Pedido de rescisão do contrato de locação, por parte da locatária, c/c reparação de danos.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS
em face de
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir
aduzidos.
DOS FATOS
A Requerente é firma mercantil individual, cujo objeto empresarial é a
comercialização de alimentos (lanchonete).
No mês de ............. de ....., o Requerente firmou com a Requerida contrato
de locação comercial de loja para a instalação de seu estabelecimento, pelo
prazo de 60 (sessenta) meses, do imóvel localizado na rua ........ nº .....,
nesta cidade, pelo qual obrigou-se ao pagamento do locatício mensal na ordem de
R$ ........, o qual sempre foi pago pontualmente, conforme atestam os
comprovantes de depósito em anexo.
Destaque-se que, além de pagar o valor referente aos alugueres, o Requerente
adquiriu o ponto comercial onde instalou a lanchonete de sua propriedade,
pagando R$ ..........pelo mesmo, conforme atestam os recibos de pagamento em
anexo, além de contratar três funcionários para a manutenção e operação do
estabelecimento.
Desde o início a relação contratual mantida entre as partes foi conturbada, na
medida que, após a assinatura do instrumento escrito pela Requerente, o contrato
foi enviado pela Requerida para a cidade de .................., para que fosse
assinado por seus representantes legais, entretanto, até a presente data o
instrumento contratual não foi devolvido.
Com o decorrer do tempo a situação foi ficando agravada pelo fato de que, além
de sequer entregar cópia do contrato para a Requerente, a Requerida ainda
forçou-a a mudar seu estabelecimento de local, sob a alegação de que realizaria
obras, retirando-a do ponto onde estava instalado seu fundo de comércio, o qual
ficava em local de grande circulação de pessoas, oferecendo-lhe local inferior
neste aspecto.
No contrato de locação firmado entre os demandantes inexiste a hipótese de
retirada do locatário de seu estabelecimento comercial, salvo os casos de
despejo descritos pela lei, havendo uma grave infração do acordo de vontades por
parte da Requerida, fato que por si só caracteriza o direito da Requerente à
rescisão do pacto locatício e percebimento das perdas e danos decorrentes.
Contudo, não bastasse o gritante ilícito contratual acima descrito, novamente,
em data de ..../...../....., a Requerida determinou que a Requerente desocupasse
em 48 (quarenta e oito) horas o ponto locado, tendo em vista e realização de
novas obras e alteração da composição da galeria comercial onde esta estava
instalada.
Dessa forma, como as obras começaram a ser realizadas no local pela Requerida,
não restou alternativa à Requerente, a não ser retirar-se do ponto onde
desenvolvia sua atividade.
Além disso, o novo local oferecido pela Requerida para instalação da lanchonete
da Requerente situa-se em local inadequado para a venda de alimentos, já que se
encontra dentro do mercado, e não na entrada, como se situava a loja anterior.
E o que ainda é pior, a Requerida inaugurou a alguns dias uma lanchonete de
muito maior porte ao lado do local onde determinou a instalação da Requerente,
motivo pelo qual esta sequer chegou a instalar seu estabelecimento, na medida
que a concorrência desenvolvida pela lanchonete de propriedade da ..............
é insuperável, pois os produtos adquiridos vêm do próprio mercado da .....
Dessa forma, além de pagar R$ ....... pelo ponto comercial do qual foi retirado
sem nenhuma indenização, a Requerente ainda teve prejuízos na ordem de R$
............ com a rescisão do contrato de trabalho de seus funcionários, pois
viu-se obrigada a fechar as portas em face da insegurança na contratação firmada
com a Requerida; R$ ........... por mês para manutenção do contrato de comodato
de freezer firmado com a empresa ................ referente ao mês de
.............. de ......; além da perda do faturamento mensal na ordem de R$
.........., deste mês de ........ de ...... até a presente data, conforme média
dos relatórios contábeis (balancetes) dos últimos ...... (.....) meses anexados.
