CONDOMÍNIO - ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL - CONVOCAÇÃO NULA - ESTACIONAMENTO -
CONSTRUÇÃO CIVIL - ALIENAÇÃO - ÁREA COMUM - ILEGALIDADE
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ....ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....
(Distribuição por dependência)
.... (qualificação), residente e domiciliado na Comarca de ...., na Rua .... nº
...., vem mui respeitosamente, por seu procurador subscrito, com endereço na Av.
.... nº ...., propor esta
AÇÃO SUMÁRIA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA GERAL, COMINADA COM
PEDIDO DE DEMOLIÇÃO,
contra o Condomínio ...., localizado na Comarca de ...., na Rua .... nº ...., a
ser citada na pessoa de sua Síndica, Sra. ...., residente no Condomínio ....,
bloco ...., apartamento ...., encontrável também no instituto de Assistência ao
Menor, no Bairro ...., Av. .... nº ...., no horário comercial:
PRELIMINARMENTE - MEDIDA CAUTELAR DEFERIDA:
1. O autor ajuizou nesse R. Juízo, nos autos ..../...., Medida Cautelar de
Suspensão de Deliberação de Assembléia, a qual mereceu deferimento liminar,
estando em fase de processamento, com defesa já apresentada pelo réu e posterior
manifestação do autor sobre documentos e alegações.
Diante disso é o pedido para distribuição por dependência desta ação principal,
a ser apensada à Cautelar referida, consoante determinação do artigo 809 do
Código de Processo Civil:
OS FATOS:
2. O Requerente é legítimo proprietário e possuidor do apartamento ...., bloco
...., do Conjunto-réu, havido que foi pelo contrato hipotecário, com compra e
venda, datado de .... de .... de ...., com registro sob nº ...., Cartório
Imobiliário da Comarca de ...., sob nº ...., livro ...., desde ..../..../....
3. O conjunto réu é constituído por .... apartamentos, distribuídos em três
blocos distintos, com construções de prédios independentes, mas ligados entre si
pelas vias de acesso.
Todo o conjunto é edificado sobre pilotis, tendo sido reservada a área térrea
apenas para portaria e anexos, áreas de acessos às escadas (não há elevadores),
áreas livres para jogos ou festas e área reservada para estacionamento de ....
veículos, de propriedade, a área de estacionamento, de condôminos que adquiriram
tais garagens por ocasião da aquisição do apartamento, por ocasião da
construção.
A aquisição de tais garagens, ou vagas nos estacionamentos, foi feita
diretamente pelos adquirentes de apartamentos junto à própria Construtora ....,
tudo de conformidade com a Convenção do Condomínio, no artigo 3º, parágrafo
primeiro. Tais áreas são, assim, de uso particular de seus proprietários,
conforme lançado na convenção (fls. .... dos autos de cautelar).
4. Em assembléia geral extraordinária convocada pela Folha de ...., com edital
publicado no dia .... de .... de ...., e realizada no mesmo dia, e com a
presença de apenas .... condôminos, isto é, menos do que a terça parte dos
condôminos, resolveu-se transformar área comum do edifício, localizada entre os
pilotis da construção, em área privativa para estacionamento de veículos e,
demais, houve alienação "espaços-garagem" para .... condôminos, pois que ....
foram os espaços a eles alienados por via de tal assembléia.
5. O edital de convocação referido na ata de fls. .... dos autos apensos previu:
"... tratar dos seguintes assuntos: ... construção de novas garagens ..."
O mesmo edital não mencionou o quorum necessário para a primeira convocação,
limitando-se a informar que, em 2ª convocação, realizar-se-ia a assembléia:
"... com qualquer número de participantes ..."
Na mesma ata (fls. .... do apenso) vê-se a deliberação para a alienação de tais
garagens, textualmente:
"... aprovado por unanimidade (??) a construção de .... novas garagens para
estacionamento de veículos, sendo que as mesmas serão utilizadas definitivamente
pelos condôminos co-proprietários com prioridade para os que ainda não possuem
garagem e os presentes nesta assembléia geral extraordinária. Os interessados
pagarão da seguinte forma: R$ .... a vista e mais .... prestações mensais de R$
.... cada uma, perfazendo o total de R$ ...., ou R$ .... de uma só vez, cujos
interessados segue a relação ... (...) Deverão efetuar o pagamento da primeira
parcela tão logo a Síndica os notifique, implicando na perda do direito de
garagem caso não seja efetuado o pagamento ..."
