Contestação à ação de despejo por falta de pagamento, em que o réu aduz o cabimento de indenização por benfeitoria útil no imóvel.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº ....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à ação de despejo por falta de pagamento proposta por ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
DO MÉRITO
01) DOS FATOS:
Os locatários firmaram contrato de locação com a locadora em data de ...... de
....... de ......, contrato este de cláusulas pré escritas, do tipo comprado em
papelarias, e, ressalte-se, sem a anuência de duas testemunhas.
O contrato de locação foi firmado para o uso exclusivamente comercial.
O prazo de locação foi ajustado período compreendido entre ....... de ....... à
...... de ....... Após .......... de ........, o referido contrato renovou-se
por prazo indeterminado.
O valor ajustado para o aluguel era de R$ .........., com bonificação de R$
....... para o pagamento em dia.
Logo após o início do contrato, foi feito um acordo com a Locadora, onde o
locatário fez uma dação em pagamento (doc anexo) dos imóveis objeto da matrícula
...... e ......, ambas do Cartório de Registro de Imóveis da ..... Circunscrição
Imobiliária, em troca da quitação do aluguel referente ao período compreendido
entre ..... de ...... e ....... de .......
Após este período, o locatário pagou pontualmente os alugueres até o mês de
....... de ......, onde devido a dificuldades atravessadas em seu negócio,
passou a pagar parcialmente o aluguel, conforme se demonstra com os recibos
anexos.
Apesar de o contrato de locação conter a cláusula pré escrita (cláusula quarta)
que prevê a impossibilidade de indenização do locatário por quaisquer
benfeitorias feitas no imóvel, mas devido ao fato de o imóvel necessitar de
várias reformas para a obtenção de alvará, foi acordado verbalmente com a
locadora que seriam feitas benfeitorias no imóvel, comprometendo-se a locadora a
indenizar o locatário ao final do contrato.
Tal alteração foi feita verbalmente face o caráter de informalidade que vigia
entre as partes ao início do contrato, motivo este que tornou desnecessária a
formalização do instrumento adequado.
02) DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL:
Para a obtenção de alvará para o funcionamento de seu restaurante, o locatário
teve de efetuar as seguintes reformas no imóvel:
1. substituição de todo o piso do estabelecimento, quê era de tacos, em mal
estado de conservação, com várias peças soltas, por piso cerâmico - lajotas -
com área de aproximadamente 300 (trezentos) metros quadrados.
2. Pintura interna e externa de todo o estabelecimento;
3. Reforma dos 03 (três) banheiros, com substituição dos azulejos, pisos e
louças.
4. Reforma da cozinha, com substituição de parte da rede de encanamentos,
azulejos e bancadas.
5. Substituição de toda a rede elétrica, devido ao precário estado em que se
encontrava.
6. Substituição da caixa d'água por outras 02 (duas) de maior capacidade e em
compatibilidade com a atividade do locatário.
Além das referidas reformas, classificadas como benfeitorias necessárias, face
ao estado em que o imóvel se encontrava, não sendo possível a obtenção de
alvará, o locatário realizou também outras benfeitorias, consideradas úteis, e
que aumentam o valor venal do imóvel, entre as quais podemos citar.
1. Reforma da lateral do estabelecimento, com aumento do muro, colocação de piso
e cobertura, ampliando a área do andar inferior do estabelecimento.
2. Construção de um vestiário com banheiro para funcionários, tendo como anexo
um depósito, nos fundos do imóvel.
Foram gastos aproximadamente R$ ........ nas reformas feitas no imóvel, dos
quais R$ ........ foram gastos com mão de obra (recibos anexos) e o restante em
materiais.
03) DA RETENÇÃO POR BENFEITORIAS:
A lei 8.245/91, mais precisamente em seu artigo 35, estabelece que:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção.
Conforme já foi exposto acima, foi acordado verbalmente que todas as
benfeitorias realizadas no imóvel seriam indenizadas pela locadora, até mesmo
porque no caso da saída do locatário do imóvel, este já estaria pronto para uma
posterior locação da locadora.
O contrato de locação, mais especificamente sua cláusula quarta, que prevê a
impossibilidade de indenização por quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel é
nulo de pleno direito. Inicialmente, face o caráter de adesão, visto que
trata-se de cláusula pré escrita, secundariamente, por que tal cláusula traria
vantagem excessiva ao locador, em detrimento de prejuízo do locatário.
De modo a apurar todas as benfeitorias realizadas no imóvel, requer-se desde já
a produção de prova pericial, a qual deverá ser feita tendo por base o termo de
vistoria de entrada dos locatários no imóvel, a ser apresentado pela locadora.
Além da prova pericial, requer-se a produção de prova testemunhal, cujo rol será
oportunamente apresentado.
04) DOS PAGAMENTOS FEITOS PELO LOCATÁRIO:
Conforme se observa com os recibos anexos, o locatário efetuou diversos
pagamentos parciais dos alugueres do período compreendido entre ...... de ......
e a presente data, somando o montante de R$ ..........
Não só dos alugueres, mas também da ...... (R$ ........) e ........, que
atualmente encontram-se quitados, como também se observa nos recibos anexos.
Referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano, o locatário já havia feito um
parcelamento da dívida junto a Terceira Vara de Fazenda Pública, onde já foram
pagas 03 (três) parcelas.
Com relação aos honorários advocatícios, a verba discriminada no item 5 da
exordial prevê a cobrança de honorários na base de 20% (vinte por cento) sobre
as verbas devidas. Entretanto, em análise ao artigo 63 da lei 8.245/91, mais
especificamente em seu inciso li, letra d, prevê que para o caso de despejo por
falta de pagamento, poderão ser pleiteados custas processuais e honorários
advocatícios, calculados na base de 10% (dez por cento) sobre o montante devido,
salvo estipulação contratual em contrário.
O contrato em questão não possui nenhuma cláusula prevendo honorários na base de
20%, conforme pleiteia a locadora. Ressalte-se, foram feitos vários pagamentos
pelo locatário, inclusive já estão quitadas a água, luz, e parcialmente o IPTU,
de modo que os honorários requeridos na exordial foram calculados em base que
não corresponde ao real débito do Locatário, devendo ser reduzidos.
Deste modo, conclui-se que a Locadora está pleiteando verbas que já estão pagas
pelo locatário, impondo-se a aplicação do artigo 940 do NCC:
Art. 940. Aquele que demandar por dívida lá paga, no todo ou em partes sem
ressalvar as quantias recebidas, ou pedir mais do que for devido, ficará
obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e,
no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.
Isto posto, deverá ser a locadora condenada a pagar ao locatário o dobro de
todas as verbas já pagas por quais está pleiteando, devendo tal valor ser
abatido do montante geral do débito do locatário.
05) CONCLUSÃO:
Diante de tudo o que foi exposto, conclui-se que a Locadora está pleiteando
verbas que já se encontram pagas pelo locatário, de modo que deverá pagar ao
locatário o dobro de todas as quantias que já estão pagas.
Além deste ponto, a Locadora autorizou verbalmente o locatário a efetuar
benfeitorias no imóvel, acordando que o indenizaria ao final do contrato.
As despesas que o locatário teve para efetuar as reformas, somam o montante de
R$ .........
Deste modo, deverá ser feita a devida compensação entre as verbas que
efetivamente tem a locadora a receber, com a verbas que o locatário tem a
receber, devendo ambas serem liquidadas no decorrer deste processo.
DOS PEDIDOS
Ante todo o exposto, requer-se:
1. A improcedência da presente ação, face todas as razões acima expostas,
devendo a Locadora ser condenada a pagar ao locatário o dobro de todas as verbas
que já estavam pagas pelo locatário quando da propositura da presente ação,
honorários advocatícios, e custas processuais;
2. Seja marcada audiência para ouvida de prova testemunhal, cujo rol
oportunamente será apresentado, de modo a comprovar-se o acordo verbal feito
entre as partes, bem como de todas as reformas feitas no imóvel.
3. Seja feita a compensação entre os valores efetivamente devidos pelo
Locatário, com os valores a serem pagos a título de indenização pelas
benfeitorias pela locadora, bem como o dobro das quantias referentes a aluguéis,
...... e ...... que estão sendo cobradas pela Locadora e já se encontram pagas
pelo locatário, sendo, então, apurando eventualmente existe saldo remanescente a
ser pago pelo locatário, para então ser purgada a mora.
4. A produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente a pericial,
testemunhal e documental;
5. A posterior juntada de documentos comprobatórios de despesas pagas pelo
locatário cuja juntada não foi possível no momento do protocolo desta
contestação.
6. Prazo para a juntada do instrumento particular de mandato, regularizando a
representação da parte Requerida nos autos.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]