Escritura pública de divisão em pavimentos,
discriminação, incorporação e convenção de condomínio.
ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISÃO EM PLANOS HORIZONTAL, DISCRIMINAÇÃO,
INCORPORAÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, - QUE FAZ: ., COMO ABAIXO SE DECLARAM:
SAIBAM quantos esta pública escritura virem que no ando da Era Cristã, de ....,
aos .... dias do mês de .... do dito ano, nesta cidade de ...., perante mim,
Emp. Juramentado do Tabelião, que esta subscreve em cartório, compareceu como
outorgante e reciprocamente outorgada, ...., pessoa jurídica de direito privado,
com sede nesta Capital, à rua ...., no ...., inscrita no CNPJ/MF sob o no ....,
neste ato representada por ...., Cart. Indent. No ...., CPF/MF sob o no ..., e ,
Sr. ..., Cart. Ident. no ..., CPF/MF sob o no ..., residentes e domiciliados; a
presente identificada pela documentação acima;
E, assim, pela outorgante e reciprocamente outorgada, através de seu
representantes me foi dito que, a justo título é senhora e legítima possuidora
de conformidade com o R/2 da Matrícula no . do Cart. de Reg. de Imóveis da ....
circunscrição, desta Comarca, do Lote ...., medindo .... metros da frente para a
Av. ...., desta cidade, por ... m., de fundos, do lado direito de quem da
avenida olha o imóvel, onde confronta com o Lote de Indicação Fiscal: . do lado
oposto, onde mede ., divisa com o lote ., com a rua N., e. ainda com os lotes de
indicações fiscais: . e ., em, na linha de fundos onde mede ...., onde confronta
com o lote ..., perfazendo a área total de .... .
Indicação Fiscal: ., do Cadastro Municipal; que, no terreno antes descrito está
fazendo construir um ...., para habilitação coletiva e comércio, com a área
construída total de .... m2, conforme Alvará no ...., Classe ...., expedido pela
Prefeitura Municipal de ...., aos .... de .... de ...., denominado "CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO .", constituído por .... (....) blocos, divididos em .... (....) planos
horizontais ou .... (....) pavimentos; que, afim de atender ao fato de futuras
alienações das unidades autônomas e frações ideais do solo que comporão o
mencionado edifício na forma descrita pela Lei no 4.591 de 16.12.64 e demais
leis complementares, tornando mais eficaz o uso e gozo comum das coisas
indivisíveis e inalienáveis, pela presente escritura e na melhor foram de
direito, é pela ora outorgante e reciprocamente outorgada, INSTITUINDO
CONDOMÍNIO, sobre o aludido imóvel, de conformidade com as disposições da lei
acima citada estabelecendo a seguinte CONVENÇÃO, a que se sujeita e submete,
cuja discriminação, é a seguinte:
- ARTIGO 1º - DO OBJETO - O prédio que está sendo constituído no terreno antes
descrito denominado "CONDOMÍNIO . ", destinado a fins residenciais e comerciais,
dividido em ... (...), planos horizontais ou ... (...), pavimentos, assim
descritos e caracterizados :
1º PAVIMENTO OU SUBSOLO - Composto pela ., destinada ao estacionamento de
automóveis, de porte médio, com ... (...) vagas de estacionamento, e, vinculados
aos apartamentos;
2º PAVIMENTO ou PAVIMENTO TÉRREO - Composto por Hall de entrada, escadarias
elevadores dos ... (...) Blocos, área de galeria residencial, e, área de galeria
comercial, composto ainda por ... (...) Lojas comerciais sob os no ... (...); e,
(...) vagas de estacionamento simples, para estacionamento de automóveis de
porte médio, numeradas de no ... (...), à . (...);
3º PAVIMENTO OU PAVIMENTO SOBRE LOJA - Composto por escadaria, elevadores dos
dois blocos, em ainda pelas ... (...) sobre lojas, vinculadas as lojas sob os
nos ... (...); . ..(...), respectivamente, localizadas no 2o pavimento ou
pavimento térreo, e, ainda por .... (....), vagas de estacionamento, para
automóveis de porte médio, vinculadas aos apartamentos;
4º PAVIMENTO OU PAVIMENTÃO - Composto por área de recreação, salão de cestas,
escadaria, e elevadores dos dois blocos;
5º PAVIMENTO AO 13º PAVIMENTO OU 1º ANDAR TIPO AO 9º ANDAR TIPO - Composto ...
(...), apartamentos residenciais sendo .... (....) apartamentos localizados no
BLOCO "A", e, ... (...), apartamentos localizados no BLOCO "B" assim
distribuídos: - BLOCO "A" - 1º andar - Composto pelos Apartamentos Residenciais
sob os nos: . (.); 2o andar - Composto pelos Apartamentos Residenciais sob os
nos : ... (...); . 14º PAVIMENTO OU COBERTURA - Composto pela Caixa d'água, e,
ainda por casa de máquinas - e escadarias: Que, os Apartamentos Residenciais sob
os nos ... (...), localizados à direita e de frente de quem olha o prédio a
partir da Av. . , são do TIPO FR/01, iguais entre si, e, cada um deles mede a
área construída privativa de ... m2, área construída comum de ... m2, área
construída de garagem de ... m2, (com direito a uma vaga de estacionamento de um
automóvel de porte médio, - localizada no 1o pavimento ou subsolo e 3o pavimento
ou pavimento sobreloja, perfazendo a área construída total ou correspondente de
. m2, fração ideal do solo de ..., e quota do terreno de ... m2; que, os
Apartamentos Residenciais sob os nos ... (...); localizados à esquerda e de
frente de quem olha o prédio a partir da Av. ..., são do TIPO FR/02, iguais
entre si, e, cada um deles mede a área construída privativa de . m2, área
construída comum de . m2, área construída de garagem de ... m2, - (com direito a
uma vaga para estacionamento, de um automóvel de porte médio, localizada no 1o
pavimento ou subsolo ou 3o pavimento ou pavimento sobreloja), perfazendo a área
construída total ou correspondente de ... m2, uma fração ideal do solo de . e
quota do terreno de ... m2; Que, os Apartamentos Residenciais sob os nos ...
(... ); e, ... (...); localizados à direita e de fundos de quem olha o prédio a
partir da ., do TIPO FR/03, são iguais entre si, e, cada um deles mede a área
construída privativa de . m2, área construída comum de . m2, área construída de
garagem de . m2 (com direito a uma vaga para estacionamento, para um automóvel
de porte médio, localizada no 1o pavimento ou subsolo ou 3o pavimento ou
pavimento sobreloja), perfazendo a área construída total ou correspondente de .
m2, uma fração ideal do solo de . e quota do terreno de . m2; Que, os
Apartamentos Residenciais sob os nos ...(...); ... (...); localizados à esquerda
e de fundos de quem olha o prédio a partir da ..., do TIPO FR/04, iguais entre
si, e cada um deles mede a área construída privativa de . m2, área construída
comum de . m2, área construída de garagem de . m2, (com direito a uma vaga para
estacionamento de um automóvel de porte médio, localizado no 1o pavimento ou
subsolo ou 3o pavimento sobreloja), perfazendo a área construída total ou
correspondente de .... m2, uma fração ideal do solo de .... e quota do terreno
de .... m2; que, os Apartamentos Residenciais sob os nos. ... (...); - .
Continua descrevendo ... ;
ARTIGO 2º - PARTES COMUNS - São partes comuns, indissoluvelmente ligadas as
unidades autônomas inalienáveis se destacadas das mesmas:
a) - o solo em que se acha construído o "Edifício .";
b) - as fundações, paredes laterais, paredes mestras, colunas de sustentação,
lajes, vigas, telhados;
c) - caixa d'água, encanamentos de água, luz, força, esgotos, telefones, bem
como as instalações respectivas, até os pontos de interseção, com as ligações
dos condôminos;
d) - as calhas, condutores de águas pluviais, canal, digo, pluviais;
e) - os vestíbulos de entrada, hall social, escadas, elevadores, salão de
festas, salão, áreas e pátios internos, jardins;
f) - enfim tudo o mais que for de natureza comum, pela própria natureza do
serviço ou destinação;
ARTIGO 3º - PARTES EXCLUSIVAS - São partes de propriedade exclusiva de cada
condômino, as respectivas unidades autônomas, indicadas pela numeração própria,
que constituem os apartamentos residenciais com suas respectivas frações ideais
do solo, e, ainda as respectivas vagas de garagem;
ARTIGO 4º - São direitos dos condôminos: cada proprietário tem direito de usar e
fruir as utilidades próprias das coisas comuns desde que não prejudique igual
direito dos demais proprietários nem as condições materiais ou renome do
Edifício;
ARTIGO 5º - Todas as instalações internas nos locais de propriedade exclusiva,
serão reparadas por iniciativa e conta dos respectivos proprietários, bem assim
aparelhos sanitários, ramais e canalização de entrada e saída de água, esgotos e
luz elétrica, até o encanamento tronco, e, todos os demais acessórios,