6. Tem-se, em conclusão, que menos de terça parte dos condôminos, em assembléia
em que exige unanimidade, como se verá abaixo, resolveu converter área de uso
comum em área privativa para estacionamento de automóveis, como se demonstra
claramente com a própria cópia da ata referida.
DA NULIDADE DA CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA
7. O edital de convocação da referida assembléia foi publicado no dia .... de
.... de ...., na "Folha de ....", segundo se verifica na própria ata da mesma,
conforme fls. ...., onde se nota que a própria data do edital é a mesma data da
realização da Assembléia ora sub judice.
Essa convocação é nula, em face da exigência de um prazo mínimo de 15 dias entre
a publicação, ou melhor, entre a chamada dos condôminos e a realização da
Assembléia, segundo determina a Convenção de fls. .... do apenso, artigo 8º,
parágrafo 3º.
8. A convocação também é nula por não ter atendido à forma exigida pelo mesmo
artigo 8º da convenção, que determina a:
"Convocação mediante carta registrada ou protocolada ..."
O que também não aconteceu neste caso, em que se fez a publicação por jornal, se
é que se fez, porque não se viu nenhuma cópia da publicação desse edital. O réu,
no processo cautelar alegou a publicação mas não a provou em momento algum.
9. Nula a convocação, a Assembléia é, a rigor, até inexistente, porque jamais
poderia ter sido realizada. E se realizada foi, não tem qualquer força jurídica,
porque nula de pleno direito.
DA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA - INFRAÇÕES À LEI E À CONVENÇÃO
10. Como referido acima, a malsinada assembléia, com menos de 1/3 (um terço) dos
condôminos transformou área comum em área privativa, com imediata alienação aos
particulares co-proprietários, inclusive tendo sido estabelecida, na Assembléia,
o preço e as condições de pagamento da aquisição, e até mesmo cláusula penal
para o caso de inadimplemento, como a "perda do direito de uso".
11. Dita deliberação infringiu literalmente a Lei do Condomínio, a Lei nº 4.591,
de 16.12.64, que veda expressamente a divisão ou alienação de área comum,
dispondo, no artigo 3º que:
"O terreno em que se levantam a edificação (...) e tudo o mais que sirva a
qualquer dependência de uso comum, dos proprietários (...) constituirão
condomínio de todos e serão insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada
da respectiva unidade. Serão também insuscetíveis de utilização exclusiva por
qualquer condômino."
Dessa forma, ainda que se tratasse de simples decisão de uso, como alegou o
condomínio na defesa do procedimento cautelar, a infração à lei estaria
presente, por não se permitir a utilização exclusiva e individuada, por um ou
outro condômino, de área comum a todos.
12. A convenção, seguindo a lei, previu, em seu artigo 2º (fls. .... do apenso),
que as partes comuns do conjunto são:
"... inalienáveis e indivisíveis ..."
E faz referência ao subsolo, ao solo (que a assembléia dividiu e alienou), o
jardim, colunas, paredes externas, etc.
13. Demonstrada está, ainda que a unanimidade de condôminos fosse, a total
impossibilidade de alienação de tais espaços situados entre as colunas, ou
pilotis das edificações do Conjunto réu.
Na melhor das hipóteses e em interpretação muito aberta, seria possível a
alienação de tais espaços unicamente por unanimidade, apenas para argumentar, já
que se trata de direito de propriedade de todos os comuneiros, segundo estatuiu
o artigo 13, letra b, da convenção, que previu:
"b) será necessária unanimidade (..) para a decisão sobre o destino global do
conjunto ou de algum dos seus blocos; e para a resolução de questões que afetem
o direito de propriedade dos comuneiros."
