Ação de execução de obrigação de fazer, para entrega de documentos para transferência de imóvel objeto de promessa de compra e venda.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
em face de
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ..... e ....., pessoa jurídica de direito privado,
inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com sede na Rua ....., n.º ....., Bairro
......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu
(sua) sócio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil),
profissional da área de ....., portador (a) do CIRG nº ..... e do CPF n.º .....,
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Em ...., na cidade de ...., as partes acima qualificadas firmaram contrato de
promessa de compra e venda de fração ideal de terreno e de construção de unidade
autônoma e incorporação de condomínio, no qual figuram como promitente-vendedora
e contratada a empresa .... (2ª requerida) e como compromissário-comprador e
contratante .... (autor).
O referido pacto tem por objeto a compra e venda da unidade autônoma
(apartamento) de nº .... (com a área total de .... m2) e da garagem de nº ...,
do imóvel constituído pelo Edifício de Apartamentos Residenciais ...., na Rua
.... nº ...., devidamente registrado sob o nº .... na .... Circunscrição
Imobiliária de ..... A incorporadora, ...., afirmou ser, a justo título, senhora
e legítima possuidora do imóvel objeto desta avença.
O preço foi avençado da seguinte forma:
· sinal de negócio (arras), no valor de R$ .... (....), pago em ....;
· prestação, a ser paga em favor da incorporadora, no montante de R$ ....
(....), adimplida em ....;
· financiamento junto ao Banco ...., na quantia de .... (....).
Através do contrato, a incorporadora comprometeu-se a vender o imóvel, livre e
desonerado, ao comprador, conforme disposto na cláusula "...." do referido
instrumento, onde lê-se: "A INCORPORADORA a justo título é senhora e legítima
possuidora do imóvel constituído EDIFÍCIO "....", Registro Geral nº .... da ....
Circunscrição de .....".
Ocorre que o objeto da avença já havia sido financiado anteriormente ao pacto
ora em questão ao Sr. ...., o que era de conhecimento da Construtora .... no
momento da venda do imóvel ao ora requerente. Resta claro que a incorporadora
vendeu imóvel que não lhe pertencia, posto que não era ao tempo do negócio
legítima possuidora.
Para efetivar o negócio com a transferência do financiamento ao novo adquirente,
a incorporadora ficou obrigada a providenciar e entregar a documentação
necessária ao ora peticionário, ...., no prazo de 30 (trinta) dias após a
assinatura do contrato.
No entanto, a Construtora não cumpriu com essa obrigação, não tendo fornecido os
documentos indispensáveis à transferência ao comprador no prazo acordado,
impedindo-o de efetivar a transferência do financiamento.
Restou impossibilitada, devido ao inadimplemento da requerida, a transferência
do imóvel para o novo adquirente, a averbação do contrato no Cartório de
Registro de Imóveis respectivo e, a princípio, todo o objeto da compra e venda.
Tendo em vista o inadimplemento, o autor encaminhou à requerida, em ....,
através do .... Cartório de Registro de Títulos e Documentos de ....,
notificação extrajudicial constituindo-a de pleno direito em mora, conforme o
disposto no artigo 960 do Código Civil. E, ainda, concedeu à inadimplente prazo
de 10 (dez) dias, a partir do recebimento, para fornecer os documentos
necessários para que procedesse à transferência junto à instituição financeira.
No entanto, até o presente momento, a notificada não se manifestou.
Assim, resta caracterizada a não satisfação, pelas devedoras, da obrigação
constante do contrato, nos termos e prazos legais.
DO DIREITO
Embasado no contrato firmado entre as partes e no inadimplemento das devedoras
com relação à obrigação de fazer a que se haviam comprometido, requer-se seja
determinado que as devedoras efetuem a entrega da documentação necessária à
efetivação da transferência da titularidade do financiamento, de acordo com a
disposição do artigo 461 do Código de Processo Civil brasileiro, abaixo
transcrito:
"Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou
não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o
pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente
ao do adimplemento.
(...)
§ 4º O juiz poderá, na hipótese do parágrafo anterior ou na sentença, impor
multa diária ao réu, independentemente do pedido do autor, se for suficiente ou
compatível com a obrigação, fixando-lhe prazo razoável para o cumprimento do
preceito."
A aplicação do dispositivo supra citado ao caso em tela é plenamente
justificável, estando ratificada por afirmação feita por Cândido Rangel
Dinamarco, ao comentá-lo, a qual também segue transcrita:
"O novo dispositivo tem dimensão suficiente para abranger todas as obrigações
específicas ocorrentes na vida das pessoas, seja as de origem legal, seja
contratual." ("A Reforma do Código de Processo Civil", 2ª ed., p. 149)
Aliás, quanto ao cabimento da execução específica nas obrigações de fazer,
cita-se o ensinamento dos Ilustres Professores Nelson Nery Junior e Rosa Maria
Andrade Nery, in "Código de Processo Civil Comentado", 2ª edição, p. 830:
"A norma ora analisada modifica o regime da execução de obrigação de fazer e não
fazer, repetindo praticamente o sistema instituído pelo CDC 84. Agora, portanto,
a regra do direito privado brasileiro - civil, comercial, do consumidor - quanto
ao descumprimento da obrigação de fazer ou não fazer é a execução específica,
sendo exceção a resolução em perdas e danos."
Ainda com relação ao tema, Cândido Rangel Dinamarco, na obra já citada, remete
ao grandioso Chiovenda:
"A idéia central é proporcionar a quem tem direito à situação jurídica final que
constitui objeto de uma obrigação específica precisamente aquela situação
jurídica final que ele tem o direito de obter (Chiovenda)"
E continua:
"Ao falar em tutela específica, Barbosa Moreira tem em vista "o conjunto de
remédios e providências tendentes a proporcionar àquele em cujo benefício se
estabeleceu a obrigação o preciso resultado prático atingível por meio do
adimplemento, isto é, a não-violação do direito ou do interesse tutelado". Se o
processo constitui instrumento para a realização do direito material" -
acrescenta -, "só se pode a rigor considerar plenamente eficaz a sua atuação
quando ele se mostre capaz de produzir resultado igual ao que se produziria se o
direito material fosse espontaneamente observado."
Para concluir:
"Conceder a tutela específica em sentença significa constituir ou desconstituir
uma situação jurídica, segundo os desígnios do direito material, ou condenar o
demandado ao fazer ou ao não-fazer a que estava obrigado. O objetivo é sempre a
obtenção do resultado prático que deveria ter sido produzido mediante o
adimplemento, ou seja, mediante a conduta do obrigado. As atividades
jurisdicionais, nesses casos, são substitutivas do adimplemento e, na medida do
possível, buscam realizar as situações finais desejadas pela ordem jurídica."
Requer-se, também, a imposição de multa aos devedores caso não venham a cumprir
a obrigação específica pleiteada, o que faz com supedâneo legal nos artigos 287,
461, § 4º e 645, do CPC, tema a respeito do qual Nelson Nery Junior e Rosa Maria
Andrade Nery tecem o seguinte comentário, p. 831, da obra acima citada:
"Deve ser imposta a multa, de ofício ou a requerimento da parte. O valor deve
ser significativamente alto, justamente porque tem natureza inibitória. O juiz
não deve ficar com receio de fixar o valor em quantia alta, pensando no
pagamento. O objetivo das astreintes não é obrigar o réu a pagar o valor da
multa, mas obrigá-lo a cumprir a obrigação na forma específica. A multa é apenas
inibitória. Deve ser alta para que o devedor desista de seu intento de não
cumprir a obrigação específica. Vale dizer, o devedor deve sentir ser preferível
cumprir a obrigação na forma específica a pagar o alto valor da multa fixada
pelo juiz."
"Art. 287. Se o autor pedir a condenação do réu a abster-se da prática de algum
ato, a tolerar alguma atividade, ou a prestar fato que não possa ser realizado
por terceiro, constará da petição inicial a cominação de pena pecuniária para o
caso de descumprimento da sentença."
"Art. 645. Na execução de obrigação de fazer ou não fazer, fundada em título
extrajudicial, o juiz, ao despachar a inicial, fixará multa por dia de atraso no
cumprimento da obrigação e a data a partir da qual será devida."
Finalmente, quanto à existência de título extrajudicial, in casu, o contrato
celebrado entre as partes, em anexo, é de grande relevância o ensinamento do
ilustre jurista Cândido Rangel Dinamarco:
"Além disso, o Código de Processo Civil passou a outorgar eficácia de título
executivo aos negócios extrajudiciais pelos quais as partes ajustem obrigações
de fazer ou de não-fazer. Esse ponto sempre foi muito controvertido, mas a lei
n. 8.953, de 13 de dezembro de 1.994, ao remodelar a lista de títulos
extrajudiciais contida no inciso II do art. 585, omitiu qualquer restrição e o
fez com o intuito declarado (na justificativa do projeto de lei) de propiciar a
inclusão de obrigações de toda natureza" (ob. cit., ps. 155-156).
DOS PEDIDOS
Diante do exposto e do mais que será certamente suprido pelo notório saber
jurídico de Vossa Excelência no decorrer da instrução da causa, requer-se:
a) a execução forçada e específica da obrigação, sem prejuízo de eventuais
perdas e danos, sendo as rés condenadas a fornecer ao autor a documentação
necessária à efetivação da transferência da titularidade do financiamento do
imóvel pactuado;
b) de acordo com o disposto no artigo 638 do CPC, seja assinado prazo às
devedoras para que cumpram a obrigação pactuada;
c) sejam citadas as requeridas, pela via postal, no endereço já apontado, para
satisfazer a obrigação executada, no prazo por Vossa Excelência determinado;
d) seja fixada, visando o cumprimento da obrigação na forma específica, multa a
ser imposta às devedoras por dia de atraso no cumprimento da obrigação e a data
a partir da qual será devida.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]