Contra-razões de agravo de instrumento em ação para cobrança de taxa de condomínio.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO .......
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
CONTRA-RAZÕES AO AGRAVO DE INSTRUMENTO n.º .......
Interposto pelo ............., contra a respeitável decisão do MM. Juiz de
Direito da ...... Vara Cível desta Capital, nos autos nº ......., o que faz
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
COLENDA CORTE
EMÉRITOS JULGADORES
DOS FATOS
Ingressou o ora Credor, perante o douto Juízo de Direito da ............ª Vara
Cível desta Capital, com ação de Sumária de Cobrança contra...........
objetivando o recebimento das taxas de condomínio em atraso.
Na audiência de conciliação foi realizado acordo, o qual não foi cumprido pelos
réus.
Os réus foram citados para pagamento em 24 horas, não o fazendo. O apartamento
que deu causa às taxas de condomínio em débito foi penhorado (fls. 62).
Novo acordo foi realizado (fls. 69), o qual não foi cumprido totalmente pelos
réus. A ação teve prosseguimento, com a elaboração da conta geral (fls. 78/79),
e com a avaliação do bem penhorado (fls. 81). O autor concordou com o cálculo e
com a avaliação, requerendo a intimação do credor hipotecário acerca da penhora
realizada.
O Banco ........... requereu a preferência no produto de eventual arrematação do
bem, e em pedido alternativo, o levantamento da penhora.
O juiz "a quo" indeferiu o pedido do Banco ...................... de preferência
em futura arrematação, tendo o credor hipotecário apresentado o presente agravo
de instrumento.
A respeitável decisão de fls. 1.......... e segs. dos autos de Sumária de
Cobrança (fls. 126 e segs. do agravo), que indeferiu o pedido do
............................. de preferência em futura arrematação, deve ser
integralmente mantida.
O MM. Juiz "a quo" fundamentou sua decisão baseando-se no critério da
anterioridade da penhora, discorrendo que:
"Isso porque, assim não se interpretando, frustraria a concretização do direito
amparado no processo executivo, e mais, o tornaria inócuo e desprovido do poder
sancionatório do Estado, extirpando a segurança jurídica do credor - mesmo que
com inauguração de atos expropriação".
A decisão também foi fundamentada na situação dos dois credores,
caracterizando-se a relação do Banco.................................... como de
consumo, considerando que almeja assegurar o adimplemento de contrato de
financiamento, enquanto que o condomínio pretende o recebimento do valor das
taxas.
Foi analisada também a questão que o credor hipotecário até o momento não
ajuizou a competente execução, não tendo iniciativa de estancar o débito
existente.
DO DIREITO
É importante salientar que as dívidas de condomínio seguem sempre o imóvel,
tidas "propter rem", respondendo o imóvel na sua totalidade pelo débito, não
havendo prioridade no pagamento do credor hipotecário, ante ao crédito do
condomínio, sendo este o entendimento dos tribunais:
DESPESAS CONDOMINIAIS - PENHORA DO IMÓVEL HIPOTECADO - ARREMATAÇÃO -
CANCELAMENTO DE HIPOTECA - REGISTRO DE IMÓVEIS - ART. 649 - ART. 826 - C.P.C. -
Hipoteca. Despesas Condominiais. Execução do Imóvel Hipotecado. Possibilidade.
Extinção da Hipoteca Pela Arrematação. Preferência do Crédito do Condomínio.
Conclui-se pela possibilidade da execução de imóvel hipotecado, destinada ao
pagamento de dívida condominial, tendo em vista que a única exigência que a lei
faz, para a validade da sua venda judicial, é a notificação do respectivo
credor. Conquanto tenha o artigo 849, VII, do Código Civil suscitado algumas
dúvidas inicialmente, dando margem a que alguns sustentassem que só a
arrematação efetuada no próprio executivo hipotecário extingue a hipoteca,
doutrina e jurisprudência modernas firmaram-se no sentido de que a extinção
também se verifica em qualquer venda efetuada em hasta pública, desde que
regularmente notificado o credor hipotecário, sub-rogando-se o gravame no
produto da arrematação. As despesas condominiais não constituem dívida do
proprietário condômino, mas sim encargos da própria coisa, na medida em que
decorrem de despesas necessárias à sua conservação e subsistência. São gravames
propter rem, estabelecidos para a preservação do conjunto condominial, pelo que
acompanham a coisa e são por ela garantidos, seja quem for o seu dono. Destarte,
em caso de execução por débitos condominiais, o crédito hipotecário não se
sobrepõe ao crédito do condomínio, pois não há nenhum vínculo jurídico que
imponha a este o dever de suportar em favor do credor hipotecário as despesas
necessárias à conservação e subsistência do imóvel hipotecado. Desprovimento do
recurso. (TJRJ - AI 1.321/99 - (Reg. 030.599) - 2ª C.Cív. - Rel. Des. Sérgio
Cavalieri Filho - J. 30.03.1999) - grifo nosso.
AGRAVO INTERNO - CONDOMÍNIO - CRÉDITO HIPOTECÁRIO - PREFERÊNCIA - Em se tratando
de dívida para com o condomínio, ainda que haja credor hipotecário a espera dos
créditos a que tem direito, o condomínio tem a prioridade no recebimento das
importâncias amealhadas com a arrematação do bem, já que estas se destinarão à
conservação da própria coisa. Situação em que não prevalece o privilégio
decorrente da hipoteca. Precedentes jurisprudenciais. Agravo interno desprovido.
(TJRS - AGV 70006437487 - 17ª C.Cív. - Rel. Des. Jorge Luís Dall'Agnol - J.
10.06.2003)
O condomínio deve ter preferência no caso de eventual arrematação, considerando
que as taxas mensais advém de rateio realizado para suprir os gastos com luz,
água, funcionários, material de limpeza.
Seria injusto ante toda uma coletividade que é o condomínio, dar a preferência
do crédito para quem não buscou seus direitos.
O condomínio pleiteia o seu crédito desde abril/2000, quando foi distribuída a
ação Sumária de Cobrança, sendo correto o entendimento do juiz "a quo" quando
decidiu que não há preferência do credor hipotecário em futura arrematação.
AGRAVO INTERNO. INSURGÊNCIA QUANTO A NEGATIVA DE SEGUIMENTO DETERMINADA PELO
RELATOR A RECURSO CONSIDERADO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE (ART. 557, DO CÓDIGO
DE PROCESSO CIVIL). PRETENSÃO DE CREDORA HIPOTECÁRIA NA HABILITAÇÃO DE SEU
CRÉDITO EM PROCEDIMENTO ALHEIO ASSEGURANDO-LHE ASSIM A PRIMAZIA NA SATISFAÇÃO.
GARANTIA REAL QUE COMPROMETE A EFETIVIDADE DO PROCESSO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO
PELO PROLATOR. CONFIRMAÇÃO PELA CÂMARA DAS RAZÕES ESPOSADAS. Relatório: DO
AGRAVO INTERPOSTO: inconformada com a decisão de fls. 106 denegatória de
Seguimento do recurso de agravo de instrumento que guerreava o indeferimento
pelo juízo singular da instauração de concurso de credores (fls. 33, item "b")
para garantir a prioritária satisfação de seu crédito hipotecário (fls. 33, item
"c"), em procedimento de cobrança movimentado pelo Condomínio do Edifício Morada
da Princesa, a Caixa Econômica Federal com esteio no § 1º do art. 557 do
Estatuto Processual Civil, conjugado com o art. 210 do RITA, postula às fls.
112, a retratação do entendimento lançado por este relator ou, alternativamente,
a submissão do presente agravo interno a julgamento pelo colegiado. ... ...em
que pese o escudo de garantia real empunhado pela agravante, que a priori,
deveria reinar absoluta independentemente de qualquer outra argumentação se uma
ótica puramente legalista prevalecesse, o exame acurado da hipótese sob comento,
devidamente incrementado pelo bom senso, revela que o débito oriundo do mútuo
firmado com a agravante supera o valor do próprio bem (avaliado em 1995 em R$
124.000,00 - fls. 49) e que, o objetivo da CEF, ao contrário do trombeteado de
que seria a mera habilitação, é sim, o de atropelar o direito do condomínio e
garantir sua primazia no recebimento do elevado crédito, frustrando assim, este
procedimento... Ora, se a CEF pode se dar ao luxo de conservar um mutuário
inadimplente (o que inclusive, pelo efeito dominó, concorre para o agravamento
do débito condominial), o mesmo não se pode dizer do condomínio que sobrevive
exclusivamente graças ao rateio estipulado entre os comunheiros, acarretando
significativa sobrecarga a injustificável recusa de um deles em colaborar,
inobstante, continue a usufruir da estrutura lhe disponibilizada, até porque, é
sabido, por envolver serviços essenciais (como água, luz e gás,
exemplificativamente) não podem ter seu fornecimento interrompido. ... A título
de complementação do raciocínio externado e objetivando substanciar a
excepcionalidade do entendimento que orientou a decisão singular, oportuno se
faz destacar que em ambiente de convivência condominial, a proteção ao interesse
coletivo prevalece e faz suplantar o do particular. Mutatis mutandi, o que se
confronta nestes autos é o interesse de toda uma comunidade dependente da
contribuição individual de cada um de seus integrantes para sobreviver e manter
em funcionamento sua estrutura (sem Qualquer conotação de lucro, vantagem
econômica ou de subsídio, incentivo ou fundo especial para suprir a
inadimplência) versus o isolado interesse de uma instituição financeira que
sequer se preocupou em agilizar nenhuma iniciativa para estancar um débito que
em novembro de 2001 já alcançava o significativo montante deR$279.412,65. Diante
do exposto e, por brevidade me reportando aos argumentos alinhados às fls.
107/108 ressaltadores de que a almejada admissão da CEF neste procedimento em
que se busca o resgate de dívida propter rem, além de representar um prêmio à
inércia da referida credora hipotecária no respeitante a incompreensível
ausência de iniciativa para o recebimento de seu crédito há muito vencido,
significaria fragilizar a efetividade do procedimento movimentado pelo
condomínio, voto pela manutenção da negativa de seguimento do agravo dada a sua
manifesta improcedência. ..., por unanimidade, em confirmar a decisão de
improvimento do agravo de instrumento, acompanhando o voto do juiz relator Guido
José Döbeli, em julgamento presidido pelo juiz João Kopytowski, com voto, e do
qual participou o juiz Carlos Mansur Arida. (Agravo regimental - autos
originários de agravo de instrumento n.º 0203165-1, 10ª Câmara Cível TAPR,
publicado em 30/08/2002).
Assim, resta demonstrado que não há preferência do credor hipotecário ante ao
crédito do condomínio, visto que se trata de rateio de despesas, além de ser
dívida "propter rem".
DOS PEDIDOS
ISTO POSTO, requer a Vs. Exas. que se dignem NEGAR provimento ao recurso, por
ser da mais alta e salutar J U S T I Ç A!
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]