Contestação à ação de despejo, sob alegação de recusa, por parte do locador, no recebimento dos alugueres e demais encargos contratuais.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à AÇÃO DE DESPEJO movida por ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional
da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e
domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Citada para contestar a ação de consignação de aluguéis (autos em apenso)
proposta pelo ora Réu, a autora propôs, como reconvenção, a presente ação de
despejo, alegando em síntese: a) falta de pagamento do aluguel e encargos do
IPTU referentes aos meses de .... e ....; b) descumprimento da cláusula
contratual que obrigava a contratação de seguro contra incêndio para o imóvel
objeto da locação.
A questão do aluguel propriamente dito remete ao contido na ação de consignação
em apenso, onde está exaustivamente demonstrado que não há mora alguma do
Locatário no que toca as obrigações de aluguel decorrentes do contrato de
locação. Mora existe, com efeito, imputável apenas à Autora que, de forma tão
surpreendente quanto desarrazoada, recusou-se ao recebimento do aluguel
convencionado, compelindo o Réu a propor a consignatória a fim de desincumbir-se
de suas obrigações.
DO DIREITO
Está claro que não há que se falar em falta de pagamento de aluguéis. O
pagamento foi feito nas datas e na extensão aprazadas no contrato celebrado
entre a partes e continuará sendo pelo período necessário, mediante a
consignação dos valores correspondentes, conforme deferido na ação em apenso. É
princípio elementar de Direito Civil (Código Civil art. 334 e ss.) que a
consignação constitui forma de pagamento e opera, em conseqüência, a extinção da
obrigação correspondente.
O Réu confia que a ação de consignação em apenso merecerá julgamento de
procedência, para o fim de declararem-se quitadas as obrigações correspondentes
ao aluguel. Nessa medida, está claro, não há que se falar em rescisão de locação
e despejo por falta de pagamento de aluguéis.
Pondera ainda a inicial que deixou o Réu de promover o pagamento do IPTU
incidente sobre o imóvel locado nos meses de .... e .... do corrente. Também
neste ponto não há mora do Réu que possa dar ensejo à rescisão.
A princípio, deve-se considerar que o contrato celebrado entre as partes não
estabelece a obrigação de pagamento mensal do IPTU. A cláusula contratual
pertinente contempla diferentes possibilidades com relação à periodicidade do
pagamento de tal obrigação acessória, verbis:
02.
§ 1º. é facultado ao locador cobrar as taxas mencionadas nestas cláusulas de uma
só vez, por trimestre ou mensalidade (fls. 09, autos em apenso).
Como repugna o direito a existência de cláusula potestativa, que deixasse ao
arbítrio exclusivo do Credor a definição do tempo para pagamento da obrigação -
para depois alegar que o pagamento não foi feito na data que o Credor
unilateralmente elegeu - a única maneira de se emprestar validade ao dispositivo
contratual em apreço é interpretá-lo no sentido de que confere também ao Devedor
a possibilidade de efetuar o pagamento do IPTU em qualquer das forma previstas.
Em outras palavras, é direito do Réu-locatário promover o pagamento do IPTU
mensalmente, trimestralmente, ou de uma só vez, por inteiro, a qualquer tempo
durante o período da vigência do contrato.
De concreto mesmo, com relação ao tempo do pagamento do IPTU, há o contido no
seguinte dispositivo do contrato:
09.
...
§ 2º. Ao término da locação e por ocasião da entrega das chaves, deverão ser
apresentados ao Locador comprovante e quitação das despesas de energia elétrica,
fornecidas pela COPEL (conta final), água (SANEPAR) e IPTU.
Vale dizer, o contrato obriga que o IPTU esteja integralmente pago quando do
término da locação. É o que basta para demonstrar a inviabilidade do despejo com
fulcro na alegada falta de pagamento de R$ .... no mês de ...., e de igual
quantia no mês seguinte, a título de IPTU. É dever do locador, é certo, pagar o
IPTU. Pode fazê-lo, porém, a qualquer tempo enquanto vigir o contrato, desde que
entregue o imóvel com o imposto predial quitado. Não há qualquer cláusula, como
se viu, que determine o pagamento do imposto observando-se periodicidade mensal.
Apenas esta razão já condenaria a pretensão de despejo. Há ainda outras.
O carnê do IPTU está em poder da Autora. Todos os pagamentos referentes a tal
verba foram feitos à autora ou à Imobiliária, sua procuradora, e estas, segundo
crê o Réu, efetuavam, ato contínuo, o pagamento ao Município.
O fato é que a Autora recusou-se a receber os valores referentes ao IPTU pelos
meses de .... e ...., a exemplo do que fez com o aluguel. Veja, V. Exa., que,
justaposta a recusa em receber à cláusula do contrato acima (...., § ....),
verifica-se que a Autora optou por não receber mensalmente o IPTU. Não pode
agora pretender o despejo se o pagamento de .... parcelas mensais não se
realizou exatamente porque a própria Autora optou por não receber o IPTU por
mês.
Ainda que considere que o contrato obriga o pagamento de IPTU observando-se
periodicidade mensal, o que se admite agora apenas para argumentar, não há como
dar guarida à pretensão da autora. Isto porque, o não pagamento - sempre sem
esquecer a ressalva de que o IPTU não é devido mensalmente - deveu-se unicamente
ao fato imputável à Autora, que recusou-se a receber.
Não há mora do Reconvindo, a teor do contido no art. 396 do Código Civil.
Portanto, assim como não há que se falar em falta de pagamento de aluguel, não
há que se cogitar em mora por não pagamento do IPTU. Não obstante, apenas por
medida de cautela e para demonstrar sua boa-fé, o Réu pede, desde logo, com
fundamento no art. 62, II da Lei nº 8.245, digne-se V. Exa. a autorizar o
depósito de ...., a título de IPTU referente aos meses de .... e ...., mais
...., para afastar dúvidas, do corrente ano, quantia a que se chegou
observando-se o conteúdo da própria inicial (item ...., fls. ....), que diz ser
de R$ .... a quantia devida mensalmente. O presente requerimento não implica, em
absoluto, no reconhecimento pelo Réu de que tal quantia seja devida.
Com respeito à alegada violação de cláusula contratual que impõe a contratação
de seguro para cobertura do risco de incêndio, melhor sorte não está reservada à
Autora. O Réu tem observado rigorosamente tal obrigação contratual como comprova
a documentação inclusa, fornecida pela ...., que dá conta da existência de
cobertura dos riscos de incêndio, raio e explosão. Além, como se vê, do exigido
pelo contrato de locação. A apólice encontra-se em pleno vigor e será renovada
oportunamente.
DOS PEDIDOS
Face ao exposto, bem como pelas razões discriminadas na inicial e demais
manifestações constantes da ação de consignação em apenso, que consideram-se
partes integrantes desta, independentemente de transcrição, por economia, confia
o Reconvindo será julgada improcedente a presente ação de despejo, condenando-se
o Autor-reconvinte ao pagamento de custas processuais e honorários de advogado.
Requer-se, por medida de cautela, digne-se V. Exa. a autorizar o depósito da
quantia estimada no item .... desta (art. 62, Lei. nº 8.245/91), referente ao
IPTU alegadamente não pago, bem como o do mês de ...., para evitar dúvida,
afastando-se definitivamente qualquer pretensão de rescisão da locação por este
motivo. Requer-se ainda o deferimento dos depósitos das verbas de IPTU que
vencerem no curso desta ação. Protesta-se pela oportunidade de complementação do
depósito, se for o caso (Lei nº 8.245/91 art. 62, III).
Protesta-se por provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, em
especial pela juntada de novos documentos e ouvida de testemunhas, cujo rol será
depositado oportunamente.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]