COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS - INADIMPLÊNCIA - NULIDADE DE CLÁUSULA
EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ...ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
...........
AUTOS N.º ..../....
....................., devidamente qualificada nos autos em epígrafe - Ação de
Rescisão Contratual de Compromisso de Compra e Venda c/c Ação de Reintegração de
Posse e Pedido de Indenização por Perdas e Danos proposta contra .......... e
........ -, através de seu procurador abaixo assinado, inconformada com a parte
da r. decisão de fls. ..../.... que julgou improcedente a pretensão formulada na
inicial, vem com o devido respeito e acatamento diante de Vossa Excelência, com
fundamento no artigo 513 do Código de Processo Civil, interpor RECURSO DE
APELAÇÃO, requerendo, após recebido e cumpridas as formalidades de estilo, sejam
os autos encaminhados ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do ..........., a
fim de que o mesmo seja conhecido e provido.
N. Termos,
P. Deferimento.
.............., .... de ........ de ..........
..................
Advogado
EXCELENTÍSSIMOS SENHORES DESEMBARGADORES DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO
ESTADO DO ..............
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO N.º ..../....
ORIGEM: ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .........
APELANTE: ...............
APELADOS: ...............
Colenda Câmara
Preclaros Magistrados:
................., devidamente qualificada nos autos em epígrafe, por intermédio
de seu procurador abaixo assinado, vem com o devido respeito e acatamento diante
de Vossas Excelências, com fundamento no artigo 513 do Código de Processo Civil,
interpor
RECURSO DE APELAÇÃO
contra a parte da respeitável sentença singular de fls. ... que julgou
improcedente a pretensão formulada na peça inicial da ação de rescisão de
contrato proposta contra ............., passando, para tanto, a aduzir as
seguintes razões de fato e de direito:
1. Da ação:
A Apelante promoveu ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e
venda cumulada com reintegração de posse e pedido de Indenização por perdas e
danos, tendo em vista a inadimplência dos Apelados na quitação das parcelas
avençadas no instrumento contratual.
Regularmente citados, o primeiro Apelado deixou transcorrer in albis o prazo
para a apresentação de defesa e a segunda Apelada apresentou a contestação de
fls. .../..., alegando ilegitimidade passiva ad causam e postulando, de
conseqüência, a sua exclusão da lide.
Proferida a r. sentença de fls. .../..., o MM juiz singular julgou parcialmente
procedente os pedidos formulados na inicial, declarando nula a Cláusula .......,
Parágrafo ........ do contrato sub judice, sob o entendimento de que a mesma
teria idêntica natureza da pena convencional estipulada na Cláusula .........,
Parágrafo ............................... E, desta forma, as perdas e danos
teriam sido pré-fixadas pelas partes, não havendo falar-se em perdas e danos
apuráveis em liquidação de sentença.
O ilustre julgador monocrático, com fulcro no artigo 51, IV do CDC, ainda
considerou nula a Cláusula .............. no item que estabelece os prazos e os
percentuais de abatimento do valor pago pelos Apelados/adquirentes, pois "sempre
se tem por parâmetro o valor atualizado do contrato, quando a obrigação é do
adquirente e, quando a obrigação é da vendedora, o parâmetro é o valor pago."
(fls. ...).
Por fim, determinou a aplicação da multa estabelecida na Cláusula
.............., Parágrafo primeiro, no período compreendido entre a ciência,
pelos Apelados, da notificação de fls. .... (.../.../....) até o depósito das
chaves em juízo (.../.../...).
A r. sentença, nos pontos acima destacados, merece reforma. Senão vejamos:
2. Das razões de recurso:
2.1 Da Cláusula ...ª do contrato
Ao contrário do entendimento da r. sentença monocrática, inexiste identidade de
finalidades entre as multas de 2% (dois por cento) - Cláusula ...ª, § ...º do
contrato - e de 10% (dez por cento) - Cláusula ...ª, § ...º -, pois enquanto
esta foi estabelecida com o objetivo de recompor as perdas e danos advindas da
ausência de pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel (tais como água,
luz, IPTU e condomínio) a serem apurados em regular liquidação de sentença,
aquela objetivou o ressarcimento da Apelante pelo tempo em que os Apelados
permaneceram no imóvel sem efetuar o pagamento das parcelas do preço contratado.
Aliás, a própria decisão recorrida reconhece que a multa prevista na Cláusula
...ª, § ...º não tem a finalidade de recompor perdas e danos, pois "prevalece o
que foi contratado, isto é, a título de aluguel, é mesmo devido o percentual
avençado" (fls. ..., grifos nossos). E o percentual avençado para fazer frente
às prestações inadimplidas é de 2% (dois por cento), o qual tem natureza de
aluguel, tal como posto na r. sentença guerreada. Esta cláusula, portanto, evita
que os promissários/compradores dos imóveis construídos pela Apelante permaneçam
no imóvel gratuitamente, após a constituição em mora.
De outro lado, a natureza da multa prevista na Cláusula ...ª, § ...º é diversa.
Conforme asseverado, foi estabelecida com o objetivo de recompor as perdas e
danos advindas da ausência de pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel
(tais como água, luz, IPTU e condomínio), os quais somente poderão ser apurados
em regular liquidação de sentença.
E não se diga que esta cláusula seria nula pela utilização de dois parâmetros,
um quando a obrigação é do adquirente (valor atualizado do contrato, Cláusula
...ª, § ...º), e outro quando da construtora (valor pago, Cláusula ...ª, §
...º), pois esta premissa utilizada pela r. sentença impugnada é falsa e decorre
da equivocada interpretação do contrato sub judice. Com efeito, eis os exatos
termos do § ...º da Cláusula ...ª:
"Rescindido o contrato por culpa do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), ajustam as
partes, a título de pena convencional, que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
perdera(ao) parte do que já houver pago e, consequentemente, receberá parte nas
seguintes condições:
a) - se já houver pago 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel,
receberá em devolução 20% (vinte por cento) da quantia paga;
b) - se houver pago mais de 10% (dez por cento) até 30 % (trinta por cento)
do valor atualizado do imóvel, receberá em devolução 30% (trinta por cento) do
valor pago;
c) - se houver pago mais de 30% (trinta por cento) até 70 % (setenta por
cento) do valor corrigido do imóvel, receberá em devolução 40% (quarenta por
cento) da quantia paga;
d) - se houver pago mais de 70% (setenta por cento) do valor total de
contrato, receberá em devolução 50% (cinqüenta por cento) do valor pago."
(grifos nossos).
Como se vê, nas hipóteses de devolução das quantias pagas pelos Apelados, da
mesma forma que nos casos de incidência da multa de 2% (dois por cento) a título
de aluguel, considera-se o valor corrigido do contrato. Desta sorte, o valor
pago pelos Apelados também sofrerá a devida correção, não havendo a
possibilidade de utilização de parâmetros diversos, de molde a caracterizar
iniquidade da referida cláusula contratual, como quer a r. sentença recorrida às
fls. ...
A propósito, o Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula
contratual que estabeleça obrigação iníqua ou abusiva: a) colocando o consumidor
em desvantagem exagerada; ou, b) revelando-se incompatível com a boa fé ou a
eqüidade (CDC - art. 51, IV).
Pautado no dispositivo legal acima, a cláusula é nula quando ofende os
princípios fundamentais do sistema jurídico ao qual pertence, restringe direitos
ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, ameaçando seu objeto ou o
equilíbrio contratual e onere excessivamente o consumidor, dada a natureza e
conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras peculiaridades do caso
(CDC - art. 51, § 1º).
Ao se analisar o contrato sub judice, observa-se que as atitudes reveladoras de
má-fé, ofensa ao sistema jurídico, ameaça ao equilíbrio contratual, entre
outras, partiu dos Apelados, vez que o imóvel foi utilizado gratuitamente de
.../.../... a .../.../... Assim sendo e diante do reconhecimento judicial da
mora (vide a r. sentença recorrida), pergunta-se: a que título os Apelantes
permaneceram todo aquele período no imóvel?
A toda evidência, inexiste qualquer abusividade no Parágrafo Segundo da Cláusula
.............., o qual simplesmente estabelece responsabilidades pela infração
de obrigação contratual. E, muito menos, no Parágrafo Primeiro da Cláusula
.............., pois a multa lá estabelecida decorre de ato ilícito (esbulho).
Por mais este prisma, sem amparo o entendimento da r. sentença hostilizada.
2.2 Do período de incidência da multa da Cláusula ...ª, § ...º
A r. decisão singular ainda não se houve com acerto na apreciação do período em
que deve incidir a multa da Cláusula ...ª, § ...º. Tanto o marco inicial quando
o final.
Com efeito, a citada cláusula contratual estabelece que, uma vez inadimplido o
contrato, os Apelados estariam obrigados no pagamento da multa de 2% (dois por
cento) do valor corrigido do imóvel "por mês em que ali permanecer(em)". Ora,
basta observar os termos da notificação de fls. ... e as promissórias acostados
aos autos, para se concluir que o marco inicial deve recair em .../.../... -
data em que se verificou o primeiro inadimplemento - e não em .../.../... - data
do recebimento da notificação pelos Apelados, sob pena de enriquecimento ilícito
dos Apelados, os quais, pela utilização do imóvel nos meses de ..., ... e ... de
... nada pagaram.
Quanto ao marco final, é de se ter em mira que a Apelante não teve acesso às
chaves do imóvel na data em que foram depositadas em juízo, como seja, em ... de
.... de .... Somente em ... de .... do mesmo ano, em razão de liminar concedida,
logrou receber as chaves, com vistas a reintegrar-se na posse do imóvel (fls.
...), a despeito de ter sido formulado pedido anterior de levantamento das
mesmas através de petição de fls. .../... (item V), devidamente protocolizada em
cartório em .../.../..., o qual sequer foi apreciado pelo MM juiz singular.
Nesse passo registre-se que os Apelados permanecem responsáveis, de acordo com
expressa previsão contratual, pelos encargos e multas avençadas até a efetiva
entrega das chaves.
Some-se, ainda, o argumento de que nos contratos de locação a responsabilidade
dos inquilinos e fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves. A aplicação
analógica desta regra ao contrato em análise não pode encontrar óbice, pois
discute-se aqui questão similar, qual seja, a entrega das chaves do imóvel após
rescindido o contrato.
Isto posto, é a presente para requerer o provimento do presente recurso, para o
fim de incluir na condenação imposta aos Apelados a incidência da multa prevista
na Cláusula ...ª, § ...º do contrato, bem como para alargar o período de
incidência daquela estipulada na Cláusula ...ª, § ...º, aplicando-a desde a
primeira inadimplência dos Apelados até a data em que as chaves do imóvel
permaneceram depositadas no r. Juízo de origem (.../.../... até .../.../...).
Nestes termos,
Pede e espera provimento.
.............., ... de .... de ....
..................
Advogado