A contestante, instituição financeira, alega que não deve os valores cobrados sobre os imóveis, por serem estes anteriores à arrematação dos mesmos, além de a parte ativa ser ilegítima.
EXMO. SR. DR. JUIZ DA .... VARA DA JUSTIÇA FEDERAL DE..... -SEÇÃO JUDICIÁRIA
DE .....
AUTOS Nº .....
....., instituição financeira sob a forma de Empresa Pública, com sede na
Rua....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à ação de cobrança proposta por ....., pelos motivos de fato e de direito a
seguir aduzidos.
PRELIMINARMENTE
1. Falta de Interesse de Agir
O autor é carecedor da ação contra a instituição financeira, por lhe faltar uma
das condições da ação, qual seja, a falta de interesse de agir.
De fato, não poderia o Autor propor a presente ação, pois se denota nas
cobranças juntadas às fls. .... , que a Credora das "supostas" quotas
condominiais é a ....., o qual na verdade comprou ou antecipou os descontou ao
Autor os créditos - cotas condominiais, assumindo o risco pela inadimplência,
diante disso, a ..... é a única pessoa interessada em receber seu crédito, razão
pela qual falta ao Autor interesse de agir em relação a instituição financeira.
Na verdade, Autor e...., ocultam a relação jurídica existentes entre os dois
para que a segunda se beneficie, inclusive não junta contrato para averiguar-se
o tipo de contrato pactuado, visando receber.
Como o Autor já receberá da .... as quotas condominiais em cobrança não há
quotas condominiais em aberto perante o condomínio, o que está comprovado na
própria planilha de rateio de despesas juntado a partir das fls. .... em diante,
assim, não poderia o Autor ingressar em Juízo, pois seu direito subjetivo de
ação morrera, portanto seu ato de vir a Juízo não está revestido dos caracteres
de utilidade e necessidade que somente ocorreriam se não transferisse seu
credito a .....
Conseqüentemente, faltando ao Autor o interesse de agir, deve o processo ser
extinto, sem julgamento do mérito, como dispõe o art. 267, VI, da lei
processual, com a condenação do Autor nas custas do processo e honorários de
advogado, este no percentual de 20% sobre o valor da causa.
2. Ilegitimidade Ativa ad causam
O Autor é parte ilegítima para demandar contra a instituição financeira, pois
não é titular do crédito em cobrança.
Verificam-se nos bloqueios de cobrança que foram emitidas pela ....., titular do
crédito, assim, esta é a parte legitima para figurar no pólo ativo do processo.
O Autor não sendo o titular do direito de receber o crédito, não pode ingressar
com o processo, sendo, isto sim, parte ilegítima neste processo. Prova é feita
com a juntada dos bloqueios de cobrança na inicial em que consta como credora a
.....
Propondo ação sem ter legitimidade para tanto, o Autor deve ser tido como
carecedor da ação, por lhe faltar umas das condições da ação, e o processo,
nessas condições, deve ser extinto, sem julgamento do mérito, nos precisos
termos do Código de Processo Civil, em seu art. 267, VI. É o que a instituição
financeira espera, outrossim, a condenação do Autor em custas processuais e
honorários de advogado, este no percentual de 20%.
3. Substituição processual da parte passiva
A ...., comparece voluntariamente aos presentes autos, integrando o pólo passivo
da demanda, posto que, como será demonstrado a seguir, está legitimada para
tanto, relativamente aos dois apartamentos - apartamentos .....
Desta feita, mister é se reconhecer que a legitimidade passiva cabe àquele que,
em caso de ser julgada procedente a ação, suportará os efeitos oriundos da
sentença.
Ainda quanto à questão, assim ensina Humberto Theodoro Júnior, em sua obra
"Curso de Direito Processual Civil":
"Destarte, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares
dos interesses em conflito. A legitimação ativa caberá ao titular do interesse
afirmado na pretensão, e a passiva ao titular o interesse que se opõe ou resiste
à pretensão."
In casu, a lide tem por objeto os imóveis mencionados da inicial e a parte
legítima para figurar no pólo passivo da demanda é aquela que detenha a
titularidade dos citados imóveis, vez que sobre tais imóveis é que os interesses
conflitam e, por conseguinte, somente contra o seu titular é que será exeqüível
eventual sentença julgando procedente a demanda.
4. Ilegitimidade passiva da instituição financeira quanto ao período anterior à
arrematação adjudicação dos imóveis
O autor carreou aos autos cópias das matrículas dos imóveis respectivos,
pretendendo com isso demonstrar a propriedade dos mesmos em relação à
instituição financeira.
Impõe seja demonstrado que a maioria dos débitos reivindicados refere-se a
período anterior à arrematação/adjudicação dos imóveis por parte da ré, e, por
este motivo, a ela não poderão ser impostos, precipuamente com a incidência de
multas e juros, verbis:
......
É inegável, pois, que se houve quaisquer tipos de obrigações da instituição
financeira, estas têm como termo inicial a data da transcrição do título de
transferência no registro de imóveis, ou quando muito, na data de
arrematação/adjudicação, nada sendo devido pela mesma, antes do registro da
Carta de Arrematação/Adjudicação.
Desta forma deverão ser excluídos todos os valores referentes a períodos em que
o imóvel não era de sua propriedade, ou seja, anteriores ao registro da carta de
arrematação/adjudicação por ilegitimidade passiva desta empresa pública
relativamente a estes débitos, os quais são de responsabilidade dos
proprietários dos imóveis das épocas respectivas.
DO MÉRITO
1) Da prestação de serviço.
Na hipótese dos bloqueios de cobrança emitidas pela...., supõe-se que é de
prestação de serviço, no entanto, não consta no processo a emissão da nota de
prestação de serviço.
Perante a Lei 5.474/1968, as empresas de prestação de serviço são obrigadas a
emitir fatura, no qual discrimine a natureza do serviço prestado, a quantia a
ser paga, no entanto, a ....., viola os artigos 20 e seguintes da Lei
5.474/1968.
A falta de fatura evita que a Instituição financeira impugne a cobrança dos
serviços nos termos do art. 21 da Lei 5.474/1968.
A ..... ao deixar de cumprir os dispositivos da Lei 5.474/1968, está cometendo o
crime do art. 172 do Código Penal.
Logo, por inexistir prova robusta da prestação de serviço pela ..... é
totalmente improcedente os pedidos constantes na inicial, bem como, requer se
digne Vossa Excelência determinar a intimação do Ministério Público Federal para
apurar a relação comercial existentes entre o Condomínio e a ......, com a
conseqüente abertura do inquérito policial.
2) Violação da Lei de Usura.
A prestação de serviço da .... com o Autor/Condomínio é camuflada, pois encobre
a simulação para a prática de agiotagem, uma vez que aquela ao final do mês
libera toda a quantia do rateio dos condôminos mediante a cobrança antecipada da
taxa de juros de 6% ao mês, o qual não consta no balancete/relatório do
condomínio, ver a partir das fls. .... sob a rubrica de taxa de cobrança, para
encobrir a prática de agiotagem.
Em nossa legislação é defesa a pessoa física e jurídica, com exceção das
instituições financeiras a cobrança de juros acima de 1% ao mês, sob pena de
cometer o crime de usura, conforme dispõe o Decreto n. 22.626 de 07 de abril de
1933.
Além disso, é considerado delito de usura toda simulação ou prática tendente a
ocultar a verdadeira taxa de juros ou a fraudar a Lei de usura.
Logo, a cobrança da .... interposta pelo Autor no presente processo contra a
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA é ilegal.
Logo, por existir a simulação de prestação de serviço para encobrir a prática de
agiotagem entre o Autor/Condomínio e a .... o pedido é totalmente improcedente,
bem como, requer se digne Vossa Excelência determinar a intimação do Ministério
Público Federal para apurar a relação comercial existente entre o Condomínio e a
....., com a conseqüente abertura do inquérito policial.
