Rescisão contratual cumulada com perdas e danos e reintegração de posse.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante
procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito
à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe
notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa
Excelência propor
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
PRELIMINARMENTE
A Autora, que por meio de cessão assumiu os direitos decorrentes do Contrato
Particular de Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças, celebrado entre a
empresa ............. e os .............., encontra-se legitimada a figurar no
pólo ativo da demanda, diante da procuração outorgada junto ao Cartório
Distrital do ............., nesta Capital (doc. ....), através da qual recebeu
poderes específicos para figurar como autora na ação de rescisão do contrato sub
judice e obter a reintegração de posse do imóvel objeto do mesmo.
DOS FATOS
A empresa outorgante, acima mencionada, no exercício de sua atividade fim,
incorporou e construiu o Condomínio ..........., em terreno de sua propriedade
(doc. ....), localizado na rua ............., n.º ........., nesta Capital.
Dentre as unidades residenciais construídas, encontra-se uma sob n.º ....
(....... - tipo ....), contendo área total de ............... metros quadrados e
demais características e confrontações constantes da matrícula n.º ........., do
Cartório da .... Circunscrição Imobiliária de .......... (vide doc. ...).
Em ....... de .......... de .........., celebrou o contrato sub judice com os
Requeridos (doc. ....), tendo por objeto a unidade residencial n.º ........., do
Condomínio ......., acima descrita, e preço fixado no valor de R$
................., na forma abaixo:
a) Sinal de Negócio: R$ .........;
b) ......... parcelas, na data da assinatura do contrato, de R$ ...........,
vencendo a primeira em ..../..../.... e as demais nos mesmos dias dos meses
subseqüentes, perfazendo R$ ..........;
c) Financiamento: R$ ........... em:
- ......... parcelas mensais, na data da assinatura do contrato, de R$
.............., vencendo a primeira em ..../..../.... e as demais no mesmo dia
dos meses subseqüentes.
d) Indexador e Juros: valor do imóvel e das parcelas de financiamento corrigidas
e atualizadas monetariamente pela variação mensal do CUB - Custo Unitário Básico
e juros de 1% (um por cento) ao mês, perfazendo 12% (doze por cento) ao ano,
desde a data base (Cláusulas ...... e ......).
As parcelas restaram representadas por Notas Promissórias, emitidas pelos
Requeridos, com cláusula de correção monetária e juros. Cumpridas as disposições
das Cláusulas ........, ........ e ......., os promitentes compradores receberam
as chaves do imóvel (doc. ...), imitindo-se na posse do mesmo.
Ocorre que, a partir de .... de ......... de .......... os Requeridos,
injustificadamente, deixaram de efetuar o pagamento das parcelas nas datas
avençadas no contrato. Encontrando-se inadimplentes, aplicável a Cláusula
........... do instrumento de promessa de compra e venda, a qual prevê:
"Concordando a PROMITENTE VENDEDORA, por mera liberalidade, receber parcelas em
atraso ou quaisquer outros valores que sejam devidos e não pagos no respectivo
vencimento, obriga-se o PROMITENTE COMPRADOR a pagar o principal crescido de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, atualização monetária pelo indexador
aqui convencionado, multa convencional de 10% (dez por cento) sobre o valor
corrigido do débito e, ainda, convencionam que se o atraso for superior a 30
(trinta) dias haverá a cobrança de honorários advocatícios na base de 10% (dez
por cento) para cobrança extrajudicial e 20% (vinte por cento) se houver
cobrança judicial."..
Considerando a documentação acostada e o lapso temporal decorrido desde o
vencimento da primeira parcela inadimplida, denota-se que foram exauridos todos
os meios suasórios na cobrança do débito, inclusive mediante a notificação
extrajudicial dos Requeridos (doc. ...).
Após efetivada a notificação, competia aos Réus efetuarem o pagamento do débito
no prazo de 15 (quinze) dias, fato que não ocorreu, conforme se denota das notas
promissórias representativas das parcelas vencidas e impagas (docs. ....).
