Locador sustenta a ausência de direito de retenção sobre imóvel ou de indenização por benfeitorias, ante cláusula contratual de desistência.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
IMPUGNAÇÃO AOS EMBARGOS DE RETENÇÃO
opostos à execução da sentença por .... (....), pelo motivos de fato e de
direito a seguir aduzidos.
PRELIMINARMENTE
A Embargante/Locatária não especificou qual foi o custo das benfeitorias, nem o
seu valor atual. Claro cerceamento de defesa.
Não foram cumpridos os requisitos do Artigo 744, § 1º, inciso III do CPC.
Consequentemente, os Embargos não podem e não devem ser recebidos. Devem ser
rejeitados.
Ex Positis, requer à Vossa Excelência, para que se digne em, já em preliminares,
não receber os embargos e extinguir o feito por falta de cumprimento dos
requisitos legais, aplicando as cominações cabíveis à embargante.
DO MÉRITO
Caso Vossa Excelência não entenda por bem em acolher as preliminares, o que não
se espera e admite-se apenas para argumentar, no mérito a Embargante não estará
fadada a levar melhor sorte.
Impugnada toda a petição inicial (Embargos de Retenção), por ser contrária à
razão, à lógica, ao bom senso, à legislação vigente e ao avençado no contrato de
locação, pelos motivos que a seguir expõe, em síntese:
DOS FATOS
Neste mesmo Juízo, os embargados ajuizaram ação de despejo por falta de
pagamento (Autos n.º ..../....), relativa à locação do imóvel sito à Av. ....
n.º ...., Bairro ...., na Comarca de ...., Estado do ...., contra a Embargante.
Esta, desde ..../...., não mais pagou corretamente os alugueres e acessórios, e,
há mais de .... anos nada mais pagou.
No contrato de locação foi avençado que os Locadores/Embargados locaram à
Embargante/Locatária um imóvel, o qual deverá ser devolvido no final da locação,
sem direito à retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias ainda que
necessárias, as quais ficarão incorporadas ao imóvel.
A Ação de Despejo por falta de pagamento foi julgada procedente, declarado
rescindido o contrato de locação e decretado o despejo da Embargante, a qual
apresentou recurso de Apelação, recebido no efeito devolutivo, em fase de
julgamento pelo Egrégio TA.
Ao longo do processo de Despejo, a ora embargante, usou e abusou de expedientes
com fitos protelatórios. No entanto, pagamento dos alugueres e acessórios não
aconteceram. Continua constituída em mora. Tudo em prejuízo dos embargados.
É preciso relatar acerca das benfeitorias no imóvel.
No contrato de locação foi avençado que os Locadores/Embargados locaram à
Embargante/Locatária um imóvel, o qual deverá ser devolvido no final da locação,
sem direito à retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias ainda que
necessárias, as quais ficarão incorporadas no imóvel.
As eventuais benfeitorias realizadas no imóvel, pela Embargante, foram feitas
por sua conta e risco. Deverão ser incorporadas ao imóvel sem qualquer direito a
indenização, conforme disposto pelo Artigo 35 da Lei n.º 8.245/91.
O imóvel foi locado no estado que se encontrava, sem qualquer ressalva. O
terreno era plano, não um precipício. Não tem a menor lógica, nem o menor
cabimento a alegação de que foram utilizados .... caminhões de terra para
nivelar o terreno.
As construções feitas no imóvel pela Embargante, ao contrário do que alega,
desvalorizam-no. São de péssima qualidade, e, obrigatoriamente terão que ser
demolidas para possibilitar a construção de um prédio qualificado, de
conformidade com a Lei de Zoneamento, com Plantas, Alvarás, Habite-se,
Averbações e Vistorias.
As construções e benfeitorias lá existentes, prestam-se exclusivamente ao
funcionamento de Oficina Mecânica de baixa categoria.
A Oficina Mecânica existente no local, de propriedade da locatária/embargante,
misteriosamente, funciona com as portas e portões fechados.
A Embargante/Locatária realizou as alegadas benfeitorias, sem anuência ou
consentimento dos proprietários/locadores. Visavam atender os interesses
daquela, não destes.
As construções não foram autorizadas pelos proprietários. Também, estão
irregulares, vez que não foram autorizadas, nem registradas nos órgãos públicos
competentes. Não possuem plantas, não têm alvará de construção. Não foram
autorizadas, nem fiscalizadas pelo CREA/.... - Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura. Não foram matriculadas, nem baixadas junto à Previdência Social
(INSS). Não foram feitos os recolhimentos à Previdência Social, devidos sobre a
mão de obra de construção. As construções não foram averbadas junto ao Cartório
de Registro de Imóveis. O Corpo de Bombeiros e a Saúde Pública também não
vistoriaram as construções. O Habite-se não foi fornecido pela Prefeitura.
A Embargante/Locatária não juntou qualquer prova demonstrando ter direito à
retenção do imóvel, bem como dos documentos demonstrativos da regularidade das
obras, junto ao CREA, Prefeitura, INSS, Registro de Imóveis, Saúde Pública,
Corpo de Bombeiros, e demais órgãos públicos competentes. A irregularidade é
total.
A Embargante fez construções sem alvarás e demais registros nos órgãos
competentes, sonegou recolhimentos de INSS das obras. Enfim, praticou uma
infinidade de irregularidades. Não tem direito a retê-las, nem de ser
indenizada.
A Embargante é litigante de má-fé e aventurando-se jurídicamente para levar
vantagem indevida. Certamente, não conseguirá.
Entretanto, a Embargante, desde já, fica autorizada, por sua conta e risco, sem
direito à indenização, a desmanchar e retirar todas as construções e
benfeitorias que realizou irregularmente no imóvel
A Locatária, ora embargante, como já dito anteriormente, não especificou qual
foi o custo das benfeitorias, nem o seu valor atual. Claro cerceamento de
defesa. Não foram cumpridos os requisitos do Artigo 744, § 1º, inciso III do
CPC. Consequentemente, os Embargos não podem e não devem ser recebidos. Devem
ser rejeitados.
DO DIREITO
A legislação e jurisprudência citados, não são aplicáveis à espécie. Tratam-se
de casos distintos. Impugnados.
A Locatária/Embargante não tem direito a Embargos de Retenção por Benfeitorias.
Trata-se de Embargos de Retenção, onde a autora nada trouxe aos autos que embase
seu absurdo pedido. Inclusive, não especificou qual foi o custo das
benfeitorias, nem qual é o seu valor atual. Não foram, ressalta-se novamente,
cumpridos os requisitos do Artigo 744, § 1º, inciso III do CPC.
Consequentemente, os Embargos não podem e não devem ser recebidos.
No Contrato de locação, dentre outras, foi avençado entre as partes que a
locatária, no final do contrato, não teria direito à retenção ou indenização por
quaisquer benfeitorias ainda que necessárias, as quais ficarão incorporadas ao
imóvel.
Ainda, foi contratado que não poderiam ser feitas modificações ou transformações
no imóvel, sem autorização escrita do locador. Os locadores nunca autorizaram
nenhuma construção no imóvel.
Cita-se, in verbis:
"Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção."
Dentre a moderna jurisprudência, cita-se in verbis:
"Não é nula cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção ou
indenização por benfeitorias". (STJ - 5ª Turma, REsp 38.274-2/SP, Rel. Min.
Edson Vidigal, j. 09/11/94, DJU 22/05/95, p. 14.425, 1ª col., em.).
"É dispensável prova sobre benfeitorias se há cláusula contratual em que o
locatário renunciou ao respectivo direito de retenção". (Súmula 15 / 2º TASP).
As construções feitas no imóvel do Embargante, ao contrário do que alega,
desvalorizam-no. São de péssima qualidade e, obrigatoriamente terão que ser
demolidas para possibilitar a construção de um prédio qualificado, de
conformidade com a Lei de Zoneamento, com Plantas, Alvarás, Habite-se,
Averbações e Vistorias.
As construções e benfeitorias lá existentes, prestam-se exclusivamente ao
funcionamento de Oficina Mecânica de baixa categoria.
Caso não existisse a previsão contratual (ela existe), no sentido de que a
locatária/embargante não tem direito de retenção, nem de indenização por
benfeitorias feitas no imóvel, mesmo assim, a prova dos valores das construções
e benfeitorias tem que ser documental, através de notas fiscais. Incabível por
ser indevida e pretendida produção de prova testemunhal e pericial.
Caso Vossa Excelência entenda por bem receber os Embargos e julgá-los
procedentes, o que não se espera e admite-se ad argumentandum, a fim de se
compensarem com o valor das benfeitorias, em liquidação, deverão ser abatidos do
quantum: Os frutos obtidos pela embargante; a depreciação das benfeitorias, pelo
uso por mais de 15 anos; os alugueres e demais encargos em atraso, objeto da
ação de despejo por falta de pagamento, acrescidos de juros e atualização
monetária; as custas judiciais; os honorários advocatícios; os danos ocasionados
pela retenção e uso do imóvel; os danos causados pela embargante ao fazer
construções irregulares, sem os: Alvarás de Construção; Laudo de vistoria;
Habite-se; recolhimentos devidos ao INSS; planta arquitetônica e de engenharia;
registro no CREA e demais requisitos necessários para se construir uma obra; os
custos para demolir as construções irregulares, voltando o terreno à sua
condição inicial, ou seja, limpo; Multas por fazer construções irregulares; E,
demais valores a serem levantados através de provas testemunhais e periciais.
Cabível e necessária a expedição de Ofícios aos órgãos competentes no sentido de
comprovar a irregularidade e ilegalidade das construções, para fazer provas nos
autos.
Também, cabível e necessária a apresentação por parte da Embargante da
documentação relativa à regularidade das obras, das guias de recolhimento de
INSS relativas à obra, bem como as Notas Fiscais, sob as penas do artigo 359 do
CPC.
Deverá ser declarado por sentença que as construções são imprestáveis e ilegais,
pelo motivo de terem sido feitas de forma irregular, sem registro nas
repartições públicas competentes. Também, por sentença, deverá ser determinada a
demolição por parte da Embargante ou a sua retirada do local.
DOS PEDIDOS
Ex Positis, requer à Vossa Excelência:
a) o acolhimento da impugnação de toda a exordial;
b) se digne em julgar antecipadamente a lide, com a improcedência da ação;
c) a oitiva do depoimento pessoal da Embargante, sob pena de revelia e
confissão;
d) a juntada dos documentos anexos e de outros que se fizerem necessários;
e) protesta por provar o alegado por todos os meios de provas admitidas em
direito, inclusive testemunhais e periciais para demonstrar que as obras foram
construídas irregularmente, com sonegação dos recolhimentos devidos ao INSS, com
falta de Alvará de construção, de vistorias, de plantas, de habite-se e demais;
f) em eventual condenação, o que não se espera e admite-se ad argumentandum, a
fim de se compensarem com o valor das benfeitorias, em liquidação, deverão ser
abatidos do quantum: os frutos obtidos pela embargante; a depreciação das
benfeitorias, pelo uso por mais de 15 anos; os alugueres e demais encargos em
atraso, objeto da ação de despejo por falta de pagamento, acrescidos de juros e
atualização monetária; as custas judiciais; os honorários advocatícios; os danos
ocasionados pela retenção e uso do imóvel; os danos causados pela embargante ao
fazer construções irregulares, sem os: Alvarás de Construção; Laudo de vistoria;
Habite-se; recolhimentos devidos ao INSS; planta arquitetônica e de engenharia;
registro no CREA e demais requisitos necessários para se construir uma obra; os
custos para demolir as construções irregulares e volta do terreno à sua condição
inicial, ou seja, limpo; multas devidas ao CREA, INSS, Prefeitura, e demais
órgão públicos, por fazer construções irregulares; valores a serem levantados
através de provas testemunhais e periciais, e, das confessadas pela autora;
g) a expedição de Ofícios aos órgãos competentes no sentido de comprovar a
irregularidade e ilegalidade das construções (falta de alvará, de habite-se, de
plantas, de registros, de recolhimentos ao INSS e etc.;), para fazer provas nos
autos;
h) a apresentação por parte da Embargante da documentação relativa à
regularidade das obras (Alvará, plantas, registros, matrículas, guias de
recolhimentos de INSS relativas à obra, habite-se, e etc.), sob as penas do
artigo 359 do CPC;
i) sentença declarando que as construções são imprestáveis e ilegais, pelo
motivo de terem sido edificadas de forma irregular, sem Alvará, matrícula e
registro nas repartições públicas competentes. Também, por sentença, deverá ser
determinada a demolição por parte da Embargante ou a sua retirada do local, por
sua conta e risco, sem direito a indenização;
j) seja a presente ação julgada totalmente improcedente com a condenação da
Embargante ao pagamento das custas processuais, honorários advocatícios e demais
cominações legais.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]