Ação de indenização ante ao atraso na entrega de imóvel adquirido de construtora, além da apresentação de vários defeitos de construção.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO
em face de
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir
aduzidos.
DOS FATOS
Em data de ...... as partes assinaram Contrato Particular de Compra e Venda de
Imóvel (doc. 02), referente ao apartamento de n.º ... do Edifício ....... e sua
respectiva fração ideal de terreno.
O Contrato de Compra e Venda especifica as características do imóvel, valor e
condições de pagamento, estabelecendo multas para a hipótese de descumprimento
do contrato ou atraso no pagamento por parte do compromissário.
Os autores efetuaram o primeiro pagamento do Contrato, na data de assinatura do
mesmo, no valor de R$......, como se comprova pelo RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO E
PRINCÍPIO DE PAGAMENTO (Doc. 03), cumprindo os AA. a sua obrigação nas datas
convencionadas, consistente na liquidação do débito remanescente, no valor de
CR$ .....
Por ocasião da assinatura do Contrato de Compra e Venda a obra já estava em
andamento e a cláusula décima primeira, no espaço destinado a data de conclusão
do empreendimento não foi preenchida, ficando, à primeira vista sem data de
entrega.
Ocorre, que mesmo não tendo sido inserida no instrumento contratual a data de
entrega, certamente devido a esquecimento, é certo que a Ré prometeu
publicamente fazer a entrega do prédio no mês de ........, segundo se constata
através da propaganda (Doc. .....) veiculada pela própria Construtora
.............. Ltda em jornais de circulação local, Jornal ........ -
Publicações de ......., entre outras (doc.............).
Entretanto o imóvel somente foi entregue e ainda com vários problemas, portanto,
incompleto para o uso em data de ............, o que significou atraso de 40
meses da data prevista para entrega, como se constata do Termo de Recebimento
(doc.......), no qual foram feitas as seguintes ressalvas: "1-Não feita a troca
de misturador do tanque da área de serviço, já solicitada anteriormente (peça
com defeito); 2. Infiltração nas paredes do banheiro da suite 2, aparentes há
mais de 1 (um) ano; 3. Infiltração nas paredes do banheiro da suíte do casal. As
manchas continuam aparentes; 4. Infiltração de água na área do living na parte
superior da janela."
Os problemas de infiltração de água eram de conhecimento da Construtora há mais
de um ano, pois nas visitas que os requerentes faziam à obra constataram várias
irregularidades de construção e reclamaram à Construtora, de modo que as manchas
nas paredes do BWC da Suíte n.º 2 e no BWC da Suíte do Casal eram conhecidas e
continuaram aparentes, bem como a infiltração de água pela parte superior da
janela do Living.
Em ......... os autores reclamaram através de carta e informaram à Ré (doc. 13),
os danos causados no apartamento em questão quando da reforma autorizada pela
própria Construtora no apartamento do 21º andar do Edifício, na busca de uma
solução viável, em face à urgência no conserto exigida pelas infiltrações de
água.
A Ré considerou "inaugurada" a conclusão do edifício em.... 1994, porém
continuava inacabada, o que motivou os Requerentes a enviar a citada
correspondência descrevendo os problemas e a necessidade de mudança urgente para
o apartamento em questão, pois além de impossibilitar a geração de renda com o
imóvel em que moravam (locação), estavam com móveis de diversos ambientes,
principalmente da cozinha, prontos para serem instalados.
Afora os prejuízos oriundos pelo atraso na entrega do imóvel, que foi suportado
pelos compradores no período de ...... até a data do Termo de Recebimento do
Imóvel em ............, ou seja, 40 meses, há que se relatar alguns fatos
constrangedores ocorridos que demonstram o descaso da Construtora Ré com os AA.,
como o decorrente das modificações efetuadas pela Construtora no apartamento do
21º andar, em especial na parte hidráulica dos banheiros, que ocasionou o
estrago completo de todo o teto de gesso, necessitando refazer totalmente, bem
como danificação dos espelhos, boxes, sendo que o último boxe (suíte do casal)
só foi substituído definitivamente no mês de .........
Ressalte-se, inclusive, que grande parte das modificações efetuadas no
apartamento do 21º se deram através do apartamento dos autores, que naquele
momento já se encontrava parcialmente pronto, o que ocasionou maior atraso na
entrega.
Os danos causados pela reforma citada, geraram outros, quando da necessidade de
consertá-los e até hoje continuam aparecendo e gerando prejuízos, tanto que a
bancada de granito do BW de circulação somente foi substituída em .....
Há que ressaltar também que novos problemas construtivos ocorreram no decorrer
do período e, ainda que comunicada, a Construtora não deu a atenção merecida,
como ocorreu, por exemplo quando da infiltração de água no teto e paredes da
cozinha que demandou, inclusive, em troca da janela danificada por vazamento, e,
embora tendo conhecimento, a Construtora somente tomou providências
aproximadamente 4 meses depois, após excessiva insistência dos requerentes.
Ressalte-se que até hoje perdura a infiltração de águas pluviais nas janelas do
living, e ainda sem solução definitiva.
Outrossim, antes mesmo da entrega do imóvel aos AA. a Construtora já lhes
enviava mensalmente as taxas de despesas referentes ao Condomínio do Edifício,
os quais sempre na expectativa da conclusão da obra, acabaram sendo pagas
indevidamente pois a responsabilidade por todas as despesas condominiais
enquanto não é entregue o imóvel é da construtora, conforme comprovantes dos
meses de ........ a ............. (Doc.......), no valor total de R$ .........
A Ré se recusou a efetuar o pagamento do IPTU do imóvel referente ao ano de
........ (doc.....), obrigando os autores arcarem com os ônus de IPTU de um
imóvel ainda não entregue, no valor de R$ ...
Decorridos 35 meses da data prevista para entrega do imóvel o descaso
prosseguia, uma vez que a Construtora autorizava os demais compradores a
efetuarem incansáveis reformas internas em seus apartamentos, verdadeiras
demolições, que ocasionaram novos estragos, tais como rachaduras nas paredes, no
teto de gesso e desalinhamento das portas dos móveis colocados e das molduras.
O impacto das demolições e reformas ocorridas nos apartamentos do 22º e 23º
andares ocasionaram novas rachaduras no teto de gesso do apartamento dos
autores, necessitando novamente de lixamento, conserto e retoques de pintura,
que ainda geraram despesas com papelões e plásticos (Doc......), para proteger o
piso, as janelas, as portas e a parte dos móveis já instalados no imóvel, além
do pagamento de diarista para manter o apartamento relativamente limpo, no
período de ...... a ......... de ......., no valor de R$ ..........., conforme
recibos (Doc.......).
Esclareça-se ainda, que as providências com relação ao apartamento dos novos
compradores, foram tomadas de imediato pela Construtora, que deixava o
apartamento dos autores, o primeiro comprador, à margem de qualquer atenção
quanto aos serviços, tanto que quando da primeira pintura do imóvel (início do
mês de .........) os pintores foram retirados pelo Sr......., ex-mestre da obra,
para atenderem outro apartamento, obrigando os autores a contratarem serviço
particular para este fim (docs.......).
Todos os danos e manutenções ocasionaram a necessidade da substituição do piso
de madeira, reiteradamente solicitado à Construtora, sem êxito, obrigando os
autores a contratarem serviço particular de colocação (doc......), bem como a
compra de material (Docs......) para a substituição urgente do mesmo, uma vez
que se fazia necessária a montagem do mobiliário.
Os prejuízos alcançaram, ainda, os móveis dos autores, que em virtude da data de
entrega do apartamento prevista para ...., há muito estavam prontos e
parcialmente montados, de modo que a infiltração constante de águas pluviais,
bem como as constantes manutenções no apartamento acabaram por danificá-los. Em
duas ocasiões os armários embutidos do escritório, feitos em madeira de mogno,
aglomerado e chapas de compensado, sofreram descolamento e apodrecimento, devido
ao freqüente contato com águas das chuvas, através das infiltrações ocorridas
pela floreira, como se percebe pelas fotografias (docs.......). Houve, então, a
necessidade de retirada, conserto e montagem dos armários, o que gerou novas
despesas para os requerentes, as quais totalizaram (incluindo mão de obra e
material das duas manutenções) R$ .........., conforme Notas Fiscais nºs .....
(doc........).
A infiltração de águas pluviais na Suíte 2 danificou o revestimento de tecido da
parede, tornando-o inutilizável como se percebe pelas fotografias (Docs......),
sendo necessária a substituição de parte do mesmo, conforme Notas Fiscais nºs
.......
