AÇÃO DECLARATÓRIA - CONDOMÍNIO - PAGAMENTO DE DESPESAS - RÉPLICA
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL.
COMARCA DE ____________ - ___.
Processo nº
____________ INDÚSTRIA E COMÉRCIO e ____________ LTDA, já qualificados, por
seu procurador firmatário, nos autos da Ação Declaratória autuada sob nº
____________ movida contra CENTRO PROFISSIONAL ____________, da mesma forma
qualificado, respeitosamente, vem a presença de V. Exª. apresentar RÉPLICA, o
que se faz pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.
Em que pese o desejo de adentrar na análise das preliminares argüidas de
forma acadêmica, é necessário buscar a objetividade processual e restringir-se
ao objetivo principal da demanda.
Assim, impõe-se apenas referir que são infundadas e não possuem suporte
jurídico.
Outro ponto que merece destaque é o requerimento do benefício da Assistência
Judiciária Gratuita, eis que tem se tornado "moda" na lide forense a afirmação
de pobreza e falta de recurso.
De exemplificar, caso o condomínio necessite realizar determinada obra
futura, não poderia fazê-la por que as despesas já estavam previstas e não
possui previsão financeira para tanto.
Verdadeiramente risível tal afirmação.
De se ressaltar que existe o chamado "fundo de reserva", o qual tem por
finalidade justamente atender a eventualidades sem a necessidade de realizar uma
"chamada extra" dos demais condôminos.
Assim, impossível deferir-se o benefício da Assistência Judiciária Gratuita
ao condomínio Réu.
Quanto ao mérito, a presente demanda encontra-se fundada na impossibilidade
de igualar-se desiguais.
O artigo 12, caput, da Lei 4.591/64 refere que:
"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo,
nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio".
Analisando referido dispositivo, por conclusão, verificamos que serve para
equilibrar os condôminos, ou seja, distribuir entre eles as parcelas devidas de
forma proporcional.
Assim, não é lícito ao condomínio cobrar dos autores por despesas que não
lhes trazem proveito, sob pena de favorecimento e enriquecimento sem causa dos
demais co-proprietários, em clara violação ao disposto no artigo supra.
A fim de clarear a questão, cita-se o voto do eminente Ministro do Superior
Tribunal de Justiça, Dr. Eduardo Ribeiro quando da apreciação do Resp nº 164.672
- Paraná (98/0011680-0), assim transcrito:
"Trata-se de matéria que, de há muito, vem sendo objeto de exame pela
doutrina e jurisprudência, uma e outra se inclinando, em grande maioria, e já
desde o direito anterior, pela tese que encontrou acolhida no acórdão. Assim,
Pontes de Miranda (Tratado de Direito Predial, Konfino, 1947, v. II, p. 187),
Carlos Maximiliano (Condomínio, Freitas Bastos, 1944, p. 199), Caio Mário
(Condomínio e Incorporações, Forense, 1993), Campos Batalha (Loteamentos e
Condomínios, Max Limonad, 1953, t. II, p. 150), Nascimento Franco (Condomínio,
R. T., 2ª ed. p. 206), Marco Aurélio S. Viana (Manual de Condomínio e das
Incorporações Imobiliárias, Saraiva, 1980, p. 16). Das pesquisas que me foi dado
efetuar só encontrei, em contrário, a opinião de Roberto Barcellos de Magalhães
(Teoria e Prática do Condomínio, Liber Juris, 3ª ed., p. 113).
Deste Tribunal, também adotando a mesma orientação do julgado recorrido,
decisão desta Terceira Turma (Resp 61.141, D. J. 4.9.96, rel. Min. Waldemar
Zveiter).
Tenho como certo que esse entendimento merece ser mantido. A interpretação do
artigo 12 da Lei 4.591/64 há de ter em conta os princípios gerais do direito.
Especificadamente para a espécie, o que veda enriquecimento sem causa. A
aplicação, em termos literais, do que se contém naquele dispositivo poderia
conduzir a conclusão contrária à que se expõe. Não se espera, entretanto, que os
tribunais se limitem a entender o texto de lei, tal como se apresente
isoladamente e em sua expressão literal. Cumpre seja compreendido no contexto em
que se encontre, atendidos os princípios que informam o ordenamento onde
inserido.
Examinar-se teleologicamente a norma é o melhor procedimento para
buscar-se-lhe o sentido e tenho como certo que a razão de ser dos dispositivos
em discussão não é a de proporcionar o enriquecimento sem causa.
Cumpre se coloque em relevo que a disposição do artigo 5º da Lei de
Introdução do Código Civil não haveria de ser tomada como simples sugestão ao
juiz. Bem ao contrário, trata-se de determinação legal, com a mesma força de
qualquer outra e que haverá de informar as decisões. Se o julgador houvesse de
limitar-se à leitura de um artigo de lei, para aplicá-lo em sua literalidade, de
escassa ou nenhum avalia seria aquela disposição.
Não se deverá exigir que determinado condômino arque com o pagamento de
despesas relativas a utilidades ou serviços que não têm, para ele, qualquer
serventia, não porque deles não queira utilizar-se, mas em virtude da própria
configuração do edifício. É o que sucede com os elevadores, em relação a loja
situada no andar térreo.
Não se trata aqui, observe-se, de renúncia a direitos que, para esse efeito,
não releva (art. 13, § 5º). Cuida-se de o serviço carecer, objetivamente, de
qualquer préstimo para o proprietário de determinada unidade.
Consigno, ainda, que a doutrina, de modo geral, ressalva a possibilidade de a
cobrança ser obrigatória, se assim dispuser, expressamente, a convenção de
condomínio. Mesmo em tal hipótese, tenho como passível de dúvida essa
obrigatoriedade, estando a depender do caso concreto. Se o condômino manifestou
seu dissenso, não me parece que a maioria possa impor-lhe deva suportar despesa
que só aos demais interessa. De qualquer sorte, não corresponde a essa ressalva,
geralmente aceita, a simples reprodução do que consta da lei, como ocorre com a
cláusula 31 da convenção em exame.
Conheço do recurso, pois demonstrado o dissídio, mas nego-lhe provimento".
Sem olvidar que a própria convenção de condomínio trazida à baila a fls. ___,
não é clara a respeito, como explicado na inicial, o que impede a pretensão
exposta em sede de contestação.
Comprovado, desta forma, a licitude do pleito dos Autores.
DIANTE DO EXPOSTO, reiterando a integralidade dos termos da inicial REQUER,
por fim, o julgamento totalmente procedente da presente demanda, declarando-se
inexigível dos Autores as despesas referentes a salários e encargos trabalhistas
de zelador e faxineira, manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos, portão
da garagem, zeladoria e faxina da garagem, além das despesas com iluminação
interna, condenando-se o Réu aos ônus da sucumbência
N. T.
P. E. Deferimento.
____________, ___ de ____________ de 20__.
Pp. ____________
OAB/