RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - DEVOLUÇÃO - TUTELA
ANTECIPADA - ART 273 CPC - ART 51 CDC - ART 53 CDC
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .... - DO ESTADO
DO ....
.... (qualificação), inscrito no CPF/MF sob nº ...., residente e domiciliado na
Rua .... nº ...., na Comarca de ...., Estado do ...., por seus procuradores
infra assinados (conforme mandato incluso - doc. nº ....), com escritório
profissional na Rua .... nº ...., na Comarca de ...., Estado do ...., onde
recebem intimações e notificações, vem, respeitosamente, perante Vossa
Excelência, propor, pelo Rito Ordinário
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA,
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS PLEITOS
em face de ...., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob nº
...., estabelecida na ...., nº ...., na Comarca de ...., Estado do ...., pelas
razões fáticas e de direito, a seguir aduzidas:
I - DOS FATOS
1. O promovente firmou contrato particular de compromisso de compra e venda nº
.... (conforme quadro resumo anexo ao contrato e o contrato particular de
compromisso de compra e venda, em anexo - doc. nº ....) com a promovida, em
..../..../....; tendo por objeto a aquisição do imóvel residencial localizado na
Rua ...., Residencial ...., apartamento ...., módulo ...., padrão, tipo ...., na
Comarca de ...., Estado do ...., cujo valor total do bem é de R$ .... (....).
2. A forma de pagamento acordada entre as partes previu o seu cumprimento em:
a) sinal de negócio ou princípio de pagamento;
b) primeira etapa; poupança e segunda etapa; financiamento.
3. A primeira etapa, denominada poupança, compreende o valor de R$ .... (....).
Deste valor, deduziu-se a importância já paga, como princípio de pagamento no
montante de R$ .... (....), remanescendo um saldo da poupança na quantia de R$
.... (....), o qual ficou parcelado em .... vezes, a contar da data da
celebração do contrato, com valor inicial de R$ .... (....).
4. A segunda etapa, denominada financiamento, teria início após a quitação da
primeira ou da entrega efetiva das chaves; no valor residual de R$ .... (....).
5. Foram pagas, além do sinal de negócio, .... parcelas do saldo da poupança, no
valor de R$ .... (....), totalizando R$ .... (....). Este montante ainda não foi
corrigido, monetariamente. É somente o valor histórico. Comprovantes anexados -
doc. nº ....
Planilha a seguir discriminada:
Valor do pagamento realizado (R$) Data
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
.... ..../..../....
TOTAL: ....
6. Ocorre que o autor, por motivos financeiros (atualmente desempregado), não
pôde mais honrar com o compromisso avençado, remetendo à ré, notificação
extrajudicial com aviso de recebimento (em anexo - doc. nº ....), recebida em
.... de .... de ...., requerendo a rescisão do contrato em questão, bem como a
devolução das quantias já pagas, corrigidas legalmente.
7. Até a presente data a empresa não se pronunciou, o que justifica invocar a
garantia constitucional do artigo 5º, inciso XXXV.
II - DOS FUNDAMENTOS LEGAIS.
8. A relação jurídica existente deve ser entendida como de consumo, prevista na
Lei nº 8.078/90, envolvendo de um lado, o adquirente promovente e de outro, o
fornecedor promovido.
9. Portanto, aplique-se ao postulante todos os preceitos insculpidos no Diploma
Consumerista.
10. Destarte, cabe à parte autora reaver os depósitos efetuados a título de
pagamento das prestações estabelecidas, corrigidas a partir da data de cada
pagamento.
11. Para evitar um enriquecimento sem causa, previsto no Código Civil em seu
artigo 924, pela vendedora, não seria justo nem certo, admitir-se a retenção do
sinal e das quantias pagas, bem como retê-las parcialmente, tornando-se
demasiadamente oneroso ao comprador.
12. Segundo o disposto no artigo 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor
combinados com o artigo 53 do mesmo diploma legal:
"Artigo 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - ... (omissis);
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos
previstos neste Código;
III - ... (omissis);
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa-fé e a
eqüidade;"
"Artigo 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis, mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e retomada do produto alienado."
13. Outrossim, configura-se como contrato de adesão, o compromisso firmado entre
as partes, pelo qual não se deu oportunidade ao promovente de analisar as
cláusulas pactuadas, visto que as mesmas foram impostas unilateralmente. Neste
sentido, ausente o requisito de negociação das partes, cláusula a cláusula.
14. Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, decidiu (com cópias do Voto da
relatoria, acostadas - doc. nº ....):
"RECURSO ESPECIAL Nº 114.071 - DISTRITO FEDERAL (96/0073512-3)
RELATOR: EXMO. SR. MINISTRO CESAR ASFOR ROCHA
RECORRENTE: PAULO OCTÁVIO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ADVOGADOS: DRS. GUSTAVO CÉSAR DE BARROS BARRETO E OUTRO
RECORRIDOS: JOÃO ANTÔNIO DE MIRANDA E CÔNJUGE
ADVOGADOS: DRS. HEBERT DA SILVA TAVARES E OUTROS
EMENTA
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO. PERDA
PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS.
Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção
estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente comprador, a perda
total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do
Código de Defesa do Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art.
924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem
causa que de sua imposição integral adviria à promitente vendedora.
Devolução que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulada em 90% (noventa
por cento) do que foi pago pelo comprador.
Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta
Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas a seguir, por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa
parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Votaram
como Relator os Srs. Ministros Ruy Rosado de Aguiar e Barros Monteiro. Ausente,
justificadamente, o Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.
Brasília, 11 de maio de 1999 (data do julgamento)
MINISTRO BARROS MONTEIRO, Presidente
MINISTRO CESAR ASFOR ROCHA, Relator"
(STJ 21 de junho de 1999, Data do DJ).
II - A) TUTELA ANTECIPADA
15. A narrativa enumerada torna claro o direito do postulante em reaver o que
foi pago (prova inequívoca). O petitum tem amparo na Lei, na doutrina e no
Direito Sumulado pátrio.
16. Mas, o processo não pode ser um fardo temporal somente para o autor, pois se
este comprova a quantia que foi paga, e as leis do País lhe asseguram a
devolução, logo, é justo que este receba, de imediato, parte do que se encontra
sob a administração de outrem.
17. Demais, o peticionante encontra-se na desagradável lista dos desempregados
(doc. nº ....).
18. Assim, com fulcro no artigo 273 do CPC pede tutela parcial antecipada, para
que a construtora devolva como adiantamento ....% (.... por cento) do valor
efetivamente pago (excluindo-se, tão somente, ....% em prol da ...., consoante
precedente do Egrégio STJ).
19. Corrobora com as razões acima articuladas, o entendimento do ilustre
monografista Luiz Guilherme Marinoni (in A antecipação da tutela na reforma do
processo civil. São Paulo:
Malheiros Editores, 1995, p. 19), que assim dispõe:
"A tutela antecipatória, agora expressamente prevista no Código de Processo
Civil (art. 273), é fruto da visão da doutrina processual moderníssima, que foi
capaz de enxergar o equívoco de um procedimento destituído de uma técnica de
distribuição do ônus do tempo do processo. A tutela antecipatória constitui
instrumento da mais alta importância para a efetividade do processo, não só
porque abre oportunidade para a realização urgente dos direitos em casos de
fundado receio de dano irreparável como, também, porque permite a antecipação da
realização dos direitos no caso de abuso de direito de defesa ou manifesto
propósito protelatório do réu. Preserva-se, assim, o princípio de que a demora
do processo não pode prejudicar o autor que tem razão e, mais do que isso,
restaura-se a idéia - que foi apagada pelo cientificismo de uma teoria distante
do direito material - de que o tempo do processo não pode ser um ônus suportado
unicamente pelo autor."
19. O promovente também tem o receio de que a promitente vendedora encaminhe o
seu nome para rol de cadastros negativos.
20. A Corte infra constitucional há muito já consagrou o posicionamento, infra
citado:
"Ementa: Processual civil. Cautelar. Suspensão de medida determinativa de
inscrição do nome do devedor no SPC e SERASA.
I - Não demonstrado o perigo de dano para o credor, não há como deferir seja
determinada a inscrição do nome do devedor no SPC ou SERASA, mormente quando
este discute em ações aparelhadas os valores 'sub judice', com eventual depósito
ou caução do 'quantum'. Precedentes do STJ.
II - Recurso conhecido e provido."
(STJ- REsp nº 161.151-SC (97/0093557-4), 3ª Turma, rel. Min. Waldemar Zveiter,
pub. DJU 29.06.98).
III - DO PEDIDO
21. Face ao exposto, requer-se, o que segue:
a) concessão de tutela antecipatória, para determinar que a ré restitua o
importe de R$ .... (....), com a devida correção a posteriori, o que representa
....% do que foi pago, com a dedução de ....% (O referido valor não se encontra
atualizado. Representa apenas parte do principal. A atualização será feita
oportunamente. Base de cálculo do importe de R$ .... x ....% = R$ .... Total
menos o resultado, dividido por .... = R$ ....);
b) seja concedida tutela para impedir a inscrição do nome do autor em quaisquer
bancos de dados negativos (relativamente a este fato), caso já tenha sido
anotado, determine-se a exclusão respectiva;
c) a citação da Ré, no endereço declinado na primeira página, para, querendo,
responder os termos da presente Ação no prazo legal, sob pena de revelia;
d) ao final, procedência da Ação, para:
d.1) que sejam declaradas como nulas as cláusulas abusivas e ilegais;
d.2) a decretação da rescisão contratual, com a peculiar devolução de ....%
(.... por cento, com a peculiar correção monetária) das quantias já pagas (caso
não tenha sido concedida a tutela) ao contrário, se tiver havido a concessão,
seja feita a diminuição;
e) as condenações legais (com honorários, em 20% sobre o valor da causa);
f) protesta por provar os fatos narrados, pelos amplos meios probatórios
admitidos em Direito, principalmente, juntada posterior de documentos.
IV - VALOR DA CAUSA
22. Dá-se à causa o valor de R$ .... (....).
N. Termos,
P. Deferimento.
...., .... de .... de ....
.................
Advogado