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Você está em:   IGF Modelos de documentos Petição Imobiliário Nulidade de cláusula por inadimplência

Petição - Imobiliário - Nulidade de cláusula por inadimplência


 Total de: 15.244 modelos.

 

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - INADIMPLÊNCIA - NULIDADE DE CLÁUSULA


EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ...ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ...........


AUTOS N.º ..../....


....................., devidamente qualificada nos autos em epígrafe - Ação de Rescisão Contratual de Compromisso de Compra e Venda c/c Ação de Reintegração de Posse e Pedido de Indenização por Perdas e Danos proposta contra .......... e ........ -, através de seu procurador abaixo assinado, inconformada com a parte da r. decisão de fls. ..../.... que julgou improcedente a pretensão formulada na inicial, vem com o devido respeito e acatamento diante de Vossa Excelência, com fundamento no artigo 513 do Código de Processo Civil, interpor RECURSO DE APELAÇÃO, requerendo, após recebido e cumpridas as formalidades de estilo, sejam os autos encaminhados ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do ..........., a fim de que o mesmo seja conhecido e provido.

N. Termos,
P. Deferimento.
 

.............., .... de ........ de ..........
 

..................
Advogado
 

EXCELENTÍSSIMOS SENHORES DESEMBARGADORES DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ..............


AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO N.º ..../....
ORIGEM: ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .........
APELANTE: ...............
APELADOS: ...............

Colenda Câmara
Preclaros Magistrados:

................., devidamente qualificada nos autos em epígrafe, por intermédio de seu procurador abaixo assinado, vem com o devido respeito e acatamento diante de Vossas Excelências, com fundamento no artigo 513 do Código de Processo Civil, interpor

RECURSO DE APELAÇÃO

contra a parte da respeitável sentença singular de fls. ... que julgou improcedente a pretensão formulada na peça inicial da ação de rescisão de contrato proposta contra ............., passando, para tanto, a aduzir as seguintes razões de fato e de direito:

1. Da ação:

A Apelante promoveu ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse e pedido de Indenização por perdas e danos, tendo em vista a inadimplência dos Apelados na quitação das parcelas avençadas no instrumento contratual.

Regularmente citados, o primeiro Apelado deixou transcorrer in albis o prazo para a apresentação de defesa e a segunda Apelada apresentou a contestação de fls. .../..., alegando ilegitimidade passiva ad causam e postulando, de conseqüência, a sua exclusão da lide.

Proferida a r. sentença de fls. .../..., o MM juiz singular julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial, declarando nula a Cláusula ......., Parágrafo ........ do contrato sub judice, sob o entendimento de que a mesma teria idêntica natureza da pena convencional estipulada na Cláusula ........., Parágrafo ............................... E, desta forma, as perdas e danos teriam sido pré-fixadas pelas partes, não havendo falar-se em perdas e danos apuráveis em liquidação de sentença.

O ilustre julgador monocrático, com fulcro no artigo 51, IV do CDC, ainda considerou nula a Cláusula .............. no item que estabelece os prazos e os percentuais de abatimento do valor pago pelos Apelados/adquirentes, pois "sempre se tem por parâmetro o valor atualizado do contrato, quando a obrigação é do adquirente e, quando a obrigação é da vendedora, o parâmetro é o valor pago." (fls. ...).

Por fim, determinou a aplicação da multa estabelecida na Cláusula .............., Parágrafo primeiro, no período compreendido entre a ciência, pelos Apelados, da notificação de fls. .... (.../.../....) até o depósito das chaves em juízo (.../.../...).

A r. sentença, nos pontos acima destacados, merece reforma. Senão vejamos:

2. Das razões de recurso:

2.1 Da Cláusula ...ª do contrato

Ao contrário do entendimento da r. sentença monocrática, inexiste identidade de finalidades entre as multas de 2% (dois por cento) - Cláusula ...ª, § ...º do contrato - e de 10% (dez por cento) - Cláusula ...ª, § ...º -, pois enquanto esta foi estabelecida com o objetivo de recompor as perdas e danos advindas da ausência de pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel (tais como água, luz, IPTU e condomínio) a serem apurados em regular liquidação de sentença, aquela objetivou o ressarcimento da Apelante pelo tempo em que os Apelados permaneceram no imóvel sem efetuar o pagamento das parcelas do preço contratado.

Aliás, a própria decisão recorrida reconhece que a multa prevista na Cláusula ...ª, § ...º não tem a finalidade de recompor perdas e danos, pois "prevalece o que foi contratado, isto é, a título de aluguel, é mesmo devido o percentual avençado" (fls. ..., grifos nossos). E o percentual avençado para fazer frente às prestações inadimplidas é de 2% (dois por cento), o qual tem natureza de aluguel, tal como posto na r. sentença guerreada. Esta cláusula, portanto, evita que os promissários/compradores dos imóveis construídos pela Apelante permaneçam no imóvel gratuitamente, após a constituição em mora.

De outro lado, a natureza da multa prevista na Cláusula ...ª, § ...º é diversa. Conforme asseverado, foi estabelecida com o objetivo de recompor as perdas e danos advindas da ausência de pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel (tais como água, luz, IPTU e condomínio), os quais somente poderão ser apurados em regular liquidação de sentença.

