DESPEJO - INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR - LEI 8245 91 - LOCAÇÃO COMERCIAL -
CUMULAÇÃO COM COBRANÇA - DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA .... ª VARA CÍVEL DESTA CAPITAL.
...., pessoa jurídica de direito privado, com sede na Rua .... nº ...., inscrita
no CGC/MF sob nº ...., vem a Vossa Excelência, por intermédio de seus
procuradores e advogados ao final assinados, mandato em anexo, regularmente
inscritos na OAB/.... sob nº .... e ...., com escritório profissional na Rua
.... nº ...., nesta Capital, onde recebe notificações e intimações,
respeitosamente apresentar
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS,
contra .... (qualificação), com fulcro nos artigos 9º, II e III, combinado com o
artigo 62, I todos da Lei 8.245/91, pelos fatos e motivos a seguir expostos:
I - DOS FATOS
1. A Requerente é proprietária de um imóvel comercial contendo um barracão de
.... m² (....), localizado na Rua .... nº ...., nesta Capital, o qual foi locado
ao Requerido, por um período de 24 (vinte e quatro) meses mediante o pagamento
de um aluguel no valor de R$ .... (....) mensais, com R$ .... (....) de desconto
para pagamento até o 1º dia de cada mês, conforme contrato de locação firmado em
.... de .... de .... (em anexo).
2. Esclarece-se a este respeitável Juízo que avençou na oportunidade a Locadora,
ora Requerente, um aluguel bem inferior ao valor de mercado de imóveis em
condições semelhantes ao do imóvel locado ao Requerido, conforme pleno
conhecimento do mesmo.
Os anúncios de jornal da época, acostados à presente, corroboram o acima
afirmado.
Na verdade, agiu a Requerente desta forma, tendo em vista o compromisso que
firmou o Requerido, expressamente transcrito na Cláusula Condições Especiais, do
referido instrumento contratual, de que equipararia o valor locativo ao preço de
mercado, transcorridos doze meses da data em que se iniciou a locação.
Vale ainda esclarecer, que a verdadeira razão desta "gentileza" por parte da
Requerente decorreu de um sentimento de solidariedade comum da profissão do
representante legal da mesma, frente a cordial solicitação do Requerido, que na
formalização do contrato expôs sua história; de que estava iniciando uma empresa
prestadora de serviços, a qual seria uma terceirização de um grande grupo, o da
...., e que precisava ao menos no primeiro ano de um apoio para viabilizar seu
empreendimento.
Tendo em vista a proposta do Requerido, de que no segundo ano de locação, já
estruturado, e faturando uma vez que tinha a garantia de ter muito trabalho com
liquidez de cem por cento quanto ao recebimento de seus serviços, considerando o
porte de seu contratante, (....), pagaria à Locadora, ora Requerente, um valor
de aluguel condizente com o efetivo valor de mercado.
Convenceu o Requerido por final sua boa fé, quando apresentou à Requerente a
própria empresa ...., de reconhecida idoneidade, como seu fiador, levando esta
aceitar referido valor e tal forma de reajuste.
3. Transcorrida a periodicidade mínima anual determinada pela Lei 8.345/91 para
reajustes de aluguel e de conformidade ao avençado entre as partes, Locadora e
Locatário, na presente Requerente e Requerido, iniciaram uma nova negociação,
bastante amistosa inicialmente, para se determinar o novo aluguel, que vigeria
nos próximos 12 (doze) meses.
Porém, com base no compromisso firmado, de que a forma de reajuste seria de
acordo com o real valor de mercado, por uma questão de lógica, deveria a
Requerente demonstrar ao Requerido, o embasamento deste novo valor pleiteado com
avaliações de imobiliárias e recortes de jornal.
Levando-se em consideração que o primeiro aluguel referente ao segundo período
venceria dia ...., numa quinta-feira, e que necessitaria a Requerente consultar
os jornais no domingo para providenciar as avaliações de imobiliárias, as quais
inclusive, dada a intrínseca responsabilidade, só forneceram após prévia visita
no imóvel, e defrontá-las ainda com o índice do IPC-r acumulado, no período de
.... à ...., por ser este o único indexador legal, determinado pela Medida
Provisória 542/94, ainda não divulgado no final de .../..., consentiu em receber
a quantia de R$ .... (....), mediante o comprometimento por parte do Requerido
de complementá-lo tão logo fosse demonstrado o novo valor locativo.
4. Porém, apresentado na seqüência pela Requerente o novo valor dos alugueres
que vigeria para os próximos doze meses, através de correspondência entregue em
mãos na pessoa do Requerido, acompanhada das avaliações e recortes de jornal,
que demonstravam o atual valor de mercado, tudo em conformidade ao acordado,
negou-se o Requerido a assinar o recebimento da documentação, justificando ser
esta a orientação passada pelo seu fiador - ...., mas que não haveria motivo
para maiores preocupações, pois tinha certeza de que conseguiriam .... e
REQUERENTE acertar um valor justo para ambas as partes. (doctos em anexo).
Naquele momento, acabou por reconhecer o Requerido que o pagamento dos alugueres
não eram feitos por ele, mas pela empresa ...., seu fiador, figurando apenas
como repassador da quantia depositada por esta em sua conta corrente,
oportunidade em que para surpresa da Requerente, foi exibido pelo Requerido o
seu recibo de salário no qual estava a demonstrar que trabalhava como empregado,
com vínculo empregatício para a empresa ....
6. Tendo permanecido silente o Requerido por diversas semanas, já ciente do novo
aluguel, não restou a Requerente outra alternativa senão notificá-lo
extrajudicialmente, através do .... Cartório de Registro de Títulos e
Documentos, através do oficial ...., para no caso do não atendimento pelo
Requerido, constituí-lo em mora.
Após referida notificação, a Requerente ainda tentou promover a conciliação com
a Requerida, propondo o reajuste locatício, com base no IPC-r acumulado do
período (de .... à ....), que foi de .... (....).
Vale ressaltar mais uma vez, que tal índice é tido pela atual legislação como
base de reajuste locatício, nada mais justo então que pelo menos este valor
acumulado fosse repassado ao contrato em vigor, já que está o Requerido a
desrespeitar o princípio basilar do direito comercial, o da "pacta sunt servanda",
pelo qual deveria o Requerido pagar o novo aluguel com base no valor de mercado.
7. Vale ressaltar ainda, que conforme cláusula contratual, ficou a critério da
Locadora (Requerente) a aplicação ou não do reajuste pelo IPC-FGV (Índice de
Preços ao Consumidor da Fundação Getúlio Vargas) ou pelo IGP-FGV (Índice Geral
de Preços da Fundação Getúlio Vargas), substituídos pelo IPC-r (Índice de Preços
ao Consumidor - série r), pois como resta demonstrado, comprometeram-se as
partes no contrato a reajustarem o novo aluguel ao efetivo preço de mercado,
compensando a nítida perda sofrida pela Requerente quando da contratação
defasada ainda mais decorridos os primeiros 12 (doze) meses de locação.
Esgotados todos os meios e considerando que referido valor de R$ .... (....),
que se dispôs o Requerido a pagar, não corresponde ao índice contratual nem ao
legal do período, e tendo a Requerente recebido, pelo correio, através de (AR),
correspondência na qual o Requerido coloca à disposição os alugueres em seu
estabelecimento comercial, o qual também não tem qualquer respaldo contratual,
foi a Requerente obrigada a deixar de receber os aluguéis vencidos e os
vincendos e propor a presente Ação de Despejo por falta de pagamento e infração
contratual.
8. Desta forma, não há que se falar em aluguel inferior a R$ .... (....) se
pagos até o primeiro dia de cada mês, ou seja, R$ ...., sendo que qualquer outro
valor pago, por menor que seja a diferença, não há Excelência que corresponder a
quitação dos aluguéis deste novo período, por ser esta a determinação legal.