Portanto, rescindido está o contrato e de pleno direito, como expressamente
previsto na sua Cláusula ......., verbis:
"Convencionam as partes que havendo inadimplemento de qualquer das cláusulas ou
condições do presente contrato por parte do PROMITENTE COMPRADOR, ,
especialmente no que concerne à falta de pagamento das parcelas do preço, poderá
a PROMITENTE VENDEDORA considerar de pleno direito rescindido o contrato, depois
de decorridos 15 (quinze) dias da notificação a ser feita através de Cartório de
Registro de Títulos e Documentos, hipótese em que a PROMITENTE VENDEDORA poderá
usar, dispor e transferir a terceiro o imóvel objeto deste contrato.".
Deixando os Requeridos e promitentes compradores de honrar os pagamentos das
parcelas do preço, resulta claro o inadimplemento, podendo a Autora -
cessionária dos direitos do contrato (vide doc. ....) - usar, dispor e
transferir o imóvel a terceiro, conforme acima visto.
Todavia, para que tal seja possível, necessária a desocupação do imóvel pelos
Requeridos. Enquanto os mesmos estiverem na posse do bem, aplica-se o Parágrafo
terceiro, da Cláusula ......., o qual estabelece:
"Estando o PROMITENTE COMPRADOR na posse do imóvel e sendo considerado
rescindido o contrato, obriga-se ele a desocupá-lo e entregá-lo à PROMITENTE
VENDEDORA em perfeitas condições de uso e funcionamento, no prazo máximo de 15
(quinze) dias a contar da data da notificação, sob pena de ser considerado
possuidor de má-fé. Ajustam as partes também que os valores a serem devolvidos,
previstos no parágrafo primeiro, letras "a", "b", "c" e "d", desta cláusula
somente serão exigíveis após a desocupação do imóvel pelo PROMITENTE COMPRADOR e
poderão ser compensados com os créditos da PROMITENTE VENDEDORA que decorrerem
da aplicação das outras cominações aqui pactuadas.".
Não obstante decorrido o prazo para a desocupação do imóvel, a Autora
encontra-se privada do exercício da posse legítima, em razão do esbulho
possessório perpetrado pelos Requeridos, os quais estão a ocupar de forma
injusta e de má-fé o bem.
A posse do imóvel foi concedida em caráter precário aos promitentes compradores,
conforme estabelecido na Cláusula ........ do contrato:
"A posse precária do PROMITENTE COMPRADOR cessará de pleno direito,
independentemente de qualquer aviso ou notificação, no caso de inadimplemento de
qualquer das obrigações aqui pactuadas, hipótese em que o PROMITENTE COMPRADOR
deverá restituir o imóvel, sob pena de ficar caracterizado para todos os fins de
direito o esbulho possessório e a posse de má-fé do PROMITENTE COMPRADOR,
sujeitando-se à reintegração liminar.".
Portanto, caracterizado o esbulho possessório, como já demonstrado acima,
deverão os Requeridos, ainda, arcar com os encargos estipulados no Parágrafo
primeiro da cláusula acima descrita:
"Inadimplido o contrato e permanecendo o PROMITENTE COMPRADOR na posse do
imóvel, acertam e ajustam as partes, sem prejuízo das outras sanções e
cominações aqui previstas, que ele fica obrigado a pagar à PROMITENTE VENDEDORA,
a título de indenização por uso, o correspondente a 2% (dois por cento) do valor
corrigido do imóvel, por mês em que ali permanecer.".
Diante da falta de pagamento das parcelas do preço e não tendo os Requeridos
atendido aos termos da Notificação Extrajudicial, caracterizou-se o
inadimplemento contratual, com a possibilidade da Autora, nos termos acima
expendidos, obter a rescisão do mesmo, cumulada com a reintegração de posse e a
indenização pelas perdas e danos.
DO DIREITO
Reza o artigo 475, do Novo Código Civil Brasileiro:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização
por perdas e danos."
Com efeito, foram esgotados todos os meios suasórios junto aos Requeridos, na
tentativa de se obter a quitação do débito e a desocupação do imóvel, não
restando outra alternativa senão o caminho do Poder Judiciário, com vistas à
rescisão da avença e à reintegração na posse do imóvel.
A proteção da posse, inclusive em caráter liminar, encontra previsão, não
somente no contrato, mas também no Novo Código Civil, in literis:
"Art. 1210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo
receio de se molestado.".
Portanto, o prazo de ano e dia tem seu marco inicial na data do esbulho,
perpetrado em ..../..../...., isto é, no ....... dia contado da notificação
extrajudicial (vide doc. ....) que constituiu em mora os Réus, de acordo com a
previsão da Cláusula ....... do contrato.
Ademais, cumpre destacar que tanto o contrato de promessa de compra e venda, nos
termos já narrados, como o artigo 486 do Código Civil, tutelam a posse da
Autora, ainda que na modalidade indireta. A posse dos Requeridos, de seu lado,
uma vez caracterizado o esbulho possessório, passou a ser injusta e de má-fé. A
precariedade da mesma é patente, visto que a posse direta, diante da rescisão
prevista na Cláusula .......... do contrato, não mais encontra respaldo.
A propósito, eis a orientação jurisprudencial:
"Compromisso de compra e venda - Inadimplemento pelo promitente comprador -
Falta de devolução do imóvel - Esbulho caracterizado - Reintegração de posse
procedente.
Na promessa de venda, a posse direta que o promitente comprador ocasionalmente
recebe do promitente vendedor não o garante senão precariamente e, não cumprido
o contrato, pratica o esbulho, sendo facultada ao promitente vendedor a
reintegração na forma do art. 506 do CC, para recuperação da posse." (RT
492/227).
A reintegração de posse, com o deferimento da liminar a favor da Autora,
encontra respaldo, também, no Código de Processo Civil, o qual em seus artigos
926 e 928, estabelece:
"Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e
reintegrado no de esbulho.".
"Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem
ouvir o réu, a expedição do mandado liminar da manutenção ou de reintegração.".
Esta ocupação indevida agrava a situação da Autora, a qual fica privada de
negociar o imóvel e saldar os compromissos decorrentes da execução do
empreendimento.
Portanto, preenchidos os requisitos legais, urge seja deferida a liminar de
reintegração de posse.
Oportuna a lição de ADROALDO F. FABRÍCIO, ao comentar o artigo 927 do CPC,
quando assevera:
"Não é de exigir-se prova cabal, completa e irretorquível dos requisitos
alinhados no artigo. Trata-se - não é demasia repetir - de cognição incompleta,
destinada a um convencimento superficial e a orientar uma decisão de caráter
eminentemente provisório. Não se poderia exigir, para uma provisão judicial
destinada a duração não maior que a do processo, o mesmo grande convencimento
necessário ao julgamento definitivo do mérito." (FABRÍCIO, Adroaldo Furtado.
Comentários ao Código de Processo Civil. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, vol.
VIII, tomo III, 1992. p. 325).
A jurisprudência manifesta entendimento pacífico ao autorizar a reintegração de
posse em sede da ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda,
uma vez ocorrida a inadimplência. Máxime diante da efetivação de notificação
extrajudicial prévia, verbis:
"Havendo cláusula resolutória expressa, pode o promitente vendedor propor ação
de reintegração de posse, independentemente da propositura prévia ou
concomitante, da ação de rescisão de contrato." (STF - RTJ 72/87, 74/449,
83/401; RT 483/215, RJTJESP 111/53; JTA 103/191).
"COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
Impõe-se, como efeito necessário da resolução judicial, a obrigação de restituir
o imóvel objeto do compromisso, sendo cabível, em não havendo devolução
espontânea, a execução do julgado respectivo, observando, neste caso, o disposto
nos artigos 621 e seguintes e 741 e seguintes do CPC." (STJ - Ac. Unân. da 4ª
Turma - REsp 18.000-0-RJ - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, p. 07.06.93).
"RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA
COMPRADORA. ARTIGO 1092, "CAPUT" E PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO
PROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO.
Impõe-se a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel se a adquirente
deixa de satisfazer as obrigações assumidas quando da celebração do negócio.
Nestas condições, pode a vendedora, que não deu causa ao desfazimento do
negócio, pleitear indenização por perdas e danos e reintegração de posse do
imóvel." (TA/PR - Ap. Cível 60.069-7 - Ac. 4.394 - Rel. Juíza Regina Afonso
Portes - Unân. - Julg. 20.10.93 - DJ 04.02.94).
É de se destacar que o processo civil moderno busca, com as tutelas específicas
e genéricas, a efetividade, sendo que a concessão da medida inaudita altera
pars, não constitui ofensa, mas limitação imanente do contraditório, o qual fica
diferido para momento posterior do processo.