DO DIREITO
A motivação para a presente ação decorre de dois aspectos preponderantes: atraso
na entrega do apartamento e os problemas oriundos vários defeitos da obra e de
sua má administração.
Dispõe o Art. 186 do Código Civil.
"Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilícito."
A responsabilidade da Ré pela reparação dos danos na espécie é inquestionável,
seja pelos problemas da qualidade da construção, seja pelo atraso na entrega da
obra no prazo prometido, gerando danos emergentes e lucros cessantes, de
conformidade com os arts. 389 e 402, do Código Civil "verbis":
"Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e
atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e
honorários de advogado."
"Salvos as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao
credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou
de lucrar."
Os primeiros (danos emergentes) são provenientes dos erros construtivos em toda
a sua amplitude, desde a omissão à negligência em realizar a obra com qualidade
e os cuidados indispensáveis, segundo foi amplamente demonstrado.
A ausência de qualidade na finalização da obra, que, entre outros, apresentou
defeitos de vedação nas floreiras, ocasionando infiltrações constantes, geraram
como fartamente se demonstrou prejuízos diversos aos autores. As diversas
manutenções pelas quais o apartamento passou vêm demonstrar a falta de qualidade
com o acabamento da obra em geral, que, inquestionavelmente atrasada, ainda foi
entregue fora dos padrões de qualidade divulgados pela Construtora, quando da
veiculação de publicidade para a venda das unidades do Edifício, fora dos
padrões contratados e dos padrões que se espera de um imóvel do potencial e do
valor do imóvel em questão.
São evidentes os danos emergentes da falta de qualidade, das imperfeições e da
conclusão tardia da obra e prova disso são os citados móveis, que não sofreriam
qualquer tipo de desgaste se o apartamento fosse entregue no prazo avençado, e
em perfeitas condições, tampouco o teto de gesso ou o piso em madeira do
apartamento sofreriam dano se a qualidade da obra fosse realizada tal como
estabelecida.
O eminente Professor Hely Lopes Meirelles, em sua obra O Direito de Construir,
ensina, "in verbis":
"A responsabilidade específica do construtor, pela execução da obra, surge com a
celebração do contrato de construção e só termina com o fiel cumprimento do
ajuste e entrega da obra perfeita, sólida e segura. (omissis)
Ainda:
"Encontra-se o construtor em descumprimento contratual quando:
a) (omissis)
Mas, ainda que a obra esteja pronta, havendo "a falta das qualidades essenciais
para o uso normal ou das essenciais descritas no contrato, será motivo
suficiente para qualificar a inexecução como própria ou absoluta.
b) Executa defeituosamente a obra. Esta é uma forma de inexecução imprópria,
posto que o construtor executou a obra, mas não obedeceu às cláusulas
estipuladas no contrato ou deixou de atender aos princípios básicos da arte de
construir." (LEITE, Iolanda Moreira. Responsabilidade Civil - Doutrina e
Jurisprudência. Editora Saraiva. 1984. pág. 134)
Também é flagrante o direito dos AA. aos lucros cessantes ante o notório
prejuízo causado pelo atraso na entrega do apartamento pois ficaram privados de
utilizaram o imóvel novo, e de locar o imóvel em que estavam residindo ou de ter
realizado negócio imobiliário de venda ou troca. O fato é que com todo o atraso
ficaram impossibilitados de tornar rentável o bem e de usufruírem do apartamento
que adquiriram da Ré. E se estivessem os requerentes pagando aluguel? A situação
é idêntica.
Que não se alegue que o contrato não havia prazo porque a ampla publicidade
veiculada através da imprensa escrita foi taxativa no sentido de que a obra
estaria concluída em ............ A propaganda feita pela Ré obrigou-a a cumprir
o prometido conforme estabelece o art. 30, da Lei n.º 8.137/90 (Código de
Proteção ao Consumidor), que preceitua:
"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer
forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou
apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e
integra o contrato que vier a ser celebrado."
O Contrato de Compra e Venda elaborado entre Compromitente e Compromissário, com
cláusulas que caracterizam o imóvel, estabelecem valores e condições, gera o
nexo de causalidade necessário para responsabilizar a parte faltante pelos danos
advindos do descumprimento, ou cumprimento defeituoso do mesmo, surgindo, dessa
forma, a nítida obrigação de indenizar.
Na espécie, indiscutível o descumprimento do contrato por parte da Promitente
Vendedora ou seja, da Construtora ..............., de modo que incidiu ela em
ação culposa, e também em omissão voluntária, que causou vários danos.
Em seu comentário sobre o atraso na entrega da obra e da responsabilidade do
construtor, publicado na edição de 06/11/95, pág. 22, do Jornal Gazeta do Povo,
o Juiz Lauro Laertes de Oliveira enuncia:
"Frequentemente nos tribunais ações de indenização promovidas por adquirentes de
imóveis em construção, principalmente apartamentos ou do dono da obra na
construção por empreitada, quando o proprietário do terreno contrata o
construtor para realizar determinada obra e a discussão gira em torno do atraso
na entrega da mesma. Vale dizer, o descumprimento do contrato neste aspecto por
parte do construtor.
Indubitável o direito do adquirente de imóvel em construção ou do dono da obra -
na construção por empreitada - em haver os danos suportados pelos atraso na
entrega da obra e de responsabilidade do promitente vendedor ou construtor.
O art. 389 do Código civil edita: "Não cumprida a obrigação, responde o devedor
por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, e honorários de advogado."
O atraso na entrega traz prejuízos ao adquirente do imóvel ou dono da obra,
considerando que se recebesse na data aprazada deixaria de pagar aluguel ou
obteria rendimento com o imóvel, se o intuito fosse efetuar locação. Daí
evidente o direito de pleitear indenização correspondente ao valor do aluguel
que vem pagando a terceiro ou do valor do aluguel que obteria com a locação do
novo imóvel, conforme o caso."
Corrobora a jurisprudência específica:
"AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA - apartamento adquirido pelos autores da Construtora Ré - Autos de
antecipação de provas (em apenso) esclarecendo a extensão dos defeitos graves na
obra nova. Responsabilidade pela mora contratual atribuída à Ré, que procedeu a
entrega das chaves com 7 (sete) meses de atraso - Ação procedente - Recurso
desprovido." (Ac. n.º 10713 - 1ª Câm. Cível - Des. Carlos Raitani, un. - julg.
em 26/10/94).
E ainda:
"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO COMPROMISSADO À VENDA -
CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADO - PEDIDO PROCEDENTE - APELAÇÃO
DESPROVIDA. Se a construtora, na condição de promitente vendedora,
comprometeu-se a entregar o imóvel em julho de 1990 e não o fez, alegando em sua
defesa a ocorrência de caso fortuito ou motivo de força maior, incumbe a ela o
ônus da prova desse fato impeditivo ou modificativo do direito do autor (art.
333, II do CPC). Todavia, como não produziu prova satisfatória nesse sentido e
as chaves do apartamento só foram entregues em agosto de 1992, impunha-se a
procedência do pedido indenizatório correspondente ao período de atraso, em que
o compromissário comprador ficou privado de sua utilização, pelo que se nega
provimento ao recurso. " (Tribunal de Alçada do Paraná, Ac. n.º 10028 - 2ª Câm.
Cível - Juiz Domingos Ramina - un. - julg. em 23/02/94.
Resumo do danos emergentes:
- R$ ............. - Condomínio/95
- R$ ............. - Condomínio/96
- R$ ..............- IPTU/95
- R$ ............. - IPTU/96
- R$ ............. - Móveis
- R$ ............. - Tecido da parede
- R$ ............. - Mão de obra pintura
- R$ ............. - Material piso de madeira
- R$ ............. - Mão de obra piso de madeira
- R$ ............. - Diaristas
- R$ ............. - Material p/ proteção móveis
Total - R$................
Resumo dos lucros cessantes:
Alugueres do apartamento que residiam a partir de ..... à ...., cuja avaliação é
de R$ ....... por mês atualmente.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência o seguinte:
a) - a procedência da ação e a condenação da Ré no pagamento de indenização de
perdas e danos consistente nos dados emergentes e lucros cessantes a serem
apurados, acrescidos de juros de mora, correção monetária, honorários de
advogado no percentual contratual de 20% (cfr. cláusula 15ª do contrato), do
valor da condenação e despesas processuais.
b) - a citação da Ré, no endereço supra declinado, para, querendo, contestar a
presente, sob pena de não o fazendo, ser declarada revel, com fulcro no art. 319
do CPC.
c) - produção das provas em direito admitidas, principalmente a oitiva de
testemunhas, a juntada de documentos, depoimento pessoal do representante legal
da Ré, e perícia.
Dá-se à causa o valor de R$.....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]