E não se diga que esta cláusula seria nula pela utilização de dois parâmetros, um quando a obrigação é do adquirente (valor atualizado do contrato, Cláusula ...ª, § ...º), e outro quando da construtora (valor pago, Cláusula ...ª, § ...º), pois esta premissa utilizada pela r. sentença impugnada é falsa e decorre da equivocada interpretação do contrato sub judice. Com efeito, eis os exatos termos do § ...º da Cláusula ...ª:

"Rescindido o contrato por culpa do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), ajustam as partes, a título de pena convencional, que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) perdera(ao) parte do que já houver pago e, consequentemente, receberá parte nas seguintes condições:

a) - se já houver pago 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel, receberá em devolução 20% (vinte por cento) da quantia paga;

b) - se houver pago mais de 10% (dez por cento) até 30 % (trinta por cento) do valor atualizado do imóvel, receberá em devolução 30% (trinta por cento) do valor pago;

c) - se houver pago mais de 30% (trinta por cento) até 70 % (setenta por cento) do valor corrigido do imóvel, receberá em devolução 40% (quarenta por cento) da quantia paga;

d) - se houver pago mais de 70% (setenta por cento) do valor total de contrato, receberá em devolução 50% (cinqüenta por cento) do valor pago." (grifos nossos).

Como se vê, nas hipóteses de devolução das quantias pagas pelos Apelados, da mesma forma que nos casos de incidência da multa de 2% (dois por cento) a título de aluguel, considera-se o valor corrigido do contrato. Desta sorte, o valor pago pelos Apelados também sofrerá a devida correção, não havendo a possibilidade de utilização de parâmetros diversos, de molde a caracterizar iniquidade da referida cláusula contratual, como quer a r. sentença recorrida às fls. ...

A propósito, o Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula contratual que estabeleça obrigação iníqua ou abusiva: a) colocando o consumidor em desvantagem exagerada; ou, b) revelando-se incompatível com a boa fé ou a eqüidade (CDC - art. 51, IV).

Pautado no dispositivo legal acima, a cláusula é nula quando ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico ao qual pertence, restringe direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, ameaçando seu objeto ou o equilíbrio contratual e onere excessivamente o consumidor, dada a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras peculiaridades do caso (CDC - art. 51, § 1º).

Ao se analisar o contrato sub judice, observa-se que as atitudes reveladoras de má-fé, ofensa ao sistema jurídico, ameaça ao equilíbrio contratual, entre outras, partiu dos Apelados, vez que o imóvel foi utilizado gratuitamente de .../.../... a .../.../... Assim sendo e diante do reconhecimento judicial da mora (vide a r. sentença recorrida), pergunta-se: a que título os Apelantes permaneceram todo aquele período no imóvel?

A toda evidência, inexiste qualquer abusividade no Parágrafo Segundo da Cláusula .............., o qual simplesmente estabelece responsabilidades pela infração de obrigação contratual. E, muito menos, no Parágrafo Primeiro da Cláusula .............., pois a multa lá estabelecida decorre de ato ilícito (esbulho).

Por mais este prisma, sem amparo o entendimento da r. sentença hostilizada.

2.2 Do período de incidência da multa da Cláusula ...ª, § ...º

A r. decisão singular ainda não se houve com acerto na apreciação do período em que deve incidir a multa da Cláusula ...ª, § ...º. Tanto o marco inicial quando o final.

Com efeito, a citada cláusula contratual estabelece que, uma vez inadimplido o contrato, os Apelados estariam obrigados no pagamento da multa de 2% (dois por cento) do valor corrigido do imóvel "por mês em que ali permanecer(em)". Ora, basta observar os termos da notificação de fls. ... e as promissórias acostados aos autos, para se concluir que o marco inicial deve recair em .../.../... - data em que se verificou o primeiro inadimplemento - e não em .../.../... - data do recebimento da notificação pelos Apelados, sob pena de enriquecimento ilícito dos Apelados, os quais, pela utilização do imóvel nos meses de ..., ... e ... de ... nada pagaram.

Quanto ao marco final, é de se ter em mira que a Apelante não teve acesso às chaves do imóvel na data em que foram depositadas em juízo, como seja, em ... de .... de .... Somente em ... de .... do mesmo ano, em razão de liminar concedida, logrou receber as chaves, com vistas a reintegrar-se na posse do imóvel (fls. ...), a despeito de ter sido formulado pedido anterior de levantamento das mesmas através de petição de fls. .../... (item V), devidamente protocolizada em cartório em .../.../..., o qual sequer foi apreciado pelo MM juiz singular.

Nesse passo registre-se que os Apelados permanecem responsáveis, de acordo com expressa previsão contratual, pelos encargos e multas avençadas até a efetiva entrega das chaves.

Some-se, ainda, o argumento de que nos contratos de locação a responsabilidade dos inquilinos e fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves. A aplicação analógica desta regra ao contrato em análise não pode encontrar óbice, pois discute-se aqui questão similar, qual seja, a entrega das chaves do imóvel após rescindido o contrato.

Isto posto, é a presente para requerer o provimento do presente recurso, para o fim de incluir na condenação imposta aos Apelados a incidência da multa prevista na Cláusula ...ª, § ...º do contrato, bem como para alargar o período de incidência daquela estipulada na Cláusula ...ª, § ...º, aplicando-a desde a primeira inadimplência dos Apelados até a data em que as chaves do imóvel permaneceram depositadas no r. Juízo de origem (.../.../... até .../.../...).

Nestes termos,
Pede e espera provimento.


.............., ... de .... de ....


..................
Advogado


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