A demora na prestação jurisdicional definitiva, sem que seja deferida à Autora a
liminar pleiteada, poderá acarretar ofensa ao princípio da isonomia, na medida
em que os Réus vêm utilizando o imóvel gratuitamente, desde ..../..../...., sem
respaldo legal e contratual, e ainda, impedindo a venda ou a prática de qualquer
outro ato de disposição sobre o bem, o qual encontra-se sujeito à deterioração,
à desvalorização, entre outros prejuízos, todos em frontal violação ao direito
de propriedade.
Ademais, diante da mora inconteste dos Requeridos a rescisão contratual
afigura-se inevitável. Portanto, a reintegração liminar tão somente antecipará a
satisfação do direito, sobejamente demonstrado, diga-se, da Autora reaver o
imóvel. A cognição exauriente, desta forma, além de confirmar o acerto da
decisão concessiva da liminar, prestar-se-á a declarar a rescisão do contrato, a
que os Requeridos deram causa e condená-los na indenização pelas perdas e danos
daí resultantes.
Quanto aos prejuízos advindos para a Requerente, basta ter em mira que o mercado
imobiliário vem sofrendo profundas oscilações diante das medidas econômicas
editadas pelo governo, resultando numa significativa queda das vendas no setor.
A situação torna-se mais complexa pela escassez de financiamentos ofertados
pelas instituições financeiras, com vistas a novos empreendimentos, obrigando as
construtoras a manterem, exclusivamente, os financiamentos aos seus compradores.
O cabimento do pedido de indenização por perdas e danos encontra previsão no
contrato, assim como nos artigos 475, e 389 do Novo Código Civil, e artigo 921,
inciso I, do Código de Processo Civil.
De fato, tendo em vista o disposto no Parágrafo primeiro da Cláusula .......,
aos Requeridos deve ser imposto o pagamento de 2% (dois por cento), ao mês, do
valor atualizado do imóvel, desde a sua constituição em mora, pois os mesmos
encontram-se, injustificadamente, na posse do bem sem nada pagar.
Aplicável, também, a multa contratual pactuada no Parágrafo segundo da Cláusula
.........., correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do
contrato.
As importâncias pagas pelos Requeridos lhes serão restituídas em parte, segundo
as regras fixadas no Parágrafo primeiro da citada Cláusula ........ Este
crédito, se houver, ser-lhes-á restituído após a desocupação do imóvel e tão
logo abatidos os créditos da Autora, conforme expressa previsão contratual.
DOS PEDIDOS
Demonstrada a) a ocorrência das causas que autorizam a rescisão do contrato, b)
o preenchimento dos requisitos necessários ao deferimento da liminar de
reintegração de posse, e, c) os prejuízos advindos do inadimplemento, é a
presente para requerer:
a) a concessão de liminar, inaldita altera pars, ordenando a expedição do
competente mandado de reintegração de posse em favor da Autora, do imóvel
descrito no item 2, supra (CPC - art. 928, 1ª parte);
b) efetivada a liminar, a citação dos Requeridos, através da expedição da
competente carta com aviso de recebimento ao endereço declinado no preâmbulo
desta peça, para, querendo, apresentarem defesa no prazo legal (CPC - art. 930,
caput);
c) a produção de todas as provas em direito admitidas, mormente os depoimentos
pessoais dos Requeridos e a oitiva de testemunhas, as quais comparecerão à
audiência mediante intimação;
d) seja, ao final, julgada procedente a presente ação, para o fim de:
d.1.) declarar rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e
Outras Avenças em questão;
d.2.) tornar definitiva a liminar de reintegração de posse, ou determinar a
reintegração, caso a mesma não seja deferida liminarmente; e,
d.3.) condenar os Requeridos na indenização pelo tempo que permaneceram no
imóvel após a sua constituição em mora, no patamar de 2% (dois por cento) do
valor atualizado do contrato, no pagamento da multa contratual, assim como na
composição das perdas e danos apuradas em regular liquidação de sentença.
e) a condenação dos Réus no pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios, estes no importe de 20% (vinte por cento) do valor atualizado do
imóvel, conforme previsão do Parágrafo Segundo, da Cláusula ......... do
contrato.
Dá-se à causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]