Contestação à ação renovatória de locação comercial, sob alegação de inexistência dos requisitos impostos pela legislação, além de inadimplência por parte do locatário.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº ....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à ação renovatória de locação interposta por ....., pessoa jurídica de direito
privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com sede na Rua ....., n.º .....,
Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por
seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil),
profissional da área de ....., portador (a) do CIRG nº ..... e do CPF n.º .....,
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Pleiteia a requerente a renovação de locação não residencial de imóvel de
propriedade do requerido, onde se acha instalado um posto de gasolina.
Assim, o faz singelamente, alegando que durante toda a vigência do contrato,
iniciado em .... de .... de ...., dedicou-se à exploração do mesmo ramo
comercial, asseverando também, preencher os requisitos estabelecidos no artigo
51, I e II, da Lei nº 8.245/91 (manter com o suplicado contrato escrito, por
prazo superior de cinco anos). Alega ainda, estar cumprindo suas obrigações
contratuais, enumerando, neste passo, o pagamento do aluguel, impostos e seguro
sobre o imóvel.
Isto posto, requer a renovação do contrato por mais sete anos, a partir de ....
de .... de ...., "oferecendo aluguel da época devidamente reajustado pelos
índices oficiais" e "oferecendo como seu fiador o mesmo fiador do contrato
primitivo" (fls. ....), pleiteando a condenação do requerido às cominações de
praxe.
À petição inicial estão anexados além da procuração, recibo de aluguel, no valor
de R$ .... (....), datado de .... de .... de .... (embora a ação tenha sido
distribuída em .... de .... - fls. ....); cópia do primitivo contrato social e
primeira alteração contratual , datada de .... de .... de .... (fls. ....),
relativamente a qual teria havido anuência do requerido no que tange à cessão do
contrato (fls. ....); contrato de locação (fls. ....) e bilhete de seguro do
imóvel, vigente até .... de .... p. p. (fls. ....). Nenhum outro documento foi
juntado aos autos, exceto outras vias do contrato de locação e da primeira
alteração contratual da sociedade.
Diante disto, entende o requerido que não há como possa prosperar a pretensão
deduzida pela empresa autora, seja por não estarem preenchidos os requisitos
exigidos pela Lei nº 8.245/91 para a renovação da locação, seja por não atender
a equívoca proposta do locatário, ao que se pode dela depreender, o valor
locativo real do imóvel.
DO DIREITO
1. FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA RENOVAÇÃO
Preliminarmente, carece a autora da ação pleiteada, uma vez que, embora seu
pedido seja aparentemente formulado de acordo com o contido no artigo 51, da Lei
nº 8.245/91, não foram observados pela locatária os requisitos enumerados no
artigo 71, II a VII, do mesmo diploma legal.
Senão, vejamos:
2. FALTA DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO
A despeito de alegar estar adimplindo suas obrigações contratuais, a autora não
faz prova disto, nem poderá, relativamente a algumas cláusulas contratuais,
fazê-lo, em consonância com o que se demonstrará a seguir.
Assim, é que a suplicante anexa a seu pedido apenas o recibo do aluguel, quitado
em .... de .... p. p., nenhum comprovante de pagamento posterior estando juntado
aos autos, embora tenha havido alterações dos valores pagos, em virtude de dois
reajustes trimestrais posteriores, acordados verbalmente (uma vez que o contrato
que se pretende renovar reza que os reajustes serão anuais - fls. ....).
Ademais, não se encontra juntado ao procedimento qualquer prova da quitação dos
impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, pagamento este a que se encontra a
autora obrigada, em consonância com o estabelecido no item .... do contrato de
locação (fls. ....).
Por outro lado, o bilhete de seguro do imóvel de fls. .... encontra-se vencido
desde .... de .... p. p., sendo obrigação da locatária consignada no item ....
do contrato (fls. ....), não se tendo notícia de sua renovação.
Tanto não bastasse, pela segunda alteração de contrato social datada de .... de
.... de .... e não noticiada nos autos, deixou a sociedade ...., ingressando em
seu lugar .... (documento junto), sem que, para esta segunda cessão de contrato,
tenha havido autorização do requerido (a autorização de fls. .... tendo sido
concedida para a primeira alteração contratual), embora a cessão, sem o prévio
consentimento do locador estivesse vedada (item .... do contrato - fls. ....).
3. FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO DOS IMPOSTOS E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL
Ante a reiteração no texto de lei (artigo 71, III, da Lei nº 8.245/91), é de se
repetir que a autora deixou de juntar aos autos qualquer prova de quitação dos
"impostos e taxas incidentes sobre o objeto da locação", embora estivesse
obrigada a estes pagamentos, em consonância com o disposto no item .... do 2º
contrato (fls. ....).
4. FALTA DE INDICAÇÃO CLARA E PRECISA DAS CONDIÇÕES PROPOSTAS PARA A RENOVAÇÃO
DA LOCAÇÃO
A autora propõe apenas que a locação seja renovada por mais sete anos,
oferecendo "o aluguel da época devidamente reajustado pelos índices oficiais"
(fls. ....). Não especifica valores, não esclarece qual o montante do aluguel
pago no mês de .... p. p., do mesmo modo que não noticia ter sido alterada
verbalmente a periodicidade anual de reajuste estipulada no item .... do
contrato, ante o valor irrisório a que se reduziu o aluguel, na forma do
demonstrado a seguir.
O pedido manifestado é omisso, nebuloso, inepto, não havendo como possa ser
apreciado em seu mérito.
5. FALTA DE PROVA DE QUE O FIADOR DO CONTRATO ACEITA OS ENCARGOS DA FIANÇA
Oferece-se na inicial, como fiador do contrato a renovar, o mesmo fiador do
contrato primitivo (fls. ....).
Assim se fazendo, no entanto, deixa-se de anexar aos autos prova de que o senhor
.... continua aceitando os encargos da fiança, devidamente autorizado por sua
esposa ....
Diante disto, deixa-se de observar também, o disposto no artigo 71, VI, da Lei
nº 8.245/91.
6. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DO LOCADOR SOBRE A ÚLTIMA CESSÃO DE CONTRATO
Pelo disposto no item .... do contrato, cuja renovação se pleiteia, é vedada a
sublocação, bem como "a cessão de direitos, sem prévio consentimento por escrito
do Locador." (fls. ....).
Diante disto, antes de levar a efeito a primeira alteração do contrato social de
sua empresa, obteve o senhor ...., que firmou pessoalmente o contrato de
locação, declaração do requerido autorizando-o a levar a efeito a cessão de
contrato (fls. ....).
Depois disto, no entanto, em .... de .... de ...., houve nova alteração de
contrato social (documento junto), pela qual, o senhor .... afastou-se
totalmente da sociedade, sem que tenha havido qualquer manifestação ao locador,
em flagrante desrespeito ao estipulado no contrato e ao disposto no artigo 71,
VII, da Lei nº 8.245/91.
Nem se diga que a autorização anterior, datada de .... de .... de ...., tenha
sido suficientemente ampla para abranger a segunda alteração contratual.
Considerando-se que a primeira alteração contratual, datada de .... de .... de
...., é posterior à autorização de fls. ...., combinada com a teoria da vontade
em matéria de negócios jurídicos, consagrada pelo artigo 85, do Código Civil, é
evidente que a anuência do locador, na oportunidade, foi manifestada tendo em
consideração apenas a primeira alteração de contrato, e não a subsequente, para
a qual, se fazia mister nova autorização de cessão contratual, o que não se deu.
Aliás, se assim não fosse, porque motivo a autora deixaria de anexar aos autos a
segunda alteração contratual?
Por tudo isso, preliminarmente, pede e espera seja a autora julgada carecedora
da ação, por falta de observância dos requisitos estabelecidos na Lei nº
8.245/91, para promoção da ação renovatória, extinguindo-se o processo, como de
direito.
7. OS ALUGUERES PAGOS PELA LOCATÁRIA
Quanto aos alugueres pagos pela locatária do mês de .... do corrente em diante,
cujos comprovantes não foram anexados aos autos, cabe ressaltar, que, o locador,
em face de sua idade avançada e precário estado de saúde, constituiu como seus
procuradores, para atender a seus interesses, neste contrato de locação, seu
filho .... e sua nora .... (documento de fls. ....). O pagamento dos aluguéis
passou a ser feito mediante depósito em conta corrente, junto ao Banco .... (cf.
extratos juntos), tendo sido alterada a partir de então, ainda que verbalmente,
o resgate para reajuste trimestral.
A razão do acordo, foi encontrar-se o valor locatício extremamente defasado em
face dos preços de mercado.
Assim, é que foram pagos pela locatária:
DATA VALOR
.../.../... R$ ....
.../.../... R$ ....
.../.../... R$ ....
Comprovam, pois, os pagamentos efetuados dois aspectos relevantes para a solução
desta lide:
O pedido da autora é omisso e insincero quando requer a renovação pura e simples
do contrato, sem especificar que houve acordo verbal no sentido de alteração da
periodicidade dos reajustes dos alugueres, que vêm sendo reajustados
trimestralmente, e mesmo assim, se mantêm muito abaixo dos preços de mercado.
