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Petição - Imobiliário - Recurso especial, em face de divergência jurisprudencial e violação literal de lei federal


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Recurso especial, em face de divergência jurisprudencial e violação literal de lei federal.

 

EXMO. SR. DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ....

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar

RECURSO ESPECIAL

embasado no artigo 105, da Constituição Federal, anexado à presente as Razões de Admissibilidade e Razões de Reforma, bem como o comprovante de recolhimento das custas recursais, requerendo que, após as demais formalidades legais, seja admitido o Recurso e, remetidos os autos ao Superior Tribunal de Justiça, para os devidos fins.

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]







EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Ação originária : autos nº .....
Recorrente: .....
Recorrido: .....

....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar

RECURSO ESPECIAL

pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

RAZÕES DE RECURSO ESPECIAL

Colenda Turma

DOS FATOS

O ora Embargada-recorrente na qualidade de proprietária do imóvel situado nesta Capital, na rua ..............., nº ......, celebrou através de sua administradora ............ - Corretores de Imóveis, com o ex-locatário .............., contrato de locação, para fins comerciais, mediante o pagamento de aluguel mensal mais encargos, através de contrato de locação devidamente formalizado, doc. de fls. .........., dos autos da execução de título extrajudicial, em apenso.

Descumprindo obrigação legal e contratual, deixou o ex-locatário ..............., de efetuar o pagamento dos alugueres e encargos descritos na exordial dos autos da execução de título extrajudicial, em apenso, bem como a multa contratual prevista na cláusula ......ª, do referido contrato de locação, sendo que desocupou o imóvel, sem, entretanto, efetuar o pagamento dos alugueres e encargos ora reclamados.

Diante da inadimplência do ex-locatário, que não efetuou o pagamento dos alugueres e encargos efetivamente devidos, a ora Embargada-recorrente foi compelido a ingressar com a ação "sub judice".

Devidamente citados os Devedores e após seguro o Juízo pela penhora (fls.37v), dos autos em apenso, opuseram Embargos à Execução de Título Extrajudicial aforada, sustentando, em resumo:

a) a execução está calcada no contrato locatício celebrado em ........, que estipulava o aluguel mensal inicial em CR$ ........... com bonificação de Cr$ ............ para pagamento até o dia 01 (primeiro) mês seguinte ao vencido, ficando consignado que os reajustes dos aluguéis seriam semestrais, com base na variação do IPC;

b) o valor do aluguel equivale a ....... salários mínimos, ou, em moeda atual R$ ........ e não R$ ............. como alega a embargada, ou ainda se adotado os critérios de correção utilizados pelo Contador Judicial, o aluguel em ........ atinge o valor de R$ ............, caracterizando-se, por isso o excesso de execução;

c) não ter a embargada apresentado memória discriminada de seu crédito, bem como, que não demonstrou como obteve o valor do aluguel;

d) serem indevidos os valores reivindicados a título de IPTU e outras taxas pactuadas no contrato, haja vista que a Embargada não demonstrou e comprovou os respectivos pagamentos;

e) não se constituir a multa prevista na cláusula 14ª em dívida líquida, certa e exigível

f) que, os juros deverão corresponder a 6% ao ano.

g) desconhecer a existência de revisão contratual, alteração ou termo aditivo, sendo ou, se existirem, não têm validade, pois não participou de qualquer renegociação.

Afinal, requereram a extinção do processo sem julgamento de mérito, pela ausência de liquidez e certeza do titulou a procedência dos embargos com a condenação do embargado nos ônus da sucumbência.

O ora Recorrente ofereceu impugnação às fls. ......., refutando os argumentos deduzidos pelos Embargantes-devedores.

Sentenciado às fls. ......., o MM. Juiz de primeiro grau de jurisdição julgou procedente em parte os embargos, determinando o prosseguimento da execução mediante a apresentação de nova planilha de cálculo com o valor do aluguel de R$ ........... com a aplicação dos índices utilizados para os débitos judiciais e condenou, ainda, as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 60% a cargo dos Embargantes e 40% para a embargada, sendo a verba honorária de 10% ao procurador dos Embargantes e de 5% ao procurador da Embargada, calculados sobre o valor do débito.

Irresignados com a decisão monocrática os Embargantes-devedores opuseram recurso de apelação - fls. ........., reprisando os argumentos anteriormente expendidos, recurso este que veio a ser provido pela .......ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do ........, para julgar extinta a execução de título extrajudicial aforada pela Embargada-recorrente, face a carência de ação por ilegitimidade de parte, cujo acórdão restou assim ementado: "Contrato de locação. Execução diretamente contra o fiador. Contrato prorrogado sem sua anuência. Impossibilidade. Carência de ação por ilegitimidade de parte. Extinção da execução. Recurso provido" (fls.141-147), de lavra do eminente Juiz ...........

DO DIREITO

A decisão de fls.141-147, que provimento ao recurso de apelação interposto pelos Embargantes-devedores, para julgar extinta a execução de título extrajudicial aforada pela Embargada-recorrente, face a carência de ação por ilegitimidade de parte e condenou a Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado que fixou em R$ .............., em consonância com a norma do artigo 20, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil não merece prosperar, pois o entendimento nela albergado, sempre com o máximo respeito, pois infringiu a legislação vigente e não reflete a melhor exegese jurisprudencial.

No acórdão ora hostilizada não agiu com o costumeiro acerto o seu prolator ao reconhecer serem os Embargantes-devedores parte ilegítima, para figurarem no pólo passivo da execução de título extrajudicial, haja vista terem se exonerado da fiança prestada, após o término do contrato de locação, bem como que a responsabilidade da fiadora pelo pagamento dos locatícios em atraso somente permaneceu até o vencimento do contrato.

Consoante, retira-se do contrato de locação que instruiu à exordial da ação de título extrajudicial, em apenso, quando foi prestada a fiança os Embargantes-devedores se responsabilizaram pelo pagamento dos alugueres e encargos até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da relação "ex locato" celebrada entre o ora Embargante-recorrente e o ex-locatário ..........

A grande controvérsia existente sobre o tema era se o fiador que prestou fiança por prazo indeterminado, responsabilizando-se pelo pagamento dos alugueres até a efetiva entrega das chaves, poderia exonerar-se da fiança. Após muitas discussões sobre o tema, os Tribunais Pátrios quase que de forma unânime consolidaram o entendimento da possibilidade do fiador se exonerar da fiança prestada em contrato de locação, cuja garantia se prorrogou por prazo indeterminado e a obrigação persistia até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

Desta forma INCUMBIA aos Embargantes-devedores, na qualidade de fiadora, em caso de desinteresse em continuar como garante do cumprimento das referidas obrigações buscar que fosse declarada sua exoneração, conforme prevê a norma do art. 1500, do Código Civil, quando estabelece "verbis":

"O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo sempre que lhe convier ficando, porém, obrigado por todos efeitos da fiança anteriores ao do ato amigável ou à sentença que o exonerar".

E, não era outro o entendimento do Egrégio Tribunal de Alçada do Estado do Paraná, enquanto existente, quanto ao tema, valendo aqui destacar o aresto seguinte, "verbis":

"EMBARGOS À EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - RESPONSABILIDADE SOLIDARIA DO FIADOR CONVENCIONADA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - DESONERAÇÃO DA FIANÇA INCABÍVEL.

Constando do contrato de locação expressa disposição a respeito de permanecer a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, ainda que tenha sido o contrato prorrogado por prazo determinado, por não se caracterizar novação, e não tendo estes ingressado com ação para se desobrigarem, afasta-se a desoneração reconhecida na sentença". IN - Acórdão nº 11225, da 2ª Câm. Cível, dec. Unân. Rel. Juiz Conv. Wilde Pugliese, julgado em 09.06.99

"LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CUMULAÇÃO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. POSSIBILIDADE. FIANÇA. EXONERAÇÃO. INEXISTÊNCIA. ABUSIVIDADE NO VALOR DO ALUGUEL NÃO DEMONSTRADA. PAGAMENTO DO NOVO ALUGUEL. CONCORDÂNCIA TÁCITA. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO.

1. "omissis"

2. A exoneração da fiança, a exemplo da sua instituição, deve se dar por escrito ou quando mediante decisão judicial em processo próprio (ação de exoneração de fiança)". IN - Acórdão nº 7994, da 7ª Câm. Cível do TA/PR., dec. Unân. Rel. Juiz Conv. Jucimar Novocholo, julgado em 15.06.98.

"LOCAÇÃO - FIANÇA - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - EXONERAÇÃO DO FIADOR - CC, 1500.
Em caso de fiança sem determinação de prazo, não convindo mais ao fiador manter a garantia, e não conseguindo exonerar-se amigavelmente, a via judicial e o rumo que deve tomar para desvencilhar-se da responsabilidade assumida".

Colhe do corpo do acórdão:

"Mas para desvencilhar-se da incomoda garantia sem prazo (para sacudir essa que não pode transformar-se na tunica que a vingança do centauro levou a morte Hércules e sua esposa Dejanira), caminhos são apontados ao fiador. Assim e que se a fiadora apelada não estava conseguindo, amigavelmente, exonerar-se da fiança, que já então vigorava sem limitação de tempo, e essa era sua intenção (o que lhe era dado), a via judicial era o rumo que deveria Ter tomado". IN - Acórdão nº 7962, da 6ª Câm. Cível do TA/PR., dec. Unân. Rel. Juiz Conv. Rabello Filho, julgado em 25.09.98.

"LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. AUSÊNCIA DE EXONERAÇÃO. PERMANÊNCIA DA GARANTIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. (ART. 39, DA LEI Nº 8245/91).

Se o contrato de locação indeterminar-se no tempo e o fiador não se exonerar da garantia, através de ação própria, a fiança permanece até a efetiva entrega das chaves.

Inteligência do art. 39 da Lei 8.241/91". IN - Acórdão nº 8253, da 8ª Câm. Cível do TA/PR., dec. Unân. Rel. Juiz Rafael Augusto Cassetari, julgado em 28.09.98.

De outro lado, repita-se, não agiu com o costumeiro acerto o douto prolator da decisão monocrática, pois a prorrogação da locação por força de Lei (art. 39, da Lei nº 8.245/91), NÃO EXONERA o fiador da garantia prestada, quando expressamente se responsabilizou pelo pagamento dos alugueres e encargos até a efetiva entrega das chaves.

Assim, NÃO tendo a Embargante-devedora buscado e demonstrado o interesse em exonerar-se (desobrigar-se) da fiança prestada sua obrigação permanece integra.

Por outro lado, o Embargado-apelante NÃO pode ser penalizado pela INÉRCIA da Embargante-devedora, pois NÃO poderia exigir do ex-locatário nova garantia, pois essa somente seria possível se tivesse ocorrido a exoneração do fiador, conforme prevê a norma do artigo 40, inciso IV, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.241/91).

Saliente-se, outrossim, que o Embargante-apelante tinha como válida e eficaz a fiança prestada, haja vista que foi celebrada de conformidade com a Lei do Inquilinato, bem como, tinha a convicção que a responsabilidade da Embargante-devedora, na qualidade de fiadora, permanecia até a efetiva a efetiva entrega das chaves e, portanto, NÃO poderia exigir do ex-inquilino uma nova garantia, sob pena de incorrer nas penalidades contidas no artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Por essas razões, acolher-se a tese desenvolvida na sentença hostilizada, de que a fiança não comporta interpretação extensiva e que a responsabilidade da Embargante-fiadora somente permaneceu até o término do contrato e sim dar interpretação extensiva ao que foi expressamente pactuado entre as partes, pois estar-se-ia alterando cláusula contratual livremente pactuada, o que é VEDADO ante o princípio da "pacta sunt sevanda", bem como estar-se-ia convalidando e acobertando a INÉRCIA da Embargante-devedora, que em momento algum demonstrou interesse em desobrigar-se da fiança prestada, o que importa em sufragar do ordenamento jurídico a norma do artigo 1500 do Código de Processo Civil, a qual em momento algum foi revogada, o que ocasionará enormes prejuízos ao ora Apelante, o qual ficará impossibilitado de receber os alugueres e encargos devidos, dos quais a Embargante-devedora é fiel e responsável pagadora.

Diante de tudo o que foi expostos, resta evidenciado de maneira clara, concreta e cristaliana, que em momento algum ocorreu a EXTINÇÃO ou a EXONERAÇÃO da Devedores-embargantes da fiança prestada.