entretanto se tais reparações, forem suscetíveis de afetar as coisas comuns,
somente poderão ser realizadas após o consentimento escrito do síndico:
ARTIGO 6º - é proibido aos condôminos proprietários dos apartamentos ou seus
locatários:
a) mudar a forma externa das fachadas do local de suas propriedades ou locação;
b) decorar ou pintar as paredes, esquadrias externas com tonalidades diversas do
conjunto do prédio, devendo qualquer pintura externa ser feita exclusivamente
pelo síndico, após deliberações dos proprietários;
c) afixar cartazes ou anúncios , fazer inscrições ou sinais de qualquer natureza
nas fachadas, escadas, corredores ou quaisquer outros lugares ou dependências
comuns, podendo entretanto colocar placas com o nome do proprietário ou
locatário na porta do respectivo apartamento, tudo segundo modelo aprovado
previamente pelo síndico;
d) usar, locar, ceder no todo ou em parte os apartamentos para restaurante,
bares, clube de dança, de jogos e, receios; e, outras finalidades que venham a
afetar o sossego geral ou moral do Edifício;
e) fazer anúncios por meio de alto falante, vitrolas, pregões, sirenes,
campainhas, sinetas ou quaisquer outros ruídos que possa prejudicar o sossego do
Edifício;
f) utilizar-se sob qualquer pretexto de empregados do Edifício, para serviços
particulares;
g) a manutenção de animais mesmo os domésticos, e, aves no Edifício;
h) utilizar-se das entradas, corredores, escadarias, a não ser o propósito de
entrada do Edifício;
i) transportar no elevador social cargas e bagagens, a não ser o propósito de
força maior, atendido pelo zelador, e no horário designado pelo síndico;
j) a guarda de explosivos ou inflamáveis; 1) cuspir, atirar papéis, pontas de
cigarros ou quaisquer outros objetos no elevador, corredores, escadas, janelas e
áreas;
m) descarregar o papel higiênico diretamente nas bacias das dependências
sanitárias., poderá ser acondicionado em saco plástico, e, procedendo-se das
mesmas formas com os livros, varreduras, garrafas, líquidos, caixas e latas,
estes objetos serão recolhidos pelo zelador no hall de serviço, junto a
respectiva porta de cada apartamento diariamente;
n) o uso imoderado de vitrolas, rádios ou aparelhos e instrumentos congêneres a
perturbar o sossego geral do Edifício;
o) estender roupas, tapetes, etc. ...... nas janelas externas do Edifício, bem
como bater tapeçarias, sacudir toalhas e semelhantes;
p) deixar de constar nos respectivos contratos de locação as obrigações de
cumprimento das disposições desta convenção, por partes do ocupante do Edifício,
sob qualquer pretexto e a qualquer título;
q) embaraçar o uso das partes comuns;
ARTIGO 7º - constituem encargos comuns a serem suportados por todos os
proprietários e condôminos:
a) o prêmio de seguro, com exclusão do valor correspondente às benfeitorias
privadas de cada proprietário;
b) os impostos e taxas ou quaisquer outros tributos, lançados sobre as partes
comuns do imóvel;
c) o ordenado do zelador, e outros empregados que se tornem necessários ao
condomínio;
d) a gratificação ou remuneração do síndico do condomínio;
e) as despesas de conservação e uso normal das partes comuns e funcionamento das
respectivas instalações, elevador, força elétrica, iluminação e água
correspondente às partes comuns;
f) o Fundo de Reserva, conforme letra "J", do Artigo 9º da lei supra aludida,
será constituída da seguinte forma:
I) pela aplicação do percentual de . % (. por cento) sobre o valor da taxa de
condomínio cobrado mensalmente;
II) de conformidade com as necessidades do condomínio e percentual a que se
refere o item anterior, podendo ser alterado cuja variação será afixada sempre
em Assembléia;
III) as importâncias correspondentes ao Fundo de Reserva, serão depositadas em
nome do condomínio;
DAS ASSEMBLÉIAS - ARTIGO 8º - Todas as decisões que digam respeito ao direito e
deveres dos condôminos e ocupantes do Edifício, bem como referentes e
administração do mesmo, devem ser tomadas em Assembléia que deverá realizar-se
com a convocação de pelo menos oito dias de antecedência, cuja convocação será
efetuada mediante protocolo;
ARTIGO 9º - A Assembléia só poderá instalar-se com a presença de condôminos que
representem primeira convocação de pelo menos oito dias de antecedência cuja
convocação será a metade mais um dos ocupantes do apartamento do Edifício,
instalando-se em segunda convocação . minutos após a primeira, com qualquer
número, nesta como na anterior, cada unidade autônoma, terá direito a um voto a
seu proprietário, assim sendo no caso de proprietário de várias unidades, estas
terão direito a tantos votos quantas forem as unidades de seus proprietários;
ARTIGO 10º - As decisões das Assembléias serão tomadas por maioria simples, e,
obrigatórias, a todos os condôminos do Edifício;
ARTIGO 11º - Os condôminos poderão se fazer representar nas Assembléias por
procuradores, com poderes especiais para tal fim;
ARTIGO 12º - As Assembléias Ordinárias realizar-se-ão em segunda quinzena de
setembro de cada ano e devem ser convocadas pelo síndico do Edifício, e caso
este assim não o faça nas devidas épocas citadas qualquer condômino poderá
fazê-lo;
ARTIGO 13º - As Assembléias Extraordinárias poderão realizar-se a qualquer época
por convocação do síndico do Edifício, ou por qualquer outro, isto é, os
condôminos que representem pelo menos .% (.) por cento, do número total das
unidades autônomas; Parágrafo único - dos atos do síndico, caberá recursos para
a Assembléia Extraordinária, convocada pelo interessado;
ARTIGO 14º - A Assembléia Extraordinária terão por objetivo aos fins para as
quais foram convocadas;
ARTIGO 15º - A Assembléia Ordinária terá por objeto: a) discutir e votar o
orçamento discriminativo das despesas para o seu ano em curso; c) eleger o
síndico do Edifício se for o caso, fixando a sua gratificação e remuneração; d)
eleger o Conselho Consultivo, composto de .... (....), membros efetivos e ....
(....) suplentes, que serão obrigatoriamente condôminos que não poderão exceder
.... (....) anos permitida a reeleição;
ARTIGO 16º - Somente com aprovação unânime dos condôminos poderão ser tomadas as
deliberações sobre:
a) modificação da estrutura no aspecto arquitetônico ou destino do Edifício;
b) realização de benfeitorias meramente voluptuárias;
ARTIGO 17º - Não poderão tomar parte nas deliberações, os condôminos que
estiverem em atraso ao pagamento de suas contribuições, ou multas que lhes
tenham sido impostas;
ARTIGO 18º -Antes da realização de Assembléia, os condôminos lançarão as suas
assinaturas consignando a sua presença, no livro de registro das Assembléias,
antes da redação e aprovação destas;
DA ADMINISTRAÇÃO - ARTIGO 19º - A Administração caberá ao síndico, condômino ou
não, eleito em Assembléia Geral Ordinária, pelo prazo de dois anos, permitida a
reeleição , o síndico obriga-se a manter conta bancária, somente em nome do
condomínio, onde efetuará o movimento econômico do mesmo;
ARTIGO 20º - A todo o tempo é lícito do condômino, representando a maioria
simples, da totalidade da Assembléia Geral para tal fim convocada, destituir o
síndico com justa causa, neste caso o síndico destituído prestará imediatamente
conta de sua gestão;
ARTIGO 21º - Em hipótese de falta, ausência ou impedimento do síndico, assumirá
a administração o Conselho Consultivo de imediato uma Assembléia Geral que
elegerá outro, que exercerá seu mandato pelo tempo restante, até completar o
período do síndico, substituído podendo haver reeleição;
ARTIGO 22º - Compete ao síndico:
a) representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente apenas
no que diz respeito a assuntos de interesse comum;
b) superintender a administração do Edifício, e fazer cumprir a convenção, e, o
regimento interno;
c) admitir e demitir com justa causa, empregados bem como fixar a sua
remuneração, dentro das verbas previstas no orçamento;
d) ordenar reparações ou adquirir o que for necessário, a segurança, a
conservação do prédio; e) convocar as Assembléias Gerais Ordinárias e
Extraordinárias estas quando julgar conveniente ou quando for requerido por
condôminos que representam pelo menos ....% (.... por cento), do número de
proprietários das unidades autônomas;
f) prestar contas anualmente, nas Assembléias Ordinárias, de sua gestão com
parecer prévio do Conselho Consultivo, de conformidade com a letra "b" do artigo
26o desta convenção, a informação sobre a mesma, quando solicitado, bem como
sobre atos da administração em Assembléias;
g) fornecer cópias autenticadas das atas e das anotações nos livros de presença,
quando solicitados por condôminos a requerimento da parte interessada;
h) apresentar a Assembléia Geral Ordinária as contas de sua gestão, exibindo
toda a documentação respectiva e oferecendo proposta do orçamento para o ano
seguinte;
i) manter o livro caixa em dia;
j) cobrar as cotas dos condôminos, relativas às despesas comuns ou multas que
lhes forem impostas, pelos meios administrativos através de via bancária, ou
empregados do condomínio, e, também, judicialmente de conformidade com a
presente convenção, apresentando demonstrativo mensal das despesas e receita;
k) dar imediata notícia a Assembléia das citações que receber ;
m) procurar por meios suasórios, dirimir divergências havidas entre condôminos
ou ocupantes do Edifício;
n) executar as deliberações da Assembléia Geral dos condôminos e fazer cumprir
as normas legais bem como as estipulações desta convenção;
o) entregar ao seu sucessor, diante recibo, todos os livros e documentos,
pertinentes a administração;
ARTIGO 23º - O síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações
contraídas em nome do condomínio, desde que tenha havido no exercício regular de
suas atribuições;
ARTIGO 24º - O Conselho Consultivo será um órgão auxiliar da administração,
composto de três membros efetivos e três suplentes, que devem ser sempre
condôminos, eleitos em Assembléia Geral Ordinária, pelo prazo de dois anos,
permitida a reeleição;
ARTIGO 25º - Para movimentação do Fundo de Reserva, instituído no item "F" do
artigo 7o, o síndico deverá obter aprovação do Conselho Consultivo com a
assinatura em conjunto de pelo menos um dos Conselheiros;
ARTIGO 26º - Compete ao Conselho Consultivo:
a) presidir, e secretariar através de seus membros, as Assembléias;
b) examinar, exercendo parecer a respeito, a prestação de contas do exercício
findo, feita pelo síndico por solicitação deste, as despesas extra orçamentárias
que se fizerem - necessárias durante o exercício;
d) dirimir em conjunto com o síndico, por solicitação destas as situações
omissas da presente convenção;
e) substituir o síndico na administração do condomínio, nos eventuais
impedimentos deste;
DAS PENALIDADES - ARTIGO 27º - OS CONDÔMINOS que satisfizerem o pagamento das
taxas e despesas do condomínio até o dia .... (....) de cada mês subsequentes ao
vencido, sem prejuízo no estatuído no artigo 28o desta Convenção, pagarão as
mesmas acrescidas na majoração de .( . por cento), taxas de serviço que
reverterá em benefício do Fundo de Reserva do condomínio;
ARTIGO 28º - Os condôminos em atraso no pagamento das respectivas contribuições
pagarão além do estatuído no artigo 27o, os juros de ....% (.... por cento), ao
ano contados a partir da data do vencimento do respectivo prazo;
ARTIGO 29º - Na hipótese de intervenção judicial para pagamento de suas
contribuições, além dos juros mencionados, pagarão os condôminos faltosos, as
despesas judiciais e, honorários de advogado, e sobre o total do débito, e
correção monetária, com base nas variações existentes;
DISPOSIÇÕES GERAIS - ARTIGO 30º - Esta convenção obriga a todos os condôminos,
seus herdeiros ou sucessores, a qualquer título só podendo ser modificada
mediante deliberações unânimes de 2/3 (dois terços), do número de proprietários
de unidades autônomas, previstas nesta convenção;
ARTIGO 31º - Fica eleito o foro desta Comarca de Curitiba, Capital do Estado do
........., para dirimir quaisquer divergências decorrentes de interpelação ou
aplicação dos artigos desta convenção;
ARTIGO 32º - Desta convenção deverá ser distribuída cópia, a todos os condôminos
que por sua vez se obrigam a cumprir e constar de todos os contratos de locação
que venham a fazer. E, em seguida apresentaram-me o Bilhete de Distribuição
respectivo, distribuído ao .... Tabelião. E, de como assim disseram e
outorgaram, do que dou fé, lhes lavei a presente escritura por ser assim a mim
pedida e distribuída, a qual lhes sendo feita, lida e achada conforme, aceitam e
assinam, perante mim, ...., Emp. Juramentada que a datilografou.
Eu, ...., .... Tabelião de Notas destas Capital, a conferi e subscrevo. Custas
R$.... . Curitiba, .... de .... de .... (as)... Era o que se continha em dita
escritura, da qual bem e fielmente trasladei do próprio original, ao qual me
reporto e dou fé.
Eu ., . Tabelião de Notas desta Capital, conferi, subscrevi, dou fé, dato e
assino em público e raso. TRASLADADA NESTA DATA.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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TESTEMUNHAS(1)
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CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
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CPF: