Interposição de ação ordinária de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por perdas e danos.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante
procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito
à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe
notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa
Excelência propor
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Em primeiro lugar, cumpre-nos salientar que em data de .... a requerente
celebrou com o requerido, Contrato de promessa de Compra e Venda concernente à
aquisição das unidades, constituídas de lojas, sob nos. .... (....) e ....
(....), os quais terão as áreas totais de .... e ...., respectivamente do
Edifício ...., em construção, na Rua ...., esquina com a Rua ...., em ...., da
Cidade de ...., Estado do ...., no item .... do Termo de Fechamento, pertencente
ao mencionado contrato (doc. nº ....).
O preço dos imóveis deveria ter sido pago pelo promitente comprador, ora
requerido, através de 36 (trinta e seis) parcelas mensais e consecutivas, nos
valores, forma de reajuste, vencimentos e demais elementos constantes do
referido contrato (doc nº....).
Ocorre, todavia, que o requerido infringiu a .... (....) Cláusula do aludido
Contrato, que determina a mora e inadimplemento do pagamento das parcelas
concernentes; às prestações do apartamento em questão encontram-se em atraso no
pagamento desde o mês de .... de .... E de acordo com a cláusula contratual, a
falta de pagamento de 03 (três) parcelas mensais consecutivas, implica na
resolução do contrato de promessa de compra e venda.
Excelência, faz-se mister frisar que desde a data acima referida, o requerido
nem sequer procurou a requerente para expor as razões atinentes ao seu atraso no
que se refere ao pagamento das prestações do apartamento em tela.
De acordo com o parágrafo ..., do contrato,
"As sanções serão automaticamente aplicadas tão somente e pelo não pagamento no
vencimento de qualquer parcela, sem dependência de notificação ou interpelação
seja Judicial seja Extrajudicial, e sem prejuízo das cominações desta escritura
..."
Assim, em face a tal situação, a autora imbuída de total boa-fé tentou através
de todos os meios receber seu crédito de maneira amigável, no que, todavia, não
obteve êxito em seu intento.
Posteriormente, a autora providenciou a notificação judicial do requerido, a
qual foi efetuada em data de .... de .... de .... conforme faz prova documento
em anexo (doc. 03, fls. 24 v.).
Ademais, necessário se faz ressaltar que a cláusula .... (....) prevê que
ocorrendo o atraso de 3 (três) prestações mensais, consecutivas ou qualquer
delas por prazo superior a 90 dias, implicará resolução desta promessa de compra
e venda. Conforme dispõe o artigo 128 do Código Civil, caso em que o ADQUIRENTE,
perderá em favor da ALIENANTE, de preço atualizado do contrato, parte das
parcelas pagas até a data do inadimplemento, com penas convencionais.
Outro fato de digna relevância diz respeito ao que preceitua o parágrafo da
cláusula 7º (sétima) que segue abaixo.
"In verbis":
"07.01 - O atraso no pagamento de parcela do preço sujeitará o ADQUIRENTE a
pagar à ALIENANTE: (a) o valor da dívida vencida e reajustada monetariamente
pelo indexador contratual, acrescida da variação "pro rata die" do INPC entre a
data do vencimento da obrigação e o dia em que efetivar o pagamento; (b) os
juros de mora de 12% ao ano, contados diariamente; (c) a multa compensatória à
10% sobre o valor da dívida atualizada, e honorários de advogado na base de 20%
além de outras cominações aqui previstas". (grifo nosso)
Após ter sido devidamente notificado, o requerido não se manifestou no que
concerne à realização do pagamento dos valores devidos que o levaram a
inadimplência, fato este que ensejou a propositura da presente ação.
DO DIREITO
Conforme ensinamento do Professor Silvio Rodrigues em sua obra Dos Contratos e
das Declarações Unilaterais de Vontade, Volume 3, 1972, Edição Saraiva, pág. 81,
extrai-se o seguinte:
"Condição resolutiva da obrigação: Dado o inadimplemento unilateral do contrato,
pode o contratante pontual, em vez da atitude passiva de defesa, adotar um
comportamento ativo na preservação de seus direitos. De fato, se o
inadimplemento resulta de culpa de um dos contratantes, a lei concede ao outro
uma alternativa. Com efeito, pode ele:
a)exigir do outro contratante o cumprimento da avença ou b) pedir judicialmente
a resolução do contrato"; (grifo nosso)
É com base no artigo 475 do Código Civil Brasileiro que se faz as considerações
acima explanadas, o qual preconiza o seguinte:
"Capítulo II
DOS CONTRATOS BILATERAIS
"Artigo 475: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos
casos, indenização por perdas e danos." (grifo nosso)
Para corroborar o preciso entendimento do Mestre Silvio Rodrigues ,
acrescentam-se as lições do ilustre Professor Orlando Gomes em sua obra
"Contratos", 10º Edição, Editora Forense, 1984 que assevera:
"In verbis":
"RESOLUÇÃO - Situações supervenientes impedem muitas vezes que o contrato seja
executado. Sua extinção mediante resolução tem como causa, pois, a inexecução
por um dos contratantes.
Resolução é, portanto, um remédio concedido à parte para romper o vínculo
contratual mediante ação judicial." (grifo nosso)
Como tem sido reiteradamente decidido pelos Tribunais, sempre que houver
inadimplemento do convencionado por parte do comprador, e, este, após
regularmente notificado não efetuar o pagamento, ajustado no compromisso de
compra e venda opera-se o desfazimento do contrato.
Outro não é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, referente
ao Código Civil de 1916, que assim vinha decidindo:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL,
PROCEDÊNCIA EM PRIMEIRO GRAU, HOUVE INDISCUTIVELMENTE INADIMPLEMENTO DO
CONVENCIONADO POR PARTE DOS RECORRENTES, JÁ QUE NÃO CUMPRIRAM A OBRIGAÇÃO
PRINCIPAL DO PACTUADO, VALE DIZER, DEIXARAM DE PAGAR O PREÇO LIVREMENTE
ESTIPULADO, RECURSO DESPROVIDO." (Apelação Cível 934/84, Acórdão 2809, 3º Câmara
Cível, Julg. em 27.11.84, Rel Des. Plínio Cachuba)
Excelência, "in casu" houve inadimplemento contratual por parte do requerido, o
que justifica plenamente o pedido de indenização por perdas e danos.
O réu efetuou um único pagamento, a saber: pagou a título de sinal de negócio e
princípio de pagamento, o valor de R$ .... (....) e nada mais, estando até a
data da notificação com as .... (....) primeiras parcelas inadimplidas, conforme
faz prova doc. ....
Ora, o valor pago à época do contrato, não é superior a 2%, e, conforme
estipulação do próprio contrato assinado entre as partes, em seu item ....,
subitem ....
"In verbis"
"O ADQUIRENTE perderá em favor da ALIENANTE, do preço atualizado do contrato,
parte das parcelas pagas até a data do inadimplemento, com pena convencional nos
seguintes termos, calculados cumulativamente: a) se tiver pago até 10% do preço
atualizado do contrato, receberá em devolução 20% da quantia paga; b) do que
exceder de 10% e até 30% do preço atualizado do contrato, receberá em devolução
50% da quantia paga; c) do que exceder de 30% e até 70% do preço atualizado do
contrato, receberá em devolução 75% da quantia paga; d) do que exceder de 70% do
preço atualizado do contrato, receberá em devolução 100% da quantia paga."
(grifo nosso)
Pois bem, o adquirente, conforme rege o contrato, deverá em devolução 20% da
quantia já paga, contudo, tal quantia se equivale a outro item do aludido
contrato, item ...., já anteriormente mencionado, que diz:
"O atraso .... sujeitará o adquirente a pagar à alienante ... os honorários de
advogados na base de 20%, além de outras cominados aqui previstas".
Com isso, não deverá o requerido nada receber, visto que o montante a ser
devolvido deverá se abatido da condenação de honorários advocatícios e da
condenação do alienante indenização por perdas e danos.
Por demais oportuno, transcrever a lição do Professor ORLANDO GOMES em sua obra
já mencionada.
"Em sua expressão mais objetiva, o princípio da força obrigatória,
consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que
seja, com observância de, todos os pressupostos e requisitos necessários à sua
validade deve ser executado, pelas partes como se suas cláusulas fossem
preceitos legais imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais
forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido."
Ainda:
"A inadimplência contratual, resolve-se por perdas e danos." (grifo nosso)
Pelo exposto, requer seja a requerida condenada ao pagamento das perdas e danos
no valor a ser apurado em liquidação de sentença.
DOS PEDIDOS
a) A citação do requerido através de carta precatória, para que no prazo legal,
conteste a presente ação, sob pena de revelia;
b) Seja a presente ação julgada procedente, decretando Vossa Excelência a
Resolução do Contrato celebrado entre a autora e o requerido, e desta forma
podendo a autora comercializar as unidades referidas, perdendo o réu parte das
parcelas pagas, a título de perdas e danos, pois, assim convencionou-se no
contrato;
c) "Ad cautelam", requer a produção de prova testemunhal, cujo rol será
apresentado oportunamente, o depoimento pessoal do requerido, sob pena de
confesso, juntada de documentos novos na hipótese do artigo 397 do Código de
Processo Civil, e se necessário, a realização de perícia.
d) A condenação do requerido ao pagamento das perdas e danos, no valor a ser
apurado em liquidação de sentença, bem como nas despesas processuais e
honorários advocatícios.
e) Requerer ainda a concessão do benefício do art. 172, § 2°. do CPC ao Sr.
Oficial de Justiça.
Dá-se à causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]