RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE -
CASA PRÓPRIA - RENDA FAMILIAR - CONSUMIDOR - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
LEI 8079 90
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA ......... VARA CÍVEL DA
COMARCA DE ........
Proc. nº........
Assist. Judiciária
........................ e sua mulher ..........., brasileiros, casados pelo
regime da comunhão universal de bens posteriormente a Lei 6.515/77, ele
desempregado, portador do RG nº ......, inscrito no CPF/MF sob o nº
.............., ela do lar, portadora do RG nº ..............., inscrita no
CPF/MF sob o nº .............., residentes e domiciliados na av. .............
nº ....., bairro Dr. ........... cidade de ..........., Estado de
....................., por intermédio do advogado que esta subscreve (mandato e
indicação anexas), vêm respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO à Ação de Rescisão de Contrato Particular de Promessa de Compra e
Venda c.c. Reintegração de Posse que lhe move a .................., e o faz
pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:
Pretende a requerente, via ação de rito ordinário: i) a rescisão de um contrato
de promessa de compra e venda celebrado em ...... e re-ratificado em ....... e
..........: ii) a reintegração na posse do imóvel compromissado. Para tanto,
alega que os requeridos deixaram de efetuar o pagamento de 13 (treze) parcelas
mensais (dezembro de ....... a dezembro de ......), de forma que infringiram a
cláusula décima oitava, letra "c" da avença, o que dá ensejo à sua pretensão.
Data vênia, mas razão não tem a requerente.
A matéria versada nesses autos gira em torno de um contrato do tipo "sinalagmático"
ou "bilateral", no qual as partes estipularam obrigações recíprocas uma para com
a outra. No caso, a requerente caberia a entrega de um bem imóvel mediante o
pagamento do preço total, avençado para ser de forma parcela (financiado pelas
regras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH).
Conquanto sejam essas as obrigações tidas como principais no contrato, as partes
convencionaram ao longo do mesmo, em especial atenção a Cláusula Quinta,
intitulada "Reajustamento das Prestações", que as mesmas ocorreria nos seguintes
termos: "O reajuste das prestações será efetuado segundo o Plano de Equivalência
Salarial por Categoria Profissional, modalidade plena, e ocorrerá no mês
subseqüente ao do aumento salarial da categoria profissional do PROMITENTE
COMPRADOR...".
Ou seja, a fim de cumprir o binômio aumento da renda - reajuste das prestações
em seus exatos termos, caberia pura e simplesmente a requerente observar o
índice aplicado aos salários do requerido ................, para numa operação
simples, de aritmética pura, proceder à equação de reajuste da parcela devida.
Contudo, o que se vê é uma operação totalmente divorciado dos índices aplicados
aos salários do requerido ..............., pois em ....... de ......... de
......., o mesmo foi dispensado do emprego. Sua renda mensal, que era da ordem
de R$ ................., caiu drasticamente a pouco menos de um salário mínimo
mensal, ou seja, ..........., isso porque passou a viver de pequenos serviços,
esporádicos e de ganho incerto.
Pois bem, depreende-se que a requerente, nesses casos deveria (mas não o fez)
proceder a uma revisão dos valores pagos pelos requeridos a título de prestação
mensal, haja vista que a teor da cláusula quinta, parágrafo terceiro do citado
contrato, é prevista a revisão dos reajustes das prestações, na hipótese de
mudança de categoria profissional do Promitente Comprador.
É evidente que a dispensa do requerido de seu emprego, importou em
substancial alteração do rendimento familiar, a impor a revisão do contrato em
tela, a fim de ser mantido o equilíbrio econômico financeiro entre o valor a ser
pago com a renda mensal.
E a revisão ora noticiada se impõe ainda mais diante do item V do contrato
intitulado Condições de Pagamento em que foi previsto que o comprometimento
máximo da renda familiar será de 24,30% (vinte e quatro inteiros e trinta
décimos), ou seja, em reais, o correspondente a R$ 36,93 (trinta e seis reais e
noventa e três centavos).
Contudo, o que se vê no caso é uma prestação na ordem de R$ ........., para
dezembro de ........... Observe-se que o art. 1.092 do Código Civil prescreve:
"nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua
obrigação pode exigir o implemento da do outro".
Excelência, se a dispensa do requerido de seu emprego trouxe substancial
alteração da renda familiar e por via de conseqüência, alteração da categoria
profissional, que não foi observada pela requerente, como pretender seja ele
compelido ao pagamento das parcelas?
Injusto e injurídica a pretensão da requerente porque evidenciado o não
cumprimento do contrato, na parte que lhe cabia, de modo que os pedidos de
rescisão contratual e reintegração de posse devem no todo ser rejeitados.
A respeito do tema, é tranqüila a jurisprudência pátria:
DIREITO CIVIL - CONTRATO BILATERAL - CONSIDERAÇÕES DOUTRINÁRIAS - INCIDÊNCIA DO
ART. 1.092, CC - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO - Nos contratos
sinalagmático, em que incidente a exceto num adimplente contactos, permitido é
ao contratante retardar o adimplemento da sua obrigação enquanto o outro não
satisfaz a sua. (STJ - REsp 5.213 - PA - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo
- DJU 07.10.1991)
AÇÃO POSSESSÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLÊNCIA - EXCEPTIO
NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS - ESBULHO NÃO-CONFIGURADO - Se, em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel, fica condicionado que o restante do
pagamento será feito após providenciada toda a documentação para o financiamento
do bem, o promissário comprador não estará na obrigação de efetivar pagamento
enquanto o promitente vendedor não cumprir totalmente sua parte. É a exceptio
non rite adimpleti contractus, garantida para os contratos sinalagmáticos. Não
há, pois, falar, nestes casos, em inadimplência do comprador. De outro lado, se
a posse de uma das partes resulta de contrato, enquanto não rescindido este e
durante o tempo em que conservá-la por este título, não há esbulho. EI
improvidos. (TJGO - EI 514-5 - GO - CCR. - Rel. Des. Castro Filho - J.
04.09.1991) (RJ 172/81).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Imóvel - Outorga de escritura definitiva -
Obrigação de fazer - Inadimplemento do autor - Novação não comprovada - Carência
decretada - Artigo 1.092 do Código Civil - Recurso provido. (TJSP - Apelação
Cível nº 161.849-2 - Décima Segunda Câmara Civil, j. v.u., j. de 4.12.1990,
Relator Dês. Luiz Tâmbara, JTJ 130/69).
Obrigação de fazer. Inexigibilidade. Obrigações simultâneas transformadas em
sucessivas, cabendo ao autor a iniciativa do implemento. Artigo 1.092 do CC.
Ação improcedente. Recurso não provido. (TJSP - AC 109.076-2 - 16ª C. - Rel.
Des. Mariz de Oliveira) (RJTJESP 104/61).
Posto isso, sob o enfoque do art. 1.092 do Código Civil, requerem a
improcedência dos pedidos, com a condenação da requerente no pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Nada obstante entendam os requeridos a improcedência dos pleitos, em observância
ao princípio da eventualidade e no caso da Nobre Magistrada julgar por bem em
rescindir a promessa de compra e venda, bem como ao final reintegrar a
requerente no imóvel em questão, imperioso consignar que há que se proceder a
restituição dos valores efetivamente pagos a título de prestação mensal, sob
pena de se vingar o enriquecimento sem causa, instituto há muito repelido pela
legislação pátria.
As partes celebraram em .... de ............ de ........., compromisso de compra
e venda de um imóvel localizado na rua ............. nº ......., jardim Dr.
..........., na cidade de ..........
Dentre as hipóteses de rescisão/retomada do imóvel, convencionaram as partes na
cláusula décima oitava, que a mesma poderia ser pleiteada se os promitentes
compradores faltarem ao pagamento de 3 (três) ou mais prestações mensais
consecutivas ou alternadas. É o caso dos autos.
Constata-se pela leitura de cláusula em questão, que para o caso de rescisão do
contrato em comento, com a conseqüente reversão da posse do imóvel, estipulou-se
a perda dos valores pagos a favor da ............/CRHIS, o que se afigura
manifestamente ilegal.
Com efeito, ante a edição do Código de Defesa do Consumidor - Lei 8.078/90, as
relações contratuais importaram em substancial modificação, em respeito
principalmente e., sobretudo, a parte preponderantemente mais fraca, nos caso os
requeridos.
Nesses termos, cláusulas como estas, que prevêem a perda total das parcelas
pagas em detrimento do onipotente fornecedor, foram de uma vez por todas banidas
do ordenamento jurídico. Em outras palavras, são consideras nulas de pleno
direito, de nenhum efeito ou eficácia perante o ordenamento jurídica, tidas como
não escritas.
A afirmativa em tela advém do art. 53 do CDC, cristalino no tema: nos contratos
de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, considera-se nulas de pleno direito
as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.
Vale destacar ainda, que o mesmo diploma estabelece ainda no art. 39, inciso
V: é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, exigir do consumidor vantagem
manifestamente excessiva. O art. 51, inciso II, por sua vez, fulmina de nulidade
as cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da
quantia já paga, nos casos previstos neste Código.
