Ação de retificação de registro imobiliário.
EXMO. SR. DR. JUIZ DA .... VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DE .....
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante
procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito
à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe
notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa
Excelência propor
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
A Requerente é titular de domínio de um imóvel situado no Município e Comarca de
...., a saber:
"Uma área de terras rurais, medindo .... alqueires e .... m2, situada na Fazenda
...., neste Município e Comarca de ...., deste Estado, confrontando: de um lado
com a Estrada de ...., de outro lado com .... e com a estrada oficial que
demanda .... a ...."
Imóvel que foi adquirido através de escritura pública lavrada aos .... de ....
de ...., pelo ....º Tabelionato de Notas de ...., Lº ...., fls. ...., outorgada
por ...., objeto da Matrícula nº .... do CRI, de ...., (doc. ....), e cadastrado
no INCRA em área maior sob nº ....
Verifica-se, que a descrição das divisas e confrontações do imóvel é deficiente
e omissa, não contendo as medidas laterais, tais como: distâncias, rumos, graus
e azimutes, para uma perfeita identificação do imóvel.
A Requerente tem interesse de que seja sanada a irregularidade e, para tanto,
apresenta o pedido de retificação, nos termos da lei civil.
A Requerente objetivando dar nova descrição às divisas e confrontações, efetuou
o levantamento topográfico do imóvel, para fixação de linhas, distâncias, rumos,
graus e azimutes, passando a área a ter a seguinte figura geométrica:
MEMORIAL DESCRITIVO:
DENOMINAÇÃO: Parte da Estância ....
SITUAÇÃO:
Imóvel encravado na Fazenda ...., no Município e Comarca de ...., Estado de ....
PROPRIETÁRIO:
....
OBJETIVO: Regularização de linhas divisórias geométricas e área.
IMÓVEL OBJETO: Da Matrícula nº .... do CRI de ....
LIMITES E CONFRONTAÇÕES:
"Começa no marco MP-...., cravado no vértice da cerca de divisa, na margem da
pista Leste da Rodovia ...., no Km .... + .... metros, junto a propriedade de
.... sucessor de ....; segue pela cerca de divisa com o azimute magnético de
....º....'...." numa distância de .... metros, confrontando com a pista Leste da
Rodovia .... até o marco MP-...., cravado na sua margem; segue pela linha
divisória com o azimute magnético de ....º....'...." numa distância de ....
metros, confrontando com a propriedade pertencente a ...., sucessor de .... até
o marco MP-...., cravado na margem direita da ferrovia .... (sentido Cidade de
.... à Cidade de ....) no Km .... + .... metros, marco este distando .... metros
do eixo da referida ferrovia; segue pela cerca de divisa margeando a ferrovia
com diversos azimutes numa distância resultante de .... metros, confrontando com
a ferrovia ...., até o marco MP-...., cravado no vértice da cerca de divisa
entre a ferrovia e ...., sucessor de ...., no Km .... + .... metros, marco este
distando .... metros do eixo da ferrovia; segue pela cerca de divisa com o
azimute magnético de ....º....'...." numa distância de .... metros, confrontando
com .... sucessor de .... até o marco MP-....; segue pela cerca de divisa com o
azimute magnético de ....º....'...." numa distância de .... metros, confrontando
com .... sucessor de .... até o marco MP-...., onde iniciou esta descrição deste
polígono irregular, perfazendo uma área de .... ha. ou .... alqueires na medida
paulista."
Memorial Descritivo elaborado pelo Agrimensor .... - Cart. do CREA nº .../...,
Visto nº .../...
A inserção de elementos novos na descrição das divisas e confrontações do imóvel
não acarretará prejuízos a terceiros e proprietários lindeiros, pois não haverá
deslocamento de linhas divisórias, deformação da figura geométrica e invasão de
propriedades confrontantes, respeitando-se, pois, os limites já existentes,
acrescentando-se mais, a certeza de estar correto o levantamento, tendo em
vista, que a área titulada é a mesma que foi encontrada pela medição,
afigurando-se tranqüila a medida corrigenda.
Para que seja efetuada a retificação da Matrícula do Imóvel, inserindo a nova
descrição das divisas e confrontações, sem alterar as linhas divisórias
existentes, necessário se faz o procedimento contencioso de retificação,
convocando todos os terceiros interessados.
DO DIREITO
A Lei nº 6.015/73, em seus artigos 212 e 213, prescreve que:
"Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado
reclamar sua retificação, por meio de processo próprio."
"Art. 213. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante
do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo à terceiro."
§ 1º (omissis)
"§ 2º. Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área
do imóvel, serão citados, para se manifestarem sobre o requerimento, em dez
dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a
citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar há mais
de 20 anos."
Serpa Lopes em sua obra Tratado dos Registros Públicos, 3ª Ed., Vol. 4, nos traz
a seguinte lição:
"A retificação pode ser classificada, de modo geral, em bilateral e unilateral.
Chamaremos retificação bilateral, quando for requerida sob um duplo interesse: o
de que pretende a retificação e o daquela contra quem a retificação irá produzir
efeitos. A retificação é unilateral, quando apenas interessa ao próprio
impetrante da medida, sem afetar interesse de terceiros. No primeiro caso
(bilateral), a retificação é sempre judicial, revestindo-se o processo de
natureza contenciosa ou administrativa, conforme haja ou não concordância do
interessado, devendo-se assim interpretar a expressão processo contencioso
constante do art. 227." (pág. 344.5).
Esclarece mais o eminente mestre:
"A ação para retificação do Registro de Imóveis assiste a todo aquele que tiver
um direito sobre o imóvel ou sobre um direito imobiliário que não esteja
inscrito ou transcrito ou o esteja inexatamente ou que sofra um prejuízo em
razão da inscrição de um ônus ou limitação inexistente, e ainda quando não ocupa
um grau próprio de propriedade." (pág. 345).
E arremata:
"A ação de retificação tem caráter real, sendo semelhante à ação negatória, de
vez que se destina a desfazer uma lesão do direito, lesão esta consistente na
inexatidão do registro, e, assim, reconhecendo um direito, a fazer ordenar, por
meio de julgamento, ao Oficial do Registro de Imóveis, que proceda às
modificações necessárias." (pág. 348).
Diverso não é o doutrinamento do insigne civilista Washington de Barros
Monteiro, quando leciona:
"No artigo 860 do Código Civil estabelece o código que, se o teor do registro de
imóveis não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique.
O registro não é imutável, inatingível; se ele não exprime a realidade jurídica
ou a verdade dos fatos, pode ser modificado mediante reclamação do prejudicado e
com a audiência dos interessados." (Curso de Direito Civil - Direito das Coisas
- 2ª Ed., pág. 390).
As decisões de nossos Tribunais têm orientado que procede a retificação do
registro em casos desta natureza, conforme se exsurge dos julgados adiante
colacionados:
"REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação de área - Imóvel cercado - Divisas
respeitadas - Ação procedente - Apelação improvida.
Tratando-se de imóvel rural que sempre foi cercado, tendo divisas respeitadas há
muitos anos, procede a retificação de área dentro dessas divisas." (RT 540/69).
"REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação - Modificação pretendida da descrição das
divisas e da área do imóvel - Citação dos confrontantes - Desnecessidade de
perícia judicial - Agravo provido. Se o pedido de retificação modificar a
descrição das divisas e a área do imóvel, exige-se a citação dos confrontantes e
alienantes para se manifestarem sobre o requerimento em 10 dias, não havendo
nesta hipótese, necessidade, por ora, de perícia judicial." (RT 603/114).
"EMENTA - Retificação de registro imobiliário referente a quantidade de área
contida dentro das divisas e confrontações do imóvel adquirido. Pedido instruído
com o mapa e memorial descritivo confeccionado por profissionais idôneos.
Anuência expressa do proprietário anterior e citação de todos os confrontantes -
Apelação provida para deferir o pedido de retificação, eis que se trata de
imóvel que continuará dentro das mesmas divisas e confrontações respeitadas, e a
retificação não trará qualquer prejuízo a terceiros." (T.J.P.R. - DJPR 12/03/84,
pág. 21).
No que diz respeito à dispensabilidade de perícia, assentou-se o entendimento de
que ela é desnecessária, quando a inicial vem instruída com levantamento
efetuado por técnico competente, não impugnado pelos confrontantes e/ou
alienantes.
Assim é a jurisprudência:
REGISTRO DE IMÓVEIS - RETIFICAÇÃO DE ÁREA - PERÍCIA. "Não obstante a
prerrogativa do Ministério Público de requerer perícia para retificação de área
constante de registro imobiliário, é desnecessária tal prova se a inicial veio
instruída com levantamento topográfico elaborado por técnico competente, sem
qualquer impugnação." (Dicionário jurisprudencial - Dagma Paulino dos Reis, Ed.
RT 1992, pág. 942.)
REGISTRO DE IMÓVEIS - RETIFICAÇÃO DE ÁREA - PERÍCIA. "O pedido de retificação de
área não contestado pelos confrontantes a alienante, que foram citados, dispensa
exame pericial na área retificada." (Dicionário jurisprudencial - Dagma Paulino
dos Reis, Ed. RT 1992, pág. 942).
No caso em enfoque, o Levantamento Planimétrico é convergente com a área
titulada, dentro das divisas e confrontações respeitadas por anos pelos
Requerentes e pelas áreas lindeiras.
DOS PEDIDOS
À vista do exposto requer:
a) Intimação do ilustre Representante do Ministério Público, para intervir na
lide, como é de direito, (§ 3º do art. 213 da LRP);
b) O deferimento do pedido inicial, para determinar a retificação da área
constante da Matrícula nº .... do CRI local, para constar os limites e
confrontações do imóvel ali matriculado, de acordo com o Memorial Descritivo
elaborado pelo Agrimensor ...., constante dos documentos inclusos, expedindo-se,
oportunamente, o competente mandado;
c) A citação dos confrontantes: ...., (sucessor de .... e ....), e ....,
(sucessor de ....), ambos residentes na Cidade de ...., através de mandado
judicial, para manifestarem-se sobre o pedido, se quiserem, no prazo de dez
dias, nos termos do § 2º do artigo 213 da LRP;
d) A citação do alienante ...., residente na Cidade de ...., através de mandado
judicial.
Para provar o alegado, os Requerentes juntam o memorial descritivo e planta do
imóvel, protestando por todos os meios de prova em direito admitidas, em
especial o exame pericial se necessário, e outras cabíveis à espécie.
Dá-se à causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]