De outro lado, não poderia o venerando acórdão ora impugnado exonerar os Embargantes-devedores, quanto a sua responsabilidade pelo pagamento dos alugueres e encargos, isto porque a fiança contratada, no caso "sub judice", refere-se a contrato de locação firmado entre as partes perdurando até a efetiva entrega das chaves, por força da prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

Ficou expressamente pactuado no contrato de locação e na fiança prestada, que a responsabilidade dos fiadores se estendia até a efetiva entrega das chaves, mesmo ocorrendo à prorrogação do contratual, por prazo indeterminado, quando se ajustou:
"Assinam também o presente contrato individual e solidariamente com o locatário, por todas as obrigações constantes deste, incluindo alugueres vencidos, valores decorrentes a danos no imóvel e demais encargos da locação, como FIADORES e principais pagadores, pelo fiel cumprimento de todas as obrigações e cláusulas deste contra, . . ., perdurando sua responsabilidade até a entrega das chaves, inclusive nos casos de prorrogação contratual".

Portanto, vencido o prazo e não rescindida a locação passa ela a viger por prazo indeterminado, e com ela a fiança prestada, ficando o fiador, obrigado ao contrato, mesmo após o período inicial dos 12 meses conforme expressamente consignado no contrato.

Ademais, a própria Lei do Inquilinato (8.245/91), em seu artigo 39 é clara e precisa ao afirmar que a garantia da locação, ou seja, no caso em análise a fiança prestada pelos Devedores-embargantes se estende até a efetiva devolução do imóvel, quando consignou:
"Art.39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel".

Ao analisar o dispositivo legal supra mencionado, assim se posicionou Sylvio Capanema de Souza (Da Locação do Imóvel Urbano, 1ª Ed. 2ª Tiragem, Edição Revista Forense, pág.247), "verbis":

"Entre muitas novidades, trouxe a Lei nº 8.245/91 a que consta do seu art. 39, que, saldo disposição contratual em contrário, estende-se qualquer das garantias adotadas até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato inicialmente avençado por prazo determinado, tenha-se prorrogado por prazo indeterminado".

E, ainda, na obra citada (pág.247), leciona o renomado autor, que para que a fiança não se estenda até a efetiva entrega das chaves, será preciso constar expressamente do contrato de locação, valendo nesta oportunidade repetir:

"Com o novo sistema, para que a garantia, qualquer que seja, não se estenda até a efetiva entrega das chaves, será preciso constar do contrato uma expressa disposição em contrário. Como é fácil perceber, inverteu-se o sistema da lei anterior, com o sacrifício da melhor doutrina e dos princípios de hermenêutica".

A respeito do tema assim já decidiu o Egrégio Tribunal de Alçada do Estado do Paraná, através de sua colenda 2ª Câmara Cível, quando do julgamento da Apelação Cível nº 171538-6, de Maringá, em que foi relator o Eminente Juiz Jurandyr Souza Junior, assim se posicionou:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. CONTRATO DE FIANÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXTINÇÃO DA FIANÇA. INOCORRÊNCIA. MORATÓRIA E PRORROGAÇÃO DE PRAZO SEM CONSENTIMENTO OU ANUÊNCIA DO FIADOR. AUSÊNCIA DE PROVAS. PRINCÍPIO DA PERSUASÃO RACIONAL. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO - ART. 131 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

1. "omissis"

3. Prazo da garantia. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel". (Acórdão nº 14907, Dec. Unân. Julgado em 14/11/01).

Ademais a jurisprudência de forma pacífica vem firmando o entendimento de que a responsabilidade do fiador permanece até a efetiva entrega das chaves, embora prorrogada por prazo indeterminado a locação, quando tal obrigação vem expressamente consignada na fiança prestada, quando assim decidiu:
"APELAÇÃO CÍVEL - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ATRASO NO PAGAMENTO DOS ALUGUERES - FIANÇA - EXTENSÃO ATÉ ENTREGA DAS CHAVES - OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA - DECISÃO CORRETA - RECURSO DESPROVIDO.
O fiador do contrato de locação se compromete expressamente a garantir o pagamento dos aluguéis e encargos até a entrega das chaves, mesmo após a expiração do prazo inicial, se o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado, vez que tal possibilidade resta consignada expressamente na avenca". IN - Acórdão nº 10.397, da 7ª Câm. Cível do TAPR., dec. unân. Rel. Juiz Prestes Mattar, julgado em 28/02/00.

