Petição - Imobiliário - Contestação à ação renovatória de locação comercial

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

AUTOS Nº ....

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO

à ação renovatória de locação interposta por ....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

Pleiteia a requerente a renovação de locação não residencial de imóvel de propriedade do requerido, onde se acha instalado um posto de gasolina.

Assim, o faz singelamente, alegando que durante toda a vigência do contrato, iniciado em .... de .... de ...., dedicou-se à exploração do mesmo ramo comercial, asseverando também, preencher os requisitos estabelecidos no artigo 51, I e II, da Lei nº 8.245/91 (manter com o suplicado contrato escrito, por prazo superior de cinco anos). Alega ainda, estar cumprindo suas obrigações contratuais, enumerando, neste passo, o pagamento do aluguel, impostos e seguro sobre o imóvel.

Isto posto, requer a renovação do contrato por mais sete anos, a partir de .... de .... de ...., "oferecendo aluguel da época devidamente reajustado pelos índices oficiais" e "oferecendo como seu fiador o mesmo fiador do contrato primitivo" (fls. ....), pleiteando a condenação do requerido às cominações de praxe.

À petição inicial estão anexados além da procuração, recibo de aluguel, no valor de R$ .... (....), datado de .... de .... de .... (embora a ação tenha sido distribuída em .... de .... - fls. ....); cópia do primitivo contrato social e primeira alteração contratual , datada de .... de .... de .... (fls. ....), relativamente a qual teria havido anuência do requerido no que tange à cessão do contrato (fls. ....); contrato de locação (fls. ....) e bilhete de seguro do imóvel, vigente até .... de .... p. p. (fls. ....). Nenhum outro documento foi juntado aos autos, exceto outras vias do contrato de locação e da primeira alteração contratual da sociedade.

Diante disto, entende o requerido que não há como possa prosperar a pretensão deduzida pela empresa autora, seja por não estarem preenchidos os requisitos exigidos pela Lei nº 8.245/91 para a renovação da locação, seja por não atender a equívoca proposta do locatário, ao que se pode dela depreender, o valor locativo real do imóvel.

DO DIREITO

1. FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA RENOVAÇÃO

Preliminarmente, carece a autora da ação pleiteada, uma vez que, embora seu pedido seja aparentemente formulado de acordo com o contido no artigo 51, da Lei nº 8.245/91, não foram observados pela locatária os requisitos enumerados no artigo 71, II a VII, do mesmo diploma legal.

Senão, vejamos:

2. FALTA DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO

A despeito de alegar estar adimplindo suas obrigações contratuais, a autora não faz prova disto, nem poderá, relativamente a algumas cláusulas contratuais, fazê-lo, em consonância com o que se demonstrará a seguir.

Assim, é que a suplicante anexa a seu pedido apenas o recibo do aluguel, quitado em .... de .... p. p., nenhum comprovante de pagamento posterior estando juntado aos autos, embora tenha havido alterações dos valores pagos, em virtude de dois reajustes trimestrais posteriores, acordados verbalmente (uma vez que o contrato que se pretende renovar reza que os reajustes serão anuais - fls. ....).

Ademais, não se encontra juntado ao procedimento qualquer prova da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, pagamento este a que se encontra a autora obrigada, em consonância com o estabelecido no item .... do contrato de locação (fls. ....).

Por outro lado, o bilhete de seguro do imóvel de fls. .... encontra-se vencido desde .... de .... p. p., sendo obrigação da locatária consignada no item .... do contrato (fls. ....), não se tendo notícia de sua renovação.

Tanto não bastasse, pela segunda alteração de contrato social datada de .... de .... de .... e não noticiada nos autos, deixou a sociedade ...., ingressando em seu lugar .... (documento junto), sem que, para esta segunda cessão de contrato, tenha havido autorização do requerido (a autorização de fls. .... tendo sido concedida para a primeira alteração contratual), embora a cessão, sem o prévio consentimento do locador estivesse vedada (item .... do contrato - fls. ....).

3. FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO DOS IMPOSTOS E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL

Ante a reiteração no texto de lei (artigo 71, III, da Lei nº 8.245/91), é de se repetir que a autora deixou de juntar aos autos qualquer prova de quitação dos "impostos e taxas incidentes sobre o objeto da locação", embora estivesse obrigada a estes pagamentos, em consonância com o disposto no item .... do 2º contrato (fls. ....).