Uma vez que a locação iniciou-se a .... de .... de ...., devendo o aluguel ser
pago pela locatária "até 10 (dez) dias após cada mês vencido", não tem a
locatária observado as datas corretas para efetivação do pagamento, realizando
com atraso em quatro dos cinco meses acima referidos.
Isto posto, pela impontualidade a requerente no pagamento dos alugueres, bem
como por encontrar-se comprovada a alteração da periodicidade fixada para o
reajuste do valor locatício, que a autora pretende ilidir com sua ambígua
petição inicial, mais uma vez se demonstra a inviabilidade do acolhimento da
renovação contratual pretendida.
8. NÃO ATENDIMENTO DA PROPOSTA AO VALOR LOCATIVO REAL DO IMÓVEL
Muito embora se tenha demonstrado que a locatária não faz jus à renovatória,
cabe ao requerido ressaltar, na hipótese de não serem acolhidos os seus
argumentos anteriores, que a proposta formulada, pretende uma renovação pura e
simples do contratado, com reajuste anual do antigo aluguel "pelos índices
oficiais", o que não pode prosperar, porque é insuficiente, por não corresponder
ao preço de mercado.
Diante disto, nos termos do permissivo do artigo 72, II, da Lei nº 8.245/91, à
presente a avaliação do valor real do imóvel, no mês de ...., realizada por
imobiliária idônea, requerendo seja a mesma recebida como contra-proposta para
efeito de renovação contratual (documento junto).
Pleiteia-se, portanto, a título de aluguel, a importância de R$ .... (....), a
ser atualizada, a partir de .... de ...., para efeito de fixação do aluguel a
ser pago de .... de .... de .... em diante, pela variação do INPC - Índice
Nacional de Preços do Consumidor.
Outrossim, considerada a inviabilidade de manunteção de reajuste anual do
aluguel, segundo consignado no contrato e já alterado verbalmente, em face da
lamentável espiral inflacionaria que assola o país, provocando a defasagem do
valor do aluguel, pede-se seja alterada periodicidade do reajuste, conforme
refere o seguinte julgado do Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Civil de São
Paulo:
"o caráter dúplice da ação renovatória aliado à desenfreada inflação
contemporânea à data do início do novo período locatício justificam o
acolhimento de pedido unilateral do locador réu para alteração da periodicidade
do reajuste do aluguel." (Acórdão proferido no julgamento da Apelação nº
252.601-2, da 4ª Câmara, Relator Juiz Ferreira Conti, in Revista dos Tribunais,
654:131).
No mesmo sentido, cabe referir acórdãos publicados na Revista dos Tribunais,
671:127; 673:118 e 666:120.
DOS PEDIDOS
Pelo exposto, pede e espera que Vossa Excelência, a partir da análise da
hipótese em questão, declare a autora carecedora da ação, extinguindo o processo
sem julgamento do mérito, pela falta de observância aos requisitos estabelecidos
na Lei nº8.245/91, em especial, em seu artigo 71, II a VII.
Caso assim não entenda, pede seja estipulado por Vossa Excelência valor locativo
para o imóvel, condizente com o preço de mercado, na ordem de R$ .... (....), a
ser atualizado pelo INPC, a partir do mês de ....; para efeito de fixação do
aluguel a ser pago de .... de .... de .... em diante, requer seja fixado a
periodicidade do reajuste para mensal, atualizado pelo mesmo índice, para que o
aluguel possa ser preservado face à inflação.
Nesta hipótese, ausente no contrato epigrafado vênia conjugal, pede seja
renovado o contrato por prazo que não ultrapasse, somado ao ajuste primitivo,
dez anos, em atendimento ao disposto no artigo 3º, da Lei nº 8.245/91.
Em qualquer circunstância e para evitar locupletamento da locatária se beneficia
com o pagamento de aluguel de valor irrisório, pede que, a partir de .... de
.... ....., pendente de julgamento esta renovatória, seja fixado aluguel
provisório a ser pago pela autora na ordem de 80% do valor ora pedido pelo
requerido, na forma do estabelecido pelo artigo 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91,
reajustado mensalmente até a desocupação do imóvel ou o trânsito em julgado de
eventual decisão acolhendo a renovatória.
Por fim, não sendo renovada a locação, pede seja fixado prazo à requerente para
desocupação do imóvel, nos termos do disposto no artigo 74 , da Lei nº 8.245/91.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]