Ação de reintegração de posse ante a inadimplência de compromisso de compra e venda.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º
..... e do CPF n.º ..... e ....., brasileiro (a), profissional da área de .....,
portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., casados entre si, residentes
e domiciliados na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a)
(procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua .....,
nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e
intimações, vêm mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de dirieto a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Em ........ e sua esposa, ....., promitentes-vendedores, firmaram contrato de
compromisso de compra e venda com ......., promissário- -comprador e ainda,
através de instrumento particular com registro no Cartório de Títulos e
Documentos da comarca de ........
O objeto desta avença foi imóvel sediado no Município de ......... assim
descrito:
Imóvel composto pelos lotes de terreno .. e .. da quadra ... da Planta Núcleo
Residencial ...... - 1ª parte, localizado no local denominado de ......, no
município de ........ estado do ......., contendo um barracão em alvenaria.
O preço do imóvel à época era de R$ ........., devendo tal valor, conforme
estipula a cláusula primeira, ser pago em prestações mensais, com vencimentos no
dia ... de cada mês, a partir de ......... daquele ano, da seguinte forma:
As três primeiras parcelas, no valor de R$ ........ cada uma; a quarta, no valor
de R$ ..........; da quinta à última, no valor de R$ ..........., até final
pagamento.
Acordaram as partes também que, no dia de seu vencimento, a parcela seria
acrescida de juros, equivalentes ao rendimento da caderneta de poupança durante
o mesmo período.
A cláusula sexta do referido instrumento previu que, caso duas das prestações
vencidas não fossem pagas nos seus respectivos vencimentos, teriam os
promitentes-vendedores, ora requerentes, a faculdade de constituir o
promissário-comprador, requerido nesta ação, em mora; estando o devedor sujeito
à aplicação de cláusula penal de 10%, em virtude do atraso ou em caso de
intervenção judicial; estipulou-se ainda que o devedor ( promitente comprador)
arcaria com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20%.
Através de notificação extrajudicial, encaminhada e devidamente registrada pelo
cartório de Registro de Títulos e Documentos de .........., protocolo n.º
....... foi constituído o Sr. ................. - requerido - em mora, tendo-se
em vista o não cumprimento do acordado e o atraso no pagamento,
concedendo-se-lhe a faculdade de purgá-la no prazo máximo de dez dias, a partir
do recebimento da interpelação, o que se deu em .......... do corrente ano,
consoante o disposto no art. 960 2ª parte CC e art. 160 da Lei n.º 6.015/73 (Lei
dos Registro Públicos).
Ora, o devedor foi devidamente constituído em mora, conforme comprova a cópia da
notificação extrajudicial a ele enviada anexa a esta inicial. Isto, após ter
deixado de pagar inúmeras parcelas referentes ao compromisso em questão. Já
tendo decorrido 30 dias desde o recebimento da interpelação e tendo-se em vista
o artigo 14 do Decreto - Lei 58, adiante transcrito, o contrato está rescindido
de pleno direito.
Dispõe o decreto-lei 58, de 10.12.37, que trata do loteamento e da venda de
terrenos para pagamento em prestações:
"Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30
dias depois de constituído em mora o devedor."
DO DIREITO
Celebraram as partes compromisso de compra e venda, negócio jurídico pertencente
à categoria dos contratos preliminares, prometendo, reciprocamente, levar a
efeito uma compra e venda, contrato este de natureza autônoma, distinguindo-se
do contrato definitivo de compra e venda por seu conteúdo.
Em sua obra "Direito Civil", vol. 3, página 176, Silvio Rodrigues ensina:
"Na compra e venda, o vendedor se obriga a transferir o domínio e este
efetivamente se transfere, com a transcrição do título no Registro de Imóveis.
Todavia, na mera promessa bilateral de venda e compra, o promitente vendedor
apenas promete que, no futuro, e se receber o preço, venderá o imóvel prometido.
De modo que continua titular do domínio, o qual será de futuro transferido. Tal
posição constitui, obviamente, excelente garantia para o vendedor."
Na verdade, através da promessa de compra e venda, transferiram os ora autores
apenas a posse imediata ou direta do imóvel ao requerido, mantendo para tanto a
posse mediata (indireta) quanto, e principalmente, a propriedade.
É aplicável portanto a regra contratual: "exceptio non adimpleti contractus"
cabendo à parte prejudicada pelo inadimplemento o direito à sua cobrança. É esta
a posição adotada pelo eminente jurista Orlando Gomes em sua obra "Contratos",
17ª ed., página 244:
"As circunstâncias de irretratabilidade do compromisso e de atribuição de
direito real ao promitente-comprador não impedem a resolução do contrato por
inexecução, ou sua dissolução por mútuo consentimento. Nesses contratos, o
pagamento do preço é parcelado, de modo que se a parte obrigada a pagar as
prestações deixa de cumprir a obrigação, tem a outra direito a pedir sua
resolução, ainda que a mora do devedor só se caracterize após o decurso de certo
prazo contado da interpelação. Resolvido o contrato, cancela-se o direito real,
isto é, a anotação preventiva."
Quanto a este direito real transmitido, discorre ainda o mesmo autor, com o
brilhantismo que lhe é característico, na obra já citada, página 245:
"A doutrina não delineou ainda com a necessária precisão os contornos desse
direito real. Inadmissível assimilá-lo ao direito de propriedade. Para
aceitá-lo, preciso seria chegar ao absurdo de que, com o registro imobiliário da
promessa, se transfere o domínio. Se a transmissão da propriedade ocorresse
nesse momento, seria uma superfetação a exigência legal do título translativo,
seja a escritura definitiva, seja a sentença de adjudicação. Ademais, a anotação
preventiva do contrato de promessa irrevogável não determina a modificação do
seu registro. A propriedade do bem continua em nome do promitente-vendedor,
embora com o ônus, com que foi limitada. Evidente se torna, assim, que o
compromissário não tem o direito real sobre coisa própria. É verdade que o
direito do promitente-vendedor ou compromitente se converte praticamente numa
"recordação da propriedade", esterilizando-se por completo, mas que pode voltar
à plenitude se o contrato for resolvido. Sem dúvida alguma o direito do
compromissário é tão extenso que se assemelha ao domínio útil. Tem ele a posse
do bem, podendo exercer as faculdades de uso e gozo. Admite-se até que ele
exerce o poder de disposição no uso da prerrogativa de trespassar o contrato,
mas nem por isso é dono do imóvel que prometeu comprar. Habilitando terceiro a
adquiri-lo, cede apenas seus direitos, na medida em que os tem, sem poder
afirmar que a cessão implica transferência de domínio."
E prossegue, na página seguinte:
"O direito real sui generis do compromissário reduz-se, verdadeiramente, à
simples limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui."
É posição doutrinária pacífica também a possibilidade de extinção da promessa de
compra e venda através da resolução, sendo bastante freqüente na impontualidade
do pagamento das prestações, e sendo o comprador interpelado pelo vendedor para
constitui-lo em "mora solvendi", o que se fará 30 dias após a notificação se não
purgá-la.
"Direito Civil", Silvio Rodrigues, vol. 5, 18ª ed., p. 62:
"São pressupostos necessários para o êxito da reintegração: que tenha havido
esbulho e que o mesmo date de menos de um ano e dia.
Se a prova destes fatos for veemente, ou se dele se convencer através de
justificação, pode o juiz, ainda aqui, ordenar expedição de mandado liminar de
reintegração, devolvendo-se a coisa esbulhada à vítima, antes mesmo de se ouvir
o esbulhador."
"Curso de Direito Civil", Washington de Barros Monteiro, 3º vol., 28ª ed., p.
48, ao discorrer sobre a ação de reintegração de posse:
"Esse interdito tem por escopo a recuperação da posse perdida ou esbulhada.
Segundo o disposto do citado art. 499 da lei civil, cabe tal ação ao possuidor
esbulhado, a fim de ser restituído na posse da coisa.
A reintegração é processo judicial pelo qual se realiza o princípio de direito
canônico expresso pelo adágio spoliatus ante omnia restituendus. Seus
pressupostos acham-se enumerados no art. 927, do Código de Processo Civil: a) a
posse do autor; b) o esbulho praticado pelo réu; c) a data do esbulho; d) a
perda da posse, na ação de reintegração.
(...)
Identicamente, cabe o interdito na hipótese em que o compromissário-comprador
deixa de pagar as prestações avençadas, ou quando o locador de serviços,
dispensado pelo patrão, não restitui a casa que recebera para moradia. A regra,
portanto, é esta: caracteriza-se o esbulho não só por atos de violência, como
também por toda e qualquer moléstia aos direitos do possuidor, como quando
ocorra recusa de restituir a coisa que deva ser restituída."
Preceitua o artigo 926 do Código de Processo Civil brasileiro:
"Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e
reintegrado no de esbulho."
Por sua vez, o artigo 928 autoriza a concessão de liminar de reintegração, sem
ouvir a parte contrária, como se vê:
"Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem
ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de
reintegração;(...)"
Theotônio Negrão in "Código de Processo Civil e legislação processual civil em
vigor", 27ª ed., p. 762, nota 2a:
"Sem embargo da notificação ('rectius', interpelação) pelo cartório ter incluído
multa pactuada, não contemplada no art. 14 do DL 58/37, apresenta-se a mesma
válida para os fins da constituição em mora do promissário-comprador
inadimplente" (STJ - 4ª Turma, Resp 2.235 - SP, rel. Min. Sálvio de Figueiredo,
j. 24.4.90, deram provimento, v.u., DJU 28.5.90, 1ª col., em.)
Theotônio Negrão in "Código de Processo Civil e legislação processual civil em
vigor", 27ª ed., p. 763, nota 6a:
"SÚMULA DO STJ SOBRE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: Súmula 76 do STJ (Mora no
compromisso de compra e venda): "A falta de registro do compromisso de compra e
venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o
devedor"
"Súmula 412 do STF: "No compromisso de compra e venda com cláusula de
arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em
dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos,
salvo os juros moratórios e os encargos do processo".
