CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - FINANCIAMENTO - PROTESTO JUDICIAL
- CLÁUSULA ABUSIVA - RESCISÃO - LIMINAR - SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE .... ESTADO DO
....
.... (qualificação), portador da CI/RG nº .... e CNPF sob o nº ....,
residente e domiciliado na Comarca de .... Estado do ...., Al. .... nº .... -
ap. ...., vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por seu advogado e
procurador (instrumento procuratório incluso - Doc. ....), adiante assinado, com
o fim de propor
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E
DANOS E MULTA, COM PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS,
contra .... (qualificação), na pessoa de seu representante legal na Comarca de
...., pessoa jurídica de direito privado, com sede na Comarca de .... Estado do
.... na Rua ...., nº ...., inscrita no CNPJ sob o nº ...., o que faz com fulcro
nos artigos 1056 a 1061 CC; artigo 273 e 282 e seguintes CPC e, ainda, os
artigos 6ª, VI e VII, 53, 53, 84 da Lei nº 8.078/90 e demais disposições legais
aplicáveis à espécie e pelos fatos e fundamentos que passa a expor, para, ao
final, requerer:
I - As partes, em data de .... de .... de ...., firmaram Contrato de Promessa de
Compra e Venda de Unidade Imobiliária em construção com Financiamento, cujo
objeto é a unidade .... do empreendimento denominado "....", cujas
características, composições e complementos se acham descritos no item ....
"....", no documento firmado e já aludido (Doc. ....).
II - O preço total avençado para tal aquisição foi, à época de R$ .... (....), a
ser pago pelo Autor, conforme o contrato, nas seguintes condições:
VENCIMENTO VALOR CONTRATUAL
SINAL R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
..../..../.... R$ ....
III - O Autor efetuou os pagamentos, conforme pactuado, como bem se pode ver das
parcelas descritas abaixo, conforme reconhecido pela requerida:
DATA VALOR ATUALIZADO VALOR LÍQUIDO
SINAL R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
..../..../.... R$ .... R$ ....
IV - Em data de .... de .... de ...., as partes efetivaram um aditivo ao
contrato anteriormente firmado, alterando algumas parcelas de pagamento bem como
ficou mencionado que a data prevista para a entrega do imóvel, que seria,
inicialmente, em .... de .... de ...., passaria a ser a data de .... de .... de
.... Tal se fez em razão de a requerida, já prevendo que não poderia adimplir
com a sua obrigação de entregar o que prometera vender ao Autor, submeteu-se à
referida alteração de cláusula, o que já caracteriza, embora pactuado, com o
descumprimento do contrato principal, gerando ao adquirente, sem dúvida,
prejuízo material, ainda mais levando-se em conta que a data prorrogada é de
.... meses, sendo, sem dúvida, significativo, para aquele que planeja a ocupação
do imóvel no prazo inicialmente convencionado. De outro lado, há, também, fortes
indícios de que a obra não venha a ser entregue no prazo de ..../...., tendo em
vista o estado em que ainda se encontra, praticamente parada, o que se comprova
pelo quase inexistente movimento de operários no local, como constatou o Autor
(Doc. ....).
V - Na mesma época do aditivo, o Autor comunicou a Requerida que as parcelas
mensais não vinham sendo corrigidas conforme o pactuado, ou seja, pelos cálculos
da Construtora os valores pagos pelo Autor, não eram corrigidos da mesma forma
que o saldo devedor, o que, sem dúvida, estabeleceu larga defasagem entre os
valores efetivamente pagos e o saldo ainda a crédito da Construtora. Vale dizer,
que quanto mais parcelas quitava o Autor, maior ficava o seu saldo devedor. E,
destaque-se, que tal se dava - e ainda se dá - não pela aplicação do índice
pactuado no Contrato mas, sim, por cálculos efetivamente errados feitos pela
vendedora do imóvel.
VI - Tanto isto é verdade que, solicitada a fazer um demonstrativo ao comprador,
das parcelas pagas, com a devida correção, e o saldo devedor, da mesma forma, a
própria requerida, em tal demonstrativo deixou evidente a existência de
substancial diferença a favor do Autor, conforme se comprova do Doc. .... ora
acostado à presente (....).
VII - Em face da disparidade existente na modalidade de correção entre o saldo
devedor e as parcelas já pagas pelo Autor, este mandou efetuar cálculo por
profissional habilitado (Doc. ....), donde se conclui que: para correção do
saldo devedor, a Construtora utilizou-se do .... mais ....% ao mês de juros
simples, conforme o Contrato. Entretanto, ao atualizar os valore já pagos,
utiliza-se de índice próprio da Empresa, não reconhecido oficialmente e que não
é dado ao cliente a oportunidade de conhecer tal índice, ao qual denomina de
.... o que se vê no Doc. .... riscado para fins de não identificação.
Explica-se:
O dito índice ...., é inferior a inflação oficial do período, e que, via de
conseqüência, por óbvio, não atualiza de forma real, para os valores atuais as
quantias já pagas, isto é, o que já foi pago fica sempre defasado em relação a
realidade da própria moeda, conforme se vê, facilmente, do cálculo mandado
elaborar pelo Autor. Dali se pode verificar que, segundo o cálculo da
Construtora, é considerado como pagamento efetuado, a quantia de R$ ...., quando
os mesmos valores atualizados pelo fator judicial, como feito no cálculo mandado
elaborar, e que reflete a realidade econômica - muitas vezes, sendo abaixo da
inflação, até - verifica-se que o valor pago chega a R$ .... incluídos aí,
também os juros de ....% ao mês, donde se deduz uma diferença significativa de
aproximadamente ....% ou seja, em moeda corrente, R$ ....
VIII - Isto considerando-se a atualização das parcelas pagas, como feito pela
TR. A defasagem seria ainda maior, se utilizado o .... na correção dos valores
já pagos pelo comprador. Tais cálculos foram elaborados até .... de ....
IX - Com estes fatos, fica evidente o total desequilíbrio no Contrato, tratando,
de forma flagrante, a parte vendedora com tais vantagens e a parte compradora
com totais desvantagens, o que é reprovado pela Lei, conforme preceitua o artigo
51 § 1ª, da Lei nº 8.078/90, entre outros dispositivos.
"Art. 51:
§ 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
(...)
Inc. II - Restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do
contrato, de tal modo à ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual."
X - O Autor vem de há muito, tentando junto à Requerida, estabelecer negociação
a fim de se chegar aos valores exatos do financiamento, cujas conversações
iniciaram-se em data de ..../..../...., com os reiterados pedidos formulados por
escrito (Docs. .... a .....), sendo que até o momento não houve, ainda, solução
para o caso, não obstante a Empresa tenha, por várias vezes, admitido a
disparidade nos valores, pois que, como demonstrado, é inegável a diferença
entre o que pretende a Construtora e a realidade contratual, ou seja, os valores
pagos devem merecer o mesmo tratamento que o saldo devedor, para que se mantenha
o equilíbrio da avença e não se caracterize o locupletamento ilícito.
XI - Estranhamente, a requerida passou a argumentar - embora adiantadas as
negociações - uma série de dificuldades e empecilhos para solução amigável, nas
inúmeras reuniões já realizadas, até chegar ao ponto de tratar o Autor, seu
cliente, de forma até descortês, em dado momento, sempre na pessoa de seu .... -
...., Sr. ...., com quem vinham sendo realizados as negociações.
XII - De outro lado, inexplicada e inexplicavelmente, em data de ..../..../....
notificou extrajudicialmente (Doc. ....) o Autor para que devolvesse os
documentos (Contrato) de Compra e Venda de uma unidade .... que adquirira à
vista, tendo efetuado o pagamento, como se vê do Contrato realizado e
formalizado (Doc. ....) tentando estabelecer um vínculo inexistente, entre
aquele negócio e este, que se pretende rescindir por culpa da Vendedora. Para
resguardo de seus direitos, formalizou, o Autor, Protesto Judicial, já
processado (Doc. ....).
XIII - Não bastasse isso, o autor mesmo estando em negociação com a Requerida
foi, também, notificado extrajudicialmente, quanto à sua inadimplência (Doc.
....), o que, na realidade, não se caracteriza, em virtude das adiantadas
negociações que se desenvolviam. A prova inconteste é que, mesmo após tal
notificação, recebeu o autor, via .... (Doc. .... a ....) um expediente que
trata justamente das negociações que se realizavam o que demonstra, sem sombra
de dúvida, que a Requerida ao mesmo tempo em que negociava com o autor,
demonstra evidente má-fé em tais negociações e tenta pressioná-lo com tais
expedientes insidiosos.