"EMBARGOS A EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIADORES - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - INOCORRÊNCIA DE INFRIGÊNCIA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL - IMPUGNAÇÃO TEMPESTIVA - RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - LEGITIMIDADE PASSIVA - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO.

Apesar de alguma divergência, a jurisprudência majoritária já assentou o entendimento de que o fiador responsável até a entrega das chaves do imóvel locado NÃO SE DESOBRIGA COM A PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO, MESMO QUE ESTA TENHA SE OPERADO SEM SUA ANUÊNCIA".IN - Acórdão nº 12738, da 3ª Câm. Cível do TAPR., Rel. Juiz Domingos Ramina, Dec. Unân. Julgado em 14/03/00.

"PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALUGUERES EM ATRASO. FIANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" DA FIADORA. GARANTE SOLIDARIA. CONTRATO POR PRAZO INDETERMIDADE. VALIDADE DE GARANTIA.
Se o contrato de locação prorrogou-se por prazo indeterminado, a garantia de fiança subsiste até a entrega das chaves, conforme pactuado no contrato". IN - Acórdão nº 13836, da 2ª Câm. Cível do TAPR., Dec. Unân. Rel. Juiz Jurandyr Souza Júnior, Julgado em 14/11/01.

Outrossim, cumpre salientar que a prorrogação da locação, por força de lei NÃO retira do contrato de fiança sua força executiva. Continua este em vigor, como um todo. A titulação do locador na legitimidade da relação processual típica da execução continua. Contrato prorrogado é contrato existente, posto que o prazo determinado passou a indeterminado.

Os Tribunais, pacificamente, adotam como regra que a locação prorrogada, não lhe retira a força executiva.

"Embargos do devedor. Execução de aluguéis. Alegação de falta de título executivo. Contrato reconduzido. Recurso improvido. Emana de texto legal que, vencida a locação, face ao silêncio das partes, a sua prorrogação é tácita. Impõe-se a conclusão lógica que, reconduzida a locação, reconduzido também é o contrato e, enquanto o locatário permanecer no imóvel alugado, persiste a relação ex locato e ela se rege pelo contrato". (Ap. Cível nº 103/82, de Londrina, 1ª Vara Cível, Ac. nº 13.177, da 1ª Câm. Cível do TAPR., rel. Juiz Luiz Perrotti). IN - DJPR., de 28.10.82, pág. 10.
. . .
"FIANÇA - GARANTIA ILIMITADA - ENTREGA DAS CHAVES - DEVEDOR SOLIDÁRIO - OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS.
Quem prestou fiança em contrato de garantia ilimitada, obrigando-se solidariamente, ao locatário, até a real e efetiva restituição do prédio e das respectivas chaves, responderá pelas obrigações contidas no contrato. Pois, trata-se de contrato prorrogado automaticamente por força de lei, não ocorrendo novação". Apelo improvido. Unân. IN - Acórdão nº 2252, da 8ª Câm. Cível do TAPR., rel. Juiz José Wanderlei Resende, julgado em 14 de dezembro de 1993.

Portanto, resta comprovado pelo contrato de locação celebrado que os Embargantes-devedores responsabilizaram-se como fiadores e principais pagadores até a efetiva entrega das chaves, NÃO merecendo qualquer amparo a alegação de que responsabilidade se encontrava restrita pelo período inicial da fiança prestada, razão pela qual, em momento algum poderiam os Embargantes-devedores exonerarem-se da fiança prestada.

A constituição Federal, em seu artigo 105, inciso III, letra "a", estabelece que:

"Art. 105: Compete ao Superior Tribunal de Justiça:

III - julgar, em recurso especial, as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios, quando a decisão recorrida:

a) contrariar tratado ou lei federal, ou negar-lhes vigência".

Essa "prima facie" é uma das hipótese dos autos.

O venerando acórdão ora recorrido, ao acolher as razões recursais enfocadas pelos Embargantes-devedores, para reconhecer a ilegitimidade passiva dos devedores, entendendo que a responsabilidade dos fiadores somente prevaleceu durante o prazo inicial dos doze meses de vigência do contrato, sem sombra de dúvidas CONTRARIOU e NEGOU vigência a dispositivos de Lei Federal, conforme será largamente demonstrado nas linhas seguintes.

Ao reconhecer o acórdão, de ofício, que a responsabilidade dos fiadores, pelo pagamento dos alugueres e encargos somente prevaleceu durante o prazo inicial do contrato de locação, esse contrariou e negou vigência a norma contida no artigo 1500 do Código Civil: "O fiador poderá exonerar-se da fiança, que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar".

Assim, incumbia aos Embargantes-devedores, na qualidade de fiadores, em caso de desinteresse em continuar como garante do cumprimento das referidas obrigações buscar que fosse declarada sua exoneração.

Portanto, diante da INÉRCIA dos Fiadores-embargantes, em buscarem a exoneração da fiança, não poderia o venerando acórdão ao entender que a fiança não comporta interpretação extensiva, simplesmente exonerar os fiadores do pagamento dos alugueres e encargos reclamados, posto que conforme o dispositivo legal enfocado a exoneração da fiança somente poderia ter ocorrido mediante acordo ou decisão judicial, ainda mais que ao celebraram com o ex-locatário o contrato de locação se responsabilizaram pelo pagamento dos aluguéis e encargos até a devolução do imóvel e efetiva entrega das chaves.

Quanto a necessidade dos fiadores buscarem a exoneração da fiança prestada por prazo indeterminado, assim já assentou a jurisprudência a respeito do tema, valendo aqui repetir o seguinte aresto:

LOCAÇÃO - FIANÇA - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - EXONERAÇÃO DO FIADOR - CC, 1500.

"Em caso de fiança sem determinação de prazo, não convindo mais ao fiador manter a garantia, e não conseguindo exonerar-se amigavelmente, a via judicial e o rumo
que deve tomar para desvencilhar-se da responsabilidade assumida".

Colhe do corpo do acórdão:

"Mas para desvencilhar-se da incomoda garantia sem prazo (para sacudir essa que não pode transformar-se na túnica que a vingança do centauro levou a morte Hércules e sua esposa Dejanira), caminhos são apontados ao fiador, bem ali no artigo 1500 do Código Civil. Assim e que se a fiadora apelada não estava conseguindo, amigavelmente, exonerar-se da fiança, que já então vigorava sem limitação de tempo, e essa era sua intenção (o que lhe era dado), a via judicial era o rumo que deveria Ter tomado". IN - Acórdão nº 7962, da 6ª Câm. Cível do TA/PR., dec. Unân. Rel. Juiz Conv. Rabello Filho, julgado em 25.09.98.

De outro lado, igualmente, o acórdão ora atacado contrariou e negou vigência ao artigo 39, da Lei nº 8.245/91, que estabelece que a garantia da locação, ou seja, no caso em análise que a fiança prestada pelos Devedores-embargantes se estende até a efetiva devolução do imóvel .

Ao analisar o dispositivo legal supra mencionado, assim se posicionou Sylvio Capanema de Souza (Da Locação do Imóvel Urbano, 1ª Ed. 2ª Tiragem, Edição Revista Forense, pág.247), "verbis":

"Entre muitas novidades, trouxe a Lei nº 8.245/91 a que consta do seu art. 39, que, saldo disposição contratual em contrário, estende-se qualquer das garantias adotadas até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato inicialmente avençado por prazo determinado, tenha-se prorrogado por prazo indeterminado".

A respeito da extensão da fiança vale aqui mencionar o seguinte julgado:

"EMBARGOS A EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIADORES - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - INOCORRÊNCIA DE INFRIGÊNCIA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL - IMPUGNAÇÃO TEMPESTIVA - RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - LEGITIMIDADE PASSIVA - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. Apesar de alguma divergência, a jurisprudência majoritária já assentou o entendimento de que o fiador responsável até a entrega das chaves do imóvel locado NÃO SE DESOBRIGA COM A PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO, MESMO QUE ESTA TENHA SE OPERADO SEM SUA ANUÊNCIA". IN - Acórdão nº 12738, da 3ª Câm. Cível do TAPR., Rel. Juiz Domingos Ramina, Dec. Unân. Julgado em 14/03/00

Diante do exposto, resta evidenciado de maneira clara, concreta e cristalina que o venerando acórdão hostilizado contrariou e negou vigência à Lei Federal.

Através do presente recurso, a Recorrente pretende ver examinado por esse Egrégio Superior Tribunal de Justiça o termo final, para a exoneração da fiança prestada.

A questão foi suficientemente prequestionada no venerando aresto recorrido, conforme evidencia o seguinte trecho da lavra do Eminente Juiz Glademir Vidal Antunes, Digníssimo Relator do v. acórdão: "Não há anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato de locação, de modo que, mesmo que este contenha cláusula dispondo que a responsabilidade do fiador estende-se indefinidamente, até a entrega das chaves, tal disposição só é válida durante a vigência do contrato ao qual o fiador se vinculou" (fls. 145 dos autos - numeração original do Egrégio Tribunal de Alçada do Estado do Paraná).

Entende a ora Recorrente, que aos Recorridos são responsáveis pelo pagamento dos alugueres até a efetiva entrega das chaves, pois tal condição restou expressamente consignado no contrato fiança prestado. Acolher-se a tese desenvolvida no acórdão hostilizada, de que a fiança não comporta interpretação extensiva e que a responsabilidade da Embargante-fiadora somente permaneceu até o término do contrato e sim dar interpretação extensiva ao que foi expressamente pactuado entre as partes, pois estar-se-ia alterando cláusula contratual livremente pactuada, o que é VEDADO ante o princípio da "pacta sunt sevanda".

Quando a validade e a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, a Colenda Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, assim decidiu, "verbis":
"Locação - Fiança -Contrato prorrogado. Cláusula contratual onde os fiadores, de modo expresso, se responsabilizam até a entrega das chaves e abrem mão, de modo expresso, dos benefícios do art. 1.500 do Código Civil. Validade." (Recurso Especial nº 40.374-0 - SP, rel. Ministro Adhemar Maciel).

Enquanto o Egrégio Tribunal de Alçada do Estado do Paraná, dava provimento ao recurso de apelação interposto pelos Embargantes-devedores, para reconhecer que a responsabilidade pela fiança prestada permaneceu durante o período inicialmente contratado, o Egrégio Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, houve por bem em manter a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, por entender que:

"APELAÇÃO - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS VENCIDOS - CONTRATO DE LOCAÇÃO VIGORANDO POR PRAZO INDETERMINADO - FIADORES - EXONERAÇÃO - INADMISSÍVEL.

1. O fiador possui legitimidade para integrar o pólo passivo da ação ordinária de cobrança de aluguéis, sendo que a responsabilidade assumida por ele se estende até a entrega das chaves, porquanto assim se comprometeu no contrato, cobrindo a fiança todas as obrigações derivadas do contrato, enquanto não se der a restituição do imóvel locado.

2. Respondendo o fiador pelas obrigações pactuadas até a desocupação do imóvel locado, é válida a cláusula mediante a qual renuncia ele ao direito de exonerar-se da fiança (art. 1500 do CC), ainda que a locação se tenha prorrogado por prazo indeterminado.

3. Recurso improvido" (TAMG - Ap. 0288433-9 - (29098) - 2ª C. Cível - Rel. Juiz Batista Franco - J. 28.09.1999).

E, por fim, e ainda no mesmo sentido, o seguinte acórdão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul, "verbis":

"APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DO DEVEDOR - LOCAÇÃO - FIADORES - RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - LEGITIMIDADE DESTGES PARA OCUPAREM O PÓLO PASSIVO DA EXECUÇÃO - CARÊNCIA AFASTADA - CDC - EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO - DECISÃO CASSADA PROVIDA. Inserida no contrato de locação cláusula segundo a qual os fiadores se obrigam até a real e efetiva entrega do imóvel, nos termos do art. 39, da Lei 8.245/91, havendo ainda renúncia expressa ao direito inscrito no artigo 1.500 do Código Civil, a responsabilidade dos garantes persiste no caso de sua prorrogação por prazo indeterminado. Dessa maneira, a responsabilidade do fiador presta no contrato até a entrega das chaves do prédio, torna-o parte legítima para figurar no pólo passivo da execução de aluguéis previsto neste lapso de tempo". (TJMS - AC 70.811-4 - Classe B - XVII - Dourados).

DOS PEDIDOS

Em face do exposto, requer-se a reforma da decisão para julgar-se os fiadores responsáveis pela dívida.

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]


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