Theotônio Negrão in "Código de Processo Civil e legislação processual civil em
vigor", 27ª ed., p. 765, nota 4:
"Dec. lei 745, de 7.8.69 - Dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22
do Dec. lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e dá outras providências" (RT
406/385, Lex 1969/1.274):
"Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n.º 58, de 10 de
dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a
constituição em mora do compromissário-comprador depende de prévia interpelação
judicial, ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com
quinze (15) dias de antecedência"
Theotônio Negrão in "Código de Processo Civil e legislação processual civil em
vigor", 27ª ed., p. 766, notas 9 e 10:
"9. A notificação para constituição em mora, quando o contrato foi levado ao
registro de imóveis, deve ser feita ao marido e à mulher (RTJ 35/548, 43/429,
50/441, 93/222; STF - RT 415/183, 468/211, 469/163, 470/183); em caso contrário,
só ao marido" (RTJ 73/944, 81/587, 84/1.051; STF - JTA 94/211). Com maioria de
razão, a notificação da mulher é desnecessária se, além de não inscrito o
contrato, ela não figurou nele." (RTJ 73/948, JTA 59/233, RF 256/211).
"10. É ineficaz a interpelação se o compromitente vendedor exige mais do que o
devido (RT 510/149, 537/117, 541/137), ou não menciona o "quantum" exigido (RT
541/137, JTA 61/100, maioria) com a "indispensável clareza" (STJ - 3ª Turma,
Resp. 41.368-0-SP, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 7.6.94, deram provimento, v.u.,
DJU 27.6.94, p. 16.975, 1ª col., em.). Mas a necessidade da constituição do
devedor em mora, como pressuposto processual da ação de rescisão de compromisso
de compra e venda, não impede a incidência dos juros legais, que decorrem do
simples atraso no pagamento da dívida (RT 541/160)."
"POSSESSÓRIA - Reintegração liminar - Requisitos necessários. A reintegração
liminar, medida excepcional e violenta, somente há de ser decretada com a prova
cabal do esbulho." (TJSC - AI 2.137 - Biguaçu - 3ª c. - agtes.: Trajano Carlos
da Silva e sua mulher - agdos.: Álvaro Moura de Carvalho e sua mulher - j.
22.6.82 - rel. Des. Wilson Guarany - v.u.)
"POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Liminar concedida - Desnecessidade de
justificação - Aplicação dos arts. 924, 927 e 928 do CPC.
Verificados os pressupostos da ação (art. 927 do CPC) e estando o articulado
devidamente instruído, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado
respectivo, sendo-lhe defeso sujeitar o autor à justificação prévia quando
desnecessária, consoante a exegese dos arts. 506 do CC e 928 do CPC.
A medida, concedida à entrada, antecedendo a discussão processual, pode
eventualmente ser cassada no curso da lide e, bem assim, revigorada, quando
desobedecida após seu cumprimento.
Agravo de instrumento 2.128 - Laguna - Agravantes: Fulgêncio Duarte e sua mulher
- Agravados: Manoel Francisco de Souza e sua mulher e outros."
"POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Liminar concedida - Justificação
determinada - Admissibilidade - Inexistência de pedido do demandante -
Irrelevância - Faculdade do juiz.
Ao juiz é dado, com vistas à apreciação do pedido de adiantamento liminar da
proteção possessória, facultar a realização de justificação se entender
insuficientes, para esse feito, os elementos probatórios oferecidos com a
inicial. A determinação insere-se entre os poderes de direção do processo
conferidos ao juiz.
N. 311.854 - Cotia - Agravante: Pedro Francisco dos Santos - Agravado: Espólio
de Abramas Arnoldo Felmanas."
"POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Existência de compromisso preliminar de
compra e venda - Mora do promitente comprador - Hipótese de cumulação com
ordinária de rescisão contratual - Petição inicial - Omissão - Carência de
possessória".
"POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Existência de compromisso preliminar de
compra e venda - Mora do promitente comprador - Notificação - Irrelevância -
Carência de possessória.
A notificação para caracterizar a mora do promitente comprador, por si só, não é
eficaz para desconstituir o negócio jurídico objeto de contrato preliminar de
compra e venda, que, enquanto não declarado rescindido, em procedimento
ordinário, prevalece e impõe a carência da reintegração de posse. (Red.)
Apelação cível 52.401 - Rio de Janeiro - Apelantes: Sérgio Luiz Rodrigues Lopes
e sua mulher - Apelado: Domingos Octávio Ferreira Monteiro."
DOS PEDIDOS
Tendo-se em conta que os fatos narrados e os dispositivos legais enfocados
autorizam a pretensão, requerem:
a) seja deferida, liminarmente, a reintegração dos autores na posse do imóvel
retro descrito;
b) seja citado o réu para contestar a ação, querendo, no prazo legal e sob as
penas da lei;
c) seja, ao final, julgada procedente a presente medida, confirmando-se a
decisão liminar, condenando-se o réu ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios;
d) protesta pela produção de todos os meios em Direito admitidos.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]