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Petição - Civil e processo civil - Ação declaratória de condomínio


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AÇÃO DECLARATÓRIA - CONDOMÍNIO - PAGAMENTO DE DESPESAS - RÉPLICA

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL.

COMARCA DE ____________ - ___.

Processo nº

____________ INDÚSTRIA E COMÉRCIO e ____________ LTDA, já qualificados, por seu procurador firmatário, nos autos da Ação Declaratória autuada sob nº ____________ movida contra CENTRO PROFISSIONAL ____________, da mesma forma qualificado, respeitosamente, vem a presença de V. Exª. apresentar RÉPLICA, o que se faz pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.

Em que pese o desejo de adentrar na análise das preliminares argüidas de forma acadêmica, é necessário buscar a objetividade processual e restringir-se ao objetivo principal da demanda.

Assim, impõe-se apenas referir que são infundadas e não possuem suporte jurídico.

Outro ponto que merece destaque é o requerimento do benefício da Assistência Judiciária Gratuita, eis que tem se tornado "moda" na lide forense a afirmação de pobreza e falta de recurso.

De exemplificar, caso o condomínio necessite realizar determinada obra futura, não poderia fazê-la por que as despesas já estavam previstas e não possui previsão financeira para tanto.

Verdadeiramente risível tal afirmação.

De se ressaltar que existe o chamado "fundo de reserva", o qual tem por finalidade justamente atender a eventualidades sem a necessidade de realizar uma "chamada extra" dos demais condôminos.

Assim, impossível deferir-se o benefício da Assistência Judiciária Gratuita ao condomínio Réu.

Quanto ao mérito, a presente demanda encontra-se fundada na impossibilidade de igualar-se desiguais.

O artigo 12, caput, da Lei 4.591/64 refere que:

"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio".

Analisando referido dispositivo, por conclusão, verificamos que serve para equilibrar os condôminos, ou seja, distribuir entre eles as parcelas devidas de forma proporcional.

Assim, não é lícito ao condomínio cobrar dos autores por despesas que não lhes trazem proveito, sob pena de favorecimento e enriquecimento sem causa dos demais co-proprietários, em clara violação ao disposto no artigo supra.

A fim de clarear a questão, cita-se o voto do eminente Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Dr. Eduardo Ribeiro quando da apreciação do Resp nº 164.672 - Paraná (98/0011680-0), assim transcrito:

"Trata-se de matéria que, de há muito, vem sendo objeto de exame pela doutrina e jurisprudência, uma e outra se inclinando, em grande maioria, e já desde o direito anterior, pela tese que encontrou acolhida no acórdão. Assim, Pontes de Miranda (Tratado de Direito Predial, Konfino, 1947, v. II, p. 187), Carlos Maximiliano (Condomínio, Freitas Bastos, 1944, p. 199), Caio Mário (Condomínio e Incorporações, Forense, 1993), Campos Batalha (Loteamentos e Condomínios, Max Limonad, 1953, t. II, p. 150), Nascimento Franco (Condomínio, R. T., 2ª ed. p. 206), Marco Aurélio S. Viana (Manual de Condomínio e das Incorporações Imobiliárias, Saraiva, 1980, p. 16). Das pesquisas que me foi dado efetuar só encontrei, em contrário, a opinião de Roberto Barcellos de Magalhães (Teoria e Prática do Condomínio, Liber Juris, 3ª ed., p. 113).

Deste Tribunal, também adotando a mesma orientação do julgado recorrido, decisão desta Terceira Turma (Resp 61.141, D. J. 4.9.96, rel. Min. Waldemar Zveiter).

Tenho como certo que esse entendimento merece ser mantido. A interpretação do artigo 12 da Lei 4.591/64 há de ter em conta os princípios gerais do direito. Especificadamente para a espécie, o que veda enriquecimento sem causa. A aplicação, em termos literais, do que se contém naquele dispositivo poderia conduzir a conclusão contrária à que se expõe. Não se espera, entretanto, que os tribunais se limitem a entender o texto de lei, tal como se apresente isoladamente e em sua expressão literal. Cumpre seja compreendido no contexto em que se encontre, atendidos os princípios que informam o ordenamento onde inserido.

Examinar-se teleologicamente a norma é o melhor procedimento para buscar-se-lhe o sentido e tenho como certo que a razão de ser dos dispositivos em discussão não é a de proporcionar o enriquecimento sem causa.

Cumpre se coloque em relevo que a disposição do artigo 5º da Lei de Introdução do Código Civil não haveria de ser tomada como simples sugestão ao juiz. Bem ao contrário, trata-se de determinação legal, com a mesma força de qualquer outra e que haverá de informar as decisões. Se o julgador houvesse de limitar-se à leitura de um artigo de lei, para aplicá-lo em sua literalidade, de escassa ou nenhum avalia seria aquela disposição.

Não se deverá exigir que determinado condômino arque com o pagamento de despesas relativas a utilidades ou serviços que não têm, para ele, qualquer serventia, não porque deles não queira utilizar-se, mas em virtude da própria configuração do edifício. É o que sucede com os elevadores, em relação a loja situada no andar térreo.

Não se trata aqui, observe-se, de renúncia a direitos que, para esse efeito, não releva (art. 13, § 5º). Cuida-se de o serviço carecer, objetivamente, de qualquer préstimo para o proprietário de determinada unidade.

Consigno, ainda, que a doutrina, de modo geral, ressalva a possibilidade de a cobrança ser obrigatória, se assim dispuser, expressamente, a convenção de condomínio. Mesmo em tal hipótese, tenho como passível de dúvida essa obrigatoriedade, estando a depender do caso concreto. Se o condômino manifestou seu dissenso, não me parece que a maioria possa impor-lhe deva suportar despesa que só aos demais interessa. De qualquer sorte, não corresponde a essa ressalva, geralmente aceita, a simples reprodução do que consta da lei, como ocorre com a cláusula 31 da convenção em exame.

Conheço do recurso, pois demonstrado o dissídio, mas nego-lhe provimento".

Sem olvidar que a própria convenção de condomínio trazida à baila a fls. ___, não é clara a respeito, como explicado na inicial, o que impede a pretensão exposta em sede de contestação.

Comprovado, desta forma, a licitude do pleito dos Autores.

DIANTE DO EXPOSTO, reiterando a integralidade dos termos da inicial REQUER, por fim, o julgamento totalmente procedente da presente demanda, declarando-se inexigível dos Autores as despesas referentes a salários e encargos trabalhistas de zelador e faxineira, manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos, portão da garagem, zeladoria e faxina da garagem, além das despesas com iluminação interna, condenando-se o Réu aos ônus da sucumbência

N. T.

P. E. Deferimento.

____________, ___ de ____________ de 20__.

Pp. ____________

OAB/


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