Em total descompasso com o ordenamento jurídico, nada mais natural esperar que
um contrato de adesão, com cláusulas já impressas, portanto imodificáveis, seja
fulminado de nulidade nas convenções que importam em substancial proveito a
requerente.
Resulta daí que a pretensão de se estipular a perda dos valores pagos pelos
requeridos é ineficaz, o que torna por via inversa, passível de restituição,
acrescida da competente correção monetária e juros legais, sob pena do malfadado
enriquecimento sem causa.
É evidente assim que a requerente, antes de ser investida na posse do imóvel em
questão, deve proceder a restituição total dos valores pagos pelos requeridos, a
título de prestação mensal, cabendo a estes, a permanência do bem imóvel, até a
compensação dos valores, ex vi do art. 1009 do CC.: "se duas pessoas forem ao
mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até
onde se compensarem".
Quer assim fazer-se a devida justiça, haja vista que a imissão da posse no
imóvel pela requerente importará em patente violação aos direitos de retenção e
restituição da importância paga pelo requerido, ou seja, frustração de um
direito cristalino.
Com efeito, doutrina e jurisprudência são uníssonas na questão, destacando-se
assim:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Perda das prestações pagas -
Inadmissibilidade - Aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor -
Condenação em eventuais perdas e danos somente através de ação própria - Recurso
provido. (TJSP - Apel. Cível nº 218.363-2 - Nova Câmara - j. de 9.12.1993 - v.u.
- rel. Dês. Accioli Freite - JTJ 155/25).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Cláusula penal - Perdas e danos
consubstanciados na perda das quantias pagas - Pagamento de parcela substancial
do preço que a torna excessivamente onerosa para o réu - Construtora, ademais,
que lucrará com a rescisão contratual - Ofensa ao artigo 53, caput, do Código de
Defesa do Consumidor, aplicável até mesmo aos atos pretéritos, ora em julgamento
- Devolução das importâncias pagas ordenada - Recurso provido para esse fim.
CONTRATO - Adesão - Rescisão - Cláusula penal - Perdas e danos consubstanciados
na perda das quantias pagas - Interpretação que deve ser feita em favor do
aderente - Acolhimento da cláusula, ademais, que conduziria à negação do próprio
direito - Devolução das importâncias pagas ordenada - Recurso provido para esse
fim.(TJSP - Décima Primeira Câmara - Apelação Cível nº 197.165 - j. de
22.10.1992 - rel. Dês. Pinheiro Franco - JTJ 139/41).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ............ - rescisão com reintegração de
posse a pedido da credora (............), com a devolução das parcelas pagas
pelos compromissários - Recurso da credora para que se dê tais parcelas como
perdidas em favor da credora - Sentença confirmada - Recurso não provido. O
artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor diz respeito aos casos em que o
credor (e apenas o credor), "em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do
contrato e a retomada do produto alienado". Como foi o credor quem pediu a
resolução do compromisso, seria nula cláusula que determinasse a perda das
prestações em benefício da credora. (TJSP - AC 268.416-2 - São Carlos - 6ª
CDPriv. - Rel. Des. Octavio Helene - J. 07.11.1996 - v.u.).
CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Rescisão - Inadimplemento - Perda das
quantias pagas - Cláusula leonina - Profundo desequilíbrio entre as partes -
Situação, ademais, que configuraria enriquecimento sem causa - Abusividade
contratual - Recurso provido. Não é mais possível argumentar de maneira singela
com a só prevalência do ajuste de vontades para impor a uma das partes, em
profundo desequilíbrio no cumprimento de contrato, não só a perda do imóvel,
como também, da quase integralidade das parcelas pagas. (TJSP - Apelação Cível
nº 238.020-2 - São Paulo - Décima Terceira Câmara - v.u. - j. de 30.6.1994, rel.
Dês. Marrey Neto - JTJ 166/34).
Do exposto, é intento dos requeridos, a permanência do imóvel objeto de
compromisso de compra e venda, até ser restituídos e compensados em regular
execução de sentença os valores despendidos a título de parcela mensal. Nada
mais justo.
Posto isso, requerem sejam julgados improcedentes os pedidos de resolução
contratual e reintegração de posse, condenando a requerente no pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Provarão o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos,
especialmente o depoimento pessoal do representante legal da requerente, sob
pena de confissão, oitiva de testemunhas, juntada de documentos, etc. Protesta
por outras provas.
Requerem, outrossim, a concessão dos benefícios da assistência judiciária, uma
vez que não dispõe de recursos suficientes para arcar com o pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios inerentes a presente
medida judicial.
Termos em que
Pedem deferimento.
.............., ..... de .......... de .......
.........................................
- advogado - OAB/.....................