Estabelecimento de regras para locação com fins comerciais. Constituição de fiador no mesmo instrumento de contrato
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
LOCADOR...:
LOCATÁRIO:
FIADORES..:
OBJETO DA LOCAÇÃO: O objeto do presente contrato é a locação do imóvel
consistente na loja de uso comercial, localizada no Edifício ..., na Praça ...
nº ..., na Comarca de ...
FINALIDADES DA LOCAÇÃO: ...
PRAZO DE LOCAÇÃO: O prazo desta locação é de 36 (trinta e seis) meses, com
início em .../.../... e término em .../...
VALOR DO ALUGUEL MENSAL INICIAL: O aluguel é de R$ ...
VALOR DA BONIFICAÇÃO: R$ ... (...) para pagamento até o dia ... do mês do
calendário seguinte ao vencido.
FORMA DE PAGAMENTO: O aluguel vencerá no dia ... de cada mês, podendo ser pago
até o dia ... do mês seguinte ao vencimento, na Rua ... nº ..., na Comarca de
... - ... ou onde o LOCADOR vier a indicar. Ultrapassado o prazo para pagamento
do aluguel e/ou encargos serão automaticamente acrescidos da multa de 10% (dez
por cento), atualização monetária com base nos índices legais e juros moratórios
de 1% (um por cento) ao mês calculados desde a data do vencimento até a do
efetivo pagamento e ainda honorários de cobrança na base de 10% (dez por cento)
sobre o total apurado.
REAJUSTES DO VALOR DO ALUGUEL: O aluguel será reajustado anualmente, durante o
tempo em que o locatário permanecer na posse do imóvel, de acordo com os índices
de variação do IPC (FGV), calculados cumulativamente. Na falta do IPC (FGV), a
correção monetária será calculada com base em um dos índices a seguir
sucessivamente indicados: IPC-FIPE; IGP-FGV; FGP-M-FGV; IGP-DI, ou na falta
desses índices, a correção monetária será calculada com base no índice oficial
que porventura venha a substituí-los.
A periodicidade anual, supra referida, poderá ser diminuída ao menor intervalo
de tempo permitido por legislação futura o que ocorrerá imediatamente e
independentemente de qualquer aviso ou notificação.
Cláusula 1ª - O aluguel referido neste contrato, bem como o IPTU, seguro e
outras taxas ou tributos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, deverão
ser pagos diretamente e mensalmente pelo locatário, juntamente com o aluguel.
§ único - Sempre que o locatário for pago até a data convencionada no preâmbulo
deste instrumento, dentro do horário comercial bancário, ou horário de
atendimento das centrais de cobrança, o locatário será premiado com uma
bonificação expressa no preâmbulo. A bonificação sofrerá idêntica correção
daquela praticada em relação ao aluguel. No caso de o dia convencionado para
pagamento do locatício, recair em sábados, domingos ou feriados, o prazo será
automaticamente prorrogado para o primeiro dia útil seguinte.
Cláusula 2ª - No caso de falta de pagamento do aluguel e dos encargos
convencionados, a importância devida será acrescida de juros de mora legais de
1% (um por cento) ao mês, correção monetária, se o atraso for superior a 30
(trinta) dias, e de juros compensatórios de mercado, se o atraso for superior a
5 (cinco) dias. Em qualquer procedimento judicial que o LOCATÁRIO der causa,
correção por sua conta, além do principal, todas as custas e despesas oriundas
dessa medida e ainda honorários de advogado e na razão de 20% (vinte) por cento,
sobre o valor da ação, mesmo em caso de purgação da mora, ou quando os valores
forem liquidados extrajudicialmente no escritório do LOCADOR, ou de sua
procuradora, para onde os recibos respectivos serão encaminhados sempre após o
dia imediato do vencimento.
§ 1º - O pagamento de quaisquer alugueres, não implica renúncia de obter a
cobrança de eventuais diferenças de alugueres, encargos ou impostos que
eventualmente não tiverem sido lançadas nos respectivos recibos de aluguel.
Cláusula 3ª - Não é permitida a transferência deste contrato, no todo ou em
parte, a sublocação ou empréstimo do imóvel locado sem o prévio consentimento
por escrito do LOCADOR, mesmo que a transferência, a sublocação ou o empréstimo
parcial ou totalmente considerados sejam firmas oriundas de alterações
contratuais, bem como sociedade formada pelo LOCATÁRIO e terceiros.
§ 1º - O LOCATÁRIO nesta oportunidade, declara que utilizará o imóvel para a
finalidade exclusiva especificada e declarada neste instrumento, bem como já são
conhecedores dos afins e usos permitidos pela municipalidade, correndo por sua
conta e risco a mudança de zoneamento e/ou utilização futura do imóvel, não lhes
cabendo nenhum direito de indenização sob qualquer pretexto, caso lhe seja
impedido o uso do imóvel pela Municipalidade, ou negado Alvará de funcionamento.
Cláusula 4ª - São de responsabilidade do LOCATÁRIO as despesas com o consumo de
luz e força elétrica, água e esgoto, imposto predial e territorial urbano,
seguro contra incêndio e demais encargos que incidam ou venham incidir sobre o
imóvel locado; o LOCATÁRIO se obriga a pagá-los diretamente aos órgãos
arrecadadores, podendo o LOCADOR exigi-los juntamente com o aluguel.
§ 1º - Todavia, poderá o LOCATÁRIO a seu critério contratar o seguro adicional
de bens internos que guarnecem o imóvel.
Cláusula 5ª - O LOCATÁRIO reconhece receber neste ato o imóvel objeto desta
locação, em perfeitas condições de ser imediatamente utilizado, tudo conforme
"termo de vistoria" assinado pelas partes contratantes, e que passa a fazer
parte integrante deste instrumento, obrigando-se assim a mantê-lo e igualmente
restituí-lo no término da locação; caso assim não proceder, fica o LOCADOR
autorizado a efetuar os reparos e pintura necessárias e restaurar as condições
inicialmente recebido; e o LOCATÁRIO se compromete a efetuar o pagamento a ser
apresentado, como sendo indenização aos danos ocasionados, conforme orçamento
próprio.
§ único - Os consertos e reparações que eventualmente se tornarem necessários no
imóvel locado, deverão ser feitos diretamente pelo LOCATÁRIO, às suas próprias
expensas, sem que lhe caiba direito a qualquer reembolso ou indenização, no
término da locação. Cabe ao LOCATÁRIO, o ônus de provar que o imóvel se encontra
em perfeitas condições no término da locação.
Cláusula 6ª - O LOCATÁRIO destina o imóvel objeto desta locação para a
finalidade exclusivamente estabelecida no preâmbulo deste instrumento, ou seja,
o comércio de confecções, mesa, banho e tecidos, não podendo ser utilizado para
finalidades diversas, sem o consentimento prévio e escrito do locador, sob pena
de tipificar infração contratual, com a conseqüente rescisão do contrato de
locação.
Cláusula 7ª - O LOCATÁRIO obriga-se a levar ao conhecimento do LOCADOR e/ou
Administradora do imóvel, as turbações de terceiros, bem como ocorrendo
infiltração de água ou umidade para as providências cabíveis.
§ 1º - Fazer a entrega ao LOCADOR de todas as intimações ou aviso das
autoridades públicas, guias de impostos ou taxas no prazo de 24 (vinte e quatro)
horas, contados do recebimento, sob pena de responder pelos acréscimos ou multa
resultantes da não entrega, bem como, a entregar os comprovantes de retenção do
imposto de renda, de acordo com a legislação fiscal vigente.
Cláusula 8ª - No caso do imóvel ser colocado à venda, fica desde já estabelecido
que o LOCATÁRIO, na hipótese de não pretender adquiri-lo, deverá permitir que
eventuais interessados o examinem, cujas respectivas visitas deverão ser feitas
no período compreendido entre às 9:00 e 18:00 horas.
Cláusula 9ª - Ocorrerá a rescisão do presente contrato de locação, de pleno
direito, no caso de desapropriação, incêndio ou acidente que sujeite o imóvel
locado a obras que importem na sua reconstrução, ainda que impeça o uso do mesmo
por mais de 30 (trinta) dias, ou ainda, no caso de se verificar a insolvência,
concordata ou falência do LOCATÁRIO e dos FIADORES, mesmo se verificarem atos
desabonadores, de ordem civil ou criminal do LOCATÁRIO ou FIADOR, sem prejuízo
das demais cláusulas contratuais e da responsabilidade da multa contratual na
cláusula 11ª.
Cláusula 10ª - O LOCATÁRIO poderá executar obras de adaptação e decoração
necessárias ao exercício da atividade prevista neste contrato desde que não
afetem as leis municipais, e sejam previamente aprovadas pelo LOCADOR. Ditas
benfeitorias, desde que realizadas sem o consentimento expresso do LOCADOR,
ficarão incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito do LOCATÁRIO de retenção ao
término da locação.
§ 1º - As benfeitorias executadas no imóvel, com ou sem consentimento do
LOCADOR, a ele se incorporarão desde logo sem que assista ao LOCATÁRIO direito
de indenização, compensação ou retenção quanto às mesmas, sejam necessárias,
úteis ou voluptuárias.
§ 2º - Será lícito, porém, ao LOCADOR, exigir ao final da locação que a loja
seja reposta em seu estado primitivo, o que será feito pelo LOCATÁRIO às suas
expensas exclusiva.
Cláusula 11ª - Fica estipulada a multa contratual no valor equivalente a 10%
(dez por cento), do valor do contrato, vigente na data da infração, sem o
desconto, na qual também se obriga solidariamente o fiador, a pagar pelo
LOCATÁRIO, por infração de qualquer dispositivo deste instrumento, inclusive por
falta de pagamento dos alugueres, abandono do imóvel antes de finda a locação, e
outras constituindo-se a multa contratual, por seu valor líquido e certo, em
título executivo extrajudicial, com procedimento processual segundo as normas do
livro II do Código de Processo Civil, e seu fundamento conforme o inciso II do
artigo 585 do mesmo diploma legal.
§ único - A multa contratual será sempre devida integralmente, seja qual for o
tempo decorrido do presente contrato, e tantas vezes forem as violações, além da
parte infratora arcar com todas as despesas e custas judiciais ou
extrajudiciais, decorrentes desta medida, mais juros de mora e honorários de
advogados na proporção de 20% (vinte por cento), do valor da ação.
Cláusula 12ª - O LOCATÁRIO assume o formal compromisso de avisar por escrito o
LOCADOR de sua disposição de deixar o objeto do presente instrumento, no prazo
de 30 (trinta) dias, antes de desocupar o imóvel, sob pena de assim não
proceder, ficar sujeito o LOCATÁRIO ao pagamento da multa contratual no valor de
um mês de aluguel vigente na data, sem desconto, acrescido dos encargos
decorrentes deste contrato (art. 6º, § único da Lei nº 8.245/91).
Cláusula 13ª - O LOCATÁRIO, no término da locação, e por ocasião da entrega das
chaves, obriga-se a exibir ao locador, os comprovantes de quitação das despesas
de energia elétrica e corte final de luz, fornecido pela Copel, juntamente com o
último recibo de aluguel quitado.
Cláusula 14ª - Tendo em vista o caráter intuitu personae da presente locação ao
LOCATÁRIO não poderá sem o consentimento prévio e escrito do LOCADOR, ceder ou
transferir a outrem, a qualquer título, gratuito ou oneroso, os direitos e
obrigações decorrentes deste contrato, nem emprestar ou sublocar, no todo ou em
parte, a loja ou, sob qualquer forma, permitir a terceiros o uso desta, sob pena
de rescisão da locação, independentemente de notificação judicial ou
extrajudicial.
§ 1º - É facultado, porém, ao LOCADOR transferir os direitos e obrigações
decorrentes deste contrato para terceiros, sem que de tal fato decorram outros
direitos ao LOCATÁRIO, além dos expressamente previstos neste instrumento.
§ 2º - Todas as solicitações de consentimento ao LOCADOR para a cessão,
sublocação ou transferência aludida na cláusula anterior, deverão ser formuladas
com 30 (trinta) dias de antecedência, acompanhadas de todos os dados necessários
à sua apreciação, inclusive quanto às eventuais garantias oferecidas, sendo do
exclusivo arbítrio do LOCADOR a decisão sobre essa matérias ou quaisquer outras,
que importem em alteração da locação ou afetem as disposições e/ou garantias
contratuais.
§ 3º - A cessão parcial da locação, também dependerá da autorização do LOCADOR,
que fixará, em cada caso, o critério da divisão do aluguel e encargos de
locação, sempre por escrito.
Cláusula 15ª - O LOCATÁRIO nomeia e constitui os fiadores, para o fim especial
de, conjunta ou separadamente, receberem citações iniciais em ações de despejo
ou de rescisão da locação, conforme cláusula 9ª (nona), do presente instrumento,
e bem assim, por todas e quaisquer intimações ou notificações judiciais ou
extrajudiciais, tudo referente a presente relação de locação, e ainda para
efetuar a entrega das chaves no caso de abandono do imóvel pelo LOCATÁRIO, cujo
mandato aceitam, firmado a carta de fiança. Outrossim, os fiadores deste logo
declaram desistir de eventual ciência em ação de despejo, requerida contra o
LOCATÁRIO, ciência cuja existência não implicará na extinção de sua
solidariedade nas obrigações contratuais, em todas as suas cláusulas e
ressarcimento legais ou contratuais existentes e, mesmo do ônus, que resultarem
de eventuais ações propostas judicialmente.
