Ação de resolução contratual cumulada com cobrança e perdas e danos, em face de inadimplência por parte de comprador.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
A requerente, no afã de realizar o sonho de adquirir casa própria, após consulta
a várias imobiliárias da Cidade, recebeu oferta de venda de casa situada nesta
Cidade, na Rua ..... nº ...., cuja negociação fora outorgada pelo requerido
...., à Imobiliária ...., situada nesta cidade na Rua .... nº ....;
Após consulta ao corretor da imobiliária, Sr. ...., e confirmação do negócio
pelo proprietário da imobiliária, Sr. ...., marcaram os interessados reunião
para assinatura do instrumento de compra e venda do imóvel e pagamento do sinal
do negócio, onde compareceram os representantes da imobiliária, acima
mencionados, bem como a requerente e o requerido ....;
Nesta reunião, ajustaram as partes adquirente e alienante que o imóvel seria
vendido pelo preço, em moeda nacional, equivalente a R$ .... (....), a ser pago
em .... (....) prestações, sendo a primeira referente a arras ou sinal de
negócio, com caráter penitencial, no valor de R$ ....., e as demais em valor
equivalente a R$ ...., a se vencerem de .... a ...., comprometendo-se o
requerido .... a, oportunamente, outorgar à requerente a escritura pública de
compra e venda do bem, tudo conforme descrito no incluso instrumento de contrato
e recibo de pagamento de compra e venda firmado pelo requerido ....;
Após o pagamento do sinal do negócio, o requerido .... entregou as chaves da
casa e imitiu a requerente na posse do bem, iniciando esta realização de
reformas na edificação, como substituição de portas, pintura, etc. (inclusos
demonstrativos de benfeitorias realizadas) e providenciou alteração dos
cadastros da Cia. de Energia Elétrica e pagamento de contas de luz e água
pertinentes ao imóvel, então em atraso (vide inclusos comprovantes);
Além do sinal de negócio, outras prestações ajustadas no instrumento de compra e
venda foram pagas pela Autora, inclusive bem antes de seu vencimento, a pedido
do requerido, e, realizada a somatória das prestações adimplidas, a autora pagou
ao réu quantia equivalente a R$ .... (....), aproximadamente ....% (....) do
valor total da compra e venda;
Estranhamente, há de se dizer, quando a requerente já se encontrava no imóvel
realizando reparos, apareceram pessoas declarando serem filhas .... (....) e um
cidadão declarando ser genro do requerido ...., Srs. ...., .... e ...., munidos
da certidão de Registro do Imóvel negociado, alegando que o mesmo não poderia
ter sido vendido, pois que o requerido ..... é viúvo, e, portanto, detinha
apenas a meação do imóvel, e não a totalidade do direito real de propriedade, e
que, na condição de herdeiros, teria, direito sucessório à propriedade da meação
do bem;
Entretanto, segundo informações obtidas pela requerente, o Requerido ...., na
verdade, apenas está separado de fato de sua esposa, que estaria viva e
residindo em ...., e o requerido hodiernamente vive maritalmente com outra
mulher, na mesma Cidade, para onde mudou-se nos últimos dias; desconhece-se,
pois, com certeza, se é ou não, ou ainda, casado o Réu;
A Requerente, ponderando que já fora imitida pelo requerido .... na posse do
bem, e que nele estava efetuando reforma, pois que o requerido .... saiu do
imóvel levando portas, batentes, maçanetas, etc., já tendo dispendido grandes
quantias, e que estava pagando em dia todas as prestações ajustadas, alegou que
não iria desfazer o negócio, e que os interessados discutissem com seu pai o
repasse de metade das quantias pagas;
Na condição de possuidora de boa-fé e proprietária de, pelo menos, metade do
imóvel, tinha direito a ser mantida na posse, até a prolação de sentença cível
que dispusesse em contrário, como é de conhecimento de Vossa Excelência;
Entretanto, em .... (....) por volta das .... horas (....), de maneira absurda e
ilegal, o Requerido ...., acompanhado de seus parentes ...., .... e ....,
INVADIRAM A CASA NEGOCIADA, chegando até mesmo ao disparate de, para
arrombamento da porta de entrada, emprestar de vizinhos ferramentas (chaves de
fenda), lá se instalando novamente o Réu .... com ânimo definitivo, e impedindo
que a Requerente entre na casa ou prossiga as reformas, situação esta que
adentra à esfera penal, razão pela qual a ora Autora já pleiteou a instauração
de inquérito policial junto ao .... Distrito desta Comarca (inclusa cópia de
representação);
Constatando, agora, a Autora, a situação ilegal e tumultuária pela qual
simplesmente pretendem Requerido e seus familiares descumprir o contrato,
excluindo da posse do bem a adquirente, vem a Juízo pleitear a decretação de
resolução do contrato, bem como a indenização à qual tem direito,
consubstanciada em todos os valores entregues ao Requerido a título de pagamento
da compra e venda, devolução das arras em dobro, na forma do Código Civil, além
das despesas com pagamento de tarifas e reformas pertinentes ao imóvel;
Informa-se ao Juízo que as prestações foram pagas regularmente pela Autora até
.... deste ano, a partir de quando, então, recusou-se o requerido em recebê-las,
como se demonstrará no curso da instrução processual, e iniciaram Requerido e
seus parentes as investidas acima noticiadas, as quais culminaram com a invasão
pura e simples do imóvel;
Os inclusos recibos evidenciam que a Autora efetuou pagamento dos seguintes
valores:
DATA VALOR
........... ............
........... ............
........... ............
A prestação paga em .... corresponde à dos dias .... e 1/2 parcela referente a
...., e a recusa no recebimento das demais parcelas, bem como a intervenção dos
parentes do Réu iniciou-se em .... do ano corrente;
As despesas referentes a reformas realizadas no imóvel encontram-se demonstradas
nos inclusos recibos e notas fiscais, sendo, nos meses respectivos:
MARÇO R$ ....
ABRIL R$ ....
MAIO R$ ....
JUNHO R$ ....
JULHO R$ ....
Observe-se, corrigindo-se tais valores, desde a data de sua entrega ao Réu, no
caso do pagamento das prestações do contrato, e desembolso pela Autora, no caso
de despesas com tarifas de água e luz e reformas do imóvel, desde a data do
respectivo pagamento até a do ajuizamento desta ação, atinge-se o montante de
aproximadamente R$ ...., cuja definição última, para fins de retorno das partes
ao status quo ante e indenização de prejuízos da Autora, entretanto, há de ser
feita em fase de liquidação, para cômputo de juros legais moratórios;
Para atingimento de integral retorno das partes ao status quo ante, bem como
ressarcimento das despesas com benfeitorias no imóvel e pagamento de tarifas em
atraso pertinentes a este, deve o Réu ser condenado à restituição das quantias
acima mencionadas, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros legais, na
forma da legislação vigente.
Não se pode olvidar, ainda, que à verba referente ao pagamento das prestações da
compra e venda, reformas com o imóvel e tarifas pagas, deve ser acrescida a
quantia referente a perda das arras em dobro (CC, art. 1.095).
DO DIREITO:
Preceitua o Código Civil:
"Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro."
...
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita,
desde que as partes acordarem no objeto e no preço."
No caso concreto, o instrumento de contrato e recibo incluso evidencia
aperfeiçoamento do contrato de compra e venda, desde que as partes ajustaram
objeto ("... Uma casa em alvenaria sito na Rua .... nº ...., ...., em ....) e
preço (.... reais"), adquirindo, reciprocamente, as obrigações de pagamento do
preço e entrega da coisa, incluindo-se, nesta última, a de assegurar ao
adquirente de posse e propriedade o uso pleno e pacífico da coisa transferida,
direitos inerentes ao domínio (CC, art. 1228);
Entretanto, descumprindo o contrato estabelecido, o Réu, que ao que indica seu
comportamento, já tinha planejado de início desfazer a compra e venda
aperfeiçoada, expulsou a Autora do imóvel negociado, lá voltando a residir, pelo
que, obviamente, não lhe assegurou nem a entrega da coisa em caráter definitivo,
nem qualquer dos poderes inerentes ao domínio, previstos no art. 1228 do Código
Civil, isto é, vendeu, entregou e, em seguida, invadiu o bem negociado;
O descumprimento do contrato, autoriza o presente pleito de resolução do negócio
jurídico e indenização nas perdas e danos sofridas (CC, art. 476 e 477).
Constata-se ainda que as arras foram ajustadas com caráter penitencial, nos
termos do art. 420 do Código Civil, assumindo expressamente as partes que, na
hipótese de descumprimento ou desistência do contrato, teria o vendedor de
entregar ao comprador as arras mais o equivalente do sinal do negócio, o que
também ora se exige através da presente ação;
Afim, não pode restar indene a despesa da Autora empregada na reforma da casa,
inclusive pelo disposto no art. 1219 do Código Civil, tratando a espécie de
benfeitorias necessárias e úteis;
Procede, no entanto, o pedido de retorno das partes ao status quo ante, através
da resolução do contrato, bem como o de indenização da Autora através de
condenação do Réu ao pagamento dobrado do sinal do negócio e condenação à
restituição de todas as despesas que teve com o imóvel;
DOS PEDIDOS
Pelo exposto, requer-se a Vossa Excelência:
a) Digne-se de julgar procedente a presente ação, determinando seu processamento
através do rito ordinário;
b) A citação do réu, via postal, no endereço já mencionado no preâmbulo desta
exordial, para que, no prazo legal, querendo, apresente sua contestação sob pena
de revelia;
c) A produção de todos meios de prova em direito admitidos, bem como,
apresentação de novos documentos, depoimento pessoal do réu, sob pena de
confesso, prova testemunhal, pericial, vistoria e inspeção judicial, dentre
outras que se fizerem necessárias;
d) Que seja ao final decretada resolução do contrato de compra e venda,
condenando o réu à devolução das quantias pagas e das arras mais o equivalente,
ao pagamento de todas as quantias dispendidas pela autora na reforma do imóvel
negociado, além do pagamento das tarifas de água e luz (comprovante em
anexo).Todas estas quantias corrigidas monetariamente a partir de seu desembolso
pela Autora até pagamento pelo Réu, e acrescidas de juros legais a partir da
citação deste, decretando ainda a respeitável sentença a ser prolatada que este
montante final indenizatório será apurado em fase de liquidação de sentença, bem
como condenando-se o Réu ao pagamento das custas processuais e verba honorária
advocatícia, a ser fixada nos termos do parágrafo 3º do art. 20 do Código de
Processo Civil.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]