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Petição - Imobiliário - Cobrança com multa compensatória


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CONTRATO DE LOCAÇÃO - CONTRATO DE COOPERAÇÃO ONEROSA - COBRANÇA - DENUNCIAÇÃO À LIDE - CARÊNCIA DE AÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - ART 267 CPC - MULTA MORATÓRIA - LEI 9298 96 - MULTA COMPENSATÓRIA


EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .................. VARA CÍVEL DA COMARCA DE .................. - ..... .

....................................., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. ..........................,
estabelecida na rua ........................., ......................, bairro ............, cidade de ....................., Estado de ....................., por intermédio de seu advogado, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO

à Ação de Cobrança - rito ordinário - que lhe move ...................................., e o faz pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

Pretende a requerente - via Ação de Cobrança pelo rito ordinário - a condenação dos requeridos ...........................(Locatário) e ....................................(fiador), no pagamento da quantia de R$ ..................., da qual se julga credora.

Alega em síntese que locou um imóvel à requerida ................................. para domicilio de seus jogadores, tendo como fiador o segundo requerido .........................................., porém não foram pagos os aluguéis dos meses de ........... e ............ de .............., .............. e ............ de ............ multa moratória (R$ ..............), IPTU e Taxa de Serviços Urbanos referentes ao período em que o imóvel esteve locado (R$ .............), além de multa compensatória por infração contratual (R$ ...............).

I) PRELIMINARMENTE

- Carência de Ação -

l. Ilegitimidade Ativa de Parte

A presente ação merece ser extinta sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, inciso VI, c.c. art. 295, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, uma vez que requerente Sra. .......................... é parte ilegítima para figurar no pólo ativo da demanda.

Conforme pode ser observado do Contrato de Locação de fls. ........., a locatária e requerida .............................. contratou com a Sra. .............................., a qual comparece e assina na qualidade de locadora do imóvel, e não com a requerente Sra. ...............................

Também, não existe nos autos sequer prova documental proveniente do Serviço de Registro de Imóveis desta comarca, demonstrando ser a pretensa requerente Sra. .................................... proprietária do imóvel locado.

Destarte, falta à requerente pertinência subjetiva para figurar no pólo ativo da ação, pelo que requer seja decretada a carência da ação, extinguindo-se o processo sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, inciso VI do CPC, condenando-a no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

2. Falta de Interesse de Agir

Nada obstante, ainda assim a presente ação merece ser extinta sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, VI, c.c. art. 295, III, ambos do Código de Processo Civil, agora porque a requerente é carecedora da ação ante a inexistência de interesse processua1.

Com efeito, na esteira da melhor doutrina, o interesse processual (condição da ação), é constituído pelo trinômio necessidade- adequação-utilidade. Sob o prisma deste dois últimos é que após uma análise acurado dos autos verifica-se a sua inexistência.

Ocorre, que a requerente ampara a pretensão condenatória dos requeridos em título executivo (contrato de locação), razão pela qual se alcançado o provimento final, constituir-se-á outro título executivo, carecendo assim de utilidade prática a prestação jurisdicional. Nestes moldes não há razão de ser da presente ação de conhecimento, conforme decidiu o Egrégio Segundo Tribunal da Alçada Civil do Estado de São Paulo, em caso análogo ao presente:

"Cobrança - Portador de título executivo extrajudicial - Opção pelo processo de conhecimento em detrimento da via executiva - Descabimento. Dispondo a locadora de título executivo extrajudicial para exigir a satisfação do crédito decorrente da locação, de que cuida o artigo 585, inciso IV, do Código de Processo Civil, carece à autora de interesse para propositura da ação de conhecimento ordinário" (2º TA CIVIL - Ap. c/Rev. 548.439-00/0 - 5a Câm. - Rel. Juiz Francisco Thomaz - j. 26.05.1999) (Bol. AASP n. 2124, Suplemento do Segundo Tribunal de Alçada Civil - Ementário n.12/99 - 13 a 19.09.99 - pág. 12).

Posto isso, requer a extinção do presente feito - sem julgamento do mérito em face da carência da ação ante a falta de interesse e adequação processua1, condenando a requerente no pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

3. Ilegitimidade Passiva de Parte

Malgrado as argumentações supra, a presente ação ainda merece ser extinta sem julgamento do mérito, de conformidade com o art. 267, inciso VI c.c. art. 295, inciso II do CPC, em face da ora requerida e denunciada à lide ..............., uma vez que é parte ilegítima para figurar o pólo passivo da demanda.

Conforme se verifica pelo INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COOPERAÇÃO ONEROSA de fls. ............... especialmente na Clausula ............., estipulou-se que "a CONTRATADA (no caso a requerida .......................................... não poderá efetuar qualquer tipo de despesas ou firmar outros compromissos sem a prévia e expressa concordância da CONTRATANTE".

Acontece que a assunção do contrato de locação do imóvel sito na rua ........................., n. ......, nesta cidade, se deu única e exclusivamente entre a requerida .........................................., sem que houvesse a prévia e expressa concordância ou adesão ao contrato da ora requerida ................................

Nestes moldes, não pode agora a requerida ........................................, ser responsável pelo pagamento de aluguéis, multas e demais despesas se não compareceu anuindo na locação do imóvel em questão. Falta à requerida a qualidade de litisconsorte e responsável por eventuais despesas que venha a primeira requerida arcar.

Ausente o vínculo entre requerente e denunciada à lide, o instituto da intervenção de terceiro não tem aplicação, conforme vem decidindo nossos Tribunais:

DENUNCIAÇÃO DA LIDE - Responsabilidade civil. Pretensão dos réus de que a seguradora pague à autora - Inexistência de vínculo entre a autora e seguradora - Pagamento de indenização pelos réus, com direito a reembolso, nos limites do seguro - Pretensão indeferida" (Ac. unân. da Oitava Câm. do Primeiro Tribunal de Alçada Civil, no AI n.º 503.332-9 - SP, v.u., Rel. Juiz Alexandre Germano, j. 1º.4.92, in JTACSP 133/18)."

Cabe consignar por outro lado, que a requerida ............................................, não trouxe aos autos a aprovação do referido Contrato de Cooperação Onerosa, bem como qualquer prova da notificação deste ato à Contratante e denunciada à 1ide ................................., de modo a tornar referido instrumento apto a produzir efeitos nestes autos, conforme determina a cláusula ................

No contexto examinado, vale trazer à colação a lição de ........................, para quem "recusando o denunciado a qualidade que 1he é atribuída, expressa ou implicitamente (silenciando), os seus fundamentos não serão examinados pelo Juiz naquele processo, mas somente em eventual ação regressiva, subseqüente ou paralela (in eventum), proposta pelo denunciante" (Denunciação da Lide, Forense, 1984, pág. 243).

Em face do exposto, requer seja extinta a presente ação em face da requerida ........................................, sem julgamento do mérito, por ser parte ilegítima para figurar no pólo passivo da demanda, prosseguindo-se a demanda unicamente em relação à denunciante a lide, .......................................... requerido .........................

II) DO MÉRITO

Na questão de fundo, a requerida não reconhece a sua qualidade de litisconsorte, porém considerando-se o princípio da eventualidade e o aproveitamento dos atos processuais para os demais requeridos, a pretensão condenatória formulada pela requerente não merece o total amparado da tutela jurisdicional.

Conforme se infere do contrato de locação de fls. ...., estipulou-se que o atraso por mais de .............. dias no pagamento do aluguel importaria multa de 20% (vinte) por cento sobre seu valor. Estipulou-se mais, que a infração ao contrato também acarretaria multa, porém esta correspondente a ........ o valor do aluguel.

Excelência, se prevalecer ambas as multas (moratória e compensatória) haverá um bis in idem e enriquecimento sem causa da requerente em detrimento dos requeridos, pretensão vedada pelo nosso ordenamento jurídico e pelos princípios do Direito.

Com efeito, a respeito do tema preleciona o eminente civilista Silvio Rodrigues que "... é vedado cumular o pedido da pena compensatória com o de cumprimento da prestação (ou com a indenização das perdas e danos) ". (Direito Civil, volume 2, Parte Geral das Obrigações, pag. 91, 23a edição, 1995).

Prosseguindo no magistério, o ilustre jurista cita na consagrada obra, julgado do Tribunal de São Paulo esclarecendo acerca da inaplicabilidade de ambas as penas, cujos termos, dada a semelhança ao caso examinado, pede vênia a requerida para transcrição:

"Desde que as partes estipularam a multa de Cr$ 40.000,00 para o caso de violação de qualquer disposição do contrato, segue-se que tem ela a natureza de cláusula penal compensatória e não moratória, mesmo porque se o aluguel era de Cr$ 3.000,00 por mês, não é possível que pelo simples retardamento ou mora, ficasse a locatária sujeita a pagar Cr$ 40.000,00. Isso seria contravir o disposto no art. 920 do Código Civil, que dispõe que o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal"... (nota 77 da página 92). (g.n.).

Nestes termos, impende anotar que o valor de R$ ..................., objeto da cláusula .....a é multa compensatória, não podendo ser cumulada com a pena prevista para o atraso no pagamento dos aluguéis, de natureza moratória. Nesse sentido é pacífica a jurisprudência de nossos tribunais:

LOCAÇÃO - Multa compensatória por infração contratual - Inaplicabilidade à cobrança ou execução de aluguéis em atraso. Ementa Oficial: A multa compensatória por infração contratual não se aplica à cobrança ou à execução de alugueres em atraso, hipótese em que só cabível a multa de cunho moratório. (Ac. unan. do Segundo Tribunal de Alçada Civil na Apel. c/ Revisão n.º 444/595-00, rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. 19.12.95, in RT 728/297).

"Locação - Cobrança - Multa compensatória cumulada com multa moratória - Descabimento. Incabível a pretensão do locador em exigir o pagamento cumulado da multa compensatória com a moratória por atraso de locativos" (2º TA CIVIL - Ap. c/Rev. 528.963 - 12a Câm. - Rel. Juiz Ribeiro da Silva - j. 10.9.1998). (Bol. AASP n.º 2108, Suplemento do Segundo Tribunal de Alçada Civil - Ementário n.º 5/99 - 24 a 30.05.99 - pág. 3/4).

Sem embargos, consigne-se que após o advento da Lei 9.298/96, qua1quer multa moratória não poderá ser superior a 2% (dois) por cento. Assim, estipulação que contraria a referida norma é nula de pleno direito, haja vista ser esta disposição cogente, irrevogável até mesmo por convenção entre as partes.

"Multa moratória - Lei n. 9.298/96 - Aplicação imediata. Diante da natureza de ordem pública da Lei n.º 9.298 de 01.08.1996, que alterou o parágrafo 1º do artigo 52 da Lei n.º 8.078 de 11.09.1990, tem ela incidência imediata aos casos pendentes)"(2a TA CIVIL - Ap. c/Rev. 520.808 - 5a Câm. - Rel. Juiz Laerte Sampaio - j. 24.06.1998). (Bol. AASP n.º 2097, Suplemento do Segundo Tribunal de Alçada Civil - Ementário n.º 1/99 - 08 a 14.03.99 - pág. 6).

Dessa forma, comprovada ser a multa disposta na cláusula .......... de natureza eminentemente compensatória, há que se excluir do valor pretendido pela requerente a importância de R$ .......................

Por outro lado, a multa moratória, nos termos da disposição acima mencionada merece ser reduzida à importância de 2% (dois) por cento. Seu valor inicial que era de R$ ................, corresponde a R$ ....................


Portanto, do valor total que a requerente se diz credora (R$ ................), a importância que mais se coaduna com a aplicação dos ditames da Justiça, do Direito, das disposições legais e da jurisprudência de nossos tribunais, corresponde ao valor de R$ ..................., assim discriminados:

Aluguéis.................................................. R$ .............
Multa moratória (2%) ............................ R$ ..........
IPTU/Taxa de Serviço............................. R$ ...........
Valor total................................................ R$ ........

Em face do exposto, na remota hipótese de não serem acolhidas as preliminares de carência da ação, o pedido condenatório não merece sua total procedência, pelos motivos acima explanados. É o que se requer e espera ver reconhecido, com a condenação da requerente no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Provará o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos, especialmente o depoimento pessoal da requerente, sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, juntada de documentos, perícias, etc. Protesta por outras provas.

N. Termos,
P. Deferimento.


.................., ..... de .......... de ...........


..................
Advogado


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