XIV - Há que se ressaltar, também, que o Contrato realizado, traz em seu bojo
diversas irregularidades que o viciam. Cita-se, por exemplo, que não há qualquer
cláusula que penalize a Construtora por qualquer tipo de inadimplência. Não há
multa contratual estabelecida para a Construtora. Por outro lado, está a
reforçar, de forma inequívoca, a abusividade de suas cláusulas - sendo
verdadeiro "Contrato Leonino" - a cláusula .... - da rescisão - onde, se
rescindido o Contrato "por culpa do adquirente", este perderá ....% (....) do
que já houver pago, devendo conformar-se com apenas ....% (....) restantes,
constituindo-se em verdadeira afronta aos mais primários princípios que regem os
contratos (Lei nº 8.078/90 - art. 51, II, IV e § 1ª, III e art. 39, V) verbis:
"Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
Inc. II - Subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos
casos previstos neste Código;
(...)
Inc. IV - Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a
equidade.
§ 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
(...)
Inc. III - Se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a
natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias
peculiares ao caso.
Art. 39 - E vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas
abusivas:
(...)
Inc. V - Exigir do consumidor vantagens manifestamente excessiva."
XV - Pelo exposto, verifica-se que o autor encontra-se em incontestável
desvantagem contratual, o que vem lhe acarretando a impossibilidade de continuar
adimplindo o Contrato que tomou outras proporções que as inicialmente pactuadas,
como comprovado documentalmente, desvantagem e desequilíbrio estes que lhe
autorizam a pleitear a rescisão do Contrato, por abusivo que é, com a proteção
legal estabelecida no Código do Consumidor, aliadas às disposições aplicáveis da
nossa Lei Substantiva Civil, pelo que, vem a juízo Requerer:
- Seja a presente recebida e, após, R.A. determinar Vossa Excelência,
Liminarmente, a suspensão dos pagamentos das parcelas e demais encargos, a
partir de ..../...., bem como as parcelas subsequentes, vincendas, conforme
permissivo do art. 273 CPC, modificado pela Lei nº 8.952/94, pelas razões
expostas e ainda porque pretende o Autor a rescisão do Contrato;
- Concedida a antecipação da tutela acima, determine este r. juízo a citação da
Requerida, na pessoa de seu representante legal, nesta Comarca, no endereço já
mencionado no preâmbulo deste documento, através dos Correios, via A.R. para,
querendo, vir a juízo contestar a presente ação, no prazo legal, com as
advertências dos artigos 285 e 319 CPC;
- Seja, também, a Requerida condenada em perdas e danos, a serem apurados em
liquidação de sentença, pois que inegável o prejuízo em que o Autor vem
incorrendo coma as irregularidades aqui mencionadas, cujo prejuízo decorrente
não lhe proporcionam, hoje, a possibilidade de aquisição de imóvel em iguais
condições, pelo que terá de ser ressarcido do que perdeu e do que deixou de
ganhar, até pela impossibilidade de não poder já, estar ocupando o dito imóvel,
pois que postergada a sua entrega, sem viabilidade objetiva, ainda, de entrega
no novo prazo, unilateralmente, estipulado e imposto ao adquirente;
- Seja facultado ao Autor, a produção de todas as provas em Direito admitidas,
sejam periciais, documentais e testemunhais, depoimentos pessoais que se façam
necessários, além das já acostadas e,
- Finalmente, julgue procedente a presente ação por suas razões e fundamentos,
rescindindo o Contrato e condenando a Requerida a devolver as parcelas pagas
pelo Autor, devidamente corrigidas e acrescidas de juros (os contratuais de
....%) desde as datas dos efetivos pagamentos, condenando, também, a Requerida
em perdas e danos no equivalente a ....% sobre o total dos valores pagos,
corrigidos e a serem devolvidos, bem como em multa que este r. Juízo deverá
estipular, face à omissão contratual a respeito (Art. 19, II, X, XV, XVI e XIX
da Lei nº 8.078/90) e condenando, ainda, a mesma Requerida, nas custas e
despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, a base de ....% do
total da condenação, nos termos do art. 20, 3ª CPC, suprindo este r. Juízo o que
mais houver por necessário.
Dá-se à presente o valor de R$ .... (....).
N. Termos,
P. Deferimento.
...., .... de .... de ....
................
Advogado