Trata-se de contestação apresentada pelo banco declarando que cancelou o financiamento devido à inadimplência.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante
procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito
à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe
notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa
Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à Ação Declaratória, c/c Pedido de Tutela Antecipatória, movida por ..... e
...., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DO MÉRITO
1. A pretensão dos requerentes
Alegam os requerentes que, em data de .../.../..., teriam firmado junto à
primeira requerida (...), um contrato particular de Promessa de Compra e Venda
de imóvel, mediante pagamento parcelado do correspondente preço. Que, em razão
de renegociação da dívida assumida junto à construtora, procuraram a instituição
financeira requerida a fim de obterem recursos através de operação de
financiamento imobiliário.
Por conseguinte, teriam eles obtido a concessão do financiamento pelo banco
requerido, através do contrato nº ..., cuja cópia alegam não lhes ter sido
entregue naquele ato, em virtude da ausência de assinatura da primeira requerida
- ..., na condição de vendedora.
Aduzem que teriam efetuado o pagamento de várias parcelas e encargos perante o
agente financeiro, ora requerido.
Alegam que, em ... de ..., teriam sido surpreendidos, por expediente enviado
pelo banco requerido, concedendo-lhes prazo de 10 (dez) dias para que os
requerentes providenciassem a entrega de diversos documentos faltantes, estando
a operação de financiamento irregular. Inclusive o próprio contrato de
financiamento que teria sido retirado, para registro, pela primeira requerida,
não havia sido restituído ao banco.
Que, não tendo como proceder a entrega do contrato devidamente registrado ao
banco, uma vez que o documento estaria em mãos da primeira requerida, a
instituição financeira teria se recusado ao recebimento das correspondentes
prestações, cancelando a operação.
Afirma também que, em contato com a primeira requerida, esta teria lhe exigido o
pagamento de valores complementares ao crédito decorrente do financiamento junto
ao banco requerido, recusando-se a providenciar a entrega do contrato
devidamente assinado e registrado ao agente financeiro.
Uma vez esgotadas as tratativas extrajudiciais com o objetivo de solucionar o
impasse, foram compelidos a ajuizar a presente ação, a fim de que seja
reconhecida a existência de relação jurídica entre as partes litigantes,
determinando-se, por conseguinte, a qual dos requeridos competiria prosseguir
com a entabulada contratação.
Pleitearam antecipação de tutela para o fim de suspender o pagamento das
prestações do financiamento e sua respectiva incorporação ao saldo devedor do
contrato.
2. A improcedência da ação
1. Contrato "........."
Antes de se analisar o contrato que os requerentes teriam firmado junto ao banco
requerido, necessário se faz abordar natureza das operações financeiras
imobiliárias, a partir da relação jurídica existente entre a construtora
(primeira requerida) e o banco (segundo requerido).
Entre os requeridos, aos ... de ... de ... , firmou-se o Contrato Particular de
Mútuo a Empresário para Construção com Garantia Hipotecária, de Fiança e
Fidejussória e de Compromisso de Reserva de Recursos para Financiamento a
Mutuários Finais (cópia inclusa), através do qual a instituição financeira
liberou recursos para a construção do empreendimento denominado "...".
Segundo previsão contratual, desde que observadas as condições e pressupostos
contratuais, o agente financeiro financiaria a aquisição de unidades
habitacionais e mutuários finais, repassando o correspondente valor da operação
a crédito da construtora. Por conseguinte, o débito existente a partir do
contrato firmado entre a construtora e o banco sofreria a redução relativa ao
valor da operação financiada ao mutuário final, o qual, por sua vez, passaria a
responder pelo montante financiado junto ao agente financeiro.
Assim, relativamente à contabilização dos recursos referentes aos financiamentos
a mutuários finais, salienta-se que o crédito é feito de forma provisória em
favor da construtora-vendedora, ficando vinculado o lançamento definitivo à
apresentação do comprovante de registro através de certidão de matrícula do
imóvel.
A cláusula "......." do contrato - ........, assim dispõe:
Parágrafo Primeiro: Não cumprido, pelo DEVEDOR, a apresentação do contrato
registrado e a certidão de matrícula dentro do prazo previsto, o crédito
provisoriamente lançado será estornado da sua conta, devendo incidir sobre os
mesmos os encargos pactuados neste contrato.
Portanto, os mutuários finais, ao obterem financiamento junto ao agente
financeiro, assumem a correspondente dívida que é abatida do débito da
construtora-vendedora, por força do contrato de financiamento do empreendimento.
Dessa forma, na medida em que as unidades habitacionais vão sendo alienadas a
terceiros, pela construtora, os valores correspondentes às vendas são lançados a
débito dos adquirentes (mutuários finais) perante o agente financeiro, com o
correspondente crédito a favor da vendedora, deduzindo-se, assim, o montante por
esta devido ao banco financiador.
Na hipótese de cancelamento da operação de financiamento a mutuário final, em
decorrência de irregularidade na contratação, o correspondente débito
naturalmente retorna à responsabilidade da construtora.
Conforme será melhor abordado logo a seguir, a efetiva contratação da operação
de financiamento, em nome do mutuário final, não se dá em um único momento.
3. O contrato irregular
No caso sub examine, diante da possibilidade de concessão de financiamentos a
mutuários finais, os requerentes buscaram o banco requerido para o fim de
levantar recursos para efetiva aquisição do imóvel residencial, já prometido à
venda pela primeira requerida, representado pelo apartamento nº .... do Edifício
..., situado na rua ..., nesta Capital.
De acordo com as condições negociadas junto à construtora (1ª requerida), e
segundo os parâmetros normativos da operação, emitiu-se o instrumento
contratual, que deveria ser assinado, pela vendedora, pelos adquirentes e também
pelo banco financiador, levando-se o contrato a registro perante o competente
ofício da circunscrição imobiliária. Esta última providência, de acordo com o
próprio contrato, é de responsabilidade solidária do vendedor e do comprador
(devedor), conforme consta na notificação de fls. .....
É pressuposto de validade do contrato, segundo a cláusula "......."o seguinte:
Os contratos de compra e venda com pacto adjeto de primeira hipoteca, bem como
as cédulas hipotecárias emitidas, deverão ser registrados e averbados junto ao
Cartório competente e entregues ao CREDOR, juntamente com a certidão de
matrícula atualizada, dentro do prazo improrrogável de 30 (trinta dias), a
contar da data da assinatura do respectivo contrato.
Caso não seja providenciado o aludido registro, a operação pode ser cancelada
pelo banco, em face das previsões contidas na Lei nº 6.025/73.
Além do registro do contrato, como é notório, para a formalização do
financiamento de imóvel, é expedida a necessária Cédula Hipotecária,
representativa do crédito em favor do agente financeiro, assim tratada pelo
ilustre doutrinador Nelson Abrão:
A cédula hipotecária.
Criada pelo Decreto-lei 70, de 21.11.1966 (art. 10), compreende-se ela dentro
das operações bancárias, uma vez que, nos termos da Resolução 228, do Banco
Central, de 04.07.1972, poderão ser emitidas por Bancos de Investimentos, pela
Caixa Econômica Federal e pelos Bancos de Desenvolvimento. Dispõe o aludido art.
10: "É instituída a cédula hipotecária para hipotecas inscritas no Registro
Geral de Imóveis, como instrumento hábil para a representação dos respectivos
créditos hipotecários, a qual poderá ser emitida pelo credor hipotecário nos
casos de: I - (...) - hipotecas de que sejam credores instituições financeiras
em geral. E companhias de seguro; III - hipotecas, entre outras partes, desde
que a cédula hipotecária seja originariamente emitida em favor das pessoas
jurídicas a que se refere o inciso II supra.
(ABRÃO, Nelson - Direito Bancário - Ed. RT - 1998 - p. 190)
Desse modo, tanto é exigência legal o registro da cédula hipotecária perante o
Registro de Imóveis (para ter validade a garantia constituída), como também o
próprio contrato de financiamento vinculado à hipoteca. Portanto, em face das
formalidades que envolvem a contratação de financiamento imobiliário,
exigindo-se o seu registro perante o competente ofício, todos os pressupostos
essenciais à sua validade devem ser observados.
Conforme exposto no item "1", prevê o instrumento contratual que o vendedor e o
devedor obrigam-se a entregar ao credor este contrato devidamente registrado e
averbado, acompanhados da certidão de matrícula atualizada em seu nome, no prazo
máximo de 30 dias, a contar da data de assinatura do contrato, de acordo com a
lei nº 6025/73.
A falta de devolução do instrumento contratual, devidamente registrado,
constituiu-se em uma das irregularidades constatadas na operação de
financiamento pactuada com os requerentes, os quais foram devidamente advertidos
através de correspondência (doc. de fls. ...) sobre a necessidade de
apresentação dos documentos essenciais à ultimação da relação contratual.
A ausência de apresentação dos documentos essenciais, como, certidão atualizada
de matrícula, documentos relativos ao seguro e outros, inclusive a devolução do
próprio contrato devidamente registrado e averbado, constituiu infração
contratual que legitimou o cancelamento do contrato.
Há de se lembrar que os agentes financeiros sofrem rigorosa fiscalização por
parte do Banco Central do Brasil, especialmente no tocante às relações
estabelecidas no âmbito de financiamentos imobiliários.
Os órgãos do Poder Público, responsáveis pela fiscalização às instituições
financeiras, estabelecem normas que devem ser obedecidas sem exceções.
Assim, diante do descumprimento contratual (falta de devolução do contrato,
devidamente assinado pela vendedora e pelos compradores do imóvel, bem como
registrados perante o competente Ofício), não restou outra alternativa ao banco
requerido, senão o cancelamento da operação de financiamento, com o estorno de
todos os lançamentos contábeis, retornando as partes à sua condição anterior.
Há de se destacar que o agente financeiro é ente estranho às relações
anteriormente pactuadas entre os requerentes e a construtora-vendedora, não
sendo possível qualquer vinculação do ora contestante com os atos praticados
pela empresa requerida, ... Decorre, portanto, que eventuais desentendimentos
havidos entre os requerentes e a construtora são motivos que fogem à esfera de
atuação do banco requerido, não lhe competindo indagar sobre os motivos pelos
quais a construtora recusou-se a firmar o contrato entabulado pelos requerentes
junto à instituição financeira requerida.
O que realmente importa ao banco requerido, é que o contrato não lhes foi
devolvido, devidamente assinado e registrado, motivo esse que ocasionou o
cancelamento da operação entabulada com os requerentes.
Não é correta a afirmativa dos requerentes de que sempre cumpriram as obrigações
oriundas do financiamento, pois, exatamente em razão do descumprimento de uma
obrigação contratual (não entrega dos documentos essenciais), é que a operação
foi corretamente cancelada.
Correta a atuação da instituição financeira, que apenas exerceu o seu direito de
não formalizar a contratação do financiamento imobiliário, diante da ausência de
elementos que pudessem convalidar a operação.
4. Carta de Opção
Pretendem os requerentes fazer entender que o segundo requerido não poderia, de
forma aleatória, ter cancelado a operação de financiamento sub judice, pois
teriam assinado uma Carta de Opção, que vincularia as partes. Note-se que tal
documento (fls. ...) vincula tão somente os compradores e a vendedora,
inexistindo qualquer participação do banco requerido.
Verdade é que os requerentes, ao procurarem a instituição financeira
contestante, buscando a contratação de um financiamento imobiliário, possuíam
apenas uma expectativa de conseguir o financiamento. Ou seja, a assinatura da
carta de opção, firmada junto ao intermediário da compra e venda não tem o
condão de obrigar a contratação. E mesmo a própria aprovação para a contratação,
por parte do agente financeiro, não significa que o banco está obrigado a
prosseguir com a contratação, que somente se consolida após a formalização do
contrato.
Assim, o negócio jurídico somente se formalizaria com a assinatura dos
contratantes e a entrega dos documentos essenciais, o que efetivamente não
ocorreu.
Ressalte-se, ainda, que o próprio instrumento contratual referente à operação de
financiamento previa o cancelamento da operação na hipótese da não devolução do
contrato registrado. Assim, o requerido exerceu o seu direito, agindo em
perfeita consonância com os preceitos contratuais.
Novamente, salienta-se: a modalidade contratual firmada entre as partes sofre
rigorosa normatização e fiscalização por parte do Poder Público, o qual, através
de seus órgãos fiscalizadores - in casu, o Banco Central do Brasil - impõe
normas que devem ser seguidas por aqueles que se acham a ele subordinados,
dentre os quais tanto os agentes financeiros como os próprios mutuários.
Aplicável à espécie o princípio de exclusão da ilicitude, amplamente consagrado
no Direito Penal, do qual se depreende a não responsabilização daquele que age
no estrito cumprimento do dever legal (em obediência aos termos da lei e no
exercício regular dos direitos legalmente reconhecidos).
5. A recusa no recebimento das prestações
Nenhuma irregularidade pode ser imputada ao banco contestante, quanto à recusa
de continuar recebendo as prestações referentes à operação de financiamento
provisoriamente aceita, mas posteriormente cancelada.
Não poderia a instituição financeira receber prestações referentes à operação já
cancelada, pois, aí sim, estaria contrariando os ditames legais.
Conforme já afirmado, a partir do momento do cancelamento da operação entabulada
entre os requerentes e o banco requerido, os correspondentes valores foram
devidamente estornados.
6. A tutela antecipada
Ausentes os requisitos para a concessão da tutela antecipatória pretendida na
exordial.
Pretendem os requerentes, a título de antecipação de tutela, que a cobrança das
parcelas do financiamento permaneça suspensa, e seus valores agregados ao saldo
devedor da operação.
Ora completamente infundado tal requerimento.
Primeiramente, deve-se destacar que não estão sendo cobradas quaisquer
prestações dos requerentes, alusivas à operação de financiamento então
entabulada, diante do cancelamento da operação pelo descumprimento das normas
contratuais.
Despropositado, assim, o pedido de tutela antecipada, sendo que os próprios
requerentes afirmam na exordial que o agente financeiro recusa-se ao recebimento
das parcelas referentes ao financiamento cancelado, tendo, inclusive, suspendido
a emissão de bloqueios de pagamento.
Igualmente, incabível o pedido de incorporação das prestações ao saldo devedor.
Com o cancelamento do contrato, em razão do descumprimento das obrigações pelos
próprios requerentes, voltaram as partes ao status quo ante, inexistindo
qualquer obrigação contratual entre os requerentes e o contestante.
Portanto, inócuo o requerimento.
Diante dos fatos apresentados, conclui-se que: houve desentendimentos negociais
entre a construtora-vendedora e os requerentes, negando-se a primeira a firmar o
contrato de financiamento entabulado pelos requerentes junto ao banco requerido;
que à ausência do contrato devidamente assinado e registrado, como ainda pela
não apresentação de outros documentos essenciais à formalização da operação,
obrigou-se a instituição financeira a cancelar a contratação, procedendo ao
estorno de todos os provisórios lançamentos contábeis.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, vem requerer o que segue:
a) após a regular instrução do feito, seja julgado improcedente o pedido dos
requerentes, declarando-se a inexistência de relação jurídica obrigacional entre
estes e o banco requerido, em face do manifesto cancelamento da operação de
financiamento condicionalmente entabulada com o banco requerido, reconhecendo-se
que a instituição financeira agiu corretamente ao não dar continuidade à efetiva
contratação, por não terem as demais partes envolvidas (vendedora e compradores)
cumprido com suas obrigações decorrentes da própria negociação;
b) seja reconhecido que a responsabilidade pelo cancelamento da operação não é
imputável ao banco requerido, o qual agiu corretamente, em vista da infração
contratual perpetrada (não devolução do contrato devidamente assinado e
registrado);
c) que seja deferida a produção de provas consistentes no depoimento pessoal dos
requerentes, oitiva de testemunhas, juntada de novos documentos, acompanhamento
em perícia, além de outras que serão oportunamente especificadas, impondo-se aos
requerentes os ônus decorrentes da sucumbência.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]