Para o valor bruto do aluguel, aplicando-se o mesmo índice, corresponderá uma
importância mensal de R$ .... (....).
Ad argumentandum, depreende-se dos anúncios de jornal acostados que o valor de
mercado para a locação de imóvel oscila em R$ .... (....) o metro quadrado,
valor este claramente declarado no jornal .... pela ... (docto anexo).
Todos os outros anúncios, acostados à presente, demonstram que a demanda na
locação de imóveis regulou o mercado no valor acima mencionado.
Ora, não há como acolher a pretensão do Requerido, o qual não aceitou pagar um
valor intermediário ao regulado no mercado de imóveis, de R$ ..../m² (....) o
metro quadrado, nem tampouco aceitou a aplicação do índice de correção
determinado por lei, de ....% (....).
O Requerido (Locatário), encontra-se em atraso com os aluguéis e demais encargos
desde o mês de .... de ...., assim discriminado o débito:
.... de .... aluguel R$ .... devido
pago R$ .... pelo Requerido
IPTU R$ .... devido
pago R$ .... pelo Requerido
devido R$ ....
.... de .... aluguel R$ .... devido
pago R$ .... pelo Requerido
IPTU R$ .... devido
pago R$ .... pelo Requerido
devido R$ ....
II- DAS CLÁUSULAS DESCUMPRIDAS
9. Além da falta de pagamento, pois o pagamento não representou o montante exato
da dívida/aluguel, sendo justa, porseguinte, a recusa no recebimento pela
Requerente, o Requerido também descumpriu o contrato de locação no seguinte
aspecto:
Prevê o contrato de locação, na cláusula segunda, como obrigação do Locatário,
na presente Requerido, fazer seguro contra incêndio do imóvel locado.
Porém, conforme se denota da Apólice da .... em anexo, deixou o Requerido sem
qualquer cobertura seguritária o imóvel por mais de seis meses, pondo em risco a
"segurança" do imóvel, podendo ter causado, na eventualidade de um sinistro,
prejuízos de grande monta para a Requerente.
III - DA MULTA CONTRATUAL
10. Do exposto e frente a disposição contratual, Cláusula Sexta, deverá o
Requerido pagar à Requerente uma multa no valor de R$ .... (....), equivalente a
....% (....) do valor do contrato, em razão do descumprimento das cláusulas
contratuais (pagamento dos aluguéis e IPTU, prazo e local para pagamento, seguro
contra incêndio).
IV - DA LEI 8.245/91
11. A Lei nº 8.245/91, que veio para regular as relações de locação de imóveis,
dispõe expressamente, em seu art. 9º, que o contrato de locação poderá ser
desfeito pela infringência das normas contratuais estabelecidas e da falta de
pagamento dos aluguéis, além de outras.
"Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita:
II - em decorrência de prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;"
Em decorrência, requer seja o Requerido compelido a pagar os aluguéis vencidos e
os vincendos, no prazo da lei, o principal, encargos, honorários advocatícios na
base de ....% (....) e demais cominações legais.
Outrossim, tendo em vista o descumprimento pelo Requerido das mencionadas
cláusulas contratuais, a falta de pagamento dos referidos aluguéis e a
infringência ao disposto no art. 23, I, da Lei 8.245/91, requer a Autora a
decretação judicial da rescisão da locação e consequente desocupação do imóvel,
na forma do que prescreve o art. 62, I, da lei nominada.
Isto posto, requer a citação do Réu para que se defenda, querendo, sob pena de
revelia, protestando, outrossim, por todos os meios de prova admitidas em Juízo,
testemunhas, perícias, arbitramento, juntada ulterior de documentos, como de
direito.
Destarde requer que, na ocorrência de pedido de prazo para purgação da mora,
sejam incluídos os aluguéis que se venceram no decorrer da lide.
Dá-se à causa o valor de R$ .... (....), nos termos do artigo 58, III da Lei
8.245/91.
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
...., .... de .... de ....
..................
Advogado