14. Nesse exato sentido a doutrina do inesquecível Mestre Pontes de Miranda, em
seu "Tratado de Direito Privado", onde, em seu volume 12, em vários artigos,
vê-se que:
"§ 1.341 - Destinação de partes integrantes comuns.
1. PARTICULARIDADES. Há a destinação de todo o edifício e destinação de cada uma
das partes. Os princípios são os mesmos: porém aparecem, na prática, certas
particularidades. Um corredor não é lugar para se porem malas, ou brinquedos, ou
carros de crianças; salas para brinquedos de crianças não são guarda-móveis; nem
lugar em que se permitam cães, átrio ou pátio não é espaço próprio para
exibições de filmes, ou secagem de roupa, nem salões de recepção se prestam para
ginástica; ou consultas médicas. No corredor, ou no hall comum, é proibido que
se coloque cubículo de telefone, ainda que seja para uso comum, se outros
comunheiros não consentiram. Nem nos jardins se permite, sem anuência de todos,
casinhas para cães, ou pombais, ou viveiros de pássaros, ou oficina para
reparação de automóveis, ou galinheiros. Também é infração do art. 11, d, da Lei
nº 5.481, deixar-se o automóvel na entrada da casa, ou em qualquer dos lugares
do jardim ou do pátio. Ou usar andaimes para limpeza de vidros das janelas e
permanecerem lá, mais tempo que o estritamente necessário."
(Página 254).
"Nenhum dos comunheiros pode, sem o consentimento dos outros, ajardinar o
terreno, ou colocar jarrões de plantas, ou cantoneiras, ou estátuas, na entrada
do edifício, pelo lado externo o pelo lado interno, ou no átrio do hall, ou nos
corredores, ou junto às portas dos elevadores.
Tudo que acima se disse também vale para as outras partes integrantes comuns,
como os patamares, os terraços, as varandas, varandins, terrenos dos fundos não
utilizados, pérgulas, escadas, mesas de pedra ou de metal, banco de jardins,
campos de tênis ou outros jogos."
(Página 255).
§ 1.357 - Átrio e pátio comuns.
1. GOZO, USO E POSSE - O átrio é vestíbulo, espaço, já interior do edifício
(...) O direito que o rege, quando comum, é o mesmo que rege o pátio comum.
Pátio é cercado, mas descoberto. Nenhum dos comunheiros é dono único desse pátio
ou átrio. São condôminos, embora donos únicos dos apartamentos. Nenhum deles
pode dar a outrem gôzo, uso e posse; e.g. (...) permitir que alguém nele exiba
objeto de sua fabricação, ou fotografias, ou anúncios de festas de caridade. Nem
qualquer deles pode dividir materialmente, pelos apartamentos, ou alguns deles,
o espaço não necessário ao uso comum, ou tomar para seu uso exclusivo esse
espaço, ou parte dele, ou destiná-lo a outra utilidade que aquela que resulta da
comunhão pro diviso no edifício de apartamentos."
(Página 297).
"§ 1.380 - Assembléia dos comunheiros:
Para que a deliberação seja válida, é preciso que se observem as regras legais
regulamentares de convocação, de 'quorum' e de votação. Se não houve convocação,
não houve assembléia; houve encontro acidental de comunheiros, que, em todo o
caso, sendo todos, se podem dar por regularmente convocados. Se a exigência da
convocação foi registrada, não: seria preciso registrar-se, antes, tal
deliberação unânime derrogatória. Se, na matéria, é possível deliberar por
maioria, a deliberação há de ser respeitada, salvo se não houve convocação, ou
não estava presente o número mínimo de comparecentes, que foi exigido no ato
constitutivo ou no regulamento."
(Página 345)
E logo abaixo:
"2. ATOS DE DISPOSIÇÃO - A assembléia não pode, por maioria, dispor do edifício,
nem de partes indivisas. A disposição é individual. A alienação do edifício não
seria possível sem ser a somadas alienações particulares: apartamento e a parte
no indiviso, a começar pelo terreno; e assim por diante. Os negócios jurídicos
são tantos quantos os apartamentos. Nem poderia a maioria alienar a parte
indivisa, como dez metros por dez metros no quintal do edifício."
(Página 345).
"3. DELIBERAÇÕES NULAS E ANULÁVEIS - Se a assembléia deliberar sem ter havido
convocação em forma regular (e.g. não foram convocados todos os comunheiros), a
deliberação é nula; seria inexistente, se não tivesse havido qualquer convocação
..."
(Página 345).
"4. DELIBERAÇÕES INEFICAZES - A ineficácia da deliberação pode resultar de ter a
assembléia deliberado sobre matéria sobre a qual se lhe nega deliberar, na lei,
ou no ato constitutivo, ou em deliberação anterior unânime; e.g., locação do
apartamento de A, venda de dez metros por dez metros do terreno do quintal ou do
lado."
(Página 346).
"§ 1.388 - Espécies de regulação.
(...)
3. NULIDADE E INEFICÁCIA DAS DELIBERAÇÕES - Nulidade há quando: a) não houve
convocação de todos os condôminos, porque há a regra jurídica (não escrita)
entre o art. 635 e os §§ 1º e 2º que diz: 'Todos os condôminos hão de ser
convocados'; ... b) se a convocação não obedeceu à regulamentação ..."
(Página 370).
"§ 1.400 - Unanimidade e maioria.
(...)
4. ... Nenhuma obra ou alteração que diminua o conteúdo do direito de
propriedade dos comunheiros, ou exclua o uso comum, ou prejudique a algum dos
comunheiros, pode ser feita por simples deliberação da maioria. Idem, se atinge
a destinação do edifício."
(Página 395).
Vê-se pelos enunciados pelo Mestre, cujas lições se adéquam perfeitamente ao
presente caso, pela total nulidade da assembléia realizada e ora sub judice.
A jurisprudência a respeito do tema não diverge, ao contrário, é uníssona,
demonstrando o autor:
"CONDOMÍNIO - Garagem - Convenção - Estabelecimento de lugar indeterminado -
Alteração por assembléia extraordinária para boxes individuais determinados e
demarcados. Necessidade de unanimidade de votos.
A alteração de convenção condominial, desde que envolva direito de
propriedade exclusivo de cada condômino, somente pode ocorrer desde que haja
unanimidade de votos."
(2º TAC/SP, ap. 42.862, j. em 08.06.77, em RT. 550/169)
"177 - AGREGAÇÃO - ... Sem o consentimento de todos os condôminos, não pode um
deles agregar área comum à sua unidade autônoma."
(6ª CC, do TJSP, apel. 168.514, v.u. em 20.09.68, RT 402/144, em "Condomínio
Interpretado pelos Tribunais", de Wilson Bussada, pág. 189, Ed. Trabalhistas,
1975).
Da mesma obra de Wilson Bussada tem-se caso estritamente análogo ao destes
autos, que se permite o autor copiar, a saber:
"109 - ÁREAS ENTRE PILOTIS - Garagem. Partes comuns.
As áreas comuns resultantes de espaços livres entre 'pilotis' não se assemelham
a garagem, não podendo ser privativamente atribuídas a alguns condôminos
(Ementa).
... é indubitável que a área de 'pilotis' de um prédio não é garagem de
estacionamento de automóveis, não se podendo pretender que se desmembre do resto
do edifício, idealmente, para incorporar-se a este ou àquele apartamento.
Trata-se de área comum, resultante do espaço livre entre as colunas de
sustentação de base do edifício. Assim, não poderiam ser alienadas partes comuns
do edifício, pois esses espaços livre ou não se assemelham a garagem. Por isso,
na hipótese, não se trata de cancelar averbação anterior, senão de determinar o
registro da convenção que estende aos demais co-proprietários os mesmos direitos
que se pretendem limitar a alguns."
(Do ac. da 6ª CC do TJGB, apel. nº 66.333, v.u. em 16.12.1969, rel. e pres.
Aloísio Maria Teixeira, Rev. For. 2134/189)
SENTENÇA
Isto posto decido: ...
3. O que se verifica da prova é que, ao serem prometidos à venda os primeiros
apartamentos, foi deferido aos compradores de alguns deles, expressamente, o
direito ao uso da área sob pilotis, para a guarda de carros.
Induvidoso que o proprietário do edifício assim podia agir. A área que se
disputa não está entre as que são necessariamente de uso comum, como corredores
de passagens, etc. Nem há motivo para dizer, como o fez o Sr. Oficial do
Registro, em suas excelentes informações, que são diferentes área sob pilotis e
garagem, não valendo para uma o que poderia caber em relação a outra.
O que se observa, ao contrário, é que a área sob pilotis, sendo ampla, é
comumente usada na guarda de carros. E tanto é assim, que outro uso não se lhe
quer dar no caso dos
autos.
4. O que interessa para o deslinde do "thema decidendum", portanto, é o "título
constitutivo do sistema", obedeceu àquela discriminação mencionada. com a
primeira transação de apartamentos (quando a propriedade individual passou a
propriedade em condomínio), o proprietário cedeu o uso de parte da área para a
guarda de carros.
Ao passarem a fazer parte do condomínio, já os requerentes encontraram aquela
situação constituída. Qualquer convenção posterior, realizada com os dois terços
exigidos na Lei nº 4.591, de 16.12.64, não pode ultrapassar os lindes traçados
pelo direito anteriormente constituído, que só a unanimidade pode afetar.
A alegação de que a averbação só foi feita posteriormente é despicienda, pois o
registro da convenção, que é o ato que daria validade contra terceiros, só é
demandado quando aquela situação já está definida.
5. Pelo exposto, e atendendo a que a convenção realizada fere legítimo direito
dos condôminos que dela não participaram, indefiro o pedido inicial.
Weber Martins Batista
Juiz em exercício
Rio de Janeiro, 30.05.1969.
PARECER DA PROCURADORIA DA JUSTIÇA
... é indubitável que a área de pilotis de um prédio não é garagem de
estacionamento de automóveis, não se podendo pretender que se desmembre do resto
do edifício idealmente, para incorporar-se a este ou àquele apartamento.
Trata-se de "área comum", aquela que resulta de espaços livres entre as colunas
de sustentação, de base do edifício. Como sublinha Carlos Maximiliano:
"Em regra, são comuns os elementos constitutivos da ossatura da casa, ou que lhe
serve de base ou de cobertura, e todas as partes do edifício necessárias ou
destinadas ao uso de todos os andares ou apartamentos, não ao de um só ou de
alguns apenas." (Condomínio, Terras, Apartamento, p. 146).
Positivamente, não se poderia o instituidor do condomínio alienar partes comuns
do edifício, necessariamente comuns, como se possível fosse assimilar tais
espaços livres às vagas da garagem, que este edifício não possui.
Sem dúvida pode a escritura de convenção mudar a destinação de determinada parte
do edifício, como seja a parte térrea transformada em "play-ground" ou
parqueamento de automóveis, ou a cobertura em jardim ou terraço de esporte. Não
poderá, porém, alienar partes comuns.
(...)
No caso, como bem acentuou o ilustrado curador de Registros Públicos, não se
trata de cancelar a averbação anterior, mas de determinar o registro da
convenção que estende aos demais proprietários, condôminos, os mesmos direitos
que se pretendeu irregularmente limitar a alguns. Opino, assim, pelo provimento
parcial do apelo, para o fim mencionado acima, s.m.j.
Eugenio de Vasconcelos Digaud
1º Procurador da Justiça, em exercício.
Demonstrada, assim, a flagrante ilegalidade da decisão tomada pela malsinada
assembléia, pelo que sua nulidade é total, inclusive não passível de
ratificação.
15. Nos apensos autos de medida cautelar o réu informou a juízo, em sua defesa,
que já construiu as garagens, que já foram entregues aos seus proprietários e
usuários, tendo,
inclusive, sido feita uma "reunião" entre os contemplados com as garagens, via
aquisição, para o "sorteio" das vagas nas garagens, conforme cópia da "reunião"
do dia .... de .... de ....
