Instrumento particular de locação comercial por prazo determinado, com garantia fidejussória.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
LOCADORES: ............., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da
Carteira de Identidade sob o nº .............. e C.P.F. sob o nº ......... e
............, brasileiro, solteiro, comerciante, portado da Carteira de
Identidade sob o nº ......... e C.P.F. sob o nº ......., ambos capazes e
residentes na Rua .........., nº ......, ....., .........; neste ato
representados por ........., brasileiro, médico, casado, portador da Carteira de
Identidade sob o nº .........., e C.P.F. sob o nº .............., residente e
domiciliado na Rua ........., ......, .........., no Estado do ..............;
LOCATÁRIA: ....., com sede em ........, na Av. ..................., nº .....,
bairro .........., Cep ........... no Estado do ....... inscrita no C.N.P.J. sob
o nº .................., e no Cadastro Estadual sob o nº ......., neste ato
representada pela sua sócia-gerente Sra. ................, brasileira, solteira,
promotora de eventos, Carteira de Identidade nº ..........., C.P.F. nº
.............., residente e domiciliada na Rua ..........., nº ..., sobrado nº
.., CEP .................
FIADOR: ......................, brasileiro, funcionário público aposentado,
Carteira de Identidade sob o nº ........., C.P.F. nº ............, residente e
domiciliado na Rua ..................., nº ...., ......, Cep. .........., nesta
cidade.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente
Contrato de Locação Comercial de Prazo Determinado com Fiador, que se regerá
pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente tem como OBJETO, o imóvel de propriedade do LOCADOR,
situado na Av. ..................., ...... bairro .........., cidade de
........, Cep .........., no Estado do ......, consistente em sobreloja e
primeiro andar (primeiro e segundo pavimento), bem como .... garagens
localizadas no primeiro pavimento; sob o Registro nº _____________ do Cartório
de Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas.
Cláusula 2ª. Os andares do imóvel entregue na data da assinatura deste contrato,
pelo LOCADOR à LOCATÁRIA, possui as seguintes características: Totalizam os dois
pavimentos aproximadamente 1.500 m2 (um mil e quinhentos metros quadrados),
pintados com tinta látex branca nova, possuindo 7 luminárias de duas lâmpadas
cada localizadas na garagem (três na entrada e 4 no corredor), sendo que a
sobreloja possui dois banheiros, com dois e três sanitários respectivamente,
medindo aproximadamente 14 m2 (quatorze metros quadrados) cada banheiro; e o
primeiro andar constituído de 5 (cinco) salas com 31m2 (trinta e um metros
quadrados) cada, 1 (uma) sala com 62m2 (sessenta e dois metros quadrados), 1
(uma) recepção com 55m2 (cinqüenta e cinco metros quadrados), contendo um
banheiro em cada sala, apresentando-se em boas condições de higiene, limpeza e
conservação, como também todos os seus acessórios.
DA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL
Cláusula 3ª. A presente Locação destina-se restritivamente ao uso do imóvel para
fins comerciais, consistente no funcionamento de estabelecimento de ensino,
restando proibido a LOCATÁRIA, sublocá-lo ou usá-lo de forma diferente do
previsto, sob pena de rescisão contratual.
DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL
Cláusula 4ª. O imóvel objeto deste contrato será entregue nas condições
descritas acima, ou seja, com instalações elétricas e hidráulicas em perfeito
funcionamento, com todos os cômodos e paredes pintados, sendo que portas,
portões e acessórios se encontram também em funcionamento correto, devendo a
LOCATÁRIA, mantê-lo desta forma.
Cláusula 5ª. Fica também acordado, que o imóvel será devolvido nas mesmas
condições previstas no auto de vistoria, além de, no ato da entrega das chaves,
com todos os tributos e despesas pagas, caso contrário, ficará facultado ao
LOCADOR recebê-lo ou não. Caso o LOCADOR não receba o imóvel, ficará a LOCATÁRIA
compelida a pagar os aluguéis que forem vencendo.
BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
Cláusula 6ª. Qualquer benfeitoria ou construção que seja destinada ao imóvel
objeto deste, deverá, de imediato, ser submetida à autorização expressa do
LOCADOR.
Cláusula 7ª. Vindo a ser feita benfeitoria, faculta ao LOCADOR aceitá-la ou não,
restando a LOCATÁRIA em caso do LOCADOR não aceitá-la, modificar o imóvel da
maneira que lhe foi entregue.
Cláusula 8ª. As benfeitorias, consertos ou reparos farão parte integrante do
imóvel, não assistindo a LOCATÁRIA o direito de retenção ou indenização sobre a
mesma.
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA E DAS VISTORIAS ESPORÁDICAS
Cláusula 9ª. A LOCATÁRIA permitirá ao LOCADOR, realizar vistorias no imóvel em
dia e hora a serem combinados, podendo este último averiguar o funcionamento de
todas as instalações, acessórios e equipamentos de segurança. Se constatando
algum vício que possa afetar a estrutura física do imóvel ficará compelido a
LOCATÁRIA a realizar o conserto, no prazo de 30 (trinta) dias. Não ocorrendo o
conserto, ao LOCADOR ficará facultado rescindir o contrato, sem prejuízo do
recebimento dos numerários previstos neste.
Cláusula 10ª. O LOCADOR, em qualquer tempo, poderá alienar o imóvel, mesmo
durante a vigência do contrato de locação e, por via de conseqüência ceder os
direitos contidos no contrato.
Cláusula 11. O LOCADOR deverá notificar a LOCATÁRIA para que esta possa exercer
seu direito de preferência na aquisição do imóvel, nas mesmas condições que for
oferecido a terceiros. Para efetivação da preferência deverá a LOCATÁRIA
responder a notificação, de maneira inequívoca, no prazo de 30 dias, sendo que,
esta resposta deverá ocorrer via Cartório de Títulos e Documentos.
Cláusula 12. Não havendo interesse na aquisição do imóvel pela LOCATÁRIA, deverá
permitir que interessados na compra façam visitas em dias e horários a serem
combinados entre LOCATÁRIA e LOCADOR.
DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES
Cláusula 13. As partes integrantes deste contrato ficam desde já acordadas a se
comunicarem somente por escrito, através de qualquer meio admitido em Direito.
Na ausência de qualquer das partes, as mesmas se comprometem desde já, a
deixarem nomeados procuradores, responsáveis para tal fim.
DO SEGURO CONTRA INCÊNDIO E OUTRAS PROVIDÊNCIAS
Cláusula 14. Comprometer-se-á a LOCATÁRIA a contratar empresa seguradora idônea,
para fazer contrato de seguro contra incêndio e outros danos. Tal contrato
deverá ter a vênia do LOCADOR, salientando que o mesmo terá como base, o valor
venal do imóvel.
Cláusula 15. O contrato de seguro terá vigência enquanto perdurar a Locação,
incluindo-se a renovação, possuindo como beneficiário o LOCADOR, no que concerne
ao imóvel e seus acessórios, e a própria LOCATÁRIA quanto aos bens de sua
propriedade.
Cláusula 16. Restará compelida a contratar a empresa de seguro dentro de 10
(dez) dias a contar da assinatura do presente contrato. Não o fazendo, restará o
presente rescindido de pleno direito.
Cláusula 17. Qualquer acidente que porventura venha a ocorrer no imóvel por
culpa ou dolo da LOCATÁRIA, obrigará ao pagamento acrescido de todas as despesas
por danos causados ao imóvel, devendo restituí-lo no estado em que o encontrou,
conforme consta das cláusulas 2ª e 4ª, bem como multa prevista na Cláusula 24ª.
DAS DESPESAS PARA O INÍCIO, EXECUÇÃO E FINALIZAÇÃO DAS ATIVIDADES
Cláusula 18. Ficará a cargo da LOCATÁRIA a obtenção de todos os pré-requisitos
para a efetivação da atividade comercial consistente no funcionamento de
estabelecimento de ensino a ser realizada, tais como alvará, licença e
autorização perante o órgão público competente, bem como o pagamento de todos os
emolumentos e despesas decorrentes da implantação, consecução e paralisação de
suas atividades, enfim, todas as despesas de elaboração e execução deste
instrumento.
VALOR DO ALUGUEL, DESPESAS E TRIBUTOS
Cláusula 19. Como aluguel mensal, a LOCATÁRIA se obrigará a pagar o valor de R$
.......... (............ mil reais), a ser efetuado diretamente ao LOCADOR, e na
sua ausência ficará autorizado a recebê-lo, seu procurador
.............................., brasileiro, solteiro, portador da Carteira de
Identidade sob o nº ..........., residente e domiciliado na Av.
..................., ....., .........., nesta cidade, devendo fazê-lo até o
quinto dia útil de cada mês subseqüente ao vencido, sob pena de multa, correções
e despesas previstas nas Cláusulas ..ª e ..ª.
Cláusula 20. Fica obrigado o LOCADOR ou seu procurador, a emitir recibo da
quantia paga, relacionando pormenorizadamente todos os valores oriundos de
juros, ou outra despesa. Emitir-se-á tal recibo, desde que haja a apresentação
pela LOCATÁRIA, dos comprovantes de todas as despesas do imóvel devidamente
quitadas. Caso a LOCATÁRIA venha a efetuar o pagamento do aluguel através de
cheque, restará facultado ao LOCADOR emitir os recibos de pagamento somente após
compensação do mesmo.
Cláusula 21. O valor do aluguel será reajustado anualmente, tendo como base, os
índices previstos e acumulados no período anual do (IGPM ou IGP ou IPC, etc.),
em caso de falta deste índice, o reajustamento do aluguel terá por base a média
da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução do
aluguel, até o primeiro dia anterior ao pagamento de todos os valores devidos.
Ocorrendo alguma mudança no âmbito governamental, todos os valores agregados ao
aluguel, bem como o próprio aluguel, serão revistos pelas partes. Tal reajuste
ocorrerá independentemente de aviso ou interpelação judicial prévia, e vigorará
entre as partes e fiadores, no primeiro dia útil subseqüente a ocorrência do
mesmo.
Cláusula 22. Faculta ao LOCADOR ou seu procurador, cobrar da LOCATÁRIA e/ou dos
FIADORES, o(s) aluguel(éis), tributo(s) e despesa(s) vencido(s), oriundo(s)
deste contrato, utilizando-se para isso, de todos os meios legais admitidos.
O(s) cheque(s) utilizado(s) em pagamento, se não compensado(s) até o quinto dia
útil contados a partir do vencimento do aluguel, ocasionará(ão) mora da
LOCATÁRIA, facultando ao LOCADOR a aplicação do disposto na Cláusula 24ª.
Cláusula 23. Todas as despesas diretamente ligadas à conservação do imóvel, tais
como, água, luz, gás, telefone, todas as multas pecuniárias decorrentes do não
pagamento ou atraso das quantias mencionadas neste, bem como os tributos e
despesas feitas em órgãos públicos, ficarão sob a responsabilidade da LOCATÁRIA
pelo pagamento de todos, ressalvando-se quanto à contribuição de melhoria.
Parágrafo único. A inadimplência da LOCATÁRIA gerará a faculdade do LOCADOR em
rescindir de plano o presente instrumento.
Cláusula 24. A LOCATÁRIA, não vindo a efetuar o pagamento do aluguel até a data
estipulada na Cláusula 19ª, fica obrigada a pagar multa de 2% (dois por cento)
sobre o valor do aluguel estipulado neste contrato, bem como juros de mora de
1%(um por cento) ao mês, mais correção monetária.
Cláusula 25. Em caso de atraso no pagamento dos aluguéis ou não compensando o
cheque destinado para tal fim, restará em mora a LOCATÁRIA, ficando
responsabilizada por todos os pagamentos previstos neste atraso, sem prejuízo do
pagamento da multa, juros de mora e correção monetária.
Parágrafo único. Não configurarão novação ou adição às cláusulas contidas no
presente instrumento, os atos de mera tolerância referentes ao atraso no
pagamento do aluguel ou quaisquer outros tributos e despesas.
Cláusula 26. A LOCATÁRIA terá desconto de R$ ............., a título de
bonificação, nos primeiros seis meses de aluguel, desde que o aluguel seja pago
até o 5º dia útil do mês subseqüente ao vencido. A partir do sétimo, até o
décimo segundo mês, a LOCATÁRIA terá desconto de R$ ......................... a
título de bonificação, desde que o aluguel seja pago até o 5º dia útil do mês
subseqüente ao vencido.
Cláusula 27. A LOCATÁRIA terá um prazo de tolerância para efetuar o pagamento do
aluguel até o 2º (segundo) dia útil após o vencimento, caso não seja dia útil,
ficará obrigada desde já a efetuar o pagamento no primeiro dia útil subseqüente
a esta data, salvo na hipótese de pagamento com cheque.
DA MULTA POR INFRAÇÃO
Cláusula 28. As partes estipulam o pagamento da multa no valor de 03 (três)
aluguéis vigentes à época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que venha
a infringir quaisquer das cláusulas contidas neste contrato exceto quando da
ocorrência das hipóteses previstas na Cláusula 35.
Cláusula 29. Caso venha o LOCATÁRIO a devolver o imóvel antes do término da
vigência do contrato o mesmo pagará a título de multa o valor de 03 (três)
salários mínimos, vigentes a data da entrega das chaves, sem prejuízo do
disposto nas Cláusulas 24 e 23.
DA FIANÇA
Cláusula 30. Concordam com os termos fixados no presente contrato os FIADORES,
já qualificados acima, e que se configuram também como principais pagadores,
responsabilizando-se pelo fiel cumprimento do presente sem exceção de quaisquer
cláusulas, mesmo que o presente contrato passe a vigorar por tempo
indeterminado.
Cláusula 31. Os FIADORES renunciam expressamente os benefícios contidos nos
artigos 827, 834, 835, 837 do Novo Código Civil Brasileiro.
Cláusula 32. Os FIADORES não se eximirão de responsabilidade solidária, caso o
contrato venha a ultrapassar seu prazo de vigência, tornando-se desta forma,
contrato por prazo indeterminado.
Cláusula 33. Casos os FIADORES venham a incorrer em concordata, falência ou em
comprovado estado de insolvência, a LOCATÁRIA deverá substituí-lo em 15 (quinze)
dias, sob pena de rescisão contratual.
DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL FINDO O PRAZO DA LOCAÇÃO
Cláusula 34. A LOCATÁRIA restituirá o imóvel locado nas mesmas condições as
quais o recebeu, quais sejam, sobreloja sem repartições e primeiro andar
divididos em seis salas, ambos os andares pintados com tinta látex na cor
branca, instalações elétricas, hidráulicas e acessórios deverão também, estar em
perfeitas condições de funcionamento, salvo as deterioração decorrentes do uso
normal e habitual do imóvel, conforme descrição constante na cláusula 2ª.
DA RESCISÃO
Cláusula 35. Ocorrerá a rescisão do presente contrato, independente de qualquer
comunicação prévia ou indenização por parte da LOCATÁRIA, quando:
a) Ocorrendo qualquer sinistro, incêndio ou algo que venha a impossibilitar a
posse do imóvel, independente dolo ou culpa da LOCATÁRIA;
b) Em hipótese de desapropriação do imóvel alugado;
c) Nas situações elencadas no presente instrumento.
Cláusula 36. O imóvel sendo utilizado de forma diversa da locação comercial,
consistente no funcionamento de estabelecimento de ensino, restará facultado ao
LOCADOR, rescindir o presente contrato de plano, sem gerar direito à indenização
ou qualquer ônus por parte deste último, sem prejuízo da obrigação da LOCATÁRIA
de efetuar o pagamento das multas e despesas previstas na Cláusula 24ª.
DO PRAZO DE LOCAÇÃO
Cláusula 37. A presente locação terá o lapso temporal de validade de ..........
anos, a iniciar-se no dia ............. de ..... de .... e findar-se no dia
.../..../........., data na qual o imóvel deverá ser devolvido nas condições
previstas na Cláusula 34ª, efetivando-se com a entrega das chaves,
independentemente de aviso ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial.
Cláusula 38. Findo o prazo estipulado neste contrato e não havendo Ação
Renovatória, o mesmo cessará de pleno direito, independente de qualquer
notificação ou interpelação.
DA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO
Cláusula 39. O presente instrumento poderá ser renovado quando estiverem
configuradas materialmente as determinações contidas nos artigos 51 da Lei
8.245/91 (Lei do Inquilinato), com as exceções contidas no artigo 52 do mesmo
diploma legal.
Cláusula 40. Caso a LOCATÁRIA permaneça no imóvel por mais de trinta dias, e não
havendo oposição do LOCADOR, restará presumida a prorrogação deste instrumento,
salvo o disposto na Cláusula 4ª.
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 41. O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da
assinatura do mesmo.
Cláusula 42. Os herdeiros, sucessores ou cessionários das partes contratantes se
obrigam desde já ao inteiro teor deste contrato.
DO FORO
Cláusula 43. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as
partes elegem o foro da comarca de ...........;
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas
vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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LOCADOR
____________________
LOCATÁRIO
___________________
FIADORES
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF: