Compromisso de compra e venda de imóvel. Pagamento parcelado.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
ITEM 1 - PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
Nome: ...... Nacionalidade: .... Estado Civil: ....... Nascimento: .....
Profissão: ...... Rg:........ CPF: ....... Endereço: ............ Cidade:
......./.......... Cônjuge: .............. Nascimento: ...............
Profissão: ............ Rg: ........... CPF: ........... Telefone:
.....................
Nome: ..................... Nacionalidade: ................... Estado Civil:
........... Nascimento: ......... Profissão: ................ Rg:
................ CPF:............. Endereço: ............... Cidade:
........./............. Cônjuge: ..................... Nascimento:
.................. Profissão: ................. Rg: ................ CPF:
........... Telefone: ......................
ITEM 2 - PROMITENTE VENDEDOR (ES):
......... pessoa jurídica de direito privado, CNPJ ....... com endereço nesta
capital.
ITEM 3 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Loteamento:.................... Quadra:............ Lote:..........
Frente:...................
Lado Direito:...........
Lado Esquerdo:.......
Fundos:..................
Área Total:..............
ITEM 4 - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
No dia ....../..../......., o preço certo e ajustado para a compra e venda ora
prometida é de R$ ........ (.......), que o comprador se obriga a pagar da
seguinte forma:
- ....... parcela(s) de R$ ............, vencendo a primeira em .../.../......
todas as parcela (prestações do terreno') assim como o saldo devedor, serão
corrigidos mensalmente, a partir desta data, pelos mesmo índices acumulados e
utilizados para cálculo da caderneta de poupança (SPBE); tomando como base o dia
primeiro de cada mês.
CLÁUSULA PRIMEIRA: As parcelas que se vencerão conforme o convencionado nas
condições de pagamento indicado no item 04 folha 01, deverão ser pagas, a
primeira naquela data e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes,
(independentemente de avisos, interpelações judiciais ou extrajudiciais) no
endereço do Promitente Vendedor ou Administrador, ou em outro endereço indicado
a critério exclusivo do PROMITENTE VENDEDOR indicado no item 02 - folha 01.
Podendo ser representada por CARNÊS, RECIBOS OU NOTAS PROMISSÓRIAS, vinculadas
ao presente compromisso. OS MESMOS DEVERÃO SER APRESENTADOS NA OCASIÃO DA
SOLICITAÇÃO PARA CONFECÇÃO (AUTORIZAÇÃO) DA ESCRITURA. SÓ SERÃO ACEITOS
DOCUMENTOS COM AUTENTICAÇÃO MECÂNICA E CARIMBO.
Parágrafo primeiro: Em ocorrendo a extinção do índice mencionado no item 4.1 -
folha 01, será utilizado para o reajuste das parcelas e do saldo devedor, o
Índice Geral de Preços (IGP) da Fundação Getúlio Vargas, mais 1% (um por cento)
cumulativo ao mês, e na extinção deste, pelo índice oficial que medir a inflação
real do País mais 1% (um por cento) cumulativo ao mês.
Parágrafo segundo: Após a liquidação das parcelas contratadas, e, caso exista
saldo devedor residual do preço de venda do imóvel descrito no item 04 - folha
1, cujo saldo devedor será apurado pela vendedora. O Promitente Comprador
descrito no item 01 - folha 01, se obriga a saldá-la em ...... (.......)
parcelas mensais, sobre as quais incidirão os mesmos reajustes aplicados nas
parcelas quitadas anteriormente.
Parágrafo terceiro: Em caso de alteração no sistema monetário nacional, ficarão
automaticamente incorporados ao presente instrumento as novas disposições
legais.
CLÁUSULA SEGUNDA: Sobre qualquer parcela que não for paga no referido
vencimento, incidirá correção monetária ou índice de correção diário legal da
época, até a data do efetivo pagamento, independente de qualquer formalidade.
Além disso, serão cobrados juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, mais multa
de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado, mais 20% (vinte por cento) de
honorários advocatícios, custas e demais despesas necessárias ao procedimento
judicial ou extrajudicial cabível.
Parágrafo primeiro: Independente do estipulado nesta Cláusula, vencida e não
paga uma parcela, o presente contrato será considerado rescindido após o decurso
de 15 (quinze) dias, contados a partir da constituição em mora do devedor.
Parágrafo segundo: Vencidas e não pagas três parcelas, o contrato será
automaticamente rescindido, independente de notificação judicial ou
extrajudicial.
CLÁUSULA TERCEIRA: Em aso de rescisão do presente contrato por inadimplemento
contratual por parte do Promitente Comprador fica concedido um prazo de 30 dias
para que o mesmo efetue a venda de seus direitos do imóvel.
Parágrafo primeiro: Caso não efetue a venda o PROMITENTE COMPRADOR fica no
direito de receber do PROMITENTE VENDEDOR o seguinte valor:
a) 10% do valor já pago, caso este tenha pago até 1/3 do valor do imóvel.
B) 15% do valor já pago, caso este tenha pago mais de 1/3 do valor do imóvel.
Descontando-se este valor todas as multas e despesas relativas à cobranças,
permanência no imóvel, cancelamento do contrato e despesas advocatícias.
Parágrafo segundo: Em caso de arrependimento por parte do Promitente Vendedor,
fica o mesmo obrigado à devoluções das parcelas recebidas monetariamente
corrigidas conforme Cláusula Segunda.
Parágrafo terceiro: Ocorrendo a hipótese de haver mais de um comprador,
inclusive cônjuges, os mesmos, pelo presente, nomeiam-se e constituem-se
mutuamente procuradores para o fim especial de em seus nomes receberem
notificações, intimações, citações e ciências de todo e qualquer procedimento
decorrente do presente contrato, inclusive processos judiciais.
CLÁUSULA QUARTA: O Promitente Comprador declara expressamente ter procedido a
vistoria do imóvel prometido à venda, percorrendo pessoalmente todas as divisas
do terreno na oportunidade em que o negócio se realizou. Declara ainda, ter
conferido os piquetes do lote e haver achado conforme e inteiramente de acordo
com a exposição que lhe foi feita pelo Promitente Vendedor ou seus
representantes, cabendo-lhe ainda, desta data em diante, defendê-lo de turbações
de terceiros, invasões ou posse de terceiros, bem como atender a qualquer
exigência dos poderes públicos que lhe sejam feitas ou feita ao Promitente
Vendedor.
Parágrafo primeiro: As despesas com uma nova demarcação no lote correrão por
conta do Promitente Comprador.
Parágrafo segundo: No prazo máximo de 180 dias, à contar da data da assinatura
do presente, qualquer diferença que se verificar nas medidas do terreno
prometido à venda, superior a 10% (dez por cento) para mais ou para menos, será
compensado mutuamente, pelo preço da venda efetuada. Após este prazo não caberá
as partes ora contratadas qualquer direito a compensação por diferença de área.
Parágrafo terceiro: O Promitente Comprador responde por todo e qualquer
acidente, seja de que natureza for, que ocorrer à pessoas, animais ou bens, por
negligência sua, deixando poços abertos, alicerces sem proteção e obras
inacabadas, bem como pelos prejuízos que sofre ou vier a causar a terceiros, por
se localizar em lugar ou terreno diverso do que adquiriu.
CLÁUSULA QUINTA: O Promitente Comprador se obriga a manter o lote em perfeito
estado de limpeza, conservação e asseio, observando sempre as exigências das
autoridades competentes, sanitárias, municipais e federais, permitindo
gratuitamente a passagem de canalização de água, esgoto, pluviais e similares
dos lotes vizinhos.
Parágrafo primeiro: Serão recusados os recebimentos por qualquer meio, de toda e
qualquer parcela sem a apresentação das parcelas anteriores devidamente
quitadas, bem como a quitação total dos impostos e taxas urbanas incidentes
sobre o lote.
Parágrafo segundo: Sendo que na eventual desistência ou rescisão, não haverá
qualquer tipo de indenização ou justificativa para retenção por benfeitorias.
Parágrafo terceiro: Não poderá o Promitente Comprador efetuar qualquer tipo de
edificação no imóvel sem a prévia anuência por escrito do Promitente Vendedor na
vigência do presente contrato, ficando condicionado a sua realização pelos
órgãos municipais ou outros que se fizerem necessários.
CLÁUSULA SEXTA: O Promitente Comprador obriga-se a cumprir, a partir desta data
todas as determinações e exigências estabelecidas ou que venham ser
estabelecidas pelas autoridades públicas, municipais, estaduais ou federais, e
pelos concessionários de serviços ou autarquias, obrigando-se ao pagamento, a
partir desta data e nas épocas próprias de todas as parcelas ou prestações
vincendas do Imposto Territorial, taxas, contribuições de melhoria, e todos os
demais melhoramentos, ou quaisquer outros tributos criados ou que venham a ser
criados pelos Poderes Públicos Municipais, Estaduais ou Federais, incidentes ou
que venham a incidir sobre o lote do terreno e seus acessórios, objeto do
presente instrumento particular, ainda que tais lançamentos tributários sejam
feitos em nome da Vendedora ou de Terceiros, referente ao presente lote.
Parágrafo primeiro: Assistirá ao Promitente Vendedor, a fim de evitar contra si
o ajuizamento executivo fiscal, a faculdade de efetuar o pagamento de
mencionados tributos ou contribuições, bem como cobrar do Promitente Comprador,
de imediato ou juntamente com a próxima prestação mensal que se vencer do lote,
o montante total dessa dívida resgatada junto a Prefeitura ou Órgão Público
competente, acrescido esse montante de taxas de serviços na ordem de 20% (vinte
por cento) mais correção monetária ou índice de correção diário legal da época e
mais juros de 1% (um por cento) cumulativo ao mês, a contar da data do pagamento
pelo Promitente Vendedor, de tais tributos ou contribuições junto à Prefeitura
Municipal ou órgão Público competente, uma vez que esse pagamento constitui
adiantamento do Promitente Vendedor em benefício do(s) Comprador(es) que
deixou(aram) de cumprir inequívoca obrigação contratual.
Parágrafo segundo: Se o Promitente Comprador, em seu vencimento, deixar de pagar
ao Promitente Vendedor, com as cominações devidas, o valor de cobrança por esta
feita do montante que o Promitente Vendedor dispensou junto à Prefeitura ou
órgão Público competente, para resgates da dívida existente, consoante o acima
ajustado, ao presente instrumento será aplicado o descrito na Cláusula segunda.
CLÁUSULA SÉTIMA: É vedada a transferência dos direitos decorrentes deste
instrumento a terceiros, sem que haja a concordância expressa por parte do
Promitente Vendedor, o qual tem o direito de preferência na aquisição e se
reserva o direito de aceitar ou não que terceiros se sub-rogue nos direitos e
obrigações aqui pactuadas.
Parágrafo primeiro: Desejando transferir, total ou parcialmente, seus direitos,
o Promitente Comprador se obriga a comunicar por escrito sua intenção ao
Promitente Vendedor, indicando preço e condições para que o mesmo exerça direito
de preferência. O Promitente Comprador poderá ceder seus direitos a terceiros,
por intermediação do Promitente Vendedor respeitando as condições e o preço
comunicados.
Parágrafo segundo: Até que seja quitado o valor total especificado no item 04,
caberá aos Promitentes Vendedores intermediar qualquer Venda, Cessão ou
transferência, mediante a comissão estipulada pela tabela do Sindicato dos
Corretores de Imóveis do Estado do ............., mesmo que renuncie o direito
de preferência da compra.
Parágrafo terceiro: O descumprimento pelo Promitente Comprador ao previsto nesta
cláusula, sujeita-lo-á a indenizar o Promitente Vendedor por perdas e danos, a
serem apurados em ação judicial.
Parágrafo quarto: A cessão dos direitos decorrentes deste instrumento depende,
em qualquer caso, de o Promitente Comprador encontra-se rigorosamente em dia com
sua obrigações. A cessão deverá ser feitas nos escritórios do Promitente
Vendedor, sendo documentada em termo próprio, não tendo valro qualquer outro
tipo de documento.
Parágrafo quinto: Tanto nos contratos de transferência de compromisso, como na
escritura definitiva de compra e venda outorgada por indicação a terceiros,
ficam obrigados as partes intervenientes, inclusive Promitente Comprador, a
declarar o seu estado civil e capacidade de contratar, para efeito de
responderem todos eles e seus sucessores, conjunto e solidariamente, e com
inteira isenção do Promitente Vendedor, por quaisquer prejuízos resultantes de
vícios de consentimento, que venham a ser verificados naquelas transações.
Parágrafo sexto: Todas as disposições estabelecidas neste contrato, obrigam não
apenas ao primeiro, ou atual Promitente Comprador mas também a todos aqueles que
venham a sucedê-lo a qualquer título ou como resultado de quaisquer transações,
sendo obrigatório a tomar conhecimento de todos os direitos, deveres e
obrigações contidos neste instrumento.
Parágrafo sétimo: O presente contrato, por ser retificação e ratificação de
entendimentos anteriores, resultantes de aproximação da partes e que tiveram
caráter transitório, torna sem efeito quaisquer outros impressos ou propostas
anteriormente assinados, destituídos, assim, de força probante ou efeito
jurídico, não podendo ser invocados para eventual alteração do ora pactuado
pelas partes por se tratar o presente, de contrato definido que anula quaisquer
ajustes anteriores.
CLÁUSULA OITAVA: Após o término da quitação do saldo devedor e das prestações do
presente contrato, se obriga o Promitente Comprador a solicitar do Promitente
Vendedor a minuta da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, mediante
o pagamento de uma taxa de conforme tabela vigente na época.
Parágrafo primeiro: Na solicitação da Minuta, antes da lavratura da escritura o
Promitente Comprador deverá apresentar as certidões negativas de todos os
impostos e taxas incidentes sobre o terreno desde a data da aquisição, todos os
comprovantes de pagamento das parcelas e os demais documentos exigidos por lei.
Parágrafo segundo: Concluída a quitação total do lote, o Promitente Comprador
obrigar-se-á ao pagamento de uma taxa, trimestral por atraso de escritura a
título de permanência e manutenção de arquivos, escritório, etc..., até a data
da solicitação da Minuta.
Parágrafo terceiro: Correrão por conta exclusiva do Promitente Comprador as
despesas deste instrumento e todas as despesas de escritura definitiva,
impostos, taxas, laudêmios, registro imobiliário, averbações, imposto de
transmissão e quaisquer outros relativos a transmissão do imóvel.
Parágrafo quarto: De posse da escritura definitiva, o Promitente Comprador
obriga-se no prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis a encaminha-la ao Registro
de Imóveis competente, após o registro terá o prazo máximo de 15 (quinze) dias
para transferir o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) na Prefeitura
Municipal para o seu nome.
Parágrafo Quinto: Fica pactuado entre as partes que o Promitente Vendedor não
outorgará a escritura de compra e venda do lote compromissado em partes ideais,
mas unicamente em sua totalidade.
CLÁUSULA NONA: Será cobrado conforme tabela, todo e qualquer serviço prestado
pelo Promitente Vendedor ou Administrador como: autorização de construção,
demarcação de lotes, segunda via de carnê e documentos em geral, transferência
de contrato, retificação de nome e número de documento, acrescentar ou retirar
novo Promitente Comprador, alteração de condições de pagamento renegociação,
troca de lote, redemonstração de lote, minuta, permanência, manutenção,
contrato, taxas postais e taxas bancárias solicitados pelo Promitente Comprador.
CLÁUSULA DÉCIMA: O Promitente Comprador obriga-se a notificar, por escrito no
prazo de 05 (cinco) dias ao Promitente Vendedor na hipótese de mudança de
domicilio, estado civil, ou outro dado que componha sua qualificação, sob pena
de não o fazendo ser considerado como estando em local incerto e não sabido
sofrendo as conseqüências judiciais de tal caracterização.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Qualquer pagamento a menor, feito pelo Promitente
Comprador, este restituíra as diferenças ao Promitente Vendedor aplicando-se o
previsto na Cláusula segunda.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Rescindido o contrato por culpa do Promitente
Comprador, sujeitar-se-á ele aos efeitos da responsabilidade civil, ficando
obrigado a:
a)devolver o imóvel ao Promitente Vendedor, imediatamente;
b)pagar todas as despesas necessárias à formalização da rescisão, que envolvendo
custa judiciais ou extrajudiciais.
c)Pagar honorários advocatícios na ordem de 20% (vinte por cento) sobre o valor
total do débito atualizado.
Parágrafo único: Se o Promitente Comprador recusar-se a restituir de imediato o
imóvel ou colocar qualquer empecilho ao Promitente Vendedor, ficará obrigado ao
pagamento de multa mensal no valor de ........ parcelas corrigidas e atualizadas
até a data da entrega do imóvel ao Promitente Vendedor sem prejuízo de
caracterizar-se esbulho possessório.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Que o presente obriga não só os Promitentes, como
também nas suas faltas, seus herdeiros e sucessores.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O fato de o Promitente Vendedor não usar dos direitos
decorrentes deste contrato, quando do descumprimento por parte do Promitente
Comprador de qualquer de suas obrigações, não importará na desistência dos
referidos direitos, que poderão ser exigidos a o tempo em que o Promitente
Vendedor entender de usá-los.
As partes elegem o Fora da Comarca de ............... para nele serem dirimidas
pendências relacionadas ao presente contrato, renunciando a qualquer outro, por
mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas
vias de igual teor e forma, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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PROMITENTE COMPRADOR
E ESPOSA
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PROMITENTE COMPRADOR
E ESPOSA
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PROMITENTE VENDEDOR
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: