___________ S/A, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº ___________, estabelecida a Rua ___________, nº ____, B. ___________, ___________ - ___, e ___________ LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº ___________, estabelecida a Rua ___________, nº ____, sala ____, B. ___________, ___________, ambas representadas por seu procurador firmatário, nos termos do incluso instrumento de mandato (Doc. 01), o qual recebe intimações em seu endereço profissional, sito a Rua ___________, nº ____, sala ____, B. ___________, ___________ - ___, respeitosamente, vem a presença de V. Exª. propor

AÇÃO DECLARATÓRIA contra ___________, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida a Rua ___________, nº ____, B. ___________, ___________ - ___, pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.

DOS FATOS

1. Os autores, respectivamente, tratam-se de locador e locatário da sala térrea comercial nº ___, integrante do condomínio ___________, localizado a Rua ___________, nº ____, B. ___________, ___________ - ___. (Doc. 02)

2. O segundo, por força do contrato de locação existente entre as partes, é o responsável pelo adimplemento da taxa condominial.

3. Ocorre, que a sala comercial de propriedade do primeiro e locada pelo segundo, trata-se de um imóvel térreo, com frente para a Rua ___________.

4. Por possuir frente para a rua, por conseqüência, entrada independente, não tem ligação alguma com a portaria do prédio.

5. Seus clientes dirigem-se diretamente a loja sem entrarem no condomínio.

6. Mantém vínculo com condomínio apenas com relação ao consumo de água, eis que a ligação da rede é única para todo o condomínio.

7. Por este fato, não faz uso dos elevadores nem necessita deles, não faz uso da garagem, não necessita do auxílio do zelador, muito menos, da faxina realizada no condomínio, incluída a garagem, nem aproveita a iluminação interna.

8. Desta forma, não pode ser obrigado a arcar com o rateio destas despesas, justamente, porque não as utiliza.

9. Porém, por força do disposto no artigo 29 da Convenção de Condomínio, vem sendo chamado a participar do rateio destas despesas e despender a quantia mensal de R$ ______ (___________ reais). (Doc. 04)

10. Necessário, ainda, comentar a existência do benefício do "desconto" de R$ _______ (___________ reais) se realizado o pagamento até o dia do vencimento da obrigação.

11. Ademais, em face da impossibilidade de solução enfrentada pelos condôminos autores em modificar a situação de forma amigável com o condomínio, inevitável a escolha da presente demanda judicial, a fim de ver declarada a inexigibilidade das despesas condominiais referentes a salários e encargos trabalhistas de zelador e faxineira, manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos, portão da garagem, zeladoria e faxina da garagem, além das despesas com iluminação interna.

DO DIREITO

12. O condomínio possui como instituto norteador de suas relações a Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, a qual "Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias".

13. Em seu artigo 2º, abaixo transcrito, define o tratamento dado a propriedade de unidade com saída para a via pública, mencionando:

"Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (vetado), edifício garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham."

14. Em seguida, em seu artigo 3º define no que se constitui o condomínio:

"O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino."

15. Ao definir no que consiste o condomínio, definiu também, o que os condôminos estão obrigados a conservar em conjunto mediante rateio das despesas.

16. Estas despesas comuns se limitam ao disposto no artigo 3º supra citado.

17. Ainda, em análise a referida legislação, na forma do § 3º, "d" do artigo 9º, cabe a convenção de condomínio fixar encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para a extraordinárias.

18. Adentrando ao caso concreto a Convenção de Condomínio do ___________, ao dispor em seu artigo 29 que as despesas mensais serão rateadas entre os condôminos, proporcionalmente às áreas privativas, não fixou os encargos, nem a forma, nem a proporção das contribuições de forma específica.

19. Esta estipulação contida no artigo 29 da Convenção de Condomínio é genérica, não abrangendo o caso concreto da sala térrea em comento.

20. Tanto é genérica que não prevê a situação das lojas térreas do condomínio com relação a despesas condominiais que não usufruem.

21. Assim, não é lícito ao condomínio cobrar dos autores por despesas que não lhes trazem proveito, sob pena de favorecimento e enriquecimento de causa dos demais co-proprietários, em clara violação ao disposto no artigo 12, caput, da Lei 4.591/64, bem como, aos princípios basilares do direito de propriedade:

"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio".

22. Nesse passo caminha a remansosa jurisprudência pátria, cujo pensamento se verifica nos arestos abaixo colacionados:

"CONDOMÍNIO - LOJA TÉRREA - DESPESAS - Do rateio das despesas de condomínio não se pode resultar deva arcar o condômino com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração do edifício, não têm, pare ele, qualquer préstimo.

(STJ - Resp 164672/PR, 3ª T. Rel. Min. Eduardo Ribeiro. DOU 07.02.2000, página 154)."

"CONDOMÍNIO - A loja térrea é unidade autônoma que só participa do custeio de despesas referentes ao terreno, telhado, paredes externas e outras coisas ou áreas que, por sua natureza e destinação, pertencem e aproveitam a todos os condôminos. Em contrapartida, as despesas extraordinárias referentes à proteção contra incêndio beneficiam o autor, que há de participar na divisão das despesas. Apelo provido em parte.

(TJRS. Apelação Cível 70000993253, 19ª C. Cív., Rel. Des. Mário José Gomes Pereira, J. 28.11.2000)"

"CONDOMÍNIO - DESPESAS - LOJA TÉRREA COM ACESSO DIRETO À RUA - COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL - Farta jurisprudência, acompanhando a doutrina, entende que a loja térrea, com acesso direito à rua, não está obrigada a suportar os encargos condominiais de que não se beneficia salvo se a convenção expressamente assim determina. Na espécie em exame, importa considerar que a regra inserta no art. 14 da convenção é de cunho genérico, apenas, dispondo que todos os co-proprietários ficarão responsáveis pelas despesas condominiais. Mas não esclarece quais despesas a loja fica obrigada e, a teor da regra geral de que não se pode cobrar do condomínio senão as despesas que traduzem benefício a ele, parece certo que a loja não pode suportar todos os encargos, senão apenas alguns".

(TACRJ - AC 8493/93, 1ª C, Rel. Juiz Gustavo A. K. Leite, J. 28.09.1993.)

23. Assim, demonstrado que os Autores não devem suportar encargos condominiais que não aproveitam, sob pena de enriquecimento sem causa dos demais co-proprietários.

DIANTE DO EXPOSTO, REQUER:

a) o recebimento e processamento da presente demanda, com a conseqüente citação do Réu, na pessoa de seu síndico, no endereço constante do preâmbulo para que conteste, querendo, sob pena de presumirem-se aceitos como verdadeiros os fatos aduzidos nesta peça;

b) por fim, o julgamento totalmente procedente da presente demanda, declarando-se inexigível dos Autores as despesas referentes a salários e encargos trabalhistas de zelador e faxineira, manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos, portão da garagem, zeladoria e faxina da garagem, além das despesas com iluminação interna, condenando-se o Réu aos ônus da sucumbência;

c) provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos, em especial, tomada de depoimento pessoal do Réu, além de prova pericial.

Valor da Causa: R$ _______

N. T.

P. E. Deferimento.

___________, ___ de ___________ de 20__.

Pp. ___________

OAB/