No caso de morte, falência ou insolvência do fiador do presente instrumento,
suas obrigações se transferem a seus herdeiros ou sucessores, ficando o
LOCATÁRIO obrigado a, no prazo de 15 (quinze) dias, dar substituto idôneo, a
juízo de LOCADOR, sob pena de incorrer em infração contratual, resolvendo-se o
contrato de pleno direito.
A presente fiança abrangerá todas as majorações legais e/ou contratuais do
locatício, bem como, eventuais composições para aumento de aluguel na vigência
ou prorrogação do presente instrumento, bem como assim, aumentos decorrentes de
"ação revisional de aluguel", contemplados no artigo 19 da Lei nº 8.245 de
18/10/91, arbitramento provisório de aluguel e ainda, alterações de
periodicidade e/ou majorações de aluguel em decorrência de determinações legais
e futuras, e finalmente nos casos de composição amigável com o LOCATÁRIO para
ajuste de aluguel, ou termo de acordo.
O FIADOR, desde já, autoriza o LOCATÁRIO a fazer acordos para corrigir o valor
do aluguel sempre que o mesmo estiver defasado em relação ao preço atual de
mercado, bem como, modificar cláusula de reajuste quanto a índice de correção e
periodicidade.
Extinguindo-se ou perdendo-se, no curso da locação, a garantia oferecida e
enquanto não for ela substituída ou reforçada, poderá o LOCADOR, mediante
simples notificação do LOCATÁRIO, passar a cobrar o aluguel antecipadamente, na
forma que dispõe o artigo 42 da Lei nº 8.245/91.
Cláusula 16ª - Se no curso do contrato de locação, celebrarem as partes
constantes, qualquer acordo para majoração do aluguel acima dos índices oficiais
e/ou contratuais, não ficará o LOCADOR inibido de ajuizar a competente "ação
revisional de aluguel", nos prazos da lei, salvo se tal acordo tiver sido hábil
para ajustá-lo ao nível de mercado atual, o que deverá ficar ali expressamente
convencionado.
Salvo declaração do LOCADOR, quaisquer tolerâncias ou concessões por ele feitas
não implicam em renúncia de direitos e/ou em alterações contratuais, não podendo
ser invocado pelo LOCATÁRIO como procedentes para se furtar ao cumprimento do
contrato. Permanecendo o LOCATÁRIO no imóvel objeto do presente contrato de
locação, após escoado o prazo para desocupação voluntária nos casos de denúncia
condicionada, ficará o LOCATÁRIO obrigado a pagar um aluguel pena, que vier a
ser arbitrado na notificação premonitória, na forma do que dispõe o artigo 575
do Novo Código Civil Brasileiro.
Cláusula 17ª - Tudo quanto for devido em razão deste contrato, notadamente os
aluguéis mensais e seus acessórios, será cobrado por ação judicial apropriada,
no foro da Comarca de ..., com expressa renúncia a qualquer outro por mais
privilegiado que seja, o qual desde já fica eleito pelos contratantes, como seu
domicílio, para que exercitem e cumpram todos os direitos e obrigações
decorrentes do presente instrumento.
Cláusula 18ª - Assim o presente contrato de locação, como fiador e principal
pagador, solidariamente responsável com o locatário, pelo fiel cumprimento de
todas as cláusulas e obrigações decorrentes deste contrato, as pessoas
qualificadas como tal, no preâmbulo deste contrato cuja responsabilidade se
estende a todos os aumentos que vierem a ocorrer nos alugueres e demais encargos
da locação, inclusive danos, estragos que se verificarem no imóvel locado,
responsabilidade essa que prevalecerá, enquanto o LOCATÁRIO permanecer no
imóvel, até final entrega de chaves, ainda que o presente contrato, não se
renove, e a locação permaneça por prazo indeterminado. O FIADOR, outrossim, fica
responsável pelas custas e honorários advocatícios a que vier ser condenado o
LOCATÁRIO, em ação de despejo, que eventualmente venha a ser proposta por falta
de pagamento de alugueres; ainda que não seja também citado para acompanhar
aquela ação. Os FIADORES renunciam expressamente o benefício de ordem previsto
pelo artigo 828 do Novo Código Civil, bem como a faculdade que lhes é assegurada
pelo artigo 1.500 e 1.503 do mesmo estatuto jurídico, em razão do que firmam o
presente.
Cláusula 19ª - Fará parte integrante do presente instrumento o termo de
vistoria.
E por estarem assim justos e contratados, de pleno acordo com todas as cláusulas
e condições estipuladas no presente contrato de locação, assinam o presente
instrumento particular em três vias de igual teor e forma para os mesmos efeitos
legais, como de direito.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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LOCADOR
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LOCATÁRIO
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FIADORES
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: