Ação de imissão de posse, ante a recusa de entrega de imóvel adquirido por contrato de compra e venda.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
OS FATOS
Conforme se observa dos documentos anexados, em .../.../..., o Autor recebeu
Procuração em Causa Própria, irrevogável e irretratável, outorgada pelo Réu
...., tendo por objeto os lotes de terreno nºs .... a .... da Quadra ...., da
Planta ...., lavrada perante o Cartório Distrital do ....
Referida procuração na verdade representa escritura pública de compra e venda
dos aludidos imóveis, ainda mais que o instrumento fora averbado na respectiva
matrícula imobiliária (nº ...., da ....ª Circunscrição de .... - Estado do
....).
Consta expressamente da procuração em causa própria, que o ex-proprietário:
"confere amplos, gerais e ilimitados poderes para em nome do(s) Outorgante(s) e
como se o(s) mesmo(s) presente(s) fosse(s), [...] transferir ou de qualquer
outra forma alienar à quem quiser ou transferir para o seu próprio nome, [...]
transmitir(em) posse, jús, domínio, direito(s) e ação(ões)."
Assim sendo, não resta dúvidas que o Autor adquiriu os imóveis do primeiro Réu
.... sendo o legítimo proprietário dos mesmos, tendo recebido através da
procuração a posse, jús e domínio destes.
Ocorre Excelência, que decorrido lapso temporal entre a aquisição dos imóveis e
a presente data, o Autor - adquirente - ainda não tomou posse do mesmo, tendo
chegado ao seu conhecimento de que a empresa Ré está atualmente ocupando-o, sem
o consentimento ou autorização do Autor.
Conforme se observa da anexa certidão simplificada fornecida pela Junta
Comercial do Estado do ...., a empresa Ré foi constituída em .../.../... e
iniciou suas atividades em .../.../... no imóvel adquirido pelo Autor.
Não bastasse o fato do Réu injustamente resistir ao ingresso do Autor na posse
dos imóveis adquiridos, ainda procedeu a cessão (provavelmente onerosa) dos
mesmos a terceiros, obtendo vantagens para si em detrimento do Autor.
Todas as tentativas do Autor de adentrar no imóvel, realizando benfeitorias
etc., foram frustradas pelo Réu, tendo inclusive o Requerente buscado a
notificação extrajudicialmente (via Cartório de Títulos e Documentos) do Réu
para que procedesse a desocupação, todavia sem lograr êxito.
Desta forma, não resta outra alternativa ao Autor, senão a propositura da
presente ação, buscando dar solução jurídica e pacífica ao problema.
O DIREITO
Com a entrada em vigor do atual Código de Processo Civil, permaneceu possível o
ajuizamento de ação de imissão de posse como "in casu", conforme reiteradamente
tem se manifestado a jurisprudência:
"A AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE NÃO É MAIS CONTEMPLADA NO CPC COMO AÇÃO ESPECIAL MAS
PODE SER PROPOSTA COMO AÇÃO ORDINÁRIA. EXIGIA O ART. 381 DO ANTIGO CPC QUE O
AUTOR INSTRUÍSSE SEU PEDIDO COM TÍTULO DE DOMÍNIO. ATUALMENTE A DOUTRINA E A
JURISPRUDÊNCIA TÊM ENTENDIDO QUE NÃO SÓ O 'DOMINUS' TEM LEGITIMIDADE ATIVA PARA
PROPOR A AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE, MAS TAMBÉM A TEM O ADQUIRENTE DE BENS, O QUE
TEM A PROMESSA DE COMPRA E VENDA OU O CESSIONÁRIO DE DIREITOS." (RJTJSP
188/158).
Inexiste qualquer sustentação jurídica o impedimento imposto pelo Réu para que o
Autor exerça pacificamente a posse sobre os lotes de terreno adquiridos,
impondo-se a procedência da presente ação, para o fim de, imitindo o Autor na
posse dos imóveis, impedir que o Réu atente contra os direitos inerentes ao
domínio do Requerente.
Diante dos documentos apresentados, especialmente da procuração em causa própria
- documento que comprova a transferência dos direitos reais que recaem sobre os
imóveis - devidamente registrada no competente Registro de Imóveis, não há razão
para o Autor ser privado dos seus direitos de proprietário, mesmo porque a
Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXII reza:
"é garantido o direito de propriedade."
Conforme já sustentado e demonstrado documentalmente, o Autor já buscou a
notificação do Réu para que este desocupasse imediatamente os imóveis, todavia,
não logrou êxito, visto que o Réu matreiramente se furta ao recebimento de
notificações. Essa atitude do Réu revela o esbulho praticado, uma vez que
permanece na posse injustamente e se utilizando de expedientes anti-jurídicos em
prejuízo do Autor adquirente.
