mesmo 2001), dizendo-se que a desocupação apenas ocorreu em janeiro de 2001.

Bem de ver, consoante se comprovou, que a desocupação e entrega do imóvel se deu em junho de 2000, até quando houve correto pagamento dos aluguéis devidos.

Pela simplicidade do tema, verifica-se que a Autora busca locupletar-se de período sobre o qual a locação não mais vigia.

Não se olvide, outrossim, que a inicial procura deixar claro que a locação se estendeu até janeiro de 2001 (ou 2002), quando fica certo pelos documentos acostados nas fls. 52, que apenas em junho de 2001 teriam sido realizados os trabalho de limpeza e aterro do terreno, quando tal ocorreu muito antes, dando-se início a construção.

Tal situação é sintomática.

Também, busca-se cobrar da Requerida a integralidade do IPTU do ano de 2000, relativamente a quatro imóveis que comporiam toda a área arrendada.

Contudo, nova má-fé se verifica.

Restou certo que a desocupação e entrega do imóvel ocorreu em junho de 2000, exigindo-se apenas até aí os valores do IPTU.

Mas, verifique-se que junto com o aluguel de junho/2000, no importe de R$ 403,00, foi paga a importância de R$ 565,34, representativa do saldo do IPTU de responsabilidade da Requerida, exigível apenas até aquele mês.

E, mais, que os pagamentos relativos a fevereiro, março, abril, maio foram por ela realizados diretamente, através dos mesmos carnês, inclusive em muitos deles constando o nº do cheque que se destinou ao pagamento, lançado na parte superior de cada parcela dos respectivos carnês.

Ora, sendo assim, incontestável a natureza temerária da lide, impondo seja reconhecido o abuso da contraparte, e aplicada contra a mesma a sanção do artigo 1531 do Código Civil, neste caso em dobro face sua reconhecida má-fé (artigo 18 do CPC).

Anote-se que sequer os valores pretendidos correspondem aos documentos trazidos, inclusive fazendo-se impossível se concluir donde exsurgidos aqueles discriminados na prefacial, bem por isso também ora impugnados, permissa venia.

Prossegue a inicial, pretendendo a cobrança de valores a título de multa impostas pelo Departamento de Urbanismo da Prefeitura Municipal de Curitiba, respectivamente, de R$ 812,44 e R$ 640,00, SEM JUSTIFICAR SOB QUALQUER PRETEXTO DONDE DERIVA A RESPONSABILIDADE DA RÉ PELAS MESMAS, visto que lavradas em face do arrendador e não da Requerida, mera ocupando do imóvel.

A falta de qualquer justificativa - afeta à exposição da causa de pedir -, torna tal pleito inepto completamente, até porque impede o exercício da ampla defesa.

Em absoluto se pode inserir no disposto na cláusula 4º do contrato de arrendamento - que trata da obrigação por impostos e taxas ordinárias incidentes sobre a área arrendada - a cobrança de multas administrativas, pois estas decorrem de atos inflacionais e se assentam no princípio da responsabilidade civil.

Seja, pois, além de inepto, o pedido é todo improcedente, porquanto a ação proposta é de cobrança, nada se referindo a existência de responsabilidade da Ré pelos danos dessa natureza.

Justifique-se que, por se ouvir dizer de parentes, decorrem estas multas de atitudes do próprio Ademir, genro da Autora, qual solicitou vistoria na área arrendada pela Prefeitura Municipal, com propósitos inconfessáveis.

Por isso, irrefutável a inexigibilidade de mais estes valores.

Pretende, ademais, a Autora, a cobrança de multa contratual, no valor de R$ 483,60, correspondente a 10% do valor anual do contrato.

Todavia, ressalva a própria ausência de qualquer conduta injurídica por parte da Requerida, é preciso ver que a multa somente seria devida no caso de rescisão amigável ou judicial do contrato, obviamente sem causa justa.

Não foi o que ocorreu. O contrato estava prorrogado por prazo indeterminado. A desocupação decorreu de expressa solicitação e aquiescência da Autora, fazendo-se bilateral o ato, tanto que recebido o imóvel sem ressalvas.

Depreende-se, assim, que também a multa é inexigível.

Por fim, faz-se a cobrança da importância de R$ 2.610,00, relativamente a supostos gastos com remoção de entulhos e "limpeza do pátio da erol" (sic, fls. 52), cujos documentos estão datados de 20/06/2001, 6 meses após a desocupação do imóvel pela Requerida segundo versão da inicial, e 1 ano se considerada a defesa.

Assim, num primeiro momento, vê-se que o documento de fls. 52 é gratuito, simulacro de pagamento que nunca se fez nos moldes sustentados.

Destarte, em junho de 2001 a Requerida (EROL) não era mais ocupante do imóvel há vários meses (6 ou 12 segundo cada versão), e com a demolição das edificações, tal sequer poderia ser presumido pela emitente do recibo.

Ademais, fala-se em limpeza do páteo, o que compreende apenas a remoção de entulhos. Mas, se comparado o valor cobrado por serviço, com aquele retratado no documento de fls. 53, verifica-se uma discrepância absurda. Enquanto neste último houve cobrança de R$ 610,00 por vários serviços e utilização de máquinas e caminhões, no primeiro fixa-se em mais de três vezes a simples limpeza do terreno.

Completo absurdo.

Em verdade, o documento de fls. 52 é ideologicamente falso. Tratando-se de empresa constituída, apenas com a juntada de notas fiscais é possível se presumir a realização destes serviços. Mero recibete, data venia, não se prestar a comprovar situação dessa natureza, até porque se estaria estimulando a prática da sonegação fiscal e da fraude.

Igualmente, tenha-se que o serviço retratado no documento de fls. 53, portador do mesmo vício, não ocorreu nos moldes ali lançados.

O que se está tentando ardilosamente cobrar da Requerida, via desta ação (e com abuso de valor) são as despesas que a autora teve para promover o aterro e preparação do terreno para nele edificar a casa residencial que se vê nas fotos ora juntadas. Nada além.

Isto faz evidenciar de vez a postura temerária da parte adversa, passível de sanções rigorosas, até porque tem-se que estes serviços sequer foram executados no período lançado nos recibos em referência.

Acrescente-se, destarte, que em face de uma anterior reivindicação direta da própria Autora, quanto as dificuldades que enfrentou para remoção do tanque já referido, esta lhe pagou a importância correspondente a dois aluguéis, o que fez espontaneamente e em função do longo e até então amistoso relacionamento das partes.

Esse quadro torna por demais lamentável o proceder da adversa, impondo seja rejeitada toda a pretensão exposta na exordial, com as conseqüências de direito.

Não fosse isso, e atento ao princípio da eventualidade (ônus da defesa técnica) sequer é admissível o pleito de incidência de juros a contar de 10/08/2000 (???), considerando a inexistência de previsão contratual ou legal para tal proceder, ou que os valores pretendidos sejam atualizados pelo critério discriminado nas fls. 08.

A conclusão não pode ser outra, permissa venia: toda a ação é improcedente.

Não se negue que a inicial, indicada como Ação de Cobrança, e algo confusa e precária na sua fundamentação, apresenta-se como verdadeira medida de ressarcimento de danos supostamente experimentados pela Autora.

Todavia, também por esse vértice não há nexo de causalidade entre a conduta da Requerida e os supostos danos experimentados pela adversa, cujo resultado advém da sua própria conduta.

Sabido que o dano não se qualifica injusto quando dissociado do necessário liame de causalidade com o pretenso ofensor.

Desmerece admitir-se, na espécie, eventual carga de objetividade nas responsabilidades da Requerida, pois estas não podem ser dissociadas do elemento culpa, nos termos do artigo 159 do Código Civil.

Nesse quadro, ausente o nexo causal entre a conduta da Ré e o dano alegado, não lhe é imputável qualquer obrigação reparatória em favor da Requerente, impondo-se a rejeição da ação.

Para a doutrina de SILVIO RODRIGUES:

"Para que se possa impor a alguém a obrigação de indenizar o prejuízo experimentado por outrem é mister que haja uma relação de causalidade entre o ato culposo praticado pelo agente e o prejuízo sofrido pela vitima. Em todas as hipóteses analisadas até agora, vimos sempre a existência de um dano, causado pela ação ou omissão do agente, ou pela ação ou omissão de seu filho, do seu pupilo, de seu preposto, ou de coisa inanimada que tinha sob sua guarda etc. Sem essa relação de causalidade não se pode conceber a obrigação de indenizar. Ademais, é a própria lei que expressamente o exige. Com efeito, dispõe o art. 159 do Código Civil: aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar. Portanto, é indispensável a relação de causalidade entre o ato do agente, de seu preposto, da coisa inanimada que tem sob sua guarda e o prejuízo experimentado pela vítima" (in Direito Civil/, Vol. 4ª Ed., Saraiva, 1975, p. 167).

HUMBERTO THEODORO JUNIOR, in Responsabilidade Civil, doutrina e jurisprudência, 3ª ed., Vol. 1, Aide, pág. 17, leciona que:

"No direito privado, a responsabilidade civil (isto é, o dever de indenizar o dano alheio) nasce do "ato ilícito", tendo-se como tal aquele fato do homem que contravém aos ditames da ordem jurídica e ofende direito alheio, causando lesão ao respectivo titular: ...

Sem que portanto o prejuízo da vítima tenha sido causado por comportamento "culposo" ou "doloso" do agente, não se há de cogitar a responsabilidade aquiliana prevista no art. 159 do Código Civil. Seja o dano material ou moral, a sua indenização dependerá de ser a conduta do respectivo causador enquadrada na tipicidade do "ato Ilícito", onde a "culpa" se manifesta como a "fonte de responsabilidade" (PLANIOL, RIPERT et BOULANGER, "Traité Elémentaire de Droit Civil")".

Conclui-se, portanto, pela improcedência cabal da ação.
Entenda-se, por fim, que estas variantes cabem em função do princípio da eventualidade, que é ônus da defesa técnica. No dizer e sentir da Requerida, a ação proposta é totalmente improcedente, seja pela ausência de conduta injurídica de sua parte, seja pela constatação de que a Autora litiga como improbus litigator.

IV - DOS PEDIDOS

PELO EXPOSTO, e pelo que será suprido em instrução e no notório saber de Vossa Excelência, requer seja extinta ou julgada improcedente a ação na forma retro sustentada, responsabilizada a vencida pelos ônus sucumbenciais cabíveis, sendo, outrossim, atendidos os demais pleitos e limitações da defesa, inclusive por incidência do princípio da eventualidade, como de direito.

Requer a produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal da Autora, sob pena de confissão, juntada de novos documentos, ouvida de testemunhas, perícia técnica e outros mais.

P E D E D E F E R I M E N T O.

_________, ___ de _____ de ____.



____________________
OAB/PR Nº _______


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