3) Da Prática de Faturização e Securitização
A relação jurídica existente entre o Condomínio e a .... tem nítido caráter da
função de crédito que consiste em permitir ao credor (condomínio) a obtenção de
crédito por meio mais simples do que a cessão de crédito. Esta modalidade de
operação e realizado através do contrato de faturização (factoring) ou
securitização. Por essa operação o credor cede seu crédito de forma pro soluto a
uma sociedade faturizada ou securitizada para obter o pagamento imediato; ao
mesmo tempo, transmite ao factor ou securitizador, que passa à posição novo
credor, os créditos correspondentes não por via de uma cessão de crédito, mas
mediante a sub-rogação, notificando aos seus devedores do pagamento a ser feito
ao novo credor e estipulando, em negócio apartado, o pagamento de comissão, que
é o seu "ganho" ou remuneração.
.....para praticar estas operações deve ter autorização especial do Banco
Central do Brasil e da Comissão de Valores Mobiliários do Brasil, e não o tendo
a atividade é ilegal, inclusive, praticando crime contra o sistema financeiro
nacional.
Além do mais, por ser a cessão de credito de forma pro soluto, o processo deve
ser ajuizado contra os proprietários do imóvel quanto da cessão. Contra a
instituição financeira somente após tornar-se proprietário do imóvel.
Logo, é de se reconhecer a prática ilegal e criminal da ...., remetendo o
processo ao Ministério Público Federal para que tome as providencias cabíveis.
4. Limitação da responsabilidade da instituição financeira
Para uma eventualidade de não serem acolhidas as preliminares anteriores ou em
caso de acolhimento apenas parcial, é de serem afastados os valores relativos
aos juros à multa relativamente aos débitos anteriores às datas dos registros
das cartas de arrematação/adjudicação, pois a mora dos proprietários anteriores
não pode ser imposto à instituição financeira
Observa-se, por exemplo, que relativamente ao Apto. ....., o autor vem cobrar da
instituição financeira, com os acréscimos de juros e de multa, condomínios desde
....., quando a insituição financeira adjudicou o imóvel apenas .....), ou seja,
deixou de cobrar, na época apropriada e oportunamente, do proprietário e morador
do imóvel, para agora pretender tudo da instituição financeira.
Gritante também é o caso do ..... que o Autor vem cobrar da instituição
financeira. , com os acréscimos de juros e de multa, condomínios desde .....,
quando a instituição financeira. adquiriu o imóvel apenas....., ou seja, deixou
de cobrar, na época apropriada e oportunamente, do proprietário e morador do
imóvel, para agora pretender tudo da instituição financeira.
Portanto, ainda que a aquisição dos imóveis tenha provocado, eventualmente, a
responsabilidade da instituição financeira. pelo seu pagamento, esta não pode ir
além do valor das taxas, sem os ônus decorrentes da inadimplência, (juros, multa
e honorários advocatícios).
Andou mal o autor ao não cobrar, nas épocas próprias, os valores devidos, dos
então moradores e proprietários dos imóveis.
A inércia do autor não pode implicar em ônus para a instituição financeira, que,
na oportunidade, não era devedora.
Diante do exposto e para uma eventualidade da instituição financeira ser
responsabilizada pelas taxas condominiais de período anterior à
arrematação/adjudicação dos imóveis, então que dos valores respectivos sejam
excluídos os juros de mora e a multa.
7. Fixação de multa superior ao máximo legal
Estabelece a Cláusula ..... da Convenção de Condomínio trazida pelo autor que,
no caso de inadimplência, será cobrada multa de 20% (vinte por cento) nos casos
de cobrança administrativa.
Como base neste estatuído convencional o autor reivindica a condenação da
instituição financeira no pagamento de multa de 20%.
Ocorre, entretanto, que com a edição do Código de Defesa do Consumidor nenhuma
multa poderá ser superior a 2%.
É, portanto, abusiva e fere todos os princípios de direito a cláusula
convencional que estabelece multa de 20%, devendo esta ser reduzida a 2%.
8. Impugnação dos valores constantes dos boletos
O Autor alega que não houve o pagamento de taxas condominiais, legalmente
previstas na Convenção do Condomínio, fazendo prova de suas alegações,
tão-somente, com as respectivas guias para pagamento.
Intimado a juntar o demonstrativo de rateio das despesas, mês a mês (fls. ....),
apresentou aqueles de fl. .....
Intimada do despacho de fls. ...., a instituição financeira analisou os
documentos e verificou que estes não guardavam relação com os imóveis listados
na inicial, ou seja, as taxas condominiais referiam-se a imóveis do Residencial
.... e as despesas de rateio de fls. .... refere-se a imóveis do ....
Comunicado o fato ao procurador da parte autora este pediu a substituição dos
documentos, como consta às fls. ....
Estes, entretanto, também divergem dos valores constantes dos boletos.
Ou seja, nos boletos foram incluídos valores não constantes dos demonstrativos
de rateio e despesas, tais como: Construção de muro, ampliação de portaria,
reforma de portaria, compra de freezer, fundo especial, grade de segurança,
pintura do prédio e construção de lixeira.
Os valores lançados a este título, portanto, deverão ser excluídos, pois, as
despesas não constam nos demonstrativos de rateio.
Com relação ao fundo de reserva, este ora está sendo cobrado à parte, ora
incluído na taxa do condomínio, não havendo qualquer identificação quanto ao
percentual acordado.
Não foi juntado aos autos, o rateio referente ao mês de ....., não ficando
comprovado se o valor lançado no boleto está correto.
Em muitos meses, os valores lançados no boleto, referentes à taxa de condomínio,
são divergentes dos apresentados pelos rateios.
Pelo exposto, ficam, assim, impugnados os valores constantes dos boletos
juntados com a inicial, pois não coadunam com os demonstrativos de rateio das
despesas.
DOS PEDIDOS
Isto posto e por tudo o mais que certamente será suprido pela sapiência e senso
de justiça de Vossa Excelência, a INSTITUIÇÃO FINANCEIRA requer:
a) Sejam acolhidas a falta de interesse de agir e ilegitimidade ativa do
Condomínio em razão da cessão de crédito;
b) seja acolhida a substituição processual da .... pela ...., que passará,
também, a compor a lide;
c) Sejam excluídos os valores relativos à período anterior à data de
arrematação/adjudicação dos imóveis, conforme demonstrado no segundo tópico
desta peça (Ilegitimidade passiva - débito anterior à aquisição do imóvel);
d) Sejam excluídas dos valores relativos ao período anterior à data de
arrematação/adjudicação dos imóveis as importâncias referentes a juros e multa,
pois a inércia no pagamento não pode ser atribuída à ré, conforme demonstrado no
terceiro tópico desta peça (Limitação da Responsabilidade);
e) - seja declarada a nulidade da cláusula convencional que estabeleceu a multa
em 20%, reduzindo este percentual para 2%; e
f) - seja julgado improcedente o pedido, por descumprimento da exigência de
fls......, ante a falta de sintonia entre os demonstrativos de rateio das
despesas e dos bloqueios. Ad cautelam fica também requerido a exclusão dos
valores lançados a título de construção de muro, ampliação de portaria, reforma
de portaria, compra de freezer, fundo especial, grade de segurança, pintura do
prédio, construção de lixeira e demais benfeitorias, o valor cobrado referente
ao mês de ...... e os demais divergentes aos demonstrativos de rateio.
g) - seja o autor condenado no ônus decorrentes da sucumbência.
Protesta-se pela produção de todas as provas em direito admitidas, requerendo,
desde logo, o depoimento pessoal do representante do autor.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]