Petição - Civil e processo civil - Ação de usucapião ordinária, dentre outros, em face de condômino, havendo justo título e boa-fé

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO DO .....

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado .....,....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor

AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA

em face de

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado .....,....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

Em data ........... de ........... de .......... o primeiro e segundo autores adquiriram de ...................., uma parte ideal de ...................m2, de uma área maior de .........m2, situado no bairro ......... e com as seguintes confrontações:

Inicio na estaca ......, cravada no alinhamento predial da av. ................. junto a divisa da propriedade de ........... Segue pelo alinhamento predial da av. ......... metros no rumo .................. até a estaca .....; faz deflexão à esquerda e passa a confrontar com propriedade de ...................... (indicação fiscal nº ...... onde mede ......... metros no rumo ..................... até a estaca ........; cravada junto ao alinhamento predial da rua ...................; segue pelo alinhamento predial da rua ................... medindo .......... metros no rumo .................... até a estaca .....; faz deflexão à esquerda e mede ......... metros rumo de .................. até a estaca ..... confrontando com os lotes ..... à ..... da ....proprietários e indicações fiscais respectivamente são: Lote ...., .........; Lote ....., ........; Lote ....... , ............. e Lote ........ ......., faz nova deflexão à esquerda passando a confrontar com o lote de propriedade de .......... (indicação fiscal nº ...... onde mede ......... metros no rumo de ................. até a estaca ....., fechando o perímetro da presente descrição - tudo conforme memorial descritivo anexo.

A aquisição dominial estava revestida das devidas formalidades legais e por este motivo foi levada à registro perante o Cartório de Registro de Imóveis da ........ Circunscrição de ............., ode foi aberta a matrícula de nº ................. (documento em anexo).

Isto é, os autores são proprietários e legítimos proprietários da área em questão, usando-se e servindo-se da mesma com animus domini absoluto e exclusivo. Na verdade, embora a área adquirida trate-se de uma "fração ideal" dita fração ideal está inserida em um condomínio pro - diviso onde cada um dos co-proprietários exerce posse exclusiva sobre seu lote. O que os autores efetivamente adquiriram e sobre o que exercem posse é de uma área determinada de ............m2 onde agem com todo desembaraço nada devendo de explicações aos demais condôminos.

Note-se, porque isto é importante no presente caso, que o condomínio existente sobre a área é meramente registral na medida que cada condomínio possuí área própria e delimitada excluindo uns os direitos proprietários dos outros. Ou dizendo de maneira ainda mais direta, cada condomínio usa um espaço delimitado onde exerce posse exclusiva, inclusive com direito de tapamento e muramento em relação aos demais, excluindo-os totalmente, não havendo nenhuma área comum compartilhada entre todos.

Na verdade, a área global nada mais é do que um loteamento só que eu os proprietários originários em vez de adotarem as formalidades da Lei nº 6766/79 optaram por realizar venda de frações ideais, o que acaba gerando todo tipo de empecilhos dente os mais evidentes a impossibilidade de averbação de construções, já que sofre fração ideal não se pode edificar.

Esta situação inclusive já foi objeto de apreciação da Municipalidade que intervindo na confusão criada pelos proprietários originais declarou a área um loteamento irregular para posteriormente regularizá-lo, mediante aprovação de Planta e do próprio loteamento que passou a chamar de Planta .........., em homenagem a um dos pioneiros da região - conforme documentação anexa.

Com esta interferência cada lote passou inclusive a contar com indicação fiscal individualizada, tendo também cada um entrada de luz, água, esgoto e telefone separada. A estrutura da área em condomínio com atribuição de frações ideais permaneceu apenas perante o Registro de Imóveis.
Isto é perante o registro de imóveis permaneceu havendo um condomínio embora perante a Municipalidade, e na prática, não houvesse propriedade comum, mas apenas áreas de uso individualizado, isto é, condomínio pro diviso.

Registralmente o tumulto da forma condominial adotada no que na realidade era um loteamento começou a ser solucionado quando um dos condôminos, a Sr. ......................................, obteve judicialmente o reconhecimento do usucapião de sua área exclusiva e com base nesta decisão o juiz da ........ Vara Cível de ................. determinou ao oficial do Registro de Imóveis que se encerrassem todas as matrículas individuais contendo frações ideais e as centralizasse em uma única que tomou o número de ........... da ..... Circunscrição de ............

Veja-se que nesta matrícula ficaram individualizadas as áreas especificas a cada condomínio, isto é, a metragem de cada um dentro do loteamento. A fração ideal deixou de ser indeterminada para ser fração ideal determinada e determinável.

Ocorre que mesmo esta determinação e área, sem a especificação de divisas e confrontações não resolveu o problema de todos os condomínios, a não ser a Sra. ............... que passou a ter propriedade exclusiva efetiva, inclusive com desmembramento de matrícula. Para os demais a situação de fração ideal continuou existindo e com ela continuou a existir a vedação de averbação de construções.

Pasme excelência. A área já é reconhecida pela própria municipalidade como loteada, reconhecida como pro-diviso pelo Registro de Imóveis, mais ainda sim os co-proprietários não podem averbar edificações na mesma, pois o Oficial de Registro de Imóveis não aceita edificação sobre fração ideal.

Para que esta possa haver averbações de construções, e com elas construções de grande porte, o Código de Organização Judiciária do .............., exige que haja propriedade plena e exclusiva o que não se adéqua ao regime de fração ideal.

Para os autores a única maneira de resolver sua situação e poder passar a melhor aproveitar economicamente a área, inclusive com edificação dos prédios, é a realização de usucapião que lhes garanta a aquisição plena da área onde exercem posse exclusiva. Isto é, declarar-se que ali não mais se trata de uma fração ideal de um todo maior, mas sim de uma propriedade uma, individualizada e irrestrita.

Nesta esteira é bom que se diga que todos os requisitos para o usucapião estão presentes. Os autores estão na posse da área com animus domini e a mantêm murada, protegida e em exploração (hoje a área serve de moradia para funcionários dos autores). Os autores têm posse mansa e pacífica a mais de 10 anos dando à área destinação econômica. Na verdade, e servindo-se da acessio temporis com seus antecessores os autores já exercem posse na área a mais de 28 anos.

Finalmente, os autores têm justo título e boa-fé, e sua boa-fé é tão grande que os mesmos têm seus nomes devidamente registrados perante o órgão registral.

Nem se alegue não ser possível o usucapião e condomínio por pessoas que já são proprietárias, pois esta questão há muito já foi apreciada e todos - doutrina e jurisprudência - reconhecem seu cabimento em condomínios pro-diviso tal como o dos autores. Neste sentido citamos algumas decisões:

"Não padece dúvida de que o condômino pode usucapir contra outro condômino" (RT 341/301).

"O condômino pode usucapir contra a comunhão, desde que tenha posse em parte certa e determinada do imóvel comum correspondente ao seu direito dominial." (RT 305/173)

"O usucapião extraordinário em favor de condomínio contra outro é possível, sempre que tenha exclusividade de uma posse legalizada." (RT 502/79)

"O condômino pode usucapir, desde que exercite a posse "pro suo", com exclusividade, em área delimitada, demonstrando inequivocadamente o "animus domini", pelo prazo mínimo previsto em lei". (RT 449/42/)

De fato, a jurisprudência mais atualizada confere ao condômino possuidor de área certa e determinada todo o direito de usucapi-la em detrimento dos demais condôminos, haja vista ter sua posse excluído totalmente a dos demais, animo domine, havendo o perecimento da comunhão de direito, a qual abre livre curso a prescrição ad usucapione.

Outra não é a situação dos requerentes senão aquela posta pelo entendimento jurisprudencial. Sua posse é sobre área absolutamente determinada e delimitada, havendo exclusividade sobre a mesma. Isto é, sobre a área em questão somente os postulantes exercem posse com ânimo de dono, assim como seus antecessores.

A razão da existência do condomínio é, na realidade, fruto apenas e tão somente do descaso dos primeiros proprietários. Estes, quando da ampliação da Cidade de .................., através da abertura de novas vias de fluxo rápido, a exemplo da av. ........, mobilizaram seus recursos para urbanizar terrenos outrora rurais. Realizaram projeto de urbanização, através do regime de loteamento, com abertura de rua e delimitação de lotes.

Ocorre que por uma razão ou outra após a realização física do empreendimento, com a urbanização do terreno, abertura de ruas e individualização de lotes, os proprietários iniciaram as vendas independentemente da regularização da situação jurídica do loteamento. Por esta razão, permaneceu existindo um condomínio no papel, mas um loteamento no plano físico.

Após urbanizada, a área usucapienda e suas confrontantes sempre tiveram sob a posse exclusiva de condomínios determinados, ou seja, havia um condomínio pro diviso.

A única coisa que jamais se deu foi a dissolução do condomínio através de divisão amigável do condomínio. E neste momento este estado de coisas gera prejuízos.

vários aos possuidores / proprietários dos lotes, já que não obtêm financiamento para construir, ou mesmo pretendentes a adquiri-los.

E isto pode e deve ser solucionado através da via do usucapião ordinário.

O terceiro réu tem sua área exatamente nas mesmas condições das dos dois primeiros autores. Isto é sua área de .............. com as seguintes confrontações: início na estaca ................. cravada no alinhamento predial da av............................... junto a divisa da propriedade de ..................................... Segue pelo alinhamento predial da av. ............. ...... metros no rumo ...................... até a estaca ......; faz deflexão à esquerda e passa a confrontar com propriedade de ...................................... (indicação fiscal nº ......) onde mede ......... metros no ruma de ...................... até a estaca .....; faz deflexão à esquerda e mede ........ metros no rumo de ................ até a estaca ....... confrontando com os lotes ...... à ........ da .............. cujos proprietários e indicações fiscais respectivamente são: lote ......, ............., lote ....., ................; lote .........., .........., lote ......., ............ e lote ..... ............, faz nova deflexão à esquerda passando a confrontar com o lote de propriedade de ............................ (indicação fiscal nº ...................... onde mede ...... metros no rumo de ...................... até a estaca ......., fechando o perímetro da presente descrição, está inserida no mesmo condomínio, isto é, está adstrita à mesma matrícula de imóveis de nº .................

A bem da verdade, os autores são lindeiros e suas áreas tinham um único e respectivo proprietário o Sr. ............, e que era objeto da anterior matrícula ............. Tanto isto é verdade que os três autores, em conjunto, pagam o mesmo IPTU e possuem nos dois lotes a mesma indicação fiscal, qual seja, .......................... Os três dividem despesas na manutenção da área global embora cada qual exerça posse em pedaços separados (sendo que os dois primeiros autores exercem posse conjunta).

Para a Prefeitura, e segundo a Planta aprovada do loteamento, as áreas dos três autores são uma única e grande de ...............m2, o que não é verdade na prática. Na prática os dois primeiros autores exercem posse restrita em relação a .............m2, enquanto que o terceiro autor possui posse exclusiva sobre .................m2.

A diferença na situação jurídica dos autores em relação à área se dá não só pelas áreas diversas que ocupam, mas principalmente em razão do título aquisitivo dominial. Enquanto os primeiros dois autores possuem títulos hábeis a lhes transferir propriedade, tanto que os levaram a registro, o terceiro autor possui título inábil a transferência de propriedade, exercendo posse pura e simples, sem domínio.

De fato, o terceiro autor, ......................................., em vez de adquirir sua propriedade através de escritura pública de compra e venda, na forma do artigo 530, CC/16, o fez através de escritura pública de procuração irrevogável e irretratável com direitos de transferência do imóvel, pois o comprador pretendia, à época, rapidamente revender a área sem necessitar arcar com todos os custos de registro. Pela procuração o terceiro autor assumia todos os direitos sobre a área sem necessitar registrar seu nome perante o cartório de registro de imóveis.

Ocorre que devido a situação jurídica do imóvel (que era parte ideal de um condomínio pró-diviso) a rápida alienação do mesmo tornou-se impossível já que nela não eram permitidas edificações definitivas e o autor ......................... manteve para si a posse da coisa, mas sempre com animus domini. Veja-se que o terceiro autor, desde 1984 vem mantendo, zelando, usufruindo e defendendo a área como seu dono fosse, mesmo ciente que seu título era inábil para dar-lhe a propriedade definitiva.

Posteriormente, quando tentou regularizar a situação não mais conseguiu localizar o Sr. .................., assim como de pouco adiantava a localização desde vez que o impasse continuaria, razões pelas quais ficou sem deter a escritura de compra e venda a seu favor.

Ocorre que este defeito de origem não lhe afeta o direito de aquisição prescritiva. Pelo contrário o usucapião serve justamente para dar regularidade a situações tais como a do terceiro autor, que embora detenham a coisa em nome próprio e com animus domini o fazem sem título próprio para tal.

Nesta esteira cabe lembrar ao juízo que a Constituição Federal de 1988 veio trazer para o sistema legal brasileiro o conceito de função social da propriedade pelo qual deve-se resguardar especialmente a posse e o uso , e não a mera situação registral de um "dono" que não guarda mais qualquer correlação com a coisa, que não a usa, não a guarda, nem a reinvidica.

Nota-se, desta forma, que o terceiro autor vem exercendo atos de posse com animus domini de forma exclusiva na área, por prazo superior a 19 anos, tendo durante todo este período sido dado a área destinação econômica (no caso instalação de um ferro velho). No mais a posse exercida é mansa e pacífica sem qualquer oposição ou defesa.

Assim sendo, também em relação ao autor há o preenchimento das regras exigidas pelo art. 1.242, CC/02.

DO DIREITO

Do Usucapião em Condomínio Pro Diviso

O art. 551 do antigo Código Civil, ao tratar do tema do usucapião, informa-nos da possibilidade da ocorrência do usucapião especial, declarando que: "adquire também o domínio do imóvel aquele que, por 10 (dez) anos entre presentes, ou 15 (quinze) entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, co justo título e boa-fé".

A novel legislação civil prevê, sem seus artigos 1.238 e 1.242 que:

Art. 1.238 - Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título de boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de registro de imóveis.

Parágrafo único - O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras de serviço de caráter produtivo.

Art. 1.242 - Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, continua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.

Ante os dispositivos legais notamos ser possível a aquisição de bens imóveis pelo usucapião, desde que comprovada a posse com ânimo de dono, pelo prazo de 10 ou 15 anos, podendo dita posse ser ou não embasada esta justo título de boa-fé.

Pois bem, todos os elementos estão prontamente atendidos pelos postulantes como já dito acima. Os primeiros dois autores possuem justo título, posse mansa e pacífica, posse com ânimo de dono, até porque são efetivamente donos, só que na qualidade de fração ideal, e sua posse se estende desde 1985. o segundo autor possui justo título (procuração) e mesmo que não possuísse está na posse há mais de 15 anos. Sua posse é mansa e pacífica e na área desenvolve atividades econômicas, locando-a para um ferro velho.

Mas vejamos um a um os elementos caracterizados do direito de usucapir pelos autores.

Posse Animus Domini:

A posse, como afirma Caio Mário, é "uma situação de fato, em que uma pessoa , independentemente de ser ou não ser proprietária, exerce sobre uma coisa poderes ostensivos conservando-a e defendendo-a."

Trata-se, assim, a posse de situação de fato que pode ou não ser respaldada por contrato ou pela propriedade, mas que sempre dever ser exteriozada de forma inequívoca, caracterizando o zelo e a proteção sobre o bem que se possui.

Mas não é qualquer posse que possibilita o usucapião, é indispensável que o possuidor tenha a coisa com ânimo de dono - posse ad usucapionem - e forma ininterrupta. O requisito psíquico é fundamental, sem ele perece o usucapião. Deve, necessariamente, o possuidor agir como se fosse o dono e assim se considerar.

Neste ponto os autores vão mais além dos requisitos da lei. Eles são possuidores com base na titularidade dominial. Ou seja, a posse está respaldada em título que lhe confere inclusive a propriedade. O ânimo de dono é inerente ao caso haja vista que os autores demonstram desde o primeiro momento um vínculo indissolúvel de querer ser proprietário e assim se sentir.

A situação ;é idêntica para o terceiro réu que embora tivesse originariamente a intenção de vender o bem sempre teve para com o mesmo ânimo de dono, exercendo posse e cuidando como se fosse a área.

As demonstrações de tal alegação são inúmeras. Desde que entraram na posse dos imóveis os autores dele vêm zelando, quitando os débitos inerentes ao bem, assim como defendendo o mesmo do desgaste causado pelo tempo.

O ânimo de zelar da coisa extrapola os simples atos de mera diligência ao terem os possuidores erigido construções na área, assim como o tendo cercado e protegido
com muros e portões. Pelas fotos pode-se notar a existência de todo o tipo de benfeitorias nas áreas ficando clara a posse. (as edificações não estão registradas porque como dito acima o restrito das mesmas não foi possível).

Ademais, como o já dito anteriormente, os atos de posse dos autores, assim como de seus antecessores excluíram integralmente a posse dos demais condôminos e de terceiros sobre aquele lote com o exercício exclusivo dos direitos de uso, gozo e fruição, jamais havendo interrupção ou contestação da posse exercida.

Do Tempo da Posse

Para fins de usucapião pelo rito ordinário o legislador pátrio estipulou o prazo de 10 (dez) anos para que eventualmente necessitarem do extraordinário - isto é, em justo título, podendo o prazo ser reduzido a 10 e em caso de ser explorado no mesmos serviços de caráter produtivo.

No caso dos autos, então, a posse para ambos os casos deveria ser de 10 anos, senão vejamos. Os primeiros autores fundam seu direito de usucapião em justo título e o prazo é automaticamente de dez. No caso do terceiro autor o mesmo exerce atividade econômica de caráter produtivo na área, com ferro velho sendo também o prazo de 10 anos.

Ora, ambos os autores tem não só 10 anos, mas o primeiro e o segundo tem 18 e o terceiro mais de 20 anos de posse, estando mais que atendido o requisito tempo.

Mas não se deve ter em conta apenas a posse direta dos ora autores. Pois somando a posse de seus antecessores retrocederemos ao ano de 1975 data em que o Sr. ..................... primeiro ingressou no imóvel, o que contabiliza o extenso prazo de mais de 28 anos.

Veja-se que a acessio temporis era permitida tanto pela lei anterior, nos exatos termos do art. 552, CC/16, quando pela atual, na forma do artigo 1.244, CC/02.
No mais, a posse por este tempo também sempre foi mansa e pacífica havendo oposição de terceiros ou que tais.

Justo Título e Boa-fé

O grande diferencial entre o usucapião ordinário e o extraordinário é justamente o justo título. No caso do usucapião extraordinário o legislador pátrio impôs ao possuidor / usucapiente dada as características de sua posse um lapso temporal maior.

Ou seja, quando a posse decorre de ato que aparentemente não é revestido de legitimidade é necessário um transcurso de tempo maior para que possa apagar alguma eventual mácula. Já no caso do usucapião ordinário a existência de um título de transferência da posse.

Washington de Barros a respeito do tema muito bem se manifestou: "Do exposto se dá conta que o usucapiente, deve ter título, mais que título, título justo, hábil a aquisição do domínio, como uma escritura de compra e venda, um formal de partilha ou uma carta de arrematação, com aparência de legítimo e válido", mas que possua uma mácula que o torne impossível de ser levado a registro.

No caso em tela os dois primeiros autores possuem não só título aparentemente justo, como formalmente justo, tanto é assim que foi aceito a registro. A falha do título está em dizer que se estava vendendo uma fração ideal quando na verdade o que se vendia era lote certo e determinado. O usucapião, então, e em relação a estes autores, serve para complementar o título aquisitivo e conferir efetivamente a propriedade plena e justa.

De seu lado, o terceiro autor possui justo título para sua posse configurado na escritura de mandado que lhe outorgou tal poder, documento este, ademais, que pretendia, isto sim, transferir definitivamente o domínio e não só uma opção de venda como realizado. Aliás, as ditas procurações irrevogáveis e irrenunciáveis para transferir o imóvel sem prestação de contas são sabidamente usadas como forma de economia registral, ou para contornar vedações legais tal como a transferência de imóvel financiado. Há, por assim dizer, costume no uso impróprio da procuração para transferir propriedade, podendo dito título ser considerado justo para fins de posse ad usucapionem.

Independentemente do título todos sempre possuíram de forma mansa e pacífica suas respectivas áreas, jamais tendo sofrido restrições ou contestações.

DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se que Vossa Excelência:

a) a citação dos condôminos proprietários indicados como réus da presente demanda, através de via postal, com Carta
b) a citação dos confinantes, por carta sendo que os confinantes que não são condôminos são os seguintes: ........, sendo que seus endereços são por ora ignorados e serão oportunamente informados.
c) a citação da União, do Estado e do Município por carta;
d) a citação dos réus ausentes, incertos e desconhecidos através de edital, assim como dos confinantes que não forem localizados oportunamente;
e) a intimação do Ilustre Representante do Ministério Público, para que intervenha no feito todos os atos;
f) a produção de todos os meios de prova em direito admitidas, mormente depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas, cujo rol será oportunamente oferecido;
g) após todos os trâmites legais, seja julgada PROCEDENTE a presente demanda, para que se reconheça a aquisição por usucapião, servindo a sentença de título hábil a reconhecer o domínio dos autores sobre a área usucapienda para matrícula junto ao Registro Imobiliário, nos termos do artigo 945 do Código de Processo Civil, e ainda, caso haja contestação, a condenação em honorários advocatícios no montante de 20% e custas sucumbenciais.
h) A procedência do pedido importará no reconhecimento em separado do usucapião dos autores, cabendo ..............m2 para os dois primeiros e .............. m2 para o terceiro, na forma já descrita na exordial e conforme plantas que seguem anexas.

Dá-se à causa o valor de R$ .....

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]