EMBARGOS À EXECUÇÃO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE
___________ - ___
Embargos do Devedor
Apenso ao processo nº
___________ e ___________, já qualificados nos autos do processo em epígrafe,
por seus advogados signatários, vem, mui respeitosamente a presença de V. Exª
propor:
EMBARGOS À EXECUÇÃO - Ação de Execução de Aluguéis e Encargos de Locação
movida por ___________, também já qualificada, com amparo no Art. 745 do CPC,
pelos fatos e fundamentos que seguem.
I - DA EXECUÇÃO:
1. Os Embargantes estão sendo executados como fiadores de uma relação
locatícia havida entre a Embargada e a empresa ___________ Ltda, de propriedade
dos mesmos.
2. Segundo a inicial, embora tenha havido a rescisão contratual, teriam
restado impagos os aluguéis de dezembro/2001, janeiro e fevereiro de 2002 e
quatro dias de março de 2002, bem como os encargos condominiais de fevereiro e
março.
3. Por este fato, a Embargada ingressou com ação judicial para cobrar os
referidos valores bem como uma multa equivalente a três meses de aluguel, que
teria sido estipulada como cláusula penal por ocasião da prática de infração.
II - DA LOCATÁRIA:
4. A ___________ Ltda é uma empresa que atua no ramo do comércio de materiais
fotográficos e revelações de filmes e fotografias, ou seja, no setor da economia
(secundário) que mais vem sofrendo com a instabilidade econômica que perdura no
Brasil.
5. Nos seus mais de 30 anos de mercado, nunca havia passado por uma crise tão
violenta que a obrigou a renegociar dívidas, parcelar impostos e reestruturar
seu gerenciamento.
6. De qualquer forma, a empresa mantém-se atuando, embora de forma cautelosa,
para evitar maiores riscos à sua integridade econômica e financeira.
7. Na atividade desenvolvida pela empresa, assim como no comércio em geral,
uma das estratégias de mercado é produzir ganhos através de maior volume de
vendas com preços menores, o que garante, inclusive, maior poder de negociação
com os fornecedores.
8. No contrato de aluguel firmado com a Embargada, a ___________ apostou em
um ponto de comércio no centro da cidade de ___________, visando ampliar suas
possibilidades de negócio, seguindo o raciocínio acima descrito.
9. Contudo, referido ponto comercial mostrou-se incapaz de se sustentar e de
trazer o retorno planejado pela direção da empresa, tendo sido desativado em ___
de janeiro de 2002 através da entrega do aviso à Imobiliária, denunciando a
locação, com os 30 dias de antecedência que prevê a Lei 8.245/91.
10. O contrato de aluguel firmado com a Embargada previa um prazo determinado
de duração de um ano, passando a indeterminado, caso a Locatária permanecesse no
imóvel ao final deste período.
11. A Empresa / Locatária cumpriu integralmente as obrigações assumidas no
contrato de locação durante seu prazo inicial, bem como obedeceu ao prazo de
denúncia previsto para contratos com prazo indeterminado, embora já estivesse
tendo prejuízos com a filial instalada naquele imóvel (doc. 01 a 11).
12. Além disso, os custos de desinstalação da loja contribuíram para agravar
os prejuízos, que nem as festas de final de ano serviram para amenizar.
13. Mesmo assim, cingida de prejuízos e dificuldades, a Empresa / Locatária
não olvidou de seus compromissos e obrigações, propondo-se a efetuar o pagamento
dos valores remanescentes do contrato de aluguel, de forma parcelada, que era
sua única possibilidade.
14. Entretanto, a Embargada não aceitou sua oferta, exigindo, além dos
mencionados valores, uma multa equivalente a 3 meses de aluguel o que
correspondia a praticamente o mesmo valor que restava inadimplido.
15. Se já estava difícil para a Empresa / Locatária efetuar o pagamento dos
valores atrasados, impossível ficou depois de cobrada a desproporcional multa a
que alude a Embargada.
III - DA MULTA:
16. A multa cobrada pela Embargada - R$ ______ (dívida de R$ ______)
extrapola em muito os limites do razoável e do proporcional, em considerando a
espécie contratual e as circunstâncias fáticas da relação obrigacional.
17. No presente caso, como o contrato não previu expressamente a multa
decorrente da mora da Locatária (cláusula 2ª, §1º), apenas os juros e o índice
de correção monetária, a Embargada aplicou a penalidade - cláusula penal -
ordinariamente reservada para outras infrações contratuais, como penalidade pela
mora no pagamento dos aluguéis.
18. A cláusula penal é regulada pelo Código Civil de 2002 em seus artigos 408
a 416, dispondo o art. 413:
"A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do
negócio."
19. Embora a matéria de multa pela mora seja regra dispositiva nas relações
locatícias, não se lhe aplicando o CDC (2%), a jurisprudência tem aceito multa
de mora em torno de 10% para o caso de inadimplemento em contratos de locação.
20. Seguem alguns arestos neste sentido:
TJRS - LOCAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICÁVEL A REDUÇÃO DA
MULTA PACTUADA EM 10% PARA 2% SOBRE O VALOR DA PRESTAÇÃO, CONSOANTE ENTENDIMENTO
JURISPRUDENCIAL MAJORITÁRIO.
O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável às relações locatícias,
regradas pela Lei nº 8.245/91. A lei do inquilinato é posterior ao CDC e
específica às locações. No entanto, cabível a redução da multa para o percentual
de 10%, quando o locativo alcança valor elevado, pois atende o caráter punitivo
que lhe é ínsito e em conformidade com a realidade econômica do país.
Ademais, deve ser levado em consideração o caráter adesivo do ajuste, em
formulário padronizado, cujas cláusulas já estão previamente dispostas pela
imobiliária, o que diminui sensivelmente a autonomia da vontade dos fiadores ao
aderir ao contrato.
Apelação parcialmente provida.
(Apelação Cível nº 70002779668, 16ª Câmara Cível do TJRS, Rel. Des. Paulo
Augusto Monte Lopes. j. 08.08.2001)
TJRS - LOCAÇÃO DE TELEFONE. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E CONTAS
TELEFÔNICAS. INFRAÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. MORA. MULTA DE TRÊS VEZES O
VALOR DO ALUGUEL. INAPLICÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE DUPLA INCIDÊNCIA DE MULTAS.
Descabe a aplicação da cláusula do contrato que estabelece a cobrança de
multa de três vezes o valor do aluguel, quando a única falta cometida pelo
locatário foi o não pagamento dos locativos. Hipótese em que somente é cabível a
multa de cunho moratório. Da mesma forma, descabe a cobrança de conta telefônica
referente a período posterior ao corte da linha telefônica.
Desprovido o recurso de Apelação e parcialmente provido o Recurso Adesivo.
(Apelação Cível nº 70001094523, 15ª Câmara Cível do TJRS, Rel. Des. Ricardo
Raupp Ruschel. j. 20.12.2000)
TJRS - LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DE ALUGUEL E ENCARGOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
Incabível a cobrança de três meses de aluguel, prevista como cláusula penal
geral para qualquer infração contratual, por faltar justificativa, uma vez que
há pactuação específica para o inadimplemento de 10% sobre o débito.
Ademais, a devolução do imóvel ocorreu justamente pela impossibilidade do
inquilino arcar com aluguéis e encargos, incabível a cumulação da multa
moratória com a cláusula penal indenizatória.
Apelação parcialmente provida.
(Apelação Cível nº 70002714624, 16ª Câmara Cível do TJRS, Canela, Rel. Des.
Paulo Augusto Monte Lopes. j. 27.06.2001)
STJ - RESP - DIREITO CIVIL - LOCAÇÃO - MULTA - PRINCÍPIO DA
PROPORCIONALIDADE.
A multa se refere ao acordo de vontades que, sabido, projeta-se no tempo.
Cumpre ponderar o princípio da proporcionalidade, exigência de justiça material.
Inadequado tratar igualmente quem não cumpriu o contrato, desde o primeiro
aluguer, ao que somente o fez parcialmente. Ademais, a sanção pecuniária alcança
qualquer inadimplemento. Se restrito a um fato (não pagamento, por exemplo), há
de ser devidamente proporcionalizada. Caso contrário, restar-se-á a análise
unicamente formal.
(Recurso Especial nº 204400/SP, 6ª Turma do STJ, Rel. Min. Luiz Vicente
Cernicchiaro. j. 30.06.1999, Publ. DJU 23.08.1999 p. 168)
21. Tendo a Empresa / Locatária cumprido todas as obrigações durante o prazo
determinado do contrato, falhando apenas após o mesmo ter se convertido em prazo
indeterminado, necessária se faz a redução da multa nos termos apresentados para
no máximo 10% sobre o débito.
ISTO POSTO, requerem os Embargantes:
a) o recebimento destes embargos e regular processamento, julgando-se, ao
final totalmente procedentes para, nos termos do art. 413 do NCC, reduzir a
parcela da multa cobrada na execução (R$ ______) para, no máximo, 10% do débito;
b) seja intimada a Embargada para se manifestar, querendo, acerca dos
embargos propostos;
c) a produção de todas as provas em direito admitidas;
d) a condenação da Embargada nos ônus sucumbenciais e nos honorários
advocatícios;
Valor da causa: R$ ______
Termos em que
Pede e Espera Deferimento.
___________, ___ de ___________ de 20__.
p.p. ___________
OAB/