A jurisprudência tem se manifestado no seguinte sentido:
"Possessória - Reintegração de posse - Comodatário que se nega a devolver o
imóvel - esbulho caracterizado.
Não exercitando posse no imóvel em nome próprio, mas a título de comodato, sem
animus domini ou ad usucapionem, claro está que, recusando-se a demiti-la em
favor do proprietário, pratica o comodatário esbulho, reparável pela via
possessória." (7ª Câm. do Segundo TACivSP, 18.11.1981, RT 563/174).
Sendo assim, está mais que caracterizado o esbulho perpetrado pelo Réu, bem como
o exercício ilegal da posse praticada pela empresa Ré, já que jamais poderia se
utilizar dos imóveis pertencentes ao Autor, sem antes verificar a situação dos
mesmos e que revelaria a ausência de autorização (legitimação) do Réu de
cedê-los.
Destarte, a presente medida é a única a amparar o direito violado do Autor.
Finalmente, ressalta-se que os Réus exercem posse de má-fé, uma vez que mesmo
ciente da aquisição dos imóveis pelo Autor, se opõem a tomada de posse do
Requerente.
Uma das maiores alterações ocorridas na reforma do Código de Processo Civil
Brasileiro certamente diz respeito à possibilidade da antecipação da tutela
pretendida em juízo.
Cândido Rangel Dinamarco (A Reforma do Código de Processo Civil, 2ª edição,
1995, p. 138/139), ao comentar este assunto assevera que:
"O novo art. 273 do Código de Processo Civil, ao instituir de modo explícito e
generalizado a antecipação dos efeitos da tutela pretendida, veio com o objetivo
de ser uma arma poderosíssima contra os males corrosivos do tempo no processo
(...). A técnica engendrada pelo novo art. 273 consiste em oferecer rapidamente
a quem veio ao processo pedir determinada solução para a situação que descreve,
precisamente aquela solução que ele veio ao processo pedir. Não se trata de
obter medida que impeça o perecimento do direito, ou que assegure ao titular a
possibilidade de exercê-lo no futuro. A medida antecipatória conceder-lhe-á o
exercício do próprio direito afirmado pelo autor."
Estabelece o artigo 271 do Código de Processo Civil:
"Art. 271. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou
parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que,
existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ao de difícil reparação; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito
protelatório do réu."
No presente caso, é inequívoco reconhecer o dever dos Réus em possibilitar que o
Autor - legítimo proprietário dos bens - seja imitido na posse dos imóveis
adquiridos.
Por outro lado, é de conhecimento público que sobre qualquer imóvel recai a
obrigação de pagar tributos e taxas, como IPTU, razão pela qual a manutenção da
atual situação implica em prejuízos ao Autor que se encontra impedido de
usufruir dos imóveis, tendo que arcar com as despesas respectivas.
Ainda, conforme claramente prescreve o inciso II, do artigo 271 do CPC, a defesa
eventualmente produzida nos presentes autos, jamais poderá afastar a obrigação
dos Réus de permitirem a imissão do Autor na posse dos imóveis adquiridos, razão
pela qual os Requeridos somente poderá se beneficiar com a demora no
proferimento de decisão judicial definitiva, afigurando-se o caráter
protelatório que o atual texto legal busca repelir.
Finalmente, convém ressaltar que os imóveis adquiridos pelo Autor poderiam estar
rendendo alugueres, razão pela qual quanto mais tempo demorar a sua tomada de
posse, maiores serão as despesas dispendidas e menor será a possibilidade do
Autor obter o ressarcimento dos valores gastos.
Ora Excelência, permitir que os Réus sejam mantidos na posse dos imóveis,
implica em favorecer a parte esbulhadora em prejuízo do Autor - legítimo
proprietário dos lotes adquiridos.
Assim sendo, impõe-se a imediata concessão de Tutela Antecipatória, pelos
motivos já elencados, estando presentes os requisitos para a sua concessão:
a) que haja requerimento da parte - no caso em exame, não há dúvida de que o
requerimento é o presente pedido;
b) existência de prova inequívoca - como prova apresenta-se os documentos
anexados à presente que demonstram de forma inequívoca a transferência da
propriedade dos imóveis do Autor, inclusive com o respectivo Registro de Imóveis
e a recusa do Réu (alienante) de possibilitar o ingresso do Autor na posse dos
imóveis alienados, em como a instalação da empresa Ré nos imóveis de propriedade
do Autor;
c) verossimilhança da alegação - que diz respeito ao grau de probabilidade dos
motivos elencados pelo Autor, também não pode restar dúvidas quanto a existência
de verossimilhança da alegação, haja vista a necessidade do Autor usufruir dos
bens adquiridos, sendo imediatamente imitido na posse dos mesmos;
d) fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação - também
demonstrado de forma satisfatória com os documentos em anexo, na medida em que
os Réus não possuindo qualquer vínculo contratual com o Autor (mesmo porque
somente poderia o inquilino, manter a locação após a venda do imóvel locado, se
houvesse cláusula expressa nesse sentido e se o respectivo contrato fosse
registrado à margem da Matrícula Imobiliária - cf. dispõe o artigo 33, da Lei nº
8.245/91) exercem posse indevida, afigurando-se injusta a situação do Autor
arcar com as despesas incidentes sobre os imóveis (IPTU, taxas, etc.) sem
qualquer ressarcimento ou contrapartida, além de impedir o Autor de exercitar
todos os direitos inerentes a propriedade; Por outro lado, uma vez que o Réu já
cedeu os imóveis a terceiros (empresa Ré), poderá vir a prejudicar outras
pessoas, ainda mais que continua se apresentando como dono dos lotes alienados;
e) possibilidade de reversão do provimento antecipado - a reversibilidade do
provimento de antecipação é perfeitamente constatada, uma vez que a tutela
pleiteada representa a segurança de efetiva execução da futura sentença a ser
proferida nos presentes autos, não representando prejuízo às partes a imediata
imissão do Autor na posse dos imóveis. Assim, caso entenda-se necessário, poderá
ser estipulada uma forma de caução, conforme aliás prevê o artigo 588 em seu
inciso I, do Código de Processo Civil, referido pelo próprio § 3º, do artigo
273, também do Código de Processo Civil, o que espanca de vez a impossibilidade
de reversão.
A doutrina mais atualizada, já se manifesta no sentido de ser o presente caso
típico de comportar a antecipação de tutela.
Neste sentido é a lição de Cândido Rangel Dinamarco (A Reforma do Código de
Processo Civil, 2ª edição, Malhadeiros, p. 145), para quem:
"Imagine-se uma ação reivindicatória, com o domínio bem comprovado e nenhuma
controvérsia quanto à localização física do imóvel. Não se cuida de ativar
mecanismos para neutralizar eventuais riscos de perda do direito em caso de
demora. Dá-se vida ao próprio direito, permitindo que seja exercido desde logo.
A enorme probabilidade de existência do direito à posse do bem aconselha o juiz
a conceder a tutela desde logo, antecipando-a portanto. Outra situação bastante
segura é a ação visando à imissão do comprador na posse de imóvel urbano. Bem
documentado o negócio e sem defesa capaz de infirmá-lo desde logo, a tutela deve
ser antecipada."
Na mesma esteira é a lição de Nelson Nery Júnior (Atualidades Sobre o Processo
Civil, Ed. ROT, p. 54):
"Outra situação que admite a antecipação ocorre quando o autor tem contrato
preliminar de compra e venda do imóvel, no caso exista cláusula de prazo para a
entrega do bem. Caso seja outorgada a escritura, pago integralmente o preço e
não entregue o imóvel, pode o autor ajuizar ação de imissão na posse e pedir,
liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela de mérito. Neste caso há prova
inequívoca da alegação (documento comprovando a data para a entrega do imóvel e
escritura comprovando o pagamento do preço e a transferência do domínio), de
modo que, pedida a antecipação, o juiz deve concedê-la."
Diante do exposto, requer-se seja concedida, liminarmente a tutela antecipada
ora pleiteada, para o fim de determinar a Imediata Imissão do Autor na Posse dos
Imóveis Adquiridos.
DOS PEDIDOS
Por apresentar-se a inicial devidamente instruída, requer-se a Vossa Excelência
que:
a) seja concedida liminarmente a tutela antecipatória pleiteada, conforme
exposto na presente peça, determinando a imediata imissão na posse;
b) seja determinada a citação dos Réus, a empresa na pessoa dos seus
representantes legais, por carta, via correio, no endereço fornecido no
preâmbulo, para, querendo, contestarem a presente ação no prazo legal, sob pena
de revelia;
c) ao final, seja julgada totalmente procedente a presente ação, conformando-se
ou concedendo-se em definitivo a imissão do Autor na posse dos imóveis
adquiridos, com a conseqüente condenação dos Réus no pagamento das custas
processuais, verba advocatícia e demais cominações de direito;
d) seja deferido o benefício do art. 172, § 2º, do Código de Processo Civil,
para cumprimento das diligências necessárias.
Protesta-se pela produção de todos os tipos de provas admitidas em direito,
especialmente depoimento pessoal do representante legal da empresa Ré e do
Requerido, oitiva de testemunhas e outras que o contraditório exigir.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]