Compromisso de compra e venda.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA
Pelo presente instrumento particular de compromisso irretratável de venda e
compra, de um lado como Compromitente Vendedor, doravante denominado
simplesmente VENDEDOR ........ (qualificar); e de outro, como Compromissário
Comprador, agora em diante designado COMPRADOR ,
.....................(qualificar), ajustam e acertam entre si o seguinte:
Seção I - Do Objeto
Cláusula Primeira: O VENDEDOR na qualidade de único e legítimo proprietário e
possuidor do imóvel sito na cidade de ............(descrição do imóvel), se
compromete a vender o imóvel acima descrito e individuado aos COMPRADORES.
Parágrafo único: Os modos de aquisição anterior do objeto deste contrato constam
expressamente na matrícula do registro de imóveis, documento este que passa a
fazer parte integrante do presente contrato.
Cláusula Segunda: O VENDEDOR expressamente declara que inexistem quaisquer ônus
ou dívidas sobre o imóvel objeto deste compromisso, inclusive de natureza
fiscal.
Seção II - Do Valor e das Formas de Pagamento
Cláusula Terceira: Fica estipulado o preço certo e reajustável (irreajustável)
de R$ ......................., o qual será pago da seguinte maneira:
1) R$ ..............(....... reais), a TITULO de sinal de pagamento, valor este
representado pelo cheque n° ......., sacado contra o Banco ........., agência n°
............. recebido neste ato pelo VENDEDOR, que o tendo conferido e aceito
como certo dá ao COMPRADOR plena quitação desta quantia.
2) O restante do valor do contrato será pago em duas (ou mais) prestações iguais
de R$ ......................(...... reais) cada uma, que deverão ser pagas sem
nenhum reajuste (reajustáveis) nas seguintes datas; a primeira parcela deverá
ser quitada até ...............; a segunda até .....................; (demais
parcelas).
3) As parcelas serão mensal (anualmente) reajustáveis de acordo com
....................(índice a escolher), e terão por data base para o cálculo o
dia de assinatura do presente contrato.
4) As parcelas somente poderão ser pagas à rua ....................., n°
......., bairro ........., cidade ...................e diretamente ao VENDEDOR
nomeado e qualificado neste contrato, que, ao receber, dará quitação ao
COMPRADOR, das parcelas a medida que forem sendo pagas.
Cláusula Quarta: Os valores dados por sinal tem o escopo de tornar irretratável
o compromisso de compra e venda, vinculando não só as partes, mas também seus
herdeiros ou sucessores, que assumirão as obrigações dele decorrentes. Todavia
será rescindível, de pleno direito, se ocorrer vício insanável na documentação a
ser exibida pelo VENDEDOR ou inadimplemento do COMPRADOR quanto ao pagamento de
qualquer das prestações previstas na cláusula terceira.
§ 1°. Se a documentação arrolada na cláusula quinta indicar a existência de
ações ou pendências sobre o imóvel compromissado, que possam invalidar este
negócio, o presente instrumento rescindir-se-á de pleno direito,
independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação.
§ 2°. Este contrato rescindir-se-á de pleno direito se o COMPRADOR não efetuar
quaisquer dos pagamentos na forma e prazos referidos na cláusula terceira e
desde que notificado extrajudicialmente, não purgue a mora no prazo de
.......(..... ) dias. Com a rescisão contratual, o COMPRADOR perderá para o
VENDEDOR as benfeitorias úteis e necessárias, porventura realizadas no imóvel,
tendo direito a uma indenização por estas. No caso de benfeitorias voluptuárias
poderá as retirar, desde que com isto não afete as condições do imóvel
Cláusula Quinta: Em caso de rescisão contratual que não pelos motivos
determinados pela cláusula anterior, e sim por culpa do COMPRADOR, perderá este
a importância paga a TITULO de sinal de negócio, devendo restituir imediatamente
o imóvel ora comprometido sem direito a quaisquer indenizações por benfeitorias
que nele haja feito, ou retenção do bem.
Cláusula Sexta: Se a rescisão se der por culpa do VENDEDOR deverá este restituir
ao COMPRADOR os valores que recebeu a TITULO de sinal em dobro, bem como o valor
das benfeitorias por este realizadas.
Seção III - Das Responsabilidades do Vendedor
Cláusula Sétima: O VENDEDOR até a data de ....... de .......... de ........., às
suas expensas, deverá apresentar ao COMPRADOR os seguintes documentos:
1) TITULO aquisitivo do imóvel, devidamente inscrito no competente Cartório de
Registro de Imóveis;
2) Certidão de propriedade, com filiação vintenária perfeita e negativa de
quaisquer ônus e alienação do imóvel, expedida pelo competente Cartório de
Registro de Imóveis;
3) Certidão negativa de tributos que incidirem sobre o imóvel compromissado,
expedida pela Prefeitura Municipal de ..........., acompanhada pelo carnê do
imposto predial e territorial urbano do corrente exercício com as parcelas
vencidas devidamente quitadas;
4) Certidões dos Distribuidores Cíveis da Comarca de .........., inclusive da
Justiça Federal, pelo prazo dos últimos ..........(........) anos, em nome do
VENDEDOR e do que antes deste, dentro do referido período, tenha sido titular de
qualquer direito real sobre o imóvel;
5) Certidão dos Cartórios de Protesto da Comarca de .........., pelo prazo dos
últimos ...........(.......) anos, em nome do VENDEDOR e do que antes deste,
dentro desse período, tenha sido titular de direito real sobre o imóvel;
6) Certidões esclarecedoras de ações ou pendências alusivas a quaisquer dos
documentos acima mencionados.
Cláusula Oitava: O VENDEDOR dará ao COMPRADOR desde já a posse precária do
imóvel compromissado, inteiramente livre e desimpedido de pessoas e coisas, em
............ de ............ de ............
Cláusula Nona: O VENDEDOR reconhece que a intermediação do negócio ora pactuada
foi feita por ............(qualificar), e, em razão disto, assume a exclusiva
responsabilidade pelo pagamento da comissão ao aludido corretor, na importância
de R$ ............, pagável ..................., autorizando o COMPRADOR a
realizar o pagamento desta comissão em seu nome, diretamente ao intermediador do
negócio, abatendo o respectivo valor do preço devido.
Cláusula Décima: O VENDEDOR também se responsabiliza em recolher o Imposto sobre
Ganho de Capital decorrente da operação.
Seção IV - Das Responsabilidades do Comprador
Cláusula Décima Primeira: O COMPRADOR se responsabiliza em pagar o valor
estipulado para a aquisição do bem imóvel acima descrito no prazo e local
aprazados, conforme cláusula terceira.
Cláusula Décima Segunda: Com a transferência da posse precária do imóvel o
COMPRADOR passa a ser o responsável por defendê-la de qualquer turbação ou
esbulho; podendo fazer no imóvel as benfeitorias que julgar necessárias,
obedecendo às posturas municipais e aos regulamentos administrativos.
Cláusula Décima Terceira: O COMPRADOR terá a responsabilidade pelo pagamento de
tributos, taxas ou contribuições de melhoria, incidentes sobre o imóvel, que se
vencerem a partir da data em que entrou na sua posse.
Cláusula Décima Quarta: O COMPRADOR declara ter plena ciência das normas que
regulamentam o condomínio (loteamento) no qual se insere a unidade (terreno)
compromissado, constantes do Regimento Interno (escritura pública), documento
que passa a fazer parte do presente contrato. Os direitos e obrigações oriundas
de tal instrumento se transferem ao COMPRADOR juntamente com a transferência da
posse do objeto deste contrato.
Cláusula Décima Quinta: O COMPRADOR responsabiliza-se por levar ao competente
Cartório de registro de Imóveis o presente documento, para que este seja
devidamente registrado e arquivado.
Parágrafo único. As custas deste procedimento correrão por conta do COMPRADOR.
Seção V - Regras Gerais
Cláusula Décima Sexta: Qualquer diferença de área que se verificar no terreno
deverá ser compensada em dinheiro, na base do preço avençado neste instrumento.
Cláusula Décima Sétima: Fica estabelecida uma multa de .......% (.............
por cento) sobre o valor do contrato para a parte que violar qualquer cláusula
deste contrato, independentemente de perdas e danos.
Parágrafo único. Quando o COMPRADOR for constituído em mora nos termos do § 2°,
da cláusula quarta a multa moratória se calculará com base no valor da prestação
devida e não do valor total do contrato.
Cláusula Décima Oitava: Em qualquer hipótese da cláusula anterior o atraso
injustificado no pagamento gerará para o COMPRADOR o dever de pagar a
importância atrasada, acrescida de juros de .........% (.......... por cento) ao
mês.
Cláusula Décima Nona: A escritura definitiva de venda e compra, em cumprimento
ao presente compromisso, será outorgada ao COMPRADOR contra o pagamento da
parcela final do preço avençado, dentro de ...... dias, correndo por conta
exclusiva do COMPRADOR as despesas de transmissão, escritura e registro.
Cláusula Vigésima: Falecendo o VENDEDOR ficam seus herdeiros obrigados a
efetivação da escritura definitiva em favor do COMPRADOR.
Cláusula Vigésima Primeira: As partes elegem, de comum acordo, o foro da Comarca
de ................ para dirimir quaisquer dúvidas ou questões decorrentes deste
contrato. Em caso de demanda judicial as partes previamente fixam à parte
vencida na demanda a obrigação de arcar com os honorários advocatícios da
vencedora à razão de .......% (...... por cento) do valor da condenação.
E por estarem justos e contratados, as partes assinam o presente instrumento em
....(.....) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo, maiores,
capazes e aqui domiciliadas, que a tudo presenciaram.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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VENDEDOR
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COMPRADOR
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: