Contra-razões de apelação em embargos de terceiro propostos por nova moradora de condomínio para não pagar dívidas.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
CONDOMÍNIO....., situado na Rua ......., nº.........., nesta Capital, por
intermédio de sua síndica ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da
área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e
domiciliado (a) no endereço acima, por intermédio de seu (sua) advogado(a) e
bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório
profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença
de Vossa Excelência, nos autos de ação de EMBARGOS DE TERCEIRO, sob nº ........,
que lhe move .............., perante esse respeitável Juízo, na forma do
disposto nos artigos 513 e seguintes do Código de Processo Civil, apresentar
CONTRA-RAZÕES DE APELAÇÃO
pelos motivos que seguem anexos, requerendo, para tanto, a posterior remessa ao
Egrégio Tribunal competente.
Requer também, que se digne determinar a juntada do substabelecimento, em anexo,
bem como que o nome da signatária seja incluído nas publicações a serem
realizadas no Diário da Justiça.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]
EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ....
ORIGEM: Autos sob n.º .... - ....ª Vara Cível da Comarca de ....
Apelante: ....
Apelados: .... e outros
CONDOMÍNIO....., situado na Rua ......., nº.........., nesta Capital, por
intermédio de sua síndica ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da
área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e
domiciliado (a) no endereço acima, por intermédio de seu (sua) advogado(a) e
bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório
profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença
de Vossa Excelência, nos autos de ação de EMBARGOS DE TERCEIRO, sob nº ........,
que lhe move .............., perante esse respeitável Juízo, na forma do
disposto nos artigos 513 e seguintes do Código de Processo Civil, apresentar
CONTRA-RAZÕES DE APELAÇÃO
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
CONTRA-RAZÕES
Colenda Corte
Eméritos julgadores
DOS FATOS
A respeitável decisão de fls............, que julgou inepta a inicial, eis que
contém pedido incompatíveis entre si, impedindo o regular processamento do feito
e pelo descumprimento de despacho de fls., com esteio no artigo 284, § único, do
Código de Processo Civil Brasileiro, julgando extinto o processo, sem julgamento
do mérito, deve ser integralmente confirmada.
O Apelado Condomínio ......... ingressou com ação Sumária de Cobrança, visando o
recebimento das taxas condominiais no período de ...... a ......., relativas ao
apartamento nº 11, do bloco 17.
A ré citada, não contestou o feito.
A ação foi julgada procedente e a ré foi citada para efetuar o pagamento do
"quantum" devido, não o fazendo. Sendo assim, o apartamento que deu causa às
taxas de condomínio em débito foi penhorado.
A Embargante ................, inconformada com a respeitável decisão de fls.
......, dos autos de Embargos de Terceiro, movida contra o credor Embargado
Condomínio ..........., interpôs recurso de Apelação.
Alega a Embargante-devedora de forma a ser declarada, a possibilidade da
interposição dos Embargos na forma como foram
propostos, com a determinação do levantamento da penhora sobre o imóvel
constrito, declarando-a ineficaz ou o reconhecimento do excesso de execução.
As razões do recurso de apelação não podem ser acolhidas, pois vão de encontro
com o entendimento dos tribunais.
DO DIREITO
Em que pesem os argumentos lançados pelo douto procurador da Apelante, no
recurso interposto, esse não merece acolhida, não possuindo outro cunho que
meramente protelatório.
1. DÍVIDA "PROPTER REM"
Segundo reza o artigo 1.345 do Novo Código Civil:
"O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
Mesmo antes do advento do Novo Código Civil, a jurisprudência pátria já tinha
firmado entendimento de que o adquirente responde pelos débitos condominiais
anteriores a sua aquisição, o que fez com que o legislador editasse o artigo
1.345 supra citado.
AGRAVO REGIMENTAL - RECURSO ESPECIAL NÃO ADMITIDO - COTAS CONDOMINIAIS - 1....
2. O entendimento desta Corte também é tranqüilo no sentido de que os encargos
de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel
responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem.
Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. (STJ - AGA 305718 - RS - 3ª T. -
Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - DJU 16.10.2000 - p. 311)
APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA DE CONDOMÍNIO - IMÓVEL ALIENADO MEDIANTE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO OFÍCIO IMOBILIÁRIO - VALORES RELATIVOS A
PERÍODO POSTERIOR À VENDA - DÍVIDA "PROPTER REM" RESPONSABILIDADE DOS ATUAIS
CONDÔMINOS - ILEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR - LEI N 4.591/64 - ARTS. 4, 9 E
12, NA REDAÇÃO DA LEI N 7.182/84 - SENTENÇA MONOCRÁTICA ESCORREITA - RECURSO
DESPROVIDO - "Condomínio - Despesas condominiais - Compra e venda ausência de
transcrição no registro de imóveis - Obrigação que incumbe ao adquirente
possuidor. Por se tratar de obrigação "propter rem", o pagamento das despesas
condominiais compete àquele que adquiriu o imóvel, independentemente de não
haver sido transcrita a escritura de venda em cartório de registro de imóveis,
pois como possuidor passou a usufruir dos benefícios advindos do custeio de
despesas comuns. TARJ, ap. 9.663/96 - 5 Cam. J - Em 27.11.1996, rel. Juiz Luiz
Roldão de Freitas Gomes - DORJ 25.03.97. (TAPR - AC 151448100 - (10941) -
Curitiba - 7ª C.Cív. - Rel. Juiz Eduardo Fagundes - DJPR 09.06.2000)
Ademais, o condomínio recebendo atualmente os valores que estão sendo
pleiteados, viria a se beneficiar como um todo, sendo que hoje quem se utiliza
das benesses do condomínio é a adquirente do imóvel, ora apelante. Por este
motivo, é que também entende-se que as dívidas de condomínio sejam atuais ou
antigas, devem ser suportadas sempre pelo atual proprietário do imóvel.
É importante salientar também que as dívidas de condomínio seguem sempre o
imóvel porque o pagamento das taxas de condomínio trazem valorização ao imóvel,
por isso independente de quem era o proprietário do imóvel na época do débito, o
adquirente do imóvel responde pelos débitos pretéritos e futuros.
"As taxas condominiais objeto de cobrança, anteriores à aquisição do imóvel,
resultam de obrigação propter rem, ou seja, aderem à coisa, e não à pessoa,
sendo, pois, de responsabilidade do promitente-comprador do bem". (TJDF - APC
19980110688187 - 3ª T.Cív. - Rel. Des. Wellington Medeiros - DJU 05.04.2000 - p.
28)
DIREITO CIVIL - Condomínio - Taxas - Pagamento - Responsabilidade - Legitimidade
passiva ad causam - Obrigação propter rem. É de responsabilidade do
promitente-comprador o pagamento de taxas condominiais relativas ao imóvel,
mesmo que o tenha adquirido pendente do pagamento desses débitos, eis que se
trata de dívida propter rem. (TJDF - APC 076310 - (Reg. 67) - 3ª T.Cív. - Rel.
Des. Wellington Medeiros - DJU 18.08.1999)
CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE PELO SEU PAGAMENTO -
OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE-POSSUIDOR - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO INSCRITO
NO REGISTRO IMOBILIÁRIO FEITO EM CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL - Em se
tratando de obrigação propter rem, o pagamento das despesas condominiais é de
responsabilidade do promitente-cessionário-possuidor, ainda que se trate de
transação levada a efeito mediante compromisso de compra e venda não inscrito no
registro imobiliário, pois, como possuidor, passou ele a usufruir dos benefícios
advindos do custeio de despesas comuns. Ação julgada improcedente. Recurso
conhecido e improvido, com retificação da parte dispositiva da sentença para
declarar extinto o processo sem julgamento do mérito. (TAMG - Ap 0300356-3 -
(29587) - 4ª C.Cív. - Rel. Juiz Paulo Cézar Dias - J. 29.03.2000)
COBRANÇA - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - VENCIMENTO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL -
MERA DECLARAÇÃO DO ALIENANTE DA INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - INEFICÁCIA FRENTE AO
CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DA UNIDADE RESIDENCIAL - OBRIGAÇÃO
REAL (PROPTER REM) - RECURSO PROVIDO - A obrigação pela solvência das despesas
do condomínio grava a própria unidade e vincula o titular do domínio, sendo
irrelevante a declaração firmada pela vendedora, no ato da escritura, a respeito
da eventual quitação das despesas, por ser de índole unilateral e emitida por
quem não ostentava legitimidade para fazê-lo. (2º TACSP - Ap s/Rev 561.032-00/2
- 2ª C. - Rel. Juiz Andreatta Rizzo - J. 22.11.1999)
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA - COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - DÉBITOS ANTERIORES - ESCRITURA PÚBLICA - VALOR PROBANTE -
Condomínio. Ação de cobrança de cotas condominiais. Adquirente. Responsabilidade
pelo débito anterior. Escritura pública. Força probante. Se o Sr. Notário, no
instrumento público, limitou-se a firmar que o imóvel achava-se livre de dívidas
condominiais, sem reportar-se à prova que lhe teria sido apresentada de eventual
quitação desses encargos, como o fez em relação ao tributos que o oneram, não
fica o adquirente desobrigado do pagamento do débito anterior à aquisição do
imóvel, até por tratar-se de dívida propter rem. Recurso desprovido. (IRP) (TJRJ
- AC 13.157/1999 - (23022000) - 13ª C.Cív. - Rel. Des. Nametala Machado Jorge -
J. 14.10.1999)
CONDOMÍNIO. DESPESAS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR.
DESPESAS. AÇÃO DE COBRANÇA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. PROSSEGUIMENTO - Ação de
cobrança de encargos condominiais. Alienação da unidade autônoma no curso do
processo. Prosseguimento da demanda contra o adquirente. Admissibilidade. Como
as obrigações do condômino, decorrentes do título constitutivo são "propter rem",
o adquirente de unidade autônoma, embora sucessor a título particular, assume o
passivo do alienante, que dele se liberta, automaticamente. Reflexo disso, no
plano processual, e que tal sucessão equivale aquela a título universal, não
incidindo o óbice do art. 42 do CPC. Decisão unânime. (TARS - AC 193.208.576 -
6ª CCiv. - Rel. Juiz Luiz Felipe Azevedo Gomes - J. 10.02.1994)
CONDOMÍNIO - TÍTULO EXECUTIVO - DESPESAS CONDOMINAIS - 1. Responsabilidade do
adquirente do imóvel, mesmo que se refira a despesas condominiais anteriores à
aquisição, mas que comprovadamente valorizaram a propriedade. 2. Ademais, as
instâncias ordinárias decidiram à luz da prova dos autos, cujo reexame é vedado
na via do recurso especial, não se podendo, portanto, desconstituir o título
executivo constituído de encargos condominiais. (STJ - REsp 1.012 - GO - 4ª T. -
Rel. Min. Fontes de Alencar - DJU 05.02.1990)
"A quota de despesas do condômino, em condomínio horizontal, tem a natureza
especial de ônus real. Desta forma, existe direito de seqüela, sendo exigível do
adquirente de unidade autônoma ainda que gerada em período anterior à aquisição
da res immobilis. (TAMG - AC 0291145-9 - 2ª C.Civ. - Rel. Juiz Caetano Levi
Lopes - J. 19.10.1999)
"... A dívida relativa a taxas condominiais é propter rem, não podendo o
adquirente furtar-se ao seu pagamento, máxime porque do contrato de aquisição da
unidade não participou o Condomínio e, por isso, não está obrigado a
dispensá-las. 3. Apelo improvido. (TJDF - AC 4565597 - (Reg. 76) - 4ª T.Cív. -
Rel. Des. Estevam Maia - DJU 07.10.1998)
Assim, resta demonstrado que as dívidas de condomínio seguem sempre o imóvel,
devendo a Apelante ser considerada responsável pelo pagamento das taxas de
condomínio em atraso, ante a sua situação de atual proprietária do imóvel.
2. ATUAL PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL É A .......
A sentença que julgou procedente a ação movida pela Apelada (Ação Sumária de
Cobrança - autos..................ª Vara Cível), estende os seus efeitos à atual
proprietária que é a ..........., pois a mesma cancelou o compromisso de compra
e venda com a executada.
Acontece que, o fato da ..........., ter cancelado o compromisso de compra e
venda, não invalida a penhora, sendo a Apelante responsável em arcar com as
taxas condominiais.
Ademais, o imóvel penhorado, impede que um terceiro de boa-fé venha adquirir um
bem com dívidas.
A Companhia de ............, interpondo os Embargos de Terceiro, quer apenas
fragilizar o processo.
Acredita a Companhia de......................, que existe excesso de execução.
Se a mesma alega tal fato, deveria ter demonstrado ao menos aonde existe o
excesso, e ter solicitado cálculo ao Sr. Contador para a apuração do débito e
pagá-lo.
Portanto, não demonstrou em momento algum o fato alegado.
3. DA FALTA DE RAZÃO DA APELANTE
Mesmo intimada para esclarecer os pedidos formulados pela Embagante-devedora, a
mesma deixou de cumprir com a determinação de esclarecimento, argüindo que a
inicial está correta.
Os pedido formulados pela Embargante-devedora são muito confusos e
incompatíveis.
Ora argúem excessos dos encargos como se fossem parte da execução, ora argúem
que seja liberado o bem afetado por ser terceiro na execução.
O excesso de execução é matéria de Embargos à Execução, conforme o exposto no
artigo 741, inciso V, do Código de Processo Civil Brasileiro e o excesso foi
alegado de forma genérica, não tendo sido comprovado por meio de memória de
cálculo discriminada.
Sendo assim, a Embargante-devedora é carecedora do direito de ação, por falta de
interesse de agir, pela inadequação processual conforme o artigo 3º do Código de
Processo Civil Brasileiro.
"PROCESSO CIVIL - EMBARGOS DE TERCEIRO - Os Embargos de Terceiro constituem via
imprópria para a discussão do excesso de execução. Agravo regimental não
provido. (STJ - AGA - 263231 - GO - 3ª T. - Rel. Min. Ari Pargendler).
Segundo reza o artigo 292, § 1º, III, do Código de Processo Civil Brasileiro:
"É permitida a cumulação, num único processo, contra o mesmo réu, de vários
pedidos, ainda que entre eles não haja conexão.
§ 1º - São requisitos de admissibilidade da cumulação:
I- ...
II- ...
III- que seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento.
Esta norma processual prevê que para se admitir a cumulação de pedidos, a cada
ação deve corresponder idêntico tipo de procedimento.
Nos Embargos de Terceiro, deve o embargante demonstrar a posse, e não atacar o
título e a cobrança de valores, pois não se assemelham com os Embargos à
Execução.
E, ainda:
No artigo 295, § único, inciso IV do Código de Processo Civil Brasileiro:
"A petição inicial será indeferida:
...
...
...
Parágrafo único: Considera-se inepta a petição inicial quando:
...
...
IV- contiver pedidos incompatíveis entre si."
Portanto, está clara a inépcia da inicial, pois contém pedidos incompatíveis
entre si, impedindo o regular processamento da ação proposta.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer a Vossas Excelências, que se dignem a NÃO DAR
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos Embargantes-devedores,
determinando que seja MANTIDA integralmente a decisão apelada, por ser da mais
alta e salutar JUSTIÇA.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]