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Petição - Civil e processo civil - Embargos à execução da ação de execução de aluguéis


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EMBARGOS À EXECUÇÃO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ___________ - ___

Embargos do Devedor

Apenso ao processo nº

___________ e ___________, já qualificados nos autos do processo em epígrafe, por seus advogados signatários, vem, mui respeitosamente a presença de V. Exª propor:

EMBARGOS À EXECUÇÃO - Ação de Execução de Aluguéis e Encargos de Locação movida por ___________, também já qualificada, com amparo no Art. 745 do CPC, pelos fatos e fundamentos que seguem.

I - DA EXECUÇÃO:

1. Os Embargantes estão sendo executados como fiadores de uma relação locatícia havida entre a Embargada e a empresa ___________ Ltda, de propriedade dos mesmos.

2. Segundo a inicial, embora tenha havido a rescisão contratual, teriam restado impagos os aluguéis de dezembro/2001, janeiro e fevereiro de 2002 e quatro dias de março de 2002, bem como os encargos condominiais de fevereiro e março.

3. Por este fato, a Embargada ingressou com ação judicial para cobrar os referidos valores bem como uma multa equivalente a três meses de aluguel, que teria sido estipulada como cláusula penal por ocasião da prática de infração.

II - DA LOCATÁRIA:

4. A ___________ Ltda é uma empresa que atua no ramo do comércio de materiais fotográficos e revelações de filmes e fotografias, ou seja, no setor da economia (secundário) que mais vem sofrendo com a instabilidade econômica que perdura no Brasil.

5. Nos seus mais de 30 anos de mercado, nunca havia passado por uma crise tão violenta que a obrigou a renegociar dívidas, parcelar impostos e reestruturar seu gerenciamento.

6. De qualquer forma, a empresa mantém-se atuando, embora de forma cautelosa, para evitar maiores riscos à sua integridade econômica e financeira.

7. Na atividade desenvolvida pela empresa, assim como no comércio em geral, uma das estratégias de mercado é produzir ganhos através de maior volume de vendas com preços menores, o que garante, inclusive, maior poder de negociação com os fornecedores.

8. No contrato de aluguel firmado com a Embargada, a ___________ apostou em um ponto de comércio no centro da cidade de ___________, visando ampliar suas possibilidades de negócio, seguindo o raciocínio acima descrito.

9. Contudo, referido ponto comercial mostrou-se incapaz de se sustentar e de trazer o retorno planejado pela direção da empresa, tendo sido desativado em ___ de janeiro de 2002 através da entrega do aviso à Imobiliária, denunciando a locação, com os 30 dias de antecedência que prevê a Lei 8.245/91.

10. O contrato de aluguel firmado com a Embargada previa um prazo determinado de duração de um ano, passando a indeterminado, caso a Locatária permanecesse no imóvel ao final deste período.

11. A Empresa / Locatária cumpriu integralmente as obrigações assumidas no contrato de locação durante seu prazo inicial, bem como obedeceu ao prazo de denúncia previsto para contratos com prazo indeterminado, embora já estivesse tendo prejuízos com a filial instalada naquele imóvel (doc. 01 a 11).

12. Além disso, os custos de desinstalação da loja contribuíram para agravar os prejuízos, que nem as festas de final de ano serviram para amenizar.

13. Mesmo assim, cingida de prejuízos e dificuldades, a Empresa / Locatária não olvidou de seus compromissos e obrigações, propondo-se a efetuar o pagamento dos valores remanescentes do contrato de aluguel, de forma parcelada, que era sua única possibilidade.

14. Entretanto, a Embargada não aceitou sua oferta, exigindo, além dos mencionados valores, uma multa equivalente a 3 meses de aluguel o que correspondia a praticamente o mesmo valor que restava inadimplido.

15. Se já estava difícil para a Empresa / Locatária efetuar o pagamento dos valores atrasados, impossível ficou depois de cobrada a desproporcional multa a que alude a Embargada.

III - DA MULTA:

16. A multa cobrada pela Embargada - R$ ______ (dívida de R$ ______) extrapola em muito os limites do razoável e do proporcional, em considerando a espécie contratual e as circunstâncias fáticas da relação obrigacional.

17. No presente caso, como o contrato não previu expressamente a multa decorrente da mora da Locatária (cláusula 2ª, §1º), apenas os juros e o índice de correção monetária, a Embargada aplicou a penalidade - cláusula penal - ordinariamente reservada para outras infrações contratuais, como penalidade pela mora no pagamento dos aluguéis.

18. A cláusula penal é regulada pelo Código Civil de 2002 em seus artigos 408 a 416, dispondo o art. 413:

"A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

19. Embora a matéria de multa pela mora seja regra dispositiva nas relações locatícias, não se lhe aplicando o CDC (2%), a jurisprudência tem aceito multa de mora em torno de 10% para o caso de inadimplemento em contratos de locação.

20. Seguem alguns arestos neste sentido:

TJRS - LOCAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICÁVEL A REDUÇÃO DA MULTA PACTUADA EM 10% PARA 2% SOBRE O VALOR DA PRESTAÇÃO, CONSOANTE ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL MAJORITÁRIO.

O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável às relações locatícias, regradas pela Lei nº 8.245/91. A lei do inquilinato é posterior ao CDC e específica às locações. No entanto, cabível a redução da multa para o percentual de 10%, quando o locativo alcança valor elevado, pois atende o caráter punitivo que lhe é ínsito e em conformidade com a realidade econômica do país.

Ademais, deve ser levado em consideração o caráter adesivo do ajuste, em formulário padronizado, cujas cláusulas já estão previamente dispostas pela imobiliária, o que diminui sensivelmente a autonomia da vontade dos fiadores ao aderir ao contrato.

Apelação parcialmente provida.

(Apelação Cível nº 70002779668, 16ª Câmara Cível do TJRS, Rel. Des. Paulo Augusto Monte Lopes. j. 08.08.2001)

TJRS - LOCAÇÃO DE TELEFONE. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E CONTAS TELEFÔNICAS. INFRAÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. MORA. MULTA DE TRÊS VEZES O VALOR DO ALUGUEL. INAPLICÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE DUPLA INCIDÊNCIA DE MULTAS.

Descabe a aplicação da cláusula do contrato que estabelece a cobrança de multa de três vezes o valor do aluguel, quando a única falta cometida pelo locatário foi o não pagamento dos locativos. Hipótese em que somente é cabível a multa de cunho moratório. Da mesma forma, descabe a cobrança de conta telefônica referente a período posterior ao corte da linha telefônica.

Desprovido o recurso de Apelação e parcialmente provido o Recurso Adesivo.

(Apelação Cível nº 70001094523, 15ª Câmara Cível do TJRS, Rel. Des. Ricardo Raupp Ruschel. j. 20.12.2000)

TJRS - LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DE ALUGUEL E ENCARGOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Incabível a cobrança de três meses de aluguel, prevista como cláusula penal geral para qualquer infração contratual, por faltar justificativa, uma vez que há pactuação específica para o inadimplemento de 10% sobre o débito.

Ademais, a devolução do imóvel ocorreu justamente pela impossibilidade do inquilino arcar com aluguéis e encargos, incabível a cumulação da multa moratória com a cláusula penal indenizatória.

Apelação parcialmente provida.

(Apelação Cível nº 70002714624, 16ª Câmara Cível do TJRS, Canela, Rel. Des. Paulo Augusto Monte Lopes. j. 27.06.2001)

STJ - RESP - DIREITO CIVIL - LOCAÇÃO - MULTA - PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE.

A multa se refere ao acordo de vontades que, sabido, projeta-se no tempo. Cumpre ponderar o princípio da proporcionalidade, exigência de justiça material. Inadequado tratar igualmente quem não cumpriu o contrato, desde o primeiro aluguer, ao que somente o fez parcialmente. Ademais, a sanção pecuniária alcança qualquer inadimplemento. Se restrito a um fato (não pagamento, por exemplo), há de ser devidamente proporcionalizada. Caso contrário, restar-se-á a análise unicamente formal.

(Recurso Especial nº 204400/SP, 6ª Turma do STJ, Rel. Min. Luiz Vicente Cernicchiaro. j. 30.06.1999, Publ. DJU 23.08.1999 p. 168)

21. Tendo a Empresa / Locatária cumprido todas as obrigações durante o prazo determinado do contrato, falhando apenas após o mesmo ter se convertido em prazo indeterminado, necessária se faz a redução da multa nos termos apresentados para no máximo 10% sobre o débito.

ISTO POSTO, requerem os Embargantes:

a) o recebimento destes embargos e regular processamento, julgando-se, ao final totalmente procedentes para, nos termos do art. 413 do NCC, reduzir a parcela da multa cobrada na execução (R$ ______) para, no máximo, 10% do débito;

b) seja intimada a Embargada para se manifestar, querendo, acerca dos embargos propostos;

c) a produção de todas as provas em direito admitidas;

d) a condenação da Embargada nos ônus sucumbenciais e nos honorários advocatícios;

Valor da causa: R$ ______

Termos em que

Pede e Espera Deferimento.

___________, ___ de ___________ de 20__.

p.p. ___________

OAB/


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