Pedido contraposto de usucapião.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência requerer
PEDIDO CONTRAPOSTO DE USUCAPIÃO
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., o qual lhe move ação
de imissão de posse, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Os requerentes detêm a posse, desde .......... de imóveis com as seguintes
características:
"........................ nº ......, no ..... pavimento ou ....... andar, do
Edifício ..................., localizada à rua
.............................................. nº ..........., nesta cidade, com
a área construída exclusiva de ............... m2, sendo a área útil de
.............m2, área de uso comum de ............ m2, perfazendo a área
construída correspondente ou global de ...........m2, correspondendo uma fração
ideal do solo e partes comuns de .......... ou ..........m2. dito edifício
acha-se construído sobre o lote de terreno sob nº ........, subdivisão do
quinhão nº ....... conforme croqui aprovado pela Prefeitura Municipal local em
.../..../...... e arquivado neste Cartório sob nº ............., medindo
......... , de frente para a
.........................................................., nestas cidade,
confrontando pelo lado direito de quem da .................. olha o imóvel, com
propriedade dos sucessores de ........................................., onde
mede ............ , pelo lado esquerdo confronta com o quinhão nº ........ onde
mede ........., e pelos fundos confronta com o lote ......... da mesma
subdivisão, onde mede ............, com área total de ..........., Indicação
Fiscal: ............................. do Cadastro Municipal, imóvel averbado na
matrícula ............... do Registro Geral do Cartório de Registro de imóveis
da .... Circunscrição Imobiliária.
e "...................... nº ....., no ...... pavimento ou sobre loja do
Edifício ............. localizada à rua
.......................................... nº ......., nesta cidade, com a área
construída exclusiva de ..........., correspondendo uma fração ideal do solo de
............. ou ............, comportando automóvel de porte médio com
necessidade de manobristas. Dito edifício acha-se construído sobre o lote de
terreno sob nº ........., subdivisão do quinhão nº ............ conforme croqui
aprovado pela Prefeitura Municipal local em .../.../..... e arquivado neste
Cartório sob nº ........., medindo ..............., de frente pra a rua
............. ............... propriedade dos sucessores de ............., onde
mede ..........., pelo lado esquerdo confronta com o quinhão nº ....... onde
mede ....... e pelos fundos confronta o lote ....... da mesma subdivisão, onde
mede ............, com área total de .........., Indicação Fiscal:
.......................... do Cadastro Municipal, imóvel averbado na matricula
.......... do Registro Geral do Cartório de Registro de Imóveis da .....
Circunscrição Imobiliária.
Citados imóveis (apartamento e respectiva garagem) foram adjudicados pela Caixa
Econômica Federal em ..... de ........... de ........, entretanto em vez de
fazer valer seus direitos de proprietária, restringiu-se a averbar a aquisição
do bem, deixando o imóvel sob abandono, não exercendo no decurso dos cinco anos
seguintes, qualquer ato de proteção a sua propriedade, possibilitando aos ora
autores a aquisição de direitos possessórios.
Note-se que, mesmo após adjudicar o bem, a CEF nenhuma providência efetiva tomou
para lograr a desocupação do imóvel por parte dos Requeridos, que ali
permaneceram de forma mansa e pacífica, sem qualquer oposição válida ao
exercício de sua posse, sendo certo que no prazo da aquisição prescricional a
posse se deu com pleno "animus domini", tendo, inclusive alcançado seu termo em
data de ..... de.......... de..........
Desta feita, a ação de Imissão de Posse ajuizada pela antiga proprietária (Caixa
Econômica Federal) em data de .... de ............ de ........... que tramita na
Justiça Federal, até ela não mais tem o condão de impedir a prescrição
aquisitiva ditada pela CF/88, que já se consolidou em data anterior àquela.
Não é desperdício afirmar que os requisitos materiais necessários ao
reconhecimento do usucapião encontram-se presentes no caso em pauta: (a) Posse:
esta encontra-se consumada no período de ... de ...... de........... a .........
de .......... de...........; a mesma ocorreu com animus domini, e com
pacificidade e publicidade. (b) o lapso prescricional no usucapião especial
urbano, pelo art. 183 da Constituição Federal de 1988, de cinco anos, foi
alcançado. (c) Coisa hábil: o imóvel em questão é passível de usucapião, não
sendo bem público. (d) Justo Título: tal documento é dispensável no usucapião em
pauta. (e) Boa-fé: nessa modalidade de usucapião a boa fé é presumida, tanto que
a CEF em não se opondo ou formalizando atos junto a Prefeitura que impedisse a
emissão do carnê do IPTU em nove do Requerido (o que poderia ter feito se assim
quisesse), possibilitou o pagamento dos impostos pelo ora posseiro no decurso da
prescrição aquisitiva.
Deste modo, preenchidos todos os requisitos legais, a sua posterior insurgência
ante a Justiça Federal mostrou-se extemporânea para os fins pretendidos, devendo
portanto, ser acatada a presente EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO, mesmo porque demonstra-se
de má-fé a circunstância de haver alienado o imóvel quando já sabia que quedou
inerte na defesa do que lhe pertenceria, criando ela mesma mecanismos (desídia
com relação a sua propriedade, ou seja, quanto a posse, pagamento de impostos e
etc...) de ocorrência da prescrição aquisitiva em favor do ora Requerido.
Outrossim,. há também de se alegar a má fé do Autor, que adquiriu o imóvel tendo
conhecimento de que se encontrava ocupado e que se discutia na Justiça Federal
questões relativas ao usucapião, assumindo o risco e tentando induzir em erro
esse M.M. Juízo.
DO DIREITO
Acerca do tema "USUCAPIÃO URBANO". ROGÉRIO M. LEITE CHAVES, advogado Mestrado em
Direito pela UnB e Procurador do Banco Central, assim discorreu sobre a matéria,
ao analisar a questão do usucapião incidente sobre apartamento:
"USUCAPIÃO DE APARTAMENTOS"
Outra questão exsurgente no estudo do usucapião urbano é a de saber-se se os
apartamentos estão ou não abarcados pela norma do art. 183.
O problema apresenta solução distinta da do item anterior. Naquele caso, o que
importa, para efeitos aquisitivos, é tão somente a área do terreno, ainda que a
área sobre ele construída exceda o limite máximo previsto no art. 183.
A questão aqui é diversa. A propriedade horizontal - também denominada
condomínio em edifícios - possui natureza jurídica complexa, distinta da
propriedade comum.
Os fundamentos que justificam a existência dessa espécie condominial e os
princípios pelos quais são regidos são dispares daqueles que regem a comunhão
pro indiviso tradicional, como acentua Caio Mário da Silva Pereira (in
Propriedade Horizontal. Ed. Forense, p. 45).
As faculdades dos condôminos do prédio dividido em apartamentos não traduzem um
poder jurídico sobre a coisa toda; implicam a utilização em comum tão somente
das partes necessárias à "soldadura da comunhão", na feliz expressão de Caio
Mário (ibidem).
A propriedade horizontal, afirma Nascimento Franco e Nisske Gondo, "é direito
autônomo que se distingue perfeitamente por suas próprias características" (in
Condomínio em Edifício, Ed. RT, p. 14).
Sobre ser autônoma, cada unidade do condomínio horizontal poderá ser alienada
separadamente. E se pode ser alienada, também poderá ser usucapida, como é de
entendimento pacífico.
Ora, em podendo ser objeto de usucapião tradicional, nas formas previstas pelo
Código Civil, nada impede que o seja também objeto de usucapião constitucional.
Neste caso, a área a ser comutada é a do apartamento e não a da "fração ideal" a
ele correspondente, pois, nos condomínios de edifícios, o principal é o
apartamento, sendo a fração ideal o acessório. Não se lhe aplica, assim, o
disposto no art. 61, III, do Código Civil.
Com efeito, a "fração ideal", largamente empregada nos condomínios horizontais,
é simples ficção jurídica, visto que os imóveis localizados nos condomínios de
apartamentos não ocupam, em verdade, área de solo.
Assim, em relação aos apartamentos, conclui-se que, em razão da impossibilidade
de usucapir-se a área de terreno que lhe é correspondente - a "fração ideal"-,
usucarpe-se o apartamento e, por conseqüência, a "fração ideal": accessorium
sequitur principale.
Ademais, excluírem-se os imóveis situados em condomínios horizontais da
incidência do usucapião constitucional urbano é restringir o alcance de um
instituto destinado precipuamente a ter eficácia nos grandes centros urbanos,
onde é cada vez maior a concentração de edificações, muitas das quais
abandonadas e sem qualquer destinação especifica, em desobediência aos ditames
da função social da propriedade (CF, art. 170, III).
BIBLIOGRAFIA:
FERREIRA, Wolgran Junqueira. Comentários à Constituição de 1988, vol. VII,
Julex, 1991.
NADER, Natal. Usucapião ordinário. usucapião extraordinário, usucapião especial
rural e urbano, Forense, 1989.
NASCIMENTO, Tupinanamba Miguel Castro do A Ordem Econômica e Financeira e a Nova
Constituição, Aide, 1991.
NUNES, Pedro. Do usucapião, Freitas Bastos, 1951.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Propriedade horizontal, forense, 1961.
PINTO, Nelson Luiz. Ação de usucapião, RT, 1991.
RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião, Saraiva, 1992.
SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de Bens imóveis e móveis, RT, 1992.
SANTOS, Ulderico Pires dos. Usucapião constitucional, especial e comum, Paumape,
1991.
SILVA, Artur Marques da. A propriedade e os direitos reais na Constituição de
1988, coletânea, Saraiva, 1991.
VIANA, Rua Geraldo Camargo. Usucapião popular urbano, RTJESP 101/19,1986".
Da mesma forma se posiciona o entendimento jurisprudencial adotado por nossos
Tribunais, como abaixo:
"AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. DEFESA. Cabe em defesa, na ação de imissão de posse,
alegar usucapião que, provada, acarreta improcedência do pedido de imissão.
Usucapião. A posse de imóvel mansa e ininterrupta, com ânimo de dono, por 20
anos, sem justo título, configura usucapião, caracteriza o "animus Domini" a
função econômica e continuada, realizada à vista de todo mundo. Sentença
confirmada. (Ap. Cív. 38637- 1ª. C. Cív., Porto Alegre, Rel. Des. Cristiano
Graeff Júnior, j. 28.08.1981. Publ. na RJTJRS 90/415/)".
Oportuno citar os ensinamento de Luiz Edson Fachin, extraídos da obra "Exceção
de Usucapião", de Jefferson Carús Guedes, Editora Livraria do Advogado, pág.
131, que assim se posiciona:
"... Na obra A função social da posse e a propriedade contemporânea, o professor
curitibano atenta para resposta do réu com base no usucapião.
Acolhendo parcialmente as posições de Lenine Nequete e Silvio Rodrigues,
manifesta-se pela limitação da força da sentença, quando se tratar de usucapião
ordinário e extraordinário.
No tocante ao usucapião da Lei 6.969/81 diverge: "Não há dúvida quanto à
possibilidade da usucapião ser apresentada na forma de exceção, valendo a
sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis.
Como se vê, o art. 7º da Lei 6.969/81 é límpido: acatada o mérito a matéria de
defesa calcada em prescrição aquisitiva, a sentença pode ser levada a registro,
sendo desnecessária a ação direta".
Por tal juízo, admitindo a dispensabilidade da ação direta, reconheceria o
doutrinador eficácia erga omnes do usucapião, mesmo que acolhido em resposta do
réu.
Assim, o provimento sentencial que desacolhesse o pedido do autor ordenaria a
transcrição no Registro de Imóveis".
Acerca da matéria , esse o entendimento de nossos Tribunais, em reiteradas
decisões, como abaixo:
"AÇÃO REIVINDICATÓRIA - USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO ARGÜIDO NA DEFESA - POSSE
ININTERRUPTA EXERCIDA SOBRE O IMÓVEL POR MAIS DE 05 (CINCO) ANOS, CONTADOS DA
DATA DA PROMULGAÇÃO DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1998, QUE O INSTITUIU, NO ART.
183 - INEXISTÊNCIA DE ATO INTERRUPTIVO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA - A notificação
extrajudicial efetuada pelo autor é ineficaz a interromper a prescrição, porque
não houve reconhecimento do direito pelo devedor, que continuou exercendo sua
posse sobre o imóvel. Descaracterização da hipótese do inc. V, do art. 172, do
Código Civil - A inconformidade do autor não se pode confundir com oposição.
Ação improcedente. Apelação improvida. (TJPR - AC 0085502-3 - (18830) - 3ª C.
Cív. - Rel. Des. Nerio Spessato Ferreira - DJPR 12.02.2001)".
E ainda:
"USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO - REQUISITOS - Comprovada pelos autores a posse de
imóvel urbano, sem oposição, por mais de cinco anos, fazem jus ao domínio do
bem. (TRF 4ª R. - AC 1998.04.01.092929-3 - RS - 4ª T. - Rel. Juiz Edgard A.
Lippmann Júnior - DJU 06.12.2000 - p. 502)".
E mais:
USUCAPIÃO ESPECIAL - IMÓVEL URBANO - ART. 183 - CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 -
ADMISSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO - USUCAPIÃO URBANO ESPECIAL - APARTAMENTO
CONSTRUÍDO EM ÁREA URBANA - Entendimento de que essa modalidade aquisitiva da
propriedade só se aplica ao terreno. Provimento do apelo. Admissibilidade do
processamento. A Constituição da República admite a aquisição através de
USUCAPIÃO urbano da área de terra não excedente a duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por quem a possuir como sua, ininterruptamente e sem oposição por
cinco anos, mas condiciona a sua finalidade a que seja utilizada como moradia
própria ou da Família do possuidor. fica evidente, assim, o intuito do
legislador constituinte em possibilitar a aquisição da propriedade através dessa
modalidade especial de USUCAPIÃO não só do terreno, mas, principalmente, do
imóvel construído, desde que o seja em área urbana em terreno que não exceda as
dimensões previstas, atendidos os demais requisitos. Tal conclusão se impõe
diante da finalidade traçada no texto constitucional, porque para que haja uma
moradia é necessário que exista uma construção no terreno. Provimento que se dá
ao apelo, para cassar a sentença extintiva do processo e determinar o seu
prosseguimento, a fim de possibilitar a demonstração de estarem presentes os
demais requisitos legais. (TJRJ - AC 5146/96 - Reg. 110697 - Cód. 96.001.05146 -
Capital - 10ª C Cív. - Rel. Des. Afrânio Sayão - J. 06.03.1997)".
Tendo em vista as decisões transcritas e que se requer sejam aplicadas ao caso
em exame, e ainda, considerando-se o entendimento jurisprudencial do Supremo
Tribunal Federal, segundo o qual:
"Súmula 237 - O usucapião pode ser argüido em defesa".
DOS PEDIDOS
Requer-se:
a) seja acolhida a presente exceção de usucapião;
b) seja suspensa a ação principal até o julgamento desta exceção;
c) seja declarada a ocorrência da prescrição aquisitiva em favor do Requerido;
d) seja julgada procedente a presente exceção;
e) seja julgada totalmente improcedente a ação de imissão de posse, nos termos
de julgado supratranscrito. ("AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. DEFESA. Cabe em defesa,
na ação de imissão de posse, alegar usucapião. A posse de imóvel mansa e
ininterrupta, com ânimo de dono, por 20 anos, sem justo título, configura
usucapião, caracteriza o "animus Domini" a função econômica e continuada,
realizada à vista de todo mundo. Sentença confirmada. (Ap. Cív. 38637- 1ª. C.
Cív. Porto Alegre, Rel. Des. Cristiano Graeff Júnior. j. 28.08.1981. Publ. na
RJTJRS 90/418)".
f) sendo de entendimento desse MM. Juízo, requer a intervenção do Ministério
Publico, a citação dos confinantes e dos réus ausentes, incertos e
desconhecidos, como também a cientificação das demais entidades previstas no §
3º, do art. 5º, da Lei 6.969/81.
g) seja o exceto condenado às penas cominadas à Litigância de má fé;
h) seja ainda o exceto condenado no pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios, que desde já se requer sejam arbitrados em 20% sobre o
valor da causa e demais ônus da sucumbência.
Requer desde já o deferimento de todas as provas em direito admitidas, em
especial juntada de novos documentos, oitiva de testemunhas, se necessário,
perícia e tudo mais que se fizer necessário a um firme julgamento.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]