Nem se diga ainda que a Requerente sofreu graves prejuízos de ordem moral, na
medida que sua fama e bom nome comercial foram afetados pelas constantes
mudanças de local e pelo fechamento para a realização de "obras", ilícitos
contratuais praticados pela Requerida que repercutiram além do patrimônio da
Requerente, atingindo sua boa fama no comércio.
Mesmo notificada para que desse cumprimento ao contrato de locação, sob pena de
constituição em mora, a Requerida nenhuma atitude tomou no sentido de solucionar
a pendência existente, motivo da propositura desta medida.
Face o apresentado a Requerente vem pleitear a rescisão do contrato de locação
firmado entre as partes, haja vista o total descumprimento do mesmo pela
Requerida, além da indenização pelos danos materiais e morais que lhe
acometeram, em virtude da conduta desrespeitosa desta.
Em virtude destes fatos, vem a Requerente buscar o que lhe é de direito, já que
por outra forma não conseguiu obter uma resposta afirmativa por parte da
Requerida, a qual dificulta ao máximo o seu acesso ao devido ressarcimento.
DO DIREITO
A - DA EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
Os documentos que a Requerente possui não são suficiente para análise abrangente
da quaestio sob análise, razão pela qual se faz necessária a exibição, por parte
da Requerida, do contrato de locação que mantém sorrateiramente sob seu poder,
sem fornecer cópia a quem de direito.
Assim, deverá a Requerida ser intimada a apresentar o contrato de locação, a fim
de possibilitar a análise referente às questões ora levantadas.
Advirta-se desde logo à Requerida que o presente pedido é feito com base no art.
355 do Código de Processo Civil, e a recusa na apresentação ensejará as
penalidades impostas no art. 359 do mesmo Codex.
B - DA RESCISÃO DO CONTRATO
Dos fatos narrados acima e da verificação dos elementos de convencimento
acostados ao caderno forense, denota-se claramente o desrespeito das obrigações
contratuais e legais por parte da Requerida, o que enseja a rescisão de pleno
direito do acordo de vontades, veja-se.
Determina o art. 9º da Lei 8245/91 que "A locação poderá ser desfeita (...); II
em decorrência de prática de infração legal ou contratual". Mais adiante, em seu
artigo 22, estabelece a lei do inquilinato as obrigações do locador, dentre as
quais se encontram os deveres de "garantir, durante o tempo da locação, o uso
pacífico do imóvel locado" e "manter, durante a locação, a forma e o destino do
imóvel". (Grifo nosso)
Ora, as provas acostadas a esta peça vestibular de plano demonstram o
descumprimento dos deveres legais acima descritos por parte da Requerida,
ensejando a Requerente o direito de pleitear a rescisão do contrato e ainda
buscar as perdas e danos decorrentes.
Em primeiro lugar, não foi garantido à locatária o direito de uso pacífico do
imóvel locado, eis que foi removida por duas vezes do local onde se situava,
sendo submetida sempre a condições inferiores.
A própria notificação enviada pela Requerida comprova o fato de que ordenou que
a Requerente se retirasse do prédio em 48 (quarenta e oito) horas,
desrespeitando o direito do locatário ao uso pacífico do bem durante o prazo da
locação (doc. Anexo).
Em segundo lugar, a forma e o destino do imóvel em que se encontrava a
Requerente foram alterados pela Requerida, durante o curso do contrato, pois
foram realizadas diversas obras no local, alterando completamente sua forma e
sua destinação, já que o local onde funcionava uma lanchonete aberta ao público
tornou-se um depósito fechado por todos os lados (conforme atestam as
fotografias em anexo).
Em terceiro lugar, a Requerida inaugurou a poucos dias uma lanchonete própria,
de proporções muito maiores à da Requerente, ao lado do local onde pretendia
instalar a mesma, no óbvio intuito de causar-lhe uma concorrência insuportável.
Em quarto lugar, mesmo após a constituição da Requerida em mora, a mesma não
tomou nenhuma providência no sentido de dar cumprimento ao contrato de locação,
o que enseja o direito à rescisão do pacto pela parte prejudicada, in casu, a
Requerente.
A Requerida - na posição de locadora - extrapolou os limites de sua atuação
dento do liame da legalidade e do contratualmente previsto, impingindo à
Requerente uma situação de extrema inferioridade, desrespeitosa à lei e ao
contrato firmado entre os demandantes, motivo pelo qual o direito à rescisão é
inconteste, nos termos do art. 9º inciso II, da Lei 8245/91.
C - DO DEVER DE INDENIZAR
As infrações à obrigações legais e contratuais praticadas pela Requerida
ocasionaram danos de difícil reparação para a Requerente, pois além ser
acometida por prejuízos que lhes assolaram a economia de muitos anos, lhe foi
causada uma imensa ofensa à honra objetiva em virtude da total desmoralização de
seu estabelecimento e de sua marca comercial perante seus consumidores e
fornecedores.
Agiu desrespeitosamente aos ditames legais e contratuais a Requerida, já que não
propiciou à Requerente a utilização pacífica do imóvel locado durante o tempo da
locação, alterou a destinação do prédio locado, simplesmente jogando a
Requerente para um local totalmente inadequado e ainda abriu um estabelecimento
concorrente, cujas proporções são incalculavelmente maiores, de sua propriedade,
ao lado de onde pretendia instalar a Requerente.
Ora, a conduta da Requerida está contaminada pela ilicitude, nos termos da regra
geral constante do art. 159 do Código Civil de 1916, na medida que desrespeitou
a lei e o contrato firmado entre as partes, e, em virtude desse procedimento,
causou danos de ordem moral e material à Requerente, pelo que deve ser imputado
à mesma o dever de repará-los.
Diante do apresentado, plenamente configurado o dever da Requerida de reparar os
danos injustificadamente causados à Requerente, motivo pelo qual deve ser
condenada a indenizar os prejuízos gerados.
D - DOS DANOS MATERIAS
Nos termos do art. 1059 do Código Civil Brasileiro, incluem-se nas perdas e
danos suportados pela Requerente aquilo que efetivamente perdeu em função do ato
injustificado praticado pela Requerida, além daquilo que razoavelmente deixou de
ganhar.
A título de danos emergentes, a Requerente deve ser ressarcida pelo que pagou:
a) a título de fundo de comércio, já que foi retirada do local, b.) pela
rescisão do contrato de trabalho de seus funcionários, pois viu-se obrigada a
fechar as portas em face da insegurança na contratação firmada com a Requerida,
c.) pela manutenção do contrato de comodato de freezer firmado com a empresa
..............., do mês de ......... de .......
Já a título de lucros cessantes, a Requerente sofreu a integral perda do seu
faturamento mensal médio, na ordem de R$ ....... (..........), deste o mês de
.......... de ...... até a presente data.
Computando-se todos os prejuízos e perdas acima descritas, totaliza-se a quantia
de R$ .......... , que foi o total dos prejuízos materiais suportados pela
Requerente.
E - DOS DANOS MORAIS
Já os danos morais sofridos pela Requerente na presente questão tem como
fundamento primário a maculação de sua boa imagem e de sua marca no mercado onde
atua, em decorrência do desmoronamento de sua atividade empresarial, resultante
dos desmandos praticados pela Requerida.
Ora, durante toda a existência a Requerente zelou pelo seu bom nome na praça,
bem atendendo a seus clientes e construindo ao longo dos anos uma forte marca,
reconhecida regionalmente como uma empresa que vende produtos confiáveis e de
qualidade.
Contudo, um simples desmando da Requerida colocou toda essa boa fama e
confiabilidade a perder, na medida que, primeiramente, a Requerente foi forçada
a mudar duas vezes seguidas de localização, começando a surgir os primeiros
boatos sobre sua saúde financeira e confiabilidade de seus produtos.
Posteriormente, quando a lanchonete veio efetivamente a fechar, por determinação
da Requerida, a sua boa fama e honra objetiva foram maculadas completamente,
pois de um dia para o outro suas portas foram baixadas, tanto que se tornou
inviável a continuidade do negócio, pois não há mais confiança nem crédito
daqueles que freqüentavam o estabelecimento.
Some-se ao exposto acima a inauguração por parte da Requerida de uma lanchonete
de grandes proporções, com baixo custo operacional, pois a matéria prima vêm do
próprio supermercado (atacado), colocando a Requerente em posição de total
inferioridade, humilhando-a, rebaixando sua condição de manutenção das
atividades pela "força" comercial.
Dessa forma, inconteste o direito da Requerente à reparação pelos danos morais a
que foi indevidamente subjugada, devendo ser condenada a Requerida a repará-los,
nos termos dos critérios abaixo apresentados.
Verificam-se no caso todos os pressupostos essenciais da determinação do dever
de reparar incutido à Requerida, devendo ser restabelecido o equilíbrio rompido
pela prática do ato lesivo contra a Requerente, vez que foi ferido o direito à
sua honra objetiva.
E não se diga que a ofensa à imagem das pessoas jurídicas não é passível de
reparação, na medida que essa questão já foi esgotada pelos nossos tribunais, os
quais unanimamente entendem pela possibilidade e cabimento da reparação.
Para a fixação do montante indenizatório, deve-se levar em consideração,
primeiramente, a posição social e cultural da ofensora e da ofendida, tendo-se
em vista o homem mediano de sensibilidade ético-social normal.
Além do parâmetro acima estabelecido, deve o Magistrado observar o comportamento
da ofensora antes e após a ofensa moral, determinando por equidade o valor do
quantum indenizatório, salientando-se, ainda, que as dificuldades de
quantificação da indenização só podem ser tomadas em benefício da vítima do
evento lesivo e nunca em seu prejuízo.
Como os danos morais não podem ser fixados aleatoriamente, e em caso de entender
este r. Juízo a necessidade de complementação do parâmetro acima demonstrado,
conjugue-o com outro que melhor se adapte ao presente caso, sempre levando-se em
consideração o duplo caráter da indenização: punitiva, para com a Requerida e
reparadora para com a Requerente.
Aliás, nesse sentido é o entendimento de nossos Tribunais:
"Direito civil - Responsabilidade civil - Dano moral - Arbitramento - Dosagem de
indenização e dosagem de punição - Caso em que o valor de 500 (quinhentos)
salários mínimos satisfaz ambos os requisitos - Reforma da sentença em parte.
O dano mora é convertido em pecúnia atendendo ao duplo objetivo de compensar a
vítima e aplicar ao ofensor uma pena. Nesta situação, considera-se a condição
social da vítima e o grau de culpabilidade do agente, além do seu patrimônio."
(Ap. Cível nº 0054454-0, Curitiba, 2ª Câmara Cível, Acórdão nº 13475, Tribunal
de Justiça, Relator: Des. Ronald Accioly, J. Em 09.04.97, Apte: Unibanco S.A.;
Apdo. Luiz Alberto Name).
DOS PEDIDOS
Em razão dos fatos e fundamentos anteriormente carreados, passa a Requerente a
pleitear o que segue:
a.) pede pela citação da Requerida, PELO CORREIO, na pessoa de seu representante
legal, para que conteste a presente ação, se assim desejar, sob pena de revelia
e confissão;
b.) requer a procedência da ação para que seja rescindido por sentença o
contrato de locação firmado entre as partes e condenada a Requerida a pagar o
montante indenizatório resultante dos danos morais e materiais sofridos pela
Requerente, assim como as custas processuais, honorários advocatícios na ordem
de 20% sobre o valor da condenação, além das demais despesas legais;
c.) pugna ainda pela produção de todas as provas em direito admitidas,
especialmente a juntada de documentos, depoimento pessoal, oitiva das
testemunhas a serem arroladas no momento oportuno e produção de prova pericial,
se necessário;
d.) seja intimada a Requerida, com fundamento no artigo 355 do Código de
Processo Civil, a exibir o contrato de locação firmado com a Requerente, sob as
penas do art. 359 do CPC.
Dá-se a causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]