4. FALTA DE INDICAÇÃO CLARA E PRECISA DAS CONDIÇÕES PROPOSTAS PARA A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO

A autora propõe apenas que a locação seja renovada por mais sete anos, oferecendo "o aluguel da época devidamente reajustado pelos índices oficiais" (fls. ....). Não especifica valores, não esclarece qual o montante do aluguel pago no mês de .... p. p., do mesmo modo que não noticia ter sido alterada verbalmente a periodicidade anual de reajuste estipulada no item .... do contrato, ante o valor irrisório a que se reduziu o aluguel, na forma do demonstrado a seguir.

O pedido manifestado é omisso, nebuloso, inepto, não havendo como possa ser apreciado em seu mérito.

5. FALTA DE PROVA DE QUE O FIADOR DO CONTRATO ACEITA OS ENCARGOS DA FIANÇA

Oferece-se na inicial, como fiador do contrato a renovar, o mesmo fiador do contrato primitivo (fls. ....).

Assim se fazendo, no entanto, deixa-se de anexar aos autos prova de que o senhor .... continua aceitando os encargos da fiança, devidamente autorizado por sua esposa ....

Diante disto, deixa-se de observar também, o disposto no artigo 71, VI, da Lei nº 8.245/91.

6. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DO LOCADOR SOBRE A ÚLTIMA CESSÃO DE CONTRATO

Pelo disposto no item .... do contrato, cuja renovação se pleiteia, é vedada a sublocação, bem como "a cessão de direitos, sem prévio consentimento por escrito do Locador." (fls. ....).

Diante disto, antes de levar a efeito a primeira alteração do contrato social de sua empresa, obteve o senhor ...., que firmou pessoalmente o contrato de locação, declaração do requerido autorizando-o a levar a efeito a cessão de contrato (fls. ....).

Depois disto, no entanto, em .... de .... de ...., houve nova alteração de contrato social (documento junto), pela qual, o senhor .... afastou-se totalmente da sociedade, sem que tenha havido qualquer manifestação ao locador, em flagrante desrespeito ao estipulado no contrato e ao disposto no artigo 71, VII, da Lei nº 8.245/91.

Nem se diga que a autorização anterior, datada de .... de .... de ...., tenha sido suficientemente ampla para abranger a segunda alteração contratual.

Considerando-se que a primeira alteração contratual, datada de .... de .... de ...., é posterior à autorização de fls. ...., combinada com a teoria da vontade em matéria de negócios jurídicos, consagrada pelo artigo 85, do Código Civil, é evidente que a anuência do locador, na oportunidade, foi manifestada tendo em consideração apenas a primeira alteração de contrato, e não a subsequente, para a qual, se fazia mister nova autorização de cessão contratual, o que não se deu.

Aliás, se assim não fosse, porque motivo a autora deixaria de anexar aos autos a segunda alteração contratual?

Por tudo isso, preliminarmente, pede e espera seja a autora julgada carecedora da ação, por falta de observância dos requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, para promoção da ação renovatória, extinguindo-se o processo, como de direito.

7. OS ALUGUERES PAGOS PELA LOCATÁRIA

Quanto aos alugueres pagos pela locatária do mês de .... do corrente em diante, cujos comprovantes não foram anexados aos autos, cabe ressaltar, que, o locador, em face de sua idade avançada e precário estado de saúde, constituiu como seus procuradores, para atender a seus interesses, neste contrato de locação, seu filho .... e sua nora .... (documento de fls. ....). O pagamento dos aluguéis passou a ser feito mediante depósito em conta corrente, junto ao Banco .... (cf. extratos juntos), tendo sido alterada a partir de então, ainda que verbalmente, o resgate para reajuste trimestral.

A razão do acordo, foi encontrar-se o valor locatício extremamente defasado em face dos preços de mercado.

Assim, é que foram pagos pela locatária:

DATA VALOR

.../.../... R$ ....
.../.../... R$ ....
.../.../... R$ ....

Comprovam, pois, os pagamentos efetuados dois aspectos relevantes para a solução desta lide:

O pedido da autora é omisso e insincero quando requer a renovação pura e simples do contrato, sem especificar que houve acordo verbal no sentido de alteração da periodicidade dos reajustes dos alugueres, que vêm sendo reajustados trimestralmente, e mesmo assim, se mantêm muito abaixo dos preços de mercado.

Uma vez que a locação iniciou-se a .... de .... de ...., devendo o aluguel ser pago pela locatária "até 10 (dez) dias após cada mês vencido", não tem a locatária observado as datas corretas para efetivação do pagamento, realizando com atraso em quatro dos cinco meses acima referidos.

Isto posto, pela impontualidade a requerente no pagamento dos alugueres, bem como por encontrar-se comprovada a alteração da periodicidade fixada para o reajuste do valor locatício, que a autora pretende ilidir com sua ambígua petição inicial, mais uma vez se demonstra a inviabilidade do acolhimento da renovação contratual pretendida.

8. NÃO ATENDIMENTO DA PROPOSTA AO VALOR LOCATIVO REAL DO IMÓVEL

Muito embora se tenha demonstrado que a locatária não faz jus à renovatória, cabe ao requerido ressaltar, na hipótese de não serem acolhidos os seus argumentos anteriores, que a proposta formulada, pretende uma renovação pura e simples do contratado, com reajuste anual do antigo aluguel "pelos índices oficiais", o que não pode prosperar, porque é insuficiente, por não corresponder ao preço de mercado.

Diante disto, nos termos do permissivo do artigo 72, II, da Lei nº 8.245/91, à presente a avaliação do valor real do imóvel, no mês de ...., realizada por imobiliária idônea, requerendo seja a mesma recebida como contra-proposta para efeito de renovação contratual (documento junto).

Pleiteia-se, portanto, a título de aluguel, a importância de R$ .... (....), a ser atualizada, a partir de .... de ...., para efeito de fixação do aluguel a ser pago de .... de .... de .... em diante, pela variação do INPC - Índice Nacional de Preços do Consumidor.

Outrossim, considerada a inviabilidade de manunteção de reajuste anual do aluguel, segundo consignado no contrato e já alterado verbalmente, em face da lamentável espiral inflacionaria que assola o país, provocando a defasagem do valor do aluguel, pede-se seja alterada periodicidade do reajuste, conforme refere o seguinte julgado do Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

"o caráter dúplice da ação renovatória aliado à desenfreada inflação contemporânea à data do início do novo período locatício justificam o acolhimento de pedido unilateral do locador réu para alteração da periodicidade do reajuste do aluguel." (Acórdão proferido no julgamento da Apelação nº 252.601-2, da 4ª Câmara, Relator Juiz Ferreira Conti, in Revista dos Tribunais, 654:131).

No mesmo sentido, cabe referir acórdãos publicados na Revista dos Tribunais, 671:127; 673:118 e 666:120.

DOS PEDIDOS

Pelo exposto, pede e espera que Vossa Excelência, a partir da análise da hipótese em questão, declare a autora carecedora da ação, extinguindo o processo sem julgamento do mérito, pela falta de observância aos requisitos estabelecidos na Lei nº8.245/91, em especial, em seu artigo 71, II a VII.

Caso assim não entenda, pede seja estipulado por Vossa Excelência valor locativo para o imóvel, condizente com o preço de mercado, na ordem de R$ .... (....), a ser atualizado pelo INPC, a partir do mês de ....; para efeito de fixação do aluguel a ser pago de .... de .... de .... em diante, requer seja fixado a periodicidade do reajuste para mensal, atualizado pelo mesmo índice, para que o aluguel possa ser preservado face à inflação.

Nesta hipótese, ausente no contrato epigrafado vênia conjugal, pede seja renovado o contrato por prazo que não ultrapasse, somado ao ajuste primitivo, dez anos, em atendimento ao disposto no artigo 3º, da Lei nº 8.245/91.

Em qualquer circunstância e para evitar locupletamento da locatária se beneficia com o pagamento de aluguel de valor irrisório, pede que, a partir de .... de .... ....., pendente de julgamento esta renovatória, seja fixado aluguel provisório a ser pago pela autora na ordem de 80% do valor ora pedido pelo requerido, na forma do estabelecido pelo artigo 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, reajustado mensalmente até a desocupação do imóvel ou o trânsito em julgado de eventual decisão acolhendo a renovatória.

Por fim, não sendo renovada a locação, pede seja fixado prazo à requerente para desocupação do imóvel, nos termos do disposto no artigo 74 , da Lei nº 8.245/91.

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]