Impugnação à contestação, sob alegação de ausência de esbulho possessório.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente, NOS AUTOS EM QUE CONTENDE COM ...., à presença de Vossa
Excelência apresentar
IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Comparece a requerida em sua contestação para alegar em síntese:
- que o autor induziu em erro este juízo, suprimindo cláusulas contratuais,
destorcendo fatos e mentindo deslavadamente;
- que realmente ocorreu a compra e venda do terreno entre as partes, mas que
este ato resta rescindido por infração contratual do autor, que não teria
providenciado a documentação para transferência de domínio de um apartamento
dado como parte de pagamento do terreno;
- que a documentação para transferência do apartamento deveria ter sido
disponibilizada num prazo de ..... dias, e face o autor não ter supostamente
cumprido este prazo, por estipulação contratual estaria rescindida a compra e
venda, perdendo integralmente o autor o sinal de negócio dado no valor de R$
............;
- que o prazo teria vencido em ..../...../.... e que somente em ..../...../.....
o autor interpelou a requerida exigindo a outorga da escritura; e que nesta
interpelação teria modificado estipulação contratual, utilizando sorrateiramente
a expressão tão logo ao invés do prazo estipulado de ...... dias;
- que recebida a interpelação, a requerida contra-interpelou o autor da rescisão
contratual, e que este, após o recebimento desta contra-interpelação, teria
invadido arbitrária e violentamente o imóvel, iniciando a construção de um
casebre através de seus prepostos;
- que logo após a invasão, a requerida protocolizou queixa-crime na delegacia
competente; e que o próprio autor reconhece que seus funcionários estavam lá
desde ............. feira (..../..../....);
- assim, quem esbulhou a posse sobre o imóvel foi o autor e não a requerida.
- requereu, preliminarmente, pela inépcia da inicial, pelo fato da compra e
venda estar rescindida e também por o autor nunca ter exercido a posse sobre o
imóvel; que a compra dos materiais em ..../..../...... e os depoimentos dos
prepostos do autor que afirmaram terem ingressado no imóvel em ..../...../.....
confirmaram o não exercício da posse; que as fotos tiradas nada provam, somente
o calor da discussão; que a requerida no mesmo dia reocupou o imóvel, e de lá só
saiu por conta da liminar concedida por este juízo;
- requereu, no mérito, pela improcedência da ação, e ao final, pela cassação da
liminar de manutenção, e a concessão de uma liminar de reintegração para a
requerida.
Como se vê, não trouxe a requerida aos autos nenhuma relevante razão capaz de
ilidir o direito do autor.
Em primeiro lugar, é importante ressaltar, que quem age de má-fé, tentando 'no
grito', se apropriar de R$ ............ do autor (valor do sinal de negócio) é a
própria requerida, que, sem nem ao menos fazer prova do não cumprimento do prazo
de ..... dias pelo autor, quer rescindir a compra e venda, com a devolução do
imóvel e a apropriação integral do dinheiro do autor.
Ora, conforme se fará demonstrar a seguir, e ainda, na ação cominatória em
apenso (autos nº .................), o autor cumpriu integralmente com o
avençado dentro do prazo, e, apenas para argumentar, mesmo que não tivesse
cumprido com o prazo, e, apenas para argumentar, expressa da lei, para a suposta
rescisão contratual deveria a requerida ter interpelado o autor, o que no caso,
não ocorreu. Muito pelo contrário, pois quem foi constituído em mora, através de
interpelação, foi a própria requerida.
No que se refere à alegada ausência de posse pelo autor, também não há razão à
requerida, e, em que pese a extensa peca de contestação, cai por terra qualquer
discussão sobre o tema, por uma simples leitura do instrumento de compra e
venda, que em suas cláusulas sétima e oitava, por expressa vontade das partes,
transferiu a posse do terreno para o autor no ato da assinatura do contrato
(..../...../......). Assim, está o autor exercendo a posse justa, mansa e
pacífica do terreno, inclusive, defendendo o mesmo perante terceiros, conforme
lhe determina o contrato, desde ..../...../....., senão vejamos:
"CLÁUSULA SÉTIMA - Que o COMPRADOR e o PROCURADOR desde já ficam instituídos na
posse dos bens imóveis transacionados e contidos neste instrumento, exercendo em
nome próprio dita posse, exercendo e defendendo a mesma perante terceiros".
"CLÁUSULA OITAVA - O COMPRADOR poderá fazer no imóvel quaisquer benfeitorias que
julgar necessárias, respeitando as restrições deste instrumento e as posturas
das autoridades competentes".
Além dessa vontade das partes declarada em contrato, merece ser mencionada
também a regra do art. 22 do DL 58/37, que nos contratos de compromisso de
compra e venda, atribuiu ao promissário comprador direito real oponível a
terceiros. O que quer dizer que mesmo que não houvesse cláusula a respeito da
posse do imóvel esta se transferiria de imediato por determinação expressa da
lei.
O autor, dessa forma, já estava exercendo a posse, conforme se comprova, muito
antes dos seus funcionários iniciarem a construção de uma casa no terreno. A
construção desta casa e a limpeza do terreno iniciados, já são os preparativos
para a construção de um edifício no local, cujos projetos já estão aprovados nos
órgãos competentes.
Conforme já mencionado na inicial, prepostos da requerida compareceram no
imóvel, munidos de picaretas, martelos, etc., para expulsarem os funcionários do
autor que lá se encontravam construindo a casa e limpando o terreno desde
........... feira .../..../..... (corrige-se aqui o erro de digitação inicial
que constava dia ..... ao invés de ...... - e que foi utilizado ardilosamente
pela requerida em sua contestação - esqueceu a requerida de visualizar no
calendário que dia ..... não foi ........... feira e ainda de verificar nos
documentos juntados por ela própria que apontam o início da construção da casa
no dia ...../...../.....).
Não satisfeitos em amedrontarem os funcionários que lá se encontravam,
destruíram a casa que já se encontrava construída, tentando esbulhar a posse do
autor à força ('manu militari'), e turbando a mesma. Vale frisar mais uma vez,
que por estipulação contratual o autor já se encontrava de posse justa, mansa e
pacífica do terreno desde a data da assinatura do contrato (.../..../.....).
Essa atitude criminosa da requerida causou irreparáveis danos ao autor, como a
destruição da casa lá construída, e também danos morais aos funcionários que lá
se encontram sendo ameaçados a força, e ao autor, posto que este é uma pessoa de
idade ( + de 60 anos), de nacionalidade portuguesa, que de boa-fé esta
investindo dinheiro no Brasil, abriu construtora, construiu imóveis em
................., e está comprando imóveis para construção de outros prédios
aqui em ...................., criando empregos principalmente, e que agora
encontra-se assustado com tamanha falta de respeito exercida por pessoas que
pretendem enganá-lo, tomando-lhe, inclusive, o sinal de negócio já pago no valor
de R$ .........
Instado pelo autor que solicitou de forma amigável a interrupção da turbação /
esbulho, a requerida se negou, peremptoriamente, a retirar as pessoas que lá se
encontravam turbando a sua posse.
Foi obrigado então o autor a ingressar com a presente ação para coibir tamanha
arbitrariedade, tendo sido justamente deferida a liminar por este juízo.
O Termo de Declaração de fls. ........, lavrado no ........... Distrito
Policial, comprova de forma cabal a turbação da posse do autor praticada pela
requerida ........ na ............... feira dia ..../..../.....
Por esse termo, verifica-se, que enquanto o autor veio buscar junto ao Poder
Judiciário a defesa do seu direito, utilizando-se dos meios legais disponíveis
em um estado de direito, a requerida, utilizou-se da força bruta, para invadir o
imóvel, destruir a casa que lá se encontrava construída, ameaçar os operários
que lá se encontravam, e ainda, através de um ardil, se apropriar também do
material de construção que lá estava depositado, e tentar afrontar os
procuradores desta através do manejo de "Queixa-Crime".
É que a requerida, após os incidentes noticiados na inicial da presente ação,
compareceu em uma Delegacia para protocolar uma nominada "Queixa-Crime" por
esbulho contra o autor, seus operários e seus procuradores, e, enquanto foram os
operários que se encontravam no imóvel chamados à Delegacia para prestar
declaração, houve a retirada de todo o material do autor que lá se encontrava.
Prestados os esclarecimentos na Delegacia , os operários retornaram ao imóvel, e
quando lá chegaram, verificaram que todo o material havia sumido, o que obrigou
o autor a contratar vigias para permanecerem no imóvel tomando conta do mesmo,
preservando-o de novas turbações por parte da requerida.
Os docs. De fls. ..........., lavrados junto ao ....................... Distrito
Policial desta cidade, comprovam que foi a própria requerida quem retirou
ardilosamente os materiais de construção do autor que se encontravam no imóvel
turbado / esbulhado.
O argumento que a requerida está se utilizando para alegar estar rescindido o
contrato de compromisso de compra e venda, é que teria sido estipulada uma
cláusula resolutiva expressa no contrato, fixando o prazo de 60 dias para que o
autor providenciasse toda a documentação para transferência do apartamento dado
como parte do pagamento na compra do terreno.
Ao contrário do que sustenta, o autor em nenhum momento suprimiu este prazo do
conhecimento deste juízo, tanto é que menciona expressamente na inicial desta
estipulação e ainda, na Ação Ordinária Cominatória em apenso (autos
.................) discorre extensamente sobre esta cláusula.
Segundo a requerida, o suposto não cumprimento do prazo de 60 dias teria
implicado na resolução expressa do contrato, com a perda do valor de R$
........... dado pelo autor como sinal do negócio.
Ora, tal argumento chega a ser ilógico. Primeiro, porque a requerida não faz
prova do não cumprimento do prazo pelo autor. Segundo, por que a requerida é que
se encontra constituída em mora, através de interpretação promovida pelo autor.
Terceiro, porque mesmo que o prazo de 60 dias não tivesse sido cumprido pelo
autor, a requerida deveria te-lo interpelado para sua constituição em mora,
fixando-lhe o prazo de 15 dias para apresentação de toda a documentação
necessária, o que no caso em tela não ocorreu.
Como se vê, quem não cumpriu com sua obrigação contratual é a requerida e não o
autor, que através do instrumento próprio (Interpelação) a notificou a
comparecer em Cartório para outorga das escrituras, face as suas insistentes
negativas. E com a sua contra-interpelação, se negando a outorgar as escrituras,
a requerida constituiu-se em mora, haja vista que a obrigação contratual do
autor foi cumprida, qual seja, disponibilizar toda a documentação necessária
para transferência do apartamento, juntamente com as certidões negativas
necessárias para tanto.
DO DIREITO
O Decreto-Lei nº 745/69 é claro no que se refere as chamadas cláusulas
resolutivas expressas:
"Art. 1º. Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10
de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a
constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação,
judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com
15 (quinze) dias de antecedência."
O DL 58/37 também assegura este direito ao autor:
DL 58/37 - "Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de
compromisso de compra e venda e cessão do direito de imóveis não loteados, cujo
preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais
prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários
direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação
compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo
Civil" (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 27.12.1973)
Assim, a cláusula resolutiva expressa alegada pela requerida, só poderia ser
exercitada pela mesma, em última análise, no que se refere a rescisão pura e
simples, se a requerida tivesse se utilizado da prévia interpelação, o que não
ocorreu.
As decisões do STJ são nesse sentido:
"PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, CUMULADA COM
PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA INEFICÁCIA.
NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO DE PARA CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA.
DECRETO-LEI Nº 745/69, ART. 1º. APLICAÇÃO IMEDIATA. I. - "A falta de registro do
compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para
constituir em mora o devedor" (Sumula 76/ STJ). II. - A exigência de notificação
prévia, instituída pelo art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69, para a constituição em
mora do devedor, tem aplicação imediata, por se tratar de norma de direito
processual. III. - A falta de interpelação para constituição da mora acarreta a
extinção do processo. IV. - Recurso especial conhecido e provido." (STJ - Resp
45845/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, DJ 23/09/02, pg. 350, RT
809/215)
"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. OMISSÃO INEXISTENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO
INSCRITA. IMÓVEL NÃO LOTEADO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. INEFICÁCIA.
NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO PRECEDENTES. - Tendo o aresto recorrido
examinado, como na hipótese, todas as questões postas pelas partes, não se pode
falar em ofensa aos arts. 515 e 535, II, do Código de Processo Civil. - "A falta
de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia
interpelação para constituir em mora o devedor" (Súmula nº 76/ STJ), sendo
ineficaz a existência de cláusula resolutória expressa no referido tipo de
pacto, de acordo com a jurisprudência desta corte. - Recurso não conhecido."
(STJ - Resp 8877/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJ 01/09/97, pg.
40837)
Por outro lado, a suposta perda do sinal de negócio, alegada pela requerida, é
igualmente absurda e ilegal. Em resumo, a requerida quer, através da força
bruta, rescindir o contrato, ficando com o imóvel e o dinheiro do comprador.
Isto fere os princípios da boa-fé e da probidade, elencados no art. 422 do Novo
Código Civil.
Segundo o art. 421 do NCC, a liberdade de contratar deve ser exercida em razão e
nos limites da função social do contrato, e ainda, segundo o art. 122 do NCC são
defesas as cláusulas que privarem de todo o efeito o negócio jurídico, ou o
sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
Conforme se verifica, o autor cumpriu com sua obrigação contratual,
disponibilizando toda a documentação necessária para transferência do
apartamento (docs. Juntados à ação em apenso), ao passo que a requerida
estranhamente se nega a comparecer em cartório para outorga das escrituras. Ora,
tal negativa, pode se dar talvez, pelo fato da requerida não possuir as
certidões negativas para providenciar a transferência do terreno (ver doc. De
fls. ..... dos autos em apenso obtido pela internet que afirma não existirem
informações suficientes na Receita Federal para emissão de CND da requerida), ou
até mesmo pelo seu arrependimento.
DOS PEDIDOS
Por todo o exposto, resta-se comprovada a posse exercida pelo autor desde o dia
..../..../....., data esta muito anterior à data do esbulho ou turbação
perpetrado (.../..../....). merecendo ser mantida a liminar concedida por este
juízo, e ao final, ser julgada procedente a ação em todos os seus termos.
Protesta desde já o autor, por celeridade processual, pela produção de todas as
provas em direito admitidas, em especial a documental, testemunhal, cujo rol
será oportunamente apresentado, e depoimento pessoal do representante legal da
requerida, sob pena de confesso.
Por fim, reitera-se o pedido de fls. ......, de envio de cópia da presente ação
para o Ministério Público, para que este analise a existência de possíveis
crimes praticados pela requerida, como p. Ex., esbulho, dano, furto e
denunciação caluniosa, com o intuito de preservação do estado de direito e
punição da força bruta e ilegal utilizada pela requerida.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]