Entretanto, nessa ata, como nela se vê, os que efetivamente "receberam" as
garagens são pessoas um pouco diversas daquelas que "adquiriram" as mesmas,
conforme os nomes que se vêem na ata da venda, de .... de .... de .... e na ata
do "sorteio" de .... de .... de ....
Mais precisamente, .... pessoas que receberam as garagens não haviam adquirido
as mesmas, o que caracteriza a continuação das irregularidades iniciadas com a
nula assembléia do dia .... de .... de ....
Se a alienação das garagens, ou mesmo a sua entrega para uso privado dos
condôminos, é nula, como se demonstrou, nula, da mesma forma a "reunião" de ....
de ...., para o "sorteio" das vagas nas mesmas garagens.
Aliás, esta reunião do dia .... de .... nem foi objeto de convocação, e foi
presidida pela Síndica, contrariando, mais uma vez, a convenção do condomínio,
que veda que o síndico presida qualquer reunião.
Quanto à sua "convocação", nela consta que a Sra. Síndica, momentos antes da
reunião, "chamou" os interessados nas garagens para ser feito o tal "sorteio",
que é cabalmente nulo e sem qualquer efeito jurídico-legal.
Finalmente, prevê o artigo 10 da Lei nº 4.591, de 16.12.64:
"É defeso a qualquer condômino:
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento da multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a
obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização
judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer
no prazo que lhe for estipulado."
Diante de todo o exposto e demonstrado, Requer:
1. Recebimento e processamento deste feito pelo rito sumário, conforme artigo
275, inciso I, do Código de Processo Civil, determinando-se a citação do réu;
2. Designação de audiência de instrução e julgamento, intimando-se o
representante do condomínio-réu para comparecimento, bem como das testemunhas
abaixo arroladas.
O autor dispensa sua intimação pessoal para a audiência, pois comparecerá por
aviso de seu advogado.
3. Após o processamento devido, espera o julgamento da procedência desta inicial
para que seja declarada a nulidade da Assembléia do condomínio-réu realizada em
.... de .... de ...., apenas no tocante à alienação ou construção das garagens,
e nulidade da "reunião" do "sorteio das garagens" de .... de .... de ....,
determinando-se, também, o desfazimento de todas as obras decorrentes da
alienação, ou cessão de uso das referidas "vagas de garagens", especialmente do
portão aberto com frente para a Rua ...., o qual deverá ser fechado e refeito o
muro em seu lugar, e cominando-se ao réu as custas do processo e honorários
advocatícios, conforme artigo 20, § 4º, do CPC, dado o pequeno valor da causa.
4. Pede também a fixação de pena pecuniária para o caso de descumprimento da
determinação dentro do prazo que for fixado, a ser paga por dia de atraso no
atendimento da ordem.
5. Se afinal, V. Exa. não entender pela nulidade, requer, conforme o artigo 289
do CPC, sejam anuladas a Assembléia de ..../..../.... e a reunião de
..../..../...., determinando-se, como acima pedido, a demolição das obras
edificadas em decorrência de referida Assembléia, com a sucumbência de estilo.
Com todos os documentos juntos, que provam suas alegações, pedindo o depoimento
pessoal da Síndica do réu e das testemunhas abaixo arroladas, e protestando por
outras provas, juntando a prova de pagamento da taxa judiciária.
Dá-se, à causa o valor de R$ .... (....).
N. Termos,
P. Deferimento.
...., .... de .... de ....
................
Advogado
ROL DE TESTEMUNHAS: Todas residentes no Condomínio-réu:
1) ...., apartamento nº ...., ou Rua .... nº .... (local de trabalho);
2) ...., apartamento nº ....;
3) ...., apartamento nº ....
DOCUMENTOS ANEXOS:
1. Taxa Judiciária
2. Procuração
3. Contrato de compra/venda do apartamento do autor.
4. Convenção do Condomínio
5. Cópia da ata da assembléia de ..../..../....
6. Cópia da ata da "reunião" de ..../..../....
7. Circular da Síndica de ..../..../....
8. Cópia do r. despacho